به گزارش «فرهیختگان»، مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی بشر، نقش مهمی در کیفیت زندگی و شاخص‌های رفاهی جامعه دارد. تامین مسکن مناسب، جزء اهداف و دغدغه‌های اصلی خانوارها بوده و همواره بخش قابل‌توجهی از تلاش‌های خانوارها و دولت‌ها برای دستیابی به مسکن مناسب معطوف می‌شود. با توجه به اینکه مسکن، ترکیبی از زمین و بناست، بین سه نهاده اصلی یعنی زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی، بررسی تغییرات قیمت زمین می‌تواند نوسانات و پویایی‌های قیمت مسکن را بیش از دو نهاده دیگر توضیح دهد؛ چراکه درحال حاضر طبق بررسی‌ها، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن در تهران 66درصد و در سطح شهرهای کشور 55درصد ذکر می‌شود. همچنین تا پایان تابستان سال جاری (آخرین آمار) قیمت یک‌مترمربع زمین مسکونی در برخی مناطق نیمه‌شمالی تهران حتی به 80میلیون تومان هم نزدیک شده و متوسط آن در کل شهر متری نزدیک به 35میلیون تومان بوده است. اهمیت این اعداد زمانی آشکارتر می‌شود که طبق داده‌های آماری در تابستان سال جاری درحالی تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی (به‌عنوان شاخص شروع ساخت‌وساز جدید) در کل کشور با رشد 39درصدی از 98هزار و 659واحد در تابستان سال گذشته به 137هزار و 431واحد رسیده که طی این مدت، تعداد واحدهای مسکونی جدید در شهر تهران رشد منفی 5درصدی را نسبت به تابستان سال گذشته تجربه کرده است. همچنین برخلاف شهر تهران که رشد منفی را در ساخت‌وساز داشته، در سه استان خراسان‌رضوی، خراسان‌جنوبی و سیستان‌وبلوچستان تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی جدید به‌ترتیب با 324، 124 و 101درصد بیشترین رشد را در کشور داشته‌اند.

به‌نظر می‌رسد رشد شدید قیمت مسکن یکی از دلایل اصلی کاهش ساخت‌وسازهای جدید عمدتا در شهر تهران بوده است. براین اساس، نمی‌توان در سیاستگذاری مسکن از مهم‌ترین نهاده آن صرف‌نظر کرد. درخصوص زمین و مسکن، طی چند دهه اخیر سیاست‌های مختلفی در کشورمان اجرا شده که یکی از مهم‌ترین آنها که در طرح «مسکن مهر» دولت احمدی‌نژاد و «طرح جامع اقدام ملی مسکن» دولت روحانی مدنظر بوده، به حداقل رساندن قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن است، اما به‌نظر می‌رسد این سیاست‌ها به جهت عدم بهره‌گیری از مهم‌ترین ابزار تنظیمی، یعنی مالیات بر زمین و مسکن، موفقیت چندانی نداشته‌اند.

 سهم 60 درصدی زمین در قیمت مسکن

عرضه مسکن یکی از متغیرهای تعیین‌کننده قیمت مسکن است. به دلیل زمانبر بودن ساخت یک واحد مسکونی، عرضه مسکن در کوتاه‌مدت ثابت است و به کندی به شوک‌های سمت تقاضا واکنش نشان می‌دهد. اما در بلندمدت به علت افزایشی بودن ارزش زمین، روند عرضه نیز افزایشی است که قطعا محدودیت‌های جغرافیایی و ساختمان‌سازی اثرگذار هستند. عوامل قیمتی موثر در هزینه‌های ساخت‌وساز عبارتند از: بهای مصالح، قیمت زمین، دستمزد کارگران، نرخ خدمات ساختمانی و درنهایت نرخ سود بانکی که باعث می‌شود هزینه ساخت‌وساز و قیمت مسکن بیشتر شود. در مجموع تغییر در سه نهاده عمده زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار منجر به ایجاد نوسانات در ساخت‌وساز و اختلال در عرضه می‌گردد. در بین نهاده‌های مختلف، زمین به‌عنوان مهم‌ترین نهاده تولید مسکن، به واسطه سهم بالایی که در قیمت تمام‌شده مسکن به خود اختصاص می‌دهد، رشد قیمت آن عملا ناشی از عواملی مانند سیاستگذاری نامناسب بخش زمین شهری، افزایش ساخت‌وساز‌های جدید، کمبود زمین شهری و عدم تخصیص بهینه آن و افزایش ارزش سرمایه‌ای و سفته‌بازی گسترده آن در مناطق شهری است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در دهه‌های اخیر به واسطه افزایش چشمگیر قیمت زمین، رشد قیمت مسکن از این ناحیه بسیار بیشتر از سایر نهاده‌ها بوده است، به‌طوری که براساس آمار و اطلاعات ارائه شده از سوی بانک مرکزی ایران، در سال 1385 سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در شهرهای کل کشور حدود 42‌درصد و در تهران حدود 52.9 درصد بوده که این میزان تا سال 1390 در کل کشور به 48 درصد و در تهران نیز به55.5 درصد رسیده است. در سال‌های 1391 و 1392 این میزان به ترتیب برای شهرهای کشور به 52 و 54 درصد و در تهران نیز به 62.4 و64.9 درصد رسیده است. در سال 1393 این میزان برای شهرهای کشور به 51.5 درصد و در تهران به 60.5 درصد رسید. اما با رکوردی که طی دوره دولت اول روحانی بر اقتصاد ایران و به‌ویژه بر بخش مسکن حاکم شد، سهم زمین از کل قیمت تمام‌شده مسکن در سال 1395 در تهران به 53 درصد و در کل کشور نیز به 45 درصد رسید. تا سال 1398 سهم مسکن از قیمت تمام‌شده مسکن در تهران به 66 درصد و در کل کشور نیز این رقم به 55 درصد رسید.

 رشد 980 درصدی قیمت زمین در کشور طی 8 سال

براساس آمارهای مرکز آمار ایران، طی دوره دولت روحانی یعنی از نیمه دوم سال 1392 تا نیمه اول سال جاری قیمت مسکن در کشور رشد قابل توجهی را تجربه کرده است، به‌طوری که متوسط قیمت هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان کلنگی مسکونی در شهرهای کشور با رشد 982 درصدی از 678 هزار تومان در تابستان سال 92 به متری 7 میلیون و 334 هزار تومان در تابستان سال جاری رسیده است. این رقم در استان تهران رشد 497 درصدی داشته و قیمت هر مترمربع زمین مسکونی از 4 میلیون و 281 هزار تومان به 25 میلیون و 556 هزار تومان و در شهر تهران نیز این رقم طی این مدت با رشد 559 درصدی از 5میلیون و 276 هزار تومان به 34 میلیون و 794 هزار تومان رسیده است. پس از تهران، استان‌های فارس با 494 درصد، یزد با 464 درصد، اصفهان با 439 درصد، البرز با 426 درصد و مازندران با 413 درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

خراسان شمالی، چهارمحال و بختیاری، ایلام، همدان، لرستان، قم و کهگیلویه و بویراحمد هفت استانی هستند که طی سال‌های 1392 تا تابستان سال جاری کمترین افزایش قیمت زمین را در بین استان‌های کشور تجربه کرده‌اند. نگاهی به لیست استان‌هایی که کمترین افزایش قیمت زمین را طی نزدیک به 8 سال اخیر تجربه کرده‌اند نشان می‌دهد به جز قم، سایر استان‌ها در شاخص‌های تولید ناخالص داخلی و سایر شاخص‌های اقتصاد کلان، کم برخوردارترین استان‌های کشور هستند. همچنین در کنار این استان‌ها، اگر سه استان خراسان جنوبی، سمنان و کرمان را نیز اضافه کنیم که به دلیل ناقص بودن آمارها، در این محاسبات لحاظ نشده‌اند، به تعداد زیادی از استان‌هایی که کمتر برخوردارند، خواهیم رسید که کمترین افزایش قیمت زمین را طی نزدیک به 8 سال اخیر شاهد بوده‌اند.

بنابراین در شهرها و مناطقی که به واسطه شاخص‌های اقتصادی در وضعیت بهتری نسبت به دیگر مناطق کم برخوردار کشور هستند، به واسطه قابل توجه بودن تقاضای مسکن، در کنار همه عوامل اثرگذار بر قیمت زمین، سوداگری و سفته‌بازی نقش چشمگیری در افزایش قیمت آن دارند. نکته قابل تامل این است که بررسی داده‌های مرکز آمار ایران درحالی حکایت از آن دارد که طی سال‌های اخیر با جهش ارزی و همچنین به واسطه متغیرهای ناشی از تحریم و... نرخ تورم اقلام خوراکی در مناطق کمتربرخوردار کشور بیشترین تغییر و افزایش را نسبت به دیگر مناطق تجربه کرده، اما در بخش زمین، این مناطق برخوردار و کلانشهرها هستند که بیشترین رشد قیمت زمین را طی این مدت تجربه کرده‌اند. بنابراین حتی با فرض ثابت بودن همه متغیرهای مربوط به نرخ تورم، التهابات ارزی و دیگر عوامل اقتصاد کلان، بخشی از افزایش قیمت‌ها در این مناطق ناشی از تسلط سوداگری و سفته‌بازی بر بخش زمین است.

 یک متر زمین در شمال تهران 78 میلیون تومان

تحولات قیمت زمین و مسکن در شهر تهران بر همه تحولات قیمتی در سطح کشور سایه افکنده و این تحولات را راهبری می‌کند. همچنین تحولات قیمتی در شمال شهر تهران نیز همه تحولات قیمتی در سایر نقاط این شهر را نیز تحت‌کنترل دارد. بررسی داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی دوره دولت روحانی یعنی از تابستان 92 تا تابستان سال جاری متوسط قیمت هرمترمربع زمین یا زمین خانه کلنگی مسکونی در شهر تهران از 5 میلیون و 276 هزار تومان با رشد 559 درصدی به 34 میلیون و 794 هزار تومان رسیده است. به عبارتی، طی کمتر از 8 سال قیمت هرمترمربع زمین در شهر تهران 29 میلیون و 517 هزار تومان رشد داشته است، اما در بین مناطق 22گانه نیز، طبق آمارهای مرکز آمار ایران، طی این مدت قیمت هرمترمربع زمین مسکونی در منطقه یک با رشد 821 درصدی از 8 میلیون و 434 هزار تومان به حدود 78 میلیون تومان رسیده و در هر مترمربع 69 میلیون و 256 هزار تومان رشد را تجربه کرده است.

پس از این منطقه، منطقه دو، دومین منطقه در بین مناطق 22گانه است که با 782 درصد، بیشترین رشد را طی این مدت تجربه کرده و تا پاپاین تابستان سال جاری قیمت هر مترمربع زمین به بیش از 70 میلیون تومان در این منطقه رسیده است. منطقه سه، سومین منطقه‌ای است که طی دوره کمتر از 8 ساله دولت روحانی زمین در این منطقه با رشد 738 درصدی از 9.4 میلیون تومان به حدود78.7 میلیون تومان رسیده است. پس از این مناطق، منطقه 4، 6، 9 و 5 دیگر مناطقی هستند که به ترتیب با رشد 671 درصدی، 653 درصدی، 593 درصدی و 574 درصدی، طی کمتر از 8 سال رشدی بیش از متوسط شهر تهران داشته‌اند. در کنار این مناطق؛ منطقه 20، 18، 16، 13، 7 و 15 جزء 6 منطقه‌ای هستند که به ترتیب با 397 درصد، 409درصد، 421 درصد، 429 درصد، 432 درصد و 433 درصد کمترین رشد را در قیمت زمین طی کمتر از 8 سال اخیر تجربه کرده‌اند. در مجموع آمارها نشان می‌دهد مناطق واقع در نیمه‌شمالی شهر تهران طی این مدت بیشترین رشد قیمت را در بخش زمین داشته‌اند. در مجموع مقایسه شکاف قیمتی بین سه منطقه‌ای که بیشترین رشد قیمت را طی 8 سال اخیر داشته و سه منطقه‌ای که کمترین رشد قیمتی را طی این مدت تجربه کرده‌اند، نزدیک به 7 برابر است. به عبارتی درحالی میانگین قیمت در سه منطقه 16، 18 و 20 حدود 11.3 میلیون تومان بوده که این رقم برای سه منطقه یک، دو و سه حدود75.5 میلیون تومان است.

 راهکار نهایی زمین صفر یا مالیات؟

کارشناسان اقتصادی درخصوص زمین معتقدند با تاکید بر پررنگ بودن نقش عملیات سوداگرانه روی زمین در افزایش سهم آن در قیمت تمام‌شده تولید مسکن، می‌گویند آنچه به مسکن به‌عنوان سرپناه جنبه دارایی و سرمایه در کشور ما می‌دهد عرصه (زمین) است نه اعیان (بنا). چراکه از یک‌سو قیمت و هزینه ساخت آن پایین است و از سوی دیگر بنا (اعیان) قابل مستهلک شدن است. اما آنچه موجب می‌شود نرخ رشد قیمت زمین از نرخ رشد قیمت مسکن فراتر رود بروز عملیات سوداگرانه روی زمین است.

در یک دهه اخیر در بخش مسکن سیاست‌های مختلفی به‌کار گرفته شده است که یکی از مهم‌ترین آنها، به صفر رساندن قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بوده است. این سیاست که در قالب «مسکن مهر» در دولت احمدی‌نژاد اجرا شده و اخیرا نیز در قالب «طرح جامع اقدام ملی مسکن» در دولت روحانی درحال اجراست، مهم‌ترین سیاست‌هایی بوده‌اند که قصد داشته‌اند سهم قیمت زمین را در قیمت تمام‌شده زمین به حداقل برسانند. به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن، این سیاست‌ها گرچه اثرات کاهنده‌ای بر قیمت نهایی و تمام‌شده مسکن دارند، اما به دلایلی راه‌حل نهایی نیستند، چراکه اولا؛ دولت به اندازه کافی زمین درون محدوده شهرها در اختیار ندارد و مجبور خواهد شد همانند مسکن مهر از زمین‌های حاشیه شهر استفاده کند که پیشاپیش به واسطه نبود زیرساخت‌های شهری محکوم به شکست است و ثانیا؛ اگر هم زمین داشته باشد باز هم در صورت عرضه گسترده قابلیت بورس‌بازی پیدا می‌کند.

به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن و تجربیات جهانی، در کنار همه سیاست‌های اجرا شده در کشور، جای ابزارهای مالیاتی در بازار زمین و مسکن خالی است. براین اساس، اﻓﺰاﯾﺶ روزاﻓﺰون ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮای ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺟﻤﻌﯿﺖ ﺷﻬﺮﻧﺸﯿﻦ از ﺳﻮﯾﯽ و ﻣﺤﺪود ﺑﻮدن ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی و ﻋﺪم اﻣﮑﺎن ﺗﻮﻟﯿﺪ زﻣﯿﻦ، اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی ﻣﻮﺟﻮد را اﺟﺘﻨﺎبﻧﺎﭘﺬﯾﺮ ﻣﯽﺳﺎزد. اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻟﮑﺎن زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی را ﺑﻪ ﺳﻤﺖ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﻫﺪاﯾﺖ ﮐﻨﺪ. در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد درحال حاضر بیش از 30 کشور در سراسر جهان یک نوع مالیات با عنوان «مالیات بر ارزش زمین» (LVT) را برای مقابله با سوداگری در بخش زمین پیاده‌سازی کرده‌اند.

در آمریکا این نوع مالیات از سال 1913 اجرا می‌شود و مسئولان ایالت پنسیلوانیا اولین قانون این نوع مالیات را اجرا کردند. تعداد کم کشورهایی که این نوع مالیات را اجرا کرده‌اند به این معنا نیست که این نوع ابزار مالیاتی قابلیت اجرایی ندارد یا موثر نیست، بلکه اغلب کشورهای جهان به این دلیل که موضوع سوداگری مسکن را ندارند، نیازی به ایجاد این نوع مالیات ندارند. ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ ﺑﺎ ﻫﺪاﯾﺖ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺑﻪ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﺧﻮد ﻋﻤﻼ در ﺣـﻮزه زﻣـﯿﻦﻫـﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮی ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﻣﯽﺷﻮد. در ﺷﺮاﯾﻄﯽ ﮐﻪ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤـﺖ و اﻧﺘﻈﺎرات ﺗﻮرﻣﯽ ﻧﺎﺷﯽ از اﯾﻦ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎﺷﺪ اﯾﻦ ﻧﻮع ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﻨﺠـﺮ ﺑـﻪ ﮐـﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار ﺷﻮد؛ ﭼﺮاﮐﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی ﻧﮕﻬﺪاری زﻣﯿﻦ، ﻣﺎﻟﮑﺎﻧﯽ ﮐـﻪ ﻗـﺎدر ﺑـﻪ اﺳـﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از زﻣﯿﻦ ﺧﻮد ﻧﺒﺎﺷﻨﺪ اﻗﺪام ﺑﻪ ﻓﺮوش زﻣﯿﻦﻫﺎی ﺧﻮد ﮐﺮده و در ﻧﺘﯿﺠﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻋﺮﺿﻪ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار، ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎﺑﺪ. اما در ایران موضوع بسیار متفاوت است، چراکه بررسی‌ها نشان می‌دهد در این زمینه با وجود اینکه بخش عمده هزینه ساخت مسکن مربوط به قیمت زمین بوده و زمین یکی از ابزارهای سوداگری و احتکار بوده است، با این حال ابزار مالیاتی برای کنترل سوداگری در این بخش وجود ندارد.

* نویسنده: مهدی عبداللهی، دبیر گروه   اقتصاد