به گزارش «فرهیختگان آنلاین»، تامین مسکن مناسب یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای شهری است، زیرا بین 35 تا 40 درصد از هزینه سبد معیشتی خانوار به تامین مسکن اختصاص دارد. بر این اساس اگر افزایش قیمت مسکن مطابق تورم سالانه و افزایش سطح دستمزدها نباشد، خانوارها برای تامین مسکن در تنگنای مالی قرار خواهند گرفت؛ مساله‌ای در یک‌سال اخیر رخ داده و قدرت خرید خانوارهای شهری را به‌شدت کاهش داده است به‌طوری‌که براساس داده‌های بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع زمین زیربنای واحد مسکونی در مناطق 22گانه شهر تهران با افزایش 90.8 درصدی از پنج‌میلیون و 134 هزار تومان در دی‌ماه 96 به 9 میلیون و 797 هزار تومان در دی‌ماه 97 رسیده است. این رشد بی‌رویه قیمت مسکن، الگوی زیست ‌مکانی بسیاری از ساکنان اجاره‌نشین در شهر تهران را تغییر داده که یکی از این موارد، کوچ اجباری اجاره‌نشینان و خریداران مسکن از مناطق مرفه شهر به مناطق میانی و از مناطق میانی به حاشیه و حومه‌های شهر است. این کوچ اجباری به‌همراه خود مشکلاتی را در حوزه‌های مختلف ازجمله حمل‌ونقل از مرکز به حاشیه، افزایش تراکم جمعیت و کمبود زیرساخت‌های شهری در حاشیه و حومه‌های شهرها ایجاد کرده است.

مشکلات و آسیب‌های اجتماعی، فقر شهری و مساله امنیت در مناطق حاشیه شهری نیز از دیگر مواردی است که با تغییر الگوی زیست ‌مکانی شهروندان مهاجر با آن مواجه هستند. دکتر حسین راغفر از کارشناسان حوزه فقر و عدالت اجتماعی در گفت‌وگو با «فرهیختگان» می‌گویند این مساله یعنی تغییر چشمگیر در زیست‌ مکانی اگر با اقدامات به‌موقع دولت در ساماندهی بخش مسکن همراه نشود، می‌تواند مشکلات دیگری را نیز ایجاد کند، اما بر این مساله نیز تاکید دارند که اگر دولت اراده لازم را برای ساماندهی بخش عرضه مسکن داشته باشد، حتی در دوره تحریم هم می‌توان معضلات مسکن را حل کرد.

کاهش 65 درصد معاملات مسکن در دی‌ماه

بررسی آماری میزان معاملات مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می‌دهد در 10ماهه سال جاری 104 هزار و 641 واحد مسکونی معامله شده که نسبت به معامله 150 هزار و 541 واحد مسکونی در 10ماهه سال 96، حکایت از کاهش 30 درصدی تعداد معاملات دارد. همچنین بررسی جزئیات معاملات نشان می‌دهد در چهارماه اول سال، تعداد معاملات نوسان چندانی نسبت به مدت مشابه خود در سال 96 نداشته، اما از مردادماه سال جاری روند معاملات مسکن به‌طور قابل‌توجهی قفل‌ شده است، به‌طوری که تعداد معاملات در مرداد 97 حدود 12 هزار بوده که نسبت به مرداد 96 حدود 33 درصد کاهش را نشان می‌دهد، در آبان 97،تعداد معاملات 6 هزار و 855 واحد مسکونی معامله شده که نسبت به آبان 96 حکایت از کاهش 54 درصدی معاملات دارد و در دی‌ماه 97 تعداد 6 هزار و 721 واحد مسکونی معامله شده که نسبت به دی‌ماه 96 حاکی از کاهش 65 درصد تعداد معاملات است.

 کوچ 12 درصدی خریداران از تهران

بررسی آماری «فرهیختگان» از جزئیات معاملات مسکن در استان تهران نشان می‌دهد در 10ماهه سال 96 به‌طور میانگین در هر ماه بین 83 تا 88 درصد از کل معاملات مسکن استان تهران مربوط به شهرستان تهران بوده که این روند در سال 97 با تغییر الگوی خود، به‌نفع 15 شهرستان دیگر استان یعنی شهرستان‌های شهریار، اسلامشهر، بهارستان، ملارد، پاکدشت، ری، قدس، رباط‌کریم، ورامین، قرچک، پردیس، دماوند، پیشوا، شمیرانات و فیروزکوه تغییر کرده است، به‌طوری که در دی‌ماه سال 96 از 20 هزار و 795 واحد مسکونی معامله‌شده در استان تهران، 18 هزار و 206 مورد آن (87.5 درصد) مربوط به شهرستان تهران و دوهزار و 589 مورد آن (12.5 درصد) مربوط به 15 شهرستان استان تهران بوده است؛ اما در 10ماه سال 97 همان‌طور که گفته شد، روند تقاضا به‌طورکلی تغییر یافته و بخش قابل‌توجهی از خریداران مسکن به سمت حومه‌های شهر تهران کوچ کرده‌اند. بر این اساس، بررسی آماری نشان می‌دهد در سال جاری سهم شهرستان تهران از کل معاملات از 82 درصد در فروردین و اردیبهشت به 74.9 درصد در ماه‌های آذر و دی رسیده است، به‌طوری‌که در اردیبهشت 97 از 22 هزار و 225 واحد مسکونی معامله‌شده در استان تهران، 18 هزار و 361 مورد آن (82.6 درصد) در شهرستان تهران و سه‌هزار و 864 مورد معاملات (17.4 درصد) در 15 شهرستان استان تهران انجام شده بود که در دی‌ماه این روند شکل نزولی به خود گرفته و از هشت‌هزار و 675 واحد مسکونی معامله‌شده در استان، 6 هزار و 497 واحد آن (74.9 درصد) در شهرستان تهران و دوهزار و 178 واحد مسکونی (25 درصد) نیز در 15 شهرستان استان معامله‌شده است. در یک جمع‌بندی می‌توان گفت در سال‌های اخیر به‌طور میانگین بیش از 85 درصد از معاملات انجام‌شده در استان تهران مربوط به شهرستان تهران و حدود 15 درصد آن نیز در 15 شهرستان استان انجام می‌شد که در سال جاری با افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در شهر تهران، این روند به‌نفع سایر شهرستان‌ها تغییر کرده و در دی‌ماه برای شهرستان تهران به 75 درصد و برای 15 شهرستان دیگر نیز به 25 درصد رسیده است.

 کوچ اجباری 52 درصدی مستاجران از تهران

بررسی آماری تعداد اجاره‌نامه‌های منعقدشده در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می‌دهد در 10 ماهه سال 95 درمجموع 121 هزار و 932 مورد اجاره‌نامه در مناطق 22گانه شهر تهران منعقد شده بود که این میزان در 10ماهه سال 96 به 109 هزار و 48 مورد و در 10ماهه سال 97 به 85 هزار و 485 مورد رسیده است. بر این اساس، در 10 ماهه سال 96 تعداد اجاره‌نامه‌های منعقدشده در تهران نزدیک به 13 درصد نسبت به مدت مشابه سال 95 کاهش یافته و در 10 ماهه سال 97 نیز این میزان نسبت به مدت مشابه سال 96 حدود 23.5 درصد کاهش نشان می‌دهد. اما همان‌طور که گفته شد، همانند الگوی تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران در 10ماهه سال‌های مختلف، بررسی الگوی اجاره‌نشینی نیز نشان می‌دهد تعداد اجاره‌نامه‌ها در ماه‌های منتهی به زمستان روند کاهشی بسیاری داشته است، به‌طوری که بررسی‌های آماری نشان می‌دهد تعداد اجاره‌نامه‌های منعقدشده در شهر تهران در سال 95 از پنج‌هزار و 109 مورد در فروردین به 10 هزار و 881 مورد در دی‌ماه رسیده بود که این میزان در سال 96 از چهارهزار و 853 مورد در فروردین به 9 هزار و 170 مورد در دی‌ماه و در سال 97 نیز از 6 هزار و 840 مورد در فروردین به چهارهزار و 353 مورد در دی‌ماه رسیده است. به‌عبارت دیگر، در دی‌ماه سال جاری تعداد اجاره‌نامه‌های منعقدشده در مناطق 22گانه تهران چهارهزار و 353 مورد است که نسبت به 9هزار و 170 مورد اجاره‌نامه دی‌ماه سال 96، کاهش 52 درصدی را نشان می‌دهد. بر این اساس، بررسی‌های آماری نشان می‌دهد همانند تعداد معاملات، در الگوی اجاره‌نشینی نیز جمعیت شهری از شهر تهران به سمت حومه‌ها و مناطق شهری حاشیه مهاجرت کرده‌اند که دلیل عمده آن، کاهش قدرت خرید برای خرید یا اجاره مسکن در مرکز کلانشهر است.

 ۳۰۰ صنعت و ۲۰ درصد اشتغال وابسته به مسکن

مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد است که اولا جزء یکی از سه نیاز اولیه انسان است و ثانیا برآوردهای کارشناسی نشان می‌دهد رونق بخش مسکن موجب رونق 300 صنعت کوچک و بزرگ (از گچ و سیمان و در و پنجره گرفته تا فرش و مبل و...) می‌شود و رکود در این صنعت، خسارات غیرقابل جبرانی را ایجاد می‌کند. همچنین بررسی‌های آماری نشان می‌دهد در سال‌های 1375 تا 1395 (نتایج سرشماری‌های رسمی) تعداد کل شاغلان نقاط شهری کشور از 8.8 میلیون نفر در سال 1375 به 16.5 میلیون نفر در سال 1395 رسیده است که در سال 1375، یک‌میلیون و 38 هزار نفر و در سال 95 نیز دومیلیون و 78 هزار نفر از این شاغلان در بخش مسکن مشغول به کار بوده‌اند. بر این اساس، به‌طور متوسط بین 12 تا 12.6 درصد از شاغلان نقاط شهری کشور به‌طور مستقیم در بخش مسکن مشغول به کار هستند که اگر صنایع وابسته به ساختمان را نیز مدنظر قرار دهیم، به‌طور مستقیم و غیرمستقیم بیش از 20 درصد شاغلان کشور در بخش مسکن و صنایع وابسته به آن مشغول فعالیت هستند. علاوه‌بر این، داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد بین 35 تا 40 درصد هزینه‌های سبد معیشت خانوارهای شهری به مسکن اختصاص دارد که هرگونه افزایش قیمت فراتر از افزایش میزان دستمزدها می‌تواند با کاهش قابل‌توجه قدرت خرید مردم، پایگاه اجتماعی- اقتصادی آن را تغییر دهد.

بر این اساس، مسکن موضوع بسیار بااهمیتی است که حتما در سیاستگذاری‌های دولتی باید توجه ویژه‌ای به آن شود، با این حال بررسی آماری نشان می‌دهد در دوره 9ساله (سال 89 تا نیمه اول سال 97) تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده کل کشور از 234 هزار فقره (233,966 فقره) در سال 1389 به 224 هزار فقره در پایان دولت احمدی‌نژاد رسیده بود که این میزان در دولت روحانی از 223 هزار و 828 فقره در سال 92 به 129 هزار فقره در سال 95 و 131 هزار و 910 فقره در سال 96 رسیده است. به بیان دیگر، در دولت روحانی میزان ساخت‌وساز تا پایان سال 96 کاهش 41 درصدی را نشان می‌دهد. این آمارها تایید می‌کنند دولت روحانی و در راس آن عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی عملا ساخت مسکن در کشور را به بن‌بست کشانده که همین امر موجب فزونی تقاضا بر عرضه مسکن و یکی از دلایل اصلی تاثیرگذار بر رشد بی‌رویه قیمت مسکن عمدتا طی دو سال اخیر بوده است.

بر این اساس، در چند سال اخیر عملکرد دولت در بخش مسکن همواره مورد انتقاد کارشناسان و فعالان بخش مسکن بوده که دولت روحانی در پاسخ به این انتقادها در سال 96 تصمیم گرفت طرح‌هایی را در قالب سیاست ملی بازآفرینی شهری به اجرا بگذارد. براساس این طرح، مقرر شد در یک دوره پنج‌ساله، سالانه 100 هزار واحد مسکونی فرسوده (مجموعا 500 هزار واحد) با بازآفرینی محلات فرسوده ساخته شود. اگرچه کارشناسان بخش مسکن در همان زمان (بهمن سال 96) این مقدار ساخت مسکن را کمتر از 20 درصد نیاز واقعی کشور برآورد کردند، اما نکته قابل‌تامل این است که همین طرح نیز به‌جز موارد محدود و پراکنده، پس از یک‌سال هنوز نتیجه و خروجی خاصی نداشته است. اما در سال جاری که قیمت مسکن رشد بی‌رویه‌ای را تجربه کرده، کارشناسان بازار مسکن می‌گویند اجرای سیاست‌های درست در بخش مسکن و وجود اراده لازم برای اجرای همان طرح‌های بازآفرینی شهری و حمایت از بخش خصوصی می‌تواند بازار مسکن را از بحران رکود تورمی نجات دهد. رونق مسکن در شرایط فعلی اگرچه ممکن است امری دور از انتظار باشد، اما بررسی آماری نشان می‌دهد در نیمه اول سال جاری تعداد پروانه‌های ساختمانی با رشد 11 درصدی نبست به مدت مشابه نیمه اول سال 96 از 64 هزار و 880 مورد به 72 هزار و 196 فقره رسیده است که اگر دولت اراده لازم را داشته باشد، مسکن می‌تواند از رکود تورمی نجات یابد. استدلال نیز این است که در سال‌های 90 تا 92 نیز با وجود تحریم‌ها، به‌جهت عدم وابستگی بخش مسکن به واردات، ساخت‌وساز به‌لحاظ کمی رشد قابل‌توجهی داشته است، به‌طوری که تعداد پروانه‌های ساختمانی از 213 هزار فقره در سال 90 به 223 هزار در سال 92 رسیده است.

* نویسنده : مهدی عبداللهی روزنامه نگار