زینب خدایی، خبرنگار : افزایش تراکم جمعیتی در شهرها و کلانشهرها که ناشی از عدم گسترش و توسعه محدودههای شهری طی سالیان اخیر بوده، بهعلت «رابطه مستقیم افزایش طبقه مجاز به ساخت با قیمت زمین» از یکسو و از سوی دیگر «رابطه معکوس افزایش تعداد افراد ساکن در سطح با کیفیت زیست شهری» مورد انتقاد شدید کارشناسان و صاحبنظران شهرسازی و اقتصاد مسکن بوده است. به باور کارشناسان افزایش تراکم جمعیتی هم زمین و مسکن را بهطور سرسامآوری گرانتر از قبل میکند و هم سهم برخورداری مردم از سرانههای شهری را بهطور قابلتوجهی کاهش میدهد و در این فرآیند هزینه آسیبهای فرهنگی- اجتماعی و زیستمحیطی نیز سر به فلک میکشد اما گویا با وجود تبعات انکارناپذیر متراکمسازی، افزایش تراکم جمعیتی در تمام این سالها بهواسطه موافقان و ذینفعانش همچنان در دستور کار دولت قرار دارد.
در همین خصوص در نشستی که اخیرا با عنوان «توسعه افقی شهرها؛ چگونه گسترش محدوده شهرها به حل مساله مسکن کمک میکند؟» در دانشکده معماری دانشگاه علم و صنعت برگزار شد جمعی از اساتید و صاحبنظران دانشگاهی با استناد به آمار و طرح دلایل کارشناسی، بستن محدودههای شهری و احتکار زمین و عدم توسعه متناسب شهرها با افزایش جمعیت را دلیل اساسی معضل فعلی گرانی زمین و مسکن و تراکمبالای جمعیتی کلانشهرها عنوان کردهاند. عبدالحمید نقرهکار رئیس مرکز تحقیقات و قطب علمی معماری اسلامی دانشگاه علم و صنعت، محمدصالح شکوهی عضو هیاتعلمی دانشگاه علم و صنعت، محمدمنانرئیسی رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی اسلامی، حمیدرضا آرامی کارشناس مرکز تحقیقات مجلس و سیدعباس یزدانفر رئیس قطب مسکن سبز و مجتمعهای زیستی پایدار در این نشست ضمن اشاره به سهم بالای قیمت زمین در قیمت نهایی مسکن- که نشاندهنده اهمیت عرضه گسترده زمین در کاهش قیمت مسکن است- از استدلالهای مغالطهآمیزی گفتند که توسط برخی در توجیه تراکمفروشی و عمودیسازی بهعنوان راهی برای جلوگیری از گسترش افقی شهرها مطرح شده و میشود.
تنشزایی در بازار مسکن
از مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در سال 78 که تحتعنوان «ضابطه جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» مقرر کرد هرگونه افزایش در محدوده مصوب طرحهای هادی و جامع شهرها- تا زمانی که تراکم ناخالصی جمعیتی شهر براساس طرحهای مصوب تحقق پیدا نکرده باشد، ممنوع است- گرفته تا همین چندماه قبل که براساس مصوبه دولت تمام شهرهای ایران با جمعیت بیش از 50 هزار نفر که تقریبا نزدیک به صددرصد شهرها را شامل میشود در جریان بازنگری طرحهای جامع، بهطور رسمی مجوز تراکمفروشی را دریافت و اجازه افزایش تراکم ساختمانی در ساختوسازهای آتی را پیدا کردند، متراکمسازی بهواسطه نقش مستقیمش در افزایش قیمت زمین بهشکل رسمی درحال تنشزایی در بازار مسکن است. تراکم جمعیتی پروژههای در دست ساخت طرح نهضت ملی مسکن نیز گواه دیگری بر این ادعاست که نشان میدهد دولت با تخصیص زمینهای قطرهچکانی به این پروژهها درحال تراکمافزایی مسری در اغلب کلانشهرهای کشور است. در حدی که تراکم جمعیت یکی از پروژههای نهضت ملی مسکن در تهران عددی حدود 500 نفر بر هکتار برآورد شده است. تمام اینها درحالی است که به اعتقاد کارشناسان شهرسازی، افزایش تراکم ساختمانی و جمعیتی- به این معنا که تعداد ساکنان در سطح، علیرغم ثابت ماندن مساحت زمین افزایش یابد- علاوهبر ارزشمندتر کردن زمین و بالا بردن معنادار قیمت آن، کیفیت زیست شهری را نیز با سقوط آزاد مواجه خواهد کرد. بهعبارتی افزایش تراکم جمعیتی هم زمین و مسکن را گرانتر از قبل میکند و هم سهم برخورداری مردم از سرانههای شهری را بهطور قابلتوجهی کاهش میدهد و در این فرآیند هزینه آسیبهای فرهنگی- اجتماعی و زیستی- محیطی نیز سر به فلک میکشد.
آدرس غلط ندهید
در هفتههای گذشته نشستی در دانشگاه تهران برگزار شد که مجموع محتوای آن، هشدار درخصوص افزایش محدوده شهرها بود. محمدصالح شکوهی، عضو هیاتعلمی دانشگاه علم و صنعت در رد افزایش 19 درصدی جمعیت به مغالطهآمیز بودن مقایسه صورتگرفته در نشست دانشگاه تهران اشاره کرد و گفت اینکه توسعه 78 درصدی پهنههای سکونتگاهی را در مقابل افزایش 19 درصدی جمعیت قرار میدهند، مقایسه صحیحی نیست؛ چراکه اولا توسعه شهرها را فقط نسبت به افزایش جمعیت مقایسه کردهاند و تغییر بعد خانوار و افزایش خانوار را لحاظ نکردهاند. از سال 84 تابهحال بعد خانوار تغییر کرده؛ تعداد خانوادهها 50 درصد افزایش داشته، بنابراین نمیتوان ادعا کرد جمعیت تنها 19 درصد افزایش پیدا کرده است. ثانیا این افزایش گسترش شهرها در کجا اتفاق افتاده؟ آیا در کلانشهرها هم این گسترش انجام شده است؟ آمار و ارقام مساحت شهرها در 40 سال گذشته نشان میدهد که نهتنها مساحت کلانشهرها گسترش پیدا نکرده، بلکه کاهش هم یافته است. بهطوریکه تراکم جمعیتی در اهواز از 30 نفر بر هکتار به 56 نفر بر هکتار و تراکم جمعیتی در اصفهان از 71 نفر به 103 نفر بر هکتار رسیده است. تراکم جمعیتی مشهد از 76 نفر بر هکتار به 98 نفر و تراکم جمعیتی در کرج از 45 نفر به 98 نفر برهکتار و در شیراز از 62 نفر به 79 نفر بر هکتار و در قم از 34 نفر به 94 نفر بر هکتار رسیده است، بنابراین طرح چنین ادعایی که شهرها توسعه پیدا کردهاند و تراکم جمعیتی افزایش پیدا نکرده است، ابدا حرف کارشناسی و دقیقی نیست. در تهران هم وضعیت چندان متفاوت نیست، حتی بهمراتب بدتر است؛ محدوده قانونی شهر تهران در طرح سال 1347، 650 کیلومتر مربع بوده است. اما این مساحت درحالحاضر تنها تا 720 کیلومترمربع گسترش پیدا کرده است. آن هم درحالیکه تراکم جمعیتی سال 65 که 97 نفر بر هکتار بود، به 140 نفر بر هکتار رسیده و با اینحال هنوز هستند کسانی که میگویند تهران شهر پرتراکمی نیست!
شکوهی همچنین به حبس و احتکار زمین و مداخله ناصحیح دولت در جهت افزایش تراکم جمعیتی اشاره کرد و گفت که از سال 1385 تا سال 1395 میانگین محدودههای کلانشهری کاهش پیدا کرده است. دلیل این کاهش مساحت هم مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری بوده که در مصوبه سال 78 تحتعنوان «ضابطه جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» گفته از تاریخ این مصوبه هرگونه افزایش در محدوده مصوب طرحهای هادی و جامع شهرها، تا زمانی که تراکم ناخالصی جمعیتی شهر براساس طرحهای مصوب تحقق پیدا نکرده باشد، ممنوع است. بر همین اساس اتفاقی که افتاده، این بوده که سازمانها و نهادها و ملاکها درون محدوده شهر زمینها را تملک کردهاند و عامه مردم ناگزیر شدهاند تراکم محلهها را بالا ببرند و در خانههای کوچکتر و پرتراکمتر زندگی کنند و در آخر شورای عالی شهرسازی و معماری مصوبه میدهد که شهرها هنوز به تراکم مدنظر ما نرسیدهاند پس نمیتوان شهر را بزرگ کرد.
هزینههای پنهان عمودیسازی
افزایش تراکم جمعیتی اما هزینههای پنهان فراوانی نیز دارد. محمدمنان رئیسی با طرح چنین سوالی که چرا هزینههای آسیبهای اجتماعی- فرهنگی و زیستی- محیطی در تحلیل شهرسازی عمودی و متراکم لحاظ نمیشود، اشاره کرد که مقایسه سرانههای شهرهای کمتراکمی مثل یزد، کرمان و... با کلانشهرهایی مثل تهران، مشهد و اصفهان که طی این سالیان با رویکرد عمودیسازی پرتراکم شدهاند، بهوضوح نشان میدهد که سرانههای طلاق، نزاع، قتل و معضلات فرهنگی در شهرهای کمتراکم، بهمراتب کمتر است. از طرفی گزارش رسمی شورای عالی شهرسازی و معماری نشان میدهد گلباد شهر تهران طی یکبازه 50 ساله کاملا تغییر کرده است؛ شش تنفسی تهران محور شمال به جنوب بوده است اما درحالحاضر بهعلت عمودیسازی و متراکمسازیهای گسترده این محور کاملا مسدود شده است. در همین خصوص حدود سهماه پیش وزارت بهداشت طی گزارشی اعلام کرد در یک بازه پنجساله، 75 هزار نفر بهعلت آلودگی هوا فوت کردهاند. عمده این فوتیها هم به کلانشهرهایی بهویژه تهران تعلق داشتهاند و نکته جالبتوجه خسارت اقتصادی ناشی از مرگومیر به علت آلودگی هواست که فقط در سال 1400، 12 میلیارد دلار برآورد شده است. بهعبارتی هفت تا هشتبرابر بودجه شهرداری تهران که عمدهاش از تراکمفروشی حاصل میشود، فقط خرج خسارت ناشی از مرگومیر آلودگی هوا میشود که خروجی تراکمفروشی و متراکمسازی طی سالیان متمادی بوده است.