فرهیختگان: یکی از چالش‌های اصلی حال حاضر کشور، مساله مسکن است. به‌جز جهش‌های سال‌های 1397 تا 1401 قیمت مسکن که در نتیجه تورم عمومی و جهش ارز بود، انتخاب مسکن به‌عنوان یک دارایی به‌دلیل اطمینان‌بخشی از بازدهی آن در مقایسه با سایر دارایی‌ها، این کالای مصرفی را به یک کالای لوکس و دست‌نیافتنی برای اغلب خانوارهای فاقد مسکن تبدیل کرده است. پژوهشگران مسکن معتقدند در کنار تحولات اقتصاد کلان، یکی از عواملی که در جهش‌های قیمت مسکن و تبدیل مسکن به ابزار سفته‌بازی نقش داشته، زمین است. به عبارتی، با عدم گسترش افقی شهرها به تناسب افزایش جمعیت در شهرهای ایران، شهرداری‌ها به‌جز ساخت‌و‌سازهای قانونی، اجازه توسعه قانونی را به شهرها نداده‌اند. از این منظر، در کشورمان بلندمرتبه‌سازی از مسائل و موضوعات مورد مناقشه و اختلافی در حیطه نظر و عمل شهرسازی، معماری و مدیریت شهری بوده و هست. بلندمرتبه‌سازی پدیده‌ای است که به‌واسطه پیشرفت‌های فنی و تکنولوژیکی ساخت ساختمان و افزایش تقاضای زمین در بافت‌های مرکزی شهرها به‌خصوص در کلانشهرها و نیز رشد جمعیت، از اواخر قرن نوزدهم و در اوایل قرن بیستم رخ نمود. ابتدا بلندمرتبه‌ها برای ساختمان‌های با کاربری تجاری، اداری، هتل‌ها و امثالهم ساخته شدند اما بعدا مسکن‌سازی هم به این شیوه صورت پذیرفت. رفته‌رفته این شیوه از ساخت‌وساز منتقدانی پیدا کرد و با آشکار شدن آسیب‌های مختلف تحلیلگران حوزه‌های مختلف دراین‌باره به اظهارنظر پرداختند.
اهداف بلندمرتبه‌سازی خوب شامل 1- تجميع فضاهای باز و سبز، 2- بالا بردن جمعیت‌پذیری شهرها، 3- منظرسازی‌های مناسب، 4- کاهش قیمت با تعادل در نظام عرضه و تقاضا، 5- برقراری ارتباط بین سرانه فضای باز و زیربنا، 6- کاهش سفرهای شهری، 7- استفاده از ظرفیت‌های جدید و 8- شکل‌گیری نظام توده و فضای مناسب‌تر است. به‌طور خلاصه در نظریه‌های مدرن و تئوری‌های جدید شهرسازی بلندمرتبه‌سازی با هدف شکل‌گیری نظام توده و فضای مناسب‌تر و آزادسازی زمین جهت ایجاد عرصه عمومی و تجمیع فضاهای باز انجام می‌شود. رفته‌رفته متخصصان شهری و عمدتا جامعه‌شناسان و روانشناسان به گسترش بی‌رویه عمودی‌سازی اعتراض کردند. استدلال جامعه‌شناسان و روانشناسان این بود که گرچه در ابتدای گسترش عمودی‌سازی شهرها، مزایای اقتصادی و کالبدی این طرح نسبتا قابل‌توجه و زیاد است اما درنهایت با تبعات اجتماعی و فرهنگی که این طرح دارد، هزینه خانوارها افزایش می‌یابد. برخلاف جهان که بلندمرتبه‌سازی در مراکز شهری عمدتا برای بخش تجاری و اداری انجام شد اما در ایران همه‌جای شهرها تبدیل به بلندمرتبه‌سازی شده و ساختمانی‌های ویلایی کم‌کم از شهرهای بزرگ کشور حذف شده‌اند.
تراکم شهرهای ایران در ردیف هند و بنگلادش!
از مناقشه‌برانگیزترین مباحث نظام شهرسازی کشور در دهه‌های اخیر، تراکم، انواع و سطوح مختلف آن است که به عنوان مقوله‌های پیچیده و چند‌بعدی مطرح می‌گردد. بی‌اعتنایی به عدم توازن دو موضوع جمعیت و مساحت در بارگذاری تراکم، زمینه‌ساز ظهور مسائل و تبعات آشکار و نهان متعددی بر ابعاد مختلف سکونتگاه‌های کشور شده که در ادامه نیازمند صرف هزینه های بالا در راستای تعدیل بخشی از آنهاست. مطالعه تطبیقی مقوله تراکم جمعیتی در ایران با سایر کشورها موارد قابل‌تاملی را نشان می‌دهد. براساس این مقایسه، تراکم ناخالص مسکونی و تراکم جمعیتی عرصه ساخته‌شده شهرهای ایران به ویژه در پایتخت و کلانشهرهای ایران، همتراز یا در طیف نزدیک به برخی شهرهای متراکم جهان است؛ به طوری‌که تراکم شهر تهران در ردیف داکای بنگلادش، بمبئی هند، کراچی پاکستان، دهلی هند، مانیل فیلیپین، استانبول ترکیه، مکزیکوسیتی، قاهره مصر، سئول کره‌جنوبی، شهر هنگ‌کنگ و توکیوی ژاپن است.
این آمارها نشان می‌دهد درحالی که تراکم در شهر تهران (مناطق 22گانه) حدود 149 نفر و در تهران با اقمارش (شهرهای کرج، ملارد، شهر‌قدس، اندیشه و حتی اسلامشهر و رباط‌کریم) 79 نفر در هکتار بوده که این تعداد در پرتراکم‌ترین شهرهای جهان شامل داکا 309 نفر، بمبئی 241 نفر و در کراچی 180 نفر است. این عدد در دهلی 133 نفر، در مانیل 126 نفر، در استانبول ترکیه و بغداد عراق به ترتیب 98 و 95 نفر است. همچنین تراکم بالای شهر تهران درحالی است که تراکم جمعیت در میلان ایتالیا فقط 25 نفر، در لس‌آنجلس 20نفر، در نیویورک 19 نفر، در ملبورن 16 نفر، در واشنگتن و شیکاگوی آمریکا 14 نفر، در رم ایتالیا و هامبورگ آلمان 28 و در مسکوی روسیه 27 نفر است.
چرا شهرهای ایران پرتراکم شدند؟
مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان «مطالعه تطبیقی انواع تراکم جمعیتی در شهرسازی ایران و جهان» با بررسی وضعیت تراکم جمعیتی در ایران و شهرهای بزرگ جهان، به دو سوال پاسخ داده است. این دو سوال عبارتند از اینکه 1- اولا وضعیت انواع بارگذاری تراکم جمعیتی در شهرسازی ایران با تجارب سایر کشورها، چگونه است؟ 2- ثانیا چه سیاست‌هایی در راستای مدیریت بهینه وضعیت تراکم جمعیتی کشور ایران، قابل‌اتخاذ است؟
در این پژوهش آمده است: در پاسخ به پرسش نخست، می‌توان گفت که وضعیت انواع تراکم جمعیتی پژوهش نهاد مذکور نشان می‌دهد کشور ایران را در رده کشورهای متراکم به‌ویژه در برخی متغیرهاست. مطالعه تطبیقی وضعیت تراکم ناخالص مسکونی و تراکم عرصه ساخته‌شده، گویای آن است که کشور ایران در دسته کشورهای با تراکم بالاتر از متوسط جهانی، جای می‌گیرد. تحلیل تطبیقی سرانه سطح زیربنای مسکونی نیز با اختصاص مقادیر کم در قیاس با سایر کشورها با افت قابل‌توجهی در دهک‌های پایین‌تر جامعه، تراکم ساختمانی بالاتری را زمینه‌ساز گشته و به‌تبع آن، نسبت اتاق بر نفر را که مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده در آسیب‌شناسی بارگذاری تراکم بالا عنوان می‌گردد، تقلیل داده است. در این رابطه، همبستگی افزایش تراکم با ساختار شهرهای ایران را از دو منظر می‌توان واکاوی نمود: ابتدا تاثیرات ساختار فضایی شهرهای ایران بر بروز تراکم‌های بالا و دوم اثر بارگذاری تراکم بالا بر ساختار شهرهای ایران. از منظر اول می‌توان عنوان نمود که سیاست‌های کلان مدیریتی و آمایشی، تعریف محدوده و حریم شهرها و همچنین وجود محدودیت‌های توسعه در بستر برخی شهرها به جهت تامین زمین شهری، عوامل مؤثری بر تشویق و ترغیب هرچه بیشتر تراکم بالای شهری در کشور بوده‌اند.
از منظر دوم نیز بارگذاری تراکم بیش‌ازحد، ابعاد ریخت‌شناسی، کارکردی و... در شهرهای ایرانی را دستخوش تحولاتی نموده است. انباشت و تمرکز سطوح مختلف اقتصادی و جمعیتی و عملکردی، پیامدهای منفی متعددی در دستیابی به امکانات عمومی شهری، آشفتگی و تشتت در منظر شهری، برهم زدن تسلسل مراتب و تشویق مهاجرت‌های درون‌شهری را با عدم تعادل در برنامه‌ریزی پایدار نظام سکونتگاهی کشور درپی داشته است. از سویی دیگر، تغییر ذائقه مردم و متخصصان را با شکل‌دهی الگوهای ساخت‌وساز بازاری‌پسند و مروج تراکم بالا، فراهم ساخته که کالایی‌سازی، سوداگری و کسب عواید اقتصادی در چرخه زمین شهری را موجب گردیده و از طریق اعمال تغییرات در ارزش املاک و ترویج الگوی مشخصی از کاربری و فعالیت، توده‌گذاری با تراکم بالای نامطلوب را در کشور تسری داده و برنامه‌ریزی کاربری زمین را با اخلال مواجه گردانده است. این گزارش بیان می‌دارد در شرایط کنونی، ضرورت بازاندیشی منطبق بر شرایط مداخله‌گر فرهنگی، اقتصادی، زیست‌محیطی، اهداف بارگذاری تراکم، آستانه جمعیت‌پذیری و ظرفیت قابل‌حمل در بستر زمانی و مکانی شهرهای ایران، توجه بیشتری از منظر مدیریت شهری را می‌طلبد.
توصیه‌های سیاستی
در ادامه برخی از توصیه‌های سیاستی گزارش مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی درخصوص نوع مواجهه با تراکم بالای شهرهای کشور آمده است.
1- اولین توصیه نهاد پژوهشی زیرمجموعه مجلس این است؛ با توجه به آنکه کشور ایران به لحاظ ظرفیت‌ها و محدویت‌های زیست‌محیطی، اقتصادی و توزیع منابع و امکانات در مقیاس‌های مختلف، درجات گوناگونی از مزیت‌ها و محدویت‌های خاص را در‌بر‌می‌گیرد، درنتیجه اعمال سیاست‌های کلان آمایشی در مقیاس پهنه سرزمین و مناطق مختلف کشور به‌منظور بازتوزیع امکانات و مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک، حائز اهمیت است تا توازن هرچه بیشتر تراکم جمعیتی در نظام سکونتگاهی کشور را زمینه‌ساز گردد.
2- از آنجا که تراکم فروشی، بستر بروز بسیاری از فسادهای اداری، قانون‌گریزی و تنزل ملک به کالایی در خدمت بازار را فراهم می‌گرداند، بازبینی روند معیوب و تصحیح آن در مدیریت شهری، ضرورت دارد. اهتمام در پیشگیری از وقوع یا مسدود ساختن انحای بروز مشکلات مذکور، می‌تواند با در نظر گرفتن درآمد پایدار برای شهرداری‌ها، اصلاح ساختارهای مالیاتی در بودجه شهرداری‌ها در بخش زمین و مسکن، جذب مشارکت‌های عمومی و... مرتفع گردد.
3- اعمال سیاست‌هایی با توجه بر جنبه‌های کیفی در بارگذاری تراکم و با نگاه بر مقتضیات سبک زندگی در پهنه سرزمینی ایران ضروری است و اطلاق عناوینی در وجوه کیفی مانند «تراکم مفید و متناسب»، برگرفته از شاخصه‌های منطبق با زمینه، پیشنهاد می‌گردد.
4- ضرورت تنظیم تراکم بهینه و برقراری هماهنگی بین تراکم ادراکی و تراکم جمعیتی با توجه به اهمیت الگوها، تجارب و طرحواره‌های ذهنی کاربران در ادراک تراکم و عملیاتی نمودن آن با اتخاذ تمهیدات مشخصی از سوی برنامه‌ریزان شهری حائز اهمیت است.
5- نظارت و کنترل پدیده گسترش فضایی بی‌رویه کلانشهرها با شکل‌گیری بافت‌های ناکارآمد در حاشیه شهرها و مهار پیامدهای بحران‌زای این گسترش روزافزون بر رشد تراکم جمعیتی به‌ویژه در پایتخت و کلانشهرهای کشور ضروری است.
