مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد: حدود دوسال از تصویب و ابلاغ قانون جهش مسکن می‌گذرد. این قانون مصوب کرده بود سالانه به‌طور متوسط یک‌میلیون واحد مسکن در کشور ساخته شود. بسیاری از کارشناسان در همان زمان هشدار دادند که تصور نمایندگان مجلس از ساخت مسکن در کشور توسط دولت دور از واقعیت بوده و باید اصلاحاتی در قانون مذکور صورت گیرد. یکی از موانعی که کارشناسان نسبت به عدم تحقق آن هشدار می‌دادند تخصیص سالانه 20 درصد از تسهیلات نظام بانکی به بخش مسکن بود. آمارها نشان می‌دهد این هشدار دقیق و عالمانه بوده است. بررسی‌ها حکایت از آن دارد که در سال اول دولت، وزارت راه‌وشهرسازی تصور دقیقی از نقش و اثرگذاری خود در حوزه مسکن نداشته و عمده اقدامات و تلاش‌های این وزارتخانه در سال اول، اثر خاصی در حوزه مسکن نداشته است. اما در یک‌سال اخیر با تغییرات مدیریتی در این وزارتخانه، ایده‌های مختلفی مدنظر دولت قرار گرفته که به‌نظر می‌رسد بتواند مسیری را برای پیشبرد قانون جهش مسکن با اصلاحاتی به سرانجام برساند. گرچه وزارت راه وشهرسازی و دولت مسیر دشواری را درپیش دارند، اما آن‌طور که اخیرا مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در گزارشی به شرح وضعیت بخش مسکن پرداخته، اقدامات اجرایی 1.5 میلیون واحد مسکونی شروع شده که به‌نظر می‌رسد بخش عمده این واحدها در مرحله ساخت قرار دارند. گزارش ابوالفضل نوروزی نشان می‌دهد دولت پنج ایده برای ساخت مسکن در نظر گرفته که این پروژه را با مسکن مهر متفاوت می‌کند. همچنین آن‌طور که در گزارش آمده، درکنار مشکل تامین زمین، مهم‌ترین مشکل عدم پیشبرد نهضت ملی مسکن، مشکل تامین مالی آن و عدم همکاری بانک‌هاست. وزارت راه‌وشهرسازی هشت پیشنهاد را برای حل این مشکل ارائه داده که به‌نظر می‌رسد به جز دو مورد از آنها، مجلس و دولت بتوانند زمینه اجرای سایر روش‌ها را به سرانجام برسانند.

1.5 میلیون مسکن در دست ساخت 

براساس گزارش مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از ابتدای شروع نهضت ملی مسکن، درمجموع عملیات اجرایی یک میلیون و 519 هزار و 352 واحد مسکونی شروع شده است. از این تعداد حدود 356 هزار و 145 واحد در قالب واگذاری انفرادی و گروهی زمین به‌صورت اجاره 99‌ساله بوده است، 455 هزار و 762 واحد شامل واحدهای حمایتی تعریف شده به‌صورت انبوه‌سازی روی اراضی اجاره 99ساله است، 115 هزار و 800 واحد در قالب واحدهای درحال ساخت نیروهای مسلح بوده، 147 هزار و 902 واحد در قالب بافت‌های فرسوده درحال ساخت بوده، 129 هزار و 271 واحد در قالب قرارداد خودمالکان شهری و 314 هزار و 472 واحد به‌صورت مسکن روستایی است. این گزارش نشان می‌دهد از مجموع 1.5 میلیون مسکنی که در دست ساخت است، 314 هزار واحد مناطق روستایی، 116 هزار واحد نیروهای مسلح، 148 هزار واحد بافت فرسوده و 129 هزار واحد خودمالکان شهری هر چهار مورد درحال ساخت بوده (درمجموع بیش از 707 هزار واحد)، اما از وضعیت و مراحل پیشرفت دو بخش دیگر به‌ویژه  واگذاری انفرادی و گروهی زمین (به‌صورت اجاره ۹۹‌ساله) آماری در دست نیست. 

28 درصد از واحدها قرارداد امضا کرده‌اند

طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی، درمجموع تعداد یک میلیون و 514 هزار واحد به بانک‌ها معرفی شده‌اند که از این تعداد، یک میلیون و 16 هزار واحد آن معادل 67 درصد از کل واحدهای معرفی شده بانک‌ها، به بانک مسکن معرفی شده‌اند. بانک ملی با سهم 7.5 درصدی، بانک ملت با سهم 6.7 درصدی، بانک سپه با سهم 6.5 درصد و بانک‌های تجارت، صادرات و رفاه با سهم 3.9، 3.5 و 1.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. سهم سایر بانک‌ها و موسسات اعتباری که بیش از 20 بانک و موسسه هستند 3.2 درصد است.

اما طبق این آمارها تاکنون تعداد 421 هزار و 458 واحد به مرحله انعقاد قرار رسیده است. به‌عبارتی از مجموع واحدهای معرفی شده به بانک‌ها، حدود 28 درصد از واحدها موفق به انعقاد قرارداد شده‌اند. در بانک مسکن گرچه فقط 28 درصد از واحدها به مرحله انعقاد قرارداد رسیده‌اند اما این بانک سهم 67 درصد از کل قراردادهای منعقده در نهضت ملی مسکن را دارد. در این بانک از یک میلیون و 16 هزار واحد معرفی شده، تعداد 281 هزار و 550 واحد موفق به انعقاد قرارداد شده‌اند. در رتبه ‌بعدی بانک ملت قرار دارد که از 100 هزار و 770 واحد معرفی شده به این بانک، تعداد 37 هزار و 250 واحد قرارداد منعقد کرده‌اند. در رتبه سوم بانک سپه جای گرفته است. در این بانک از 98 هزار و 66 واحد معرفی شده، نزدیک به 34 هزار واحد موفق به امضای قرارداد شده‌اند. در رتبه چهارم و پنجم بانک‌های ملی و صادرات قرار دارند. در بانک ملی از 113 هزار واحد معرفی شده، 19 درصد از آنها و در بانک صادرات از حدود 53 هزار واحد معرفی شده، 30 درصد از واحدها موفق به امضای قرارداد شده‌اند. بانک رفاه نیز ازجمله بانک‌هایی است که از 25.5 هزار واحد معرفی شده به آن با 36.3 درصد از واحدها قرارداد امضا کرده و نسبت به بانک‌های دیگر عملکرد مطلوب‌تری در این بخش دارد. در سایر بانک‌ها (حدود 20 بانک و موسسه اعتباری) نیز از 44 هزار و 324 واحد معرفی شده، تنها 13.7 درصد از واحدها معادل (6 هزار واحد) موفق به امضای قرارداد شده‌اند. 

10 بانک هیچ وامی نداده‌اند

در کنار آمارهای ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، داده‌های بانک مرکزی ایران از عملکرد تسهیلات ساخت خودمالکی، مشارکت نهضت ملی مسکن (شامل مسکن روستایی و شهری)، ودیعه مسکن و تسهیلات حوادث غیرمترقبه نشان می‌دهد بانک‌ها از ابتدای طرح تاکنون 104 هزار و 513 میلیارد تومان تسهیلات بانکی به بخش مسکن پرداخت کرده‌اند که 15 هزار و 867 میلیارد تومان آن و 88.5 هزار میلیارد تومان از آن نیز مربوط به ساخت مسکن است. بانک مسکن با سهم 49.5 درصدی در رتبه اول پرداخت تسهیلات مسکن قرار دارد. پس از این بانک، ملت با 12 همت، تجارت با 10.5 همت، صادرات با 8.1 همت، سپه با 5.8 همت و ملی، رفاه و کشاورزی به ترتیب با 5.1 و 3.8 و 3 همت در رتبه‌های بعدی قرار دارند. پس از بانک‌ها عمدتا دولتی یا خصوصی شده، تسهیلات پرداختی سایر بانک‌ها هر کدام زیر 900 میلیارد تومان است. در این بین بانک‌های پاسارگاد، شهر، سامان، کارآفرین، گردشگری، بانک ایران‌زمین، اقتصادنوین، خاورمیانه، سرمایه و موسسه نور تسهیلاتی در بخش ساخت پرداخت نکرده‌اند اما در بخش ودیعه مسکن، به‌جز بانک‌های صنعت‌و‌معدن، خاورمیانه، سرمایه و موسسه نور، سایر بانک‌ها دارای عملکرد بوده‌اند. این آمار و ارقام نشان می‌دهد اغلب بانک‌ها به‌دلایل مختلف ازجمله طولانی بودن زمان بازگشت تسهیلات مسکن تمایلی به پرداخت تسهیلات ساخت نهضت ملی مسکن ندارند. 

ایده 5 گانه دولت برای تامین مسکن 

یکی از بخش‌هایی که مدیرکل دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در گزارش خود به آن اشاره کرده، سبد طرح‌های نهضت ملی مسکن است. در این طرح 5 الگو برای ساخت مسکن مطرح شده است؛ 1- کلانشهرها و شهرهای بزرگ، 2- بافت‌های فرسوده، 3- شهرهای کوچک و متوسط، 4- روستاها و 5- نقاط مستعد آمایش سرزمین. براساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازی، در بخش کلانشهرها و شهرهای بزرگ ایده دولت برای تامین مسکن، آپارتمان‌سازی در توسعه متصل بوده که در اینجا تهران استثنا درنظر گرفته شده و در مابقی شهرها ظاهرا این مدل قرار است اجرا شود. استفاده از ظرفیت شهرک‌های مسکونی در توسعه منفصل و مجتمع‌های مولد زیستی- معیشتی در توسعه منفصل (شهرهای جدید) از دیگر الگوهای تامین مسکن در شهرهای بزرگ و کلانشهرها خواهد بود. در بخش بافت فرسوده و توسعه درونی، تهاتر زمین با نسبت متوسط یک به سه به‌وسیله افزایش زمین قابل‌عرضه در شهرک‌های منفصل و کاهش مشکلات تراکم و ریزدانگی بافت فرسوده مدنظر است. در شهرهای کوچک و متوسط تامین مسکن از طریق شهرک‌های مسکونی در توسعه متصل و مجتمع‌های مولد زیستی- معیشتی عمدتا در توسعه منفصل با فاصله 10 کیلومتری مدنظر است. در روستاها عمدتا توسعه متصل و درصورت وجود موانع، به‌صورت توسعه منفصل مدنظر است. 

بخش پنجم تامین مسکن، نقاط مستعد آمایش سرزمین است. شهرهای مولد زیستی- معیشتی با مشوق‌های مهاجرتی در اینجا مدنظر است. در این بخش احداث 27 شهر ساحلی جدید در جنوب کشور مدنظر دولت است. دولت درنظر دارد با توجه به تمرکزش بر شکوفایی اقتصاد دریا و هدفگذاری رشد سالانه یک‌درصدی اقتصاد دریا در برنامه هفتم 27 سکونتگاه ساحلی در قالب شهرهای جدید در چهار استان ساحلی سیستان‌وبلوچستان، بوشهر، هرمزگان و خوزستان بسازد.

8 پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای تامین مالی مسکن

براساس آنچه ابوالفضل نوروزی، مشاور وزیر و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در نشست علمی-تخصصی با عنوان «راهکارهای مواجهه با بحران تامین مسکن» مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری سازمان برنامه‌وبودجه ارائه داده مدل پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای تامین مالی نهضت ملی مسکن (ساخت سالانه 800 هزار واحد مسکن شهری) در قالب هشت مورد ارائه شده است. برآورد این مدل پیشنهادی ساخت سالانه 800 هزار واحد مسکونی در شهرها با منابع مالی 450 هزار میلیارد تومانی است. فارغ از اینکه برخی از این پیشنهادها قابلیت اجرایی دارد یا نه (عمدتا 50 همت از محل جریمه مالیاتی بانک‌های متخلف + منابع ناشی از قبض و بسط پایه پولی)، اولین مورد آن، جریمه مالیاتی بانک‌هایی است که از اعطای تسهیلات مسکن امتناع می‌کنند. طبق پیشنهاد مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی دولت می‌تواند 50 همت از هزینه ساخت سالانه 800 هزار واحد مسکن شهری را با جریمه مالیاتی بانک‌های متخلف تامین کند. نوروزی در پیشنهاد خود به تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن اشاره کرده که مقرر کرده است سازمان امور مالیاتی مکلف است معادل ۲۰ درصد از تعهد انجام‌نشده بانک‌ها در عمل به پرداخت تسهیلات موضوع ماده ۵ این قانون را از بانک‌های مستنکف اخذ و به صندوق ملی مسکن واریز کند. البته نوروزی در این خصوص که آیا پشتوانه قانونی لازم برای اخذ این جریمه وجود دارد یا نه و اینکه آیا بانک‌ها حاضرند به جای اعطای تسهیلات مسکن، جریمه 50 هزار میلیارد تومانی پرداخت کنند، چالش جدی است و شاید محاسبه آن به‌عنوان منبع تامین مالی ساخت مسکن کمی دور از واقعیت باشد اما در هر حال، الزام قانونی است که بانک‌ها باید با اجرای نهضت ملی مسکن همراهی کنند. 

پیشنهاد دوم نوروزی، پرداخت 50 هزار میلیارد تومان خط اعتباری یا اجازه رشد سقف ترازنامه به بانک مسکن معادل تعهد ایفای‌نشده سایر بانک‌هاست. پیشنهاد مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به این صورت است: «درصورتی‌که بانک‌های عامل به تعهدات خود در قانون جهش تولید مسکن عمل نکنند بانک مرکزی مکلف است از سهمیه بانک‌های متخلف کم کند و نرخ ذخیره قانونی این بانک‌ها را افزایش دهد. همچنین معادل تعهد ایفانشده بانک مرکزی خط اعتباری ۲۰ ساله با نرخ ۲ درصد در اختیار بانک مسکن جهت اجرای قانون جهش تولید مسکن قرار دهد. 

پیشنهاد سوم مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تخصیص ۲۰ درصد از رشد پایه پولی در هر سال به بانک مسکن به اندازه 50 هزار میلیارد تومان است. نوروزی در این مورد پیشنهاد داده درصورتی‌که بانک‌های عامل به تعهدات خود در قانون جهش تولید مسکن عمل نکنند بانک مرکزی مکلف است از مسیر کاهش رشد ترازنامه از سهمیه بانک‌های متخلف را کم کند و سقف ترازنامه برای بانک مسکن به تناسب باید افزایش یابد. طبق پیشنهاد نوروزی دولت باید رویکرد فعالانه به رشد پایه پولی به جای منفعلانه داشته باشد. در این پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی آمده است: به‌منظور اجرای قانون جهش تولید مسکن بانک مرکزی موظف است سالانه ۲۰ درصد از مبلغ افزایش پایه پولی کشور را به‌صورت خط اعتباری ۲۰ ساله با نرخ ۲ درصد به بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن برای ۵ دهک اول تخصیص دهد. علی‌رغم تلاش دولت برای کنترل پایه پولی این متغیر در سال ۱۴۰۱، حدود ۴۲ درصد رشد داشته، ۲۵۶ همت افزایش یافته است. نکته مهم اینکه ۲۴۵ همت از رشد مذکور ناشی از برداشت بانک‌ها از بانک مرکزی بوده و یک بانک خصوصی به‌تنهایی حدود ۶۰ همت اضافه برداشت داشته است. همچنین نوروزی در ادامه بیان می‌دارد روش اجرایی این پیشنهاد به این صورت است که بانک مرکزی با تخمین رشد پایه پولی در هر سال ۲۰ درصد از آن را به‌صورت فعالانه و تدریجی در اختیار بانک مسکن بگذارد تا برای ساخت مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی صرف شود. با عرضه فعالانه پایه پولی هم مسکن ساخته می‌شود و هم نیاز بانک‌ها به ذخایر از مسیر بازار بین‌بانکی مرتفع می‌شود. 

پیشنهاد چهارم نوروزی، افزایش سرمایه بانک مسکن از محل صندوق توسعه ملی به اندازه 100 هزار میلیارد تومان است. در طرح پیشنهادی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آمده است: صندوق توسعه ملی با رویکرد فعالانه سالیانه نسبت به مشارکت در افزایش سرمایه بانک مسکن معادل دو میلیارد دلار اقدام کند. این منابع ابتدا صرف پرداخت تسهیلات برای توسعه ناوگان هوایی، ریلی و جاده‌ای ریالی می‌‌شود و اقساط بازپرداخت آن به‌صورت ریالی خواهد بود که صرف ساخت مسکن در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن می‌‌شود. همچنین با اجرایی شدن این پیشنهاد حمل‌ونقل و مسکن به‌عنوان دو اولویت مهم کشور متحول می‌شوند. 

پیشنهاد پنجم مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، استفاده از ظرفیت پیش‌فروش با استفاده از حساب امانی در بانک مسکن است. در این پیشنهاد آمده است افراد زیادی تمایل دارند که منابع خود را در ساخت مسکن سرمایه‌گذاری کنند اما به دلیل نااطمینانی‌های موجود این موضوع شکل نمی‌گیرد. برای این مورد نیز 50 هزار میلیارد تومان منابع در نظر گرفته شده است. 

افزایش سرمایه بانک مسکن توسط دولت از محل بودجه و واگذاری زمین ششمین پیشنهاد مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی است. طبق این پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی از محل اراضی در اختیار خود سرمایه بانک مسکن را افزایش دهد. در بودجه سنواتی منابع برای افزایش سرمایه بانک مسکن دیده شود. 

هفتمین پیشنهاد ابوالفضل نوروزی، افزایش سرمایه بانک مسکن توسط دولت از محل تهاتر نفت است. از این محل نیز 50 همت منابع پیشنهاد شده است. در این پیشنهاد آمده است: «از محل تهاتر نفت نسبت به احداث مسکن اقدام و اقساط بازپرداختی به‌عنوان افزایش سرمایه بانک مسکن لحاظ شود.» 

هشتمین پیشنهاد مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تامین 50 همت از محل انتشار اوراق پنج‌ساله در بازار سرمایه است. طبق این پیشنهاد نوروزی، دولت اقدام به انتشار اوراق پنج‌ساله در بازار سرمایه کند که شامل 1. انتشار گواهی سپرده برای تامین مالی طرح‌ها و2. انتشار اوراق پشتیبان رهنی (MBS) جهت خارج کردن تسهیلات پیشین از ترازنامه بانک‌هاست.

تکمیل اطلاعات مسکن 75 میلیون ایرانی

آنطور که در گزارش اخیر وزارت راه و شهرسازی آمده، طی دو سال اخیر 400 میلیون رکورد اطلاعاتی در سامانه ملی املاک و اسکان مورد بررسی قرار گرفته که این اطلاعات از پنج مورد از اطلاعات سکونتی ایرانیان از اطلاعات داخلی وزارت راه و شهرسازی شامل 1. خوداظهاری سامانه ملی املاک و اسکان، 2. طرح نهضت ملی مسکن، 3. طرح ودیعه مسکن، 4. طرح مسکن مهر و 5. طرح اقدام ملی مسکن اخذ شده است. همچنین شش مورد از اطلاعات پایه سکونتی ایرانیان از اطلاعات سایر دستگاه‌ها شامل 1- 2- قراردادهای تامین اجتماعی (بیمه‌نامه)، 3. حساب‌های بانکی اشخاص حقیقی (معاملات رسمی)، 3. حساب‌های بانکی اشخاص حقوقی (سرپرستان خانوار)، 4. گواهی‌های پایان‌کار شهرداری تهران (تسهیلات بانک مسکن، 5. معاملات دارای کد رهگیری (مجوزهای صنعتی) و 6. پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران (شناسه قبض توانیر) جمع‌آوری شده است. مجموع اقدامات وزارت راه و شهرسازی در این بخش مشخص شدن اطلاعات سکونت 75 میلیون ایرانی (کد ملی) بوده است. 

شناسایی 730 هزار ملک لوکس

در بخش دیگری از گزارش وزارت راه و شهرسازی به موضوع مالیات اشاره شده است. بخش مالیات شامل مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر املاک لوکس و گرانقیمت است. طبق توضیحات مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تاکنون اطلاعات 730 هزار ملک گران‌قیمت (لوکس) به سازمان امور مالیاتی ارسال شده است. از این تعداد، 258 هزار واحد در استان تهران، نزدیک به 49 هزار واحد در مازندران، 40 هزار واحد در گیلان و 22 هزار واحد در استان البرز و مابقی در سایر استان‌ها قرار دارد. در گزارش مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آمده است 570 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه نیز در پی اقدامات وزارت راه و شهرسازی شناسایی شده که از این تعداد، 553 هزارو 758 واحد مربوط به مالکان حقیقی، 6 هزار و 544 واحد مربوط به بانک‌ها و 16 هزار و 656 واحد نیز مربوط به اشخاص حقوقی بوده است.