میثم اکبری، خبرنگار گروه اقتصادی:موضوع مشارکت بخش خصوصی در ساخت و تامین مسکن مساله‌ای است که تجربه‌های مختلف نشان می‌دهد نمی‌توان آن را نادیده گرفت؛ این اهمیت نه‌تنها از عدم توانایی دولت در ساخت مسکن نشأت می‌گیرد، بلکه حضور بخش خصوصی در صنعت ساختمان به‌عنوان صنعت پیشران سایر حوزه‌ها می‌تواند به حضور صنایع و واحدهای اقتصادی گوناگون نیز رقابت و انگیزه دهد. در این خصوص نگاهی به آمار نشان می‌دهد درطول 43 سال گذشته بخش خصوصی بهترین عملکرد خود را در ساخت مسکن در دوره سال‌های 1386 تا 1392 که دوره طراحی و اجرای مسکن مهر بوده با شروع به ساخت یک میلیون و 600 هزار واحد به منصه ظهور گذاشته است؛ به عبارت دیگر بخش خصوصی در یکی از عظیم‌ترین پروژه‌های ساخت مسکن کشور در کنار دولت به این امر پرداخته و توانسته است قسمتی از حجم تعهدات را ایفا کند. اما نگاهی به شرایط اخیر کشور و کاهش آمار ساخت مسکن توسط بخش خصوصی نشان‌دهنده آن است که فارغ از عوامل کلان اقتصادی، مساله مدت‌زمان اعطای پروانه ساختمانی و مراحل خرد و کلان آن به معضل اصلی ساخت مسکن تبدیل شده است، چنانکه فعالان این حوزه معتقدند به‌طور متوسط برای دریافت مجوز و پروانه ساخت مسکن باید یک‌سال (و در مواردی تا 18ماه) میان ذی‌نفعان مختلف دخیل در صدور مجوز زمان صرف شود و براساس آمار 40 مرحله پشت‌سر گذارده شود که علاوه‌بر صرف زمان فراوان، سرمایه بخش خصوصی را در این مدت قفل می‌کند. درحالیکه با کوتاه بودن این زمان علاوه‌بر ساخته شدن واحدهای مسکونی، روند چرخش سرمایه در ساخت واحدهای جدید نیز سرعت می‌گرفت و حتی می‌توانست کمبود چهار تا پنج‌میلیونی مسکن در کشور را تا حدی پوشش دهد. از سوی دیگر به‌دلیل نبود اطلاعات شفاف از دارندگان مسکن، طرح‌های حمایتی از قبیل مسکن مهر که با اعطای یارانه‌های مختلف ساخته شده بود در موارد بسیاری بجای رسیدن به جامعه هدف مستحق، به افراد غیرنیازمند می‌رسد خود عاملی است که در هدررفت یارانه و منابع این بخش تاثیر دارد، از این رو از اقدامات لازم در این خصوص علاوه‌بر یکپارچه‌سازی و برخط شدن فرآیندها و حذف مراحل زائد، موضوع شفافیت در اطلاعات دارندگان مسکن و زمین است که از این رهگذر می‌توان هزینه نگاه سرمایه‌گذاری به زمین را کاهش داد تا با افزایش عرضه آن، هم قیمت زمین -که سهم بالایی را از ساخت مسکن دارد- کاهش یابد و هم از این اهرم به‌عنوان عاملی در جهت رفع کمبود منابع مالی دولت در اعطای تسهیلات بانکی استفاده شود.
جای خالی بخش خصوصی در نهضت ملی مسکن
نگاهی به آمار تعداد ساختمان‌های شروع شده به ساخت توسط بخش خصوصی طی سال‌های 1357 تا 1400 نشان می‌دهد که این میزان طی سال‌های ذکرشده مجموعا بیش از 6 میلیون و 807 هزار واحد بوده و با توجه به نوسان زیاد ساخت مسکن، شاید میانگین سالانه آنچنان گویای وضعیت نباشد اما نکته جالب توجه در آمار ساخت، به بازه سال‌های 1386 تا 1392 یعنی زمانی که دوره طراحی و اجرای مسکن مهر بوده برمی‌گردد چنانکه بخش خصوصی در این بازه هفت‌ساله عملیات طراحی و ساخت را برای بیش از یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در کنار دولت آغاز کرد که نشان‌دهنده ظرفیت بالای این بخش بوده به عبارت دیگر در تمام بازه هفت‌ساله به‌غیر از یک سال، میزان تولید مسکن بیش از مقدار تولید شده در 43 سال ذکر شده است. اما به نظر می‌رسد این نقش و پتانسیل قابل‌توجه در بخش خصوصی طی سال‌های اخیر و به‌خصوص در طرح نهضت ملی مسکن آن‌گونه که باید و شاید بدان توجه نشده است چنانکه بنا به گفته کارشناسان مسکن میزان ساخت مسکن توسط بخش خصوصی در این طرح با کاهش همراه بوده و شاید بتوان از حضور 50 انبوهساز در ساخت مسکن ذیل نهضت ملی اشاره داشت. البته استفاده از ظرفیت بخش خصوصی تنها محدود به حمایت از ظرفیت‌ها نشده و لازم است در کنار حمایت و تشویق و حتی قبل از آن موانع قانونی و بروکراسی‌های منسوخ که همچنان وجود داشته رفع شود.
یارانه مسکن در جیب غیرمستحقان
معمولا دولت‌های مختلف و در طرح‌های ساخت مسکن خود سعی دارند با استفاده از مشوق‌ها و امتیازات مختلف، هم سختی‌های مالی برای جامعه هدفی که متقاضی مسکن هستند را کاهش دهند و هم زمینه بهره‌مندی جامعه بزرگ‌تری از متقاضیان مستحق را فراهم آورند. اما تجربه چندسال اخیر و طرح‌های مسکن اجراشده نظیر مسکن مهر نشان‌دهنده آن است که به دلیل فقدان دسترسی دولت به موجودی و مالکیت مسکن در کشور (قولنامه‌ای بودن حدود 30 تا 40 درصد از مسکن کشور) یارانه‌های مختلفی که دولت‌ها در این خصوص اعطا کرده‌اند از یک‌سو به دلیل عمومیت در اعطا، هم انحراف بالایی داشته و هم نصیب افرادی شده که نیازی به آن نداشته‌اند؛ آن هم در شرایط سخت اقتصادی که افراد مستحق توان ایفای تعهدات خود را درخصوص طرح‌های مسکن ندارند. به عبارت دیگر این یارانه‌ها جنبه‌های مختلفی داشته‌اند؛ از اعطای زمین رایگان و کاهش یا حذف عوارض شهرداری تا اعطای حق انشعابات مختلف به این واحدها که در حالت عادی سازندگان مسکن متعهد به پرداخت آن هستند اما در طرح دولت‌های مختلف و به دلیل همان نیت خیر این یارانه‌ها به تمام افراد اعطا شده درحالیکه ممکن است در ادامه این زنجیره افراد نیازمند از گردونه دریافت‌کنندگان نهایی مسکن یارانه‌ای حذف شوند و با خروج آنان، افراد دارای توان مالی جایگزین آنان شده درحالیکه مطابق با قواعد قانونی و عرفی، یارانه مربوطه نباید به آنان تعلق بگیرد. همچنین جدا از نقد مطرح‌شده در این خصوص باید گفت راهکارهایی نیز وجود داشته که اتفاقا دسته‌بندی مدت زمان مورد نیاز برای اجرای این راهکارها نشان‌دهنده قابل دسترس بودن آنان در بازه زمانی کوتاه‌مدت است
وحشت بخش خصوصی از بروکراسی صدور پروانه
شاید یکی از فصل مشترک‌های انتظارات از دولت، پیش از آنکه به بحث حمایت و مشوق درهر یک از بازارهای مختلف برسد به مساله کاهش عوامل مزاحم در عملیات عادی بازارها و فعالیت اقتصادی بازگردد. چنانکه بخش خصوصی که با ورود سرمایه شخصی به این بازار ورود می‌کند کسب بازدهی در حد انتظار جزء مقدمات ورود آن است حال آنکه در مواردی نه‌تنها به سود مد نظر خود نمی‌رسد بلکه سرمایه اولیه نیز با زیان روبه‌رو می‌شود. اما فارغ از عوامل کلان اقتصادی و نابسامانی‌های موجود که حل آن نیاز به راهکارهای بلندمدت و میان‌مدت دارد، بخش دیگری از مشکلات به ساختارهای اجرایی و اداری کشور برمی‌گردد که اتفاقا از عوامل مهم در احتیاط و عدم تمایل بخش خصوصی در ورود به بخش‌های اقتصادی نظیر مسکن می‌شود. در این خصوص یکی از عوامل مهمی که در دسته‌بندی مشکلات پیش پای بخش خصوصی در بخش مسکن وجود دارد مساله صدور پروانه ساخت است؛ در این خصوص فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان از مشکلات مربوط به بروکراسی اداری جهت صدور پروانه ساخت به «فرهیختگان» می‌گوید: «استعلام‌ها و فرآیندهایی که توسط دستگاه‌های دیگر در فرآیند اخذ و صدور مجوز باید صورت بگیرد زمان‌بر است. برای مثال از زمانی که نقشه‌ها وارد سازمان نظام مهندسی کشور می‌شود تا زمانی که از آن خارج می‌شود چه فرآیندی را طی می‌کند و به نظر بنده یکی از مشکلات اصلی اخذ مجوز ساخت‌وساز برای بخش خصوصی کشور، بروکراسی تودرتوی اداری است که بخشی غیرقانونی، بخشی غیرکارشناسی بوده که در این سازمان‌ها ایجاد شده و به نوعی می‌توان گفت طولانی شدن زمان صدور پروانه ساختمانی را رقم زده و اگر قرار بر آن باشد تا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بهبود یابد نیاز است تا یک تجدید نظر اساسی در رویه سازمان‌های نظام مهندسی کشور صورت گیرد. به هر حال این نکته که شهرداری ادعا دارد فرآیند صدور پروانه ساختمانی 2 ماه زمان نیاز دارد شاید در فرآیند درون شهرداری درست باشد اما مجموعه عواملی که منتهی به اخذ مجوز است زمانی بیش از این مقدار می‌برد. بعضا فرآیند صدور پروانه 7 تا 12 ماه و بیشتر طول می‌کشد و این بخش خصوصی کشور است که تاوان بروکراسی که غالب آن زائد است را پرداخت می‌کند.»
همچنین جعفر خزاعی درخصوص نقش نهادهایی غیر از شهرداری در فرآیند صدور مجوز می‌گوید: «زمانی که مساله جواز یا به قول معروف پروانه ساختمانی مطرح می‌شود بخش زیادی از ارگان‌های دخیل در این امر وارد می‌شوند. برای مثال تامین اجتماعی، آموزش‌وپرورش، اداره آب و برق و گاز در این خصوص حضور دارند و متقاضی برای گذر از این بخش‌ها نیاز به زمان دارد و تازه در کنار این مراحل هم شهرداری حضور داشته و با قوانینی که در آن مجموعه است اعم از تعیین و تایید مهندسان در رشته‌های مختلف و مواردی هم که دخالت سازمان نظام مهندسی وجود دارد (در متراژهای بالا) در طولانی شدن مراحل نقش دارد.» اما درخصوص مدت زمان صدور پروانه ساخت جعفر خزاعی، انبوهساز مسکن زمان متوسط یک سال را در این خصوص مورد نیاز می‌داند. همچنین ایرج رهبر نیز معتقد است که اگرچه 8 ماه برای دریافت مجوز ممکن است اما مواردی هم وجود دارد که تا 18 ماه برای دریافت مجوز باید منتظر ماند.
اما طولانی شدن روند صدور پروانه‌تنها به زمان سپری‌شده در پیچ‌وخم ادارات محدود نمی‌شود بلکه در شرایط اقتصادی فعلی و کاهش ارزش پول ملی، این زمان موجب افت ارزش سرمایه سرمایه‌گذاران و سازندگان می‌شود. در این خصوص فرشید پورحاجت معتقد است: «به‌طور متوسط 50 درصد سرمایه اولیه بخش خصوصی (شاید در بعضی مناطق تهران تا 60 و 70 درصد هم برسد) برای تامین زمین است و همین میزان سرمایه در دالان‌های اداری زائد قفل شده که با صحبت غیرکارشناسی حذف نمی‌شود درحالیکه می‌توان با الگوگیری از کشورهای دیگر آن را حل کرد. نکته دیگر آن است که در کشور به میزان کافی از مهندس قابل و متخصص و همچنین فناوری‌های جدید در این مورد استفاده می‌کنیم که پاسخ بله است اما عدم استفاده از آن ساختار معیوب و تفکر منسوخی است که عامل هدررفت زمان یک‌ساله صدور مجوز شده است درحالیکه اگر این موضوع رخ نمی‌داد سرمایه بخش خصوصی یک سال زودتر بر می‌گشت و گردش سرمایه و چرخش تولید مسکن سریع‌تر به سرانجام می‌رسید و این کاهش می‌توانست کمبود 4 تا 5 میلیونی مسکن را تا حدی پوشش بدهد.»
ردپای اقتصاد در بی‌انگیزگی بخش خصوصی
اما درخصوص عاملی که در عدم تمایل بخش خصوصی در ورود به نهضت ملی مسکن نقش دارند جعفر خزاعی به‌عنوان انبوهساز حوزه مسکن به «فرهیختگان» می‌گوید: «در نهضت ملی مسکن تعدادی از انبوه‌سازان مشارکت دارند که شاید بتوان از 50 انبوهساز در کشور نام برد اما در مقایسه با دوره گذشته یعنی دوره ساخت مسکن مهر باید گفت حضور انبوه‌سازان کاهش داشته که از چند عامل در این خصوص می‌توان یاد کرد. برای مثال در آن زمان شرایط اقتصادی و تورم به این شکل نبود، مثلا آهن در آن زمان در طول دو سال تنها 10 یا نهایت 15 درصد تغییر داشت، اما در طرح ملی مسکن که در جلسات آن حضور داشتیم قیمت تمام‌شده هر متر مربع در قرارداد 4 میلیون و 500 هزار تومان بود. حال آنکه امروز با این مبلغ هزینه اسکلت هم تامین نمی‌شود که همین موضوع مشکلاتی را برای هر دو طرف به وجود آورده است. البته شاید بتوان گفت طرف‌هایی که قسمتی از واحدها را به‌صورت مشارکت سهیم می‌شدند شاید رغبت داشته باشند اما تعداد آنان نیز کم است.»
از سوی دیگر فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن و مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم‌وصنعت در گفت‌وگو با «فرهیختگان» به عوامل بنیادین اقتصادی در فاصله داشتن قیاس میان طرح مسکن مهر و اقدام ملی مسکن اشاره دارد: «با توجه به همه جوانبی که در آن شرایط وجود داشت نظیر توان اقتصادی، درآمدهای نفتی، ارزش دلاری نقدینگی، توان پس‌انداز و درآمد خانوار همه آن شرایط با شرایط فعلی ما قابل‌مقایسه نیست؛ چراکه این عوامل و شرایط نه‌نتها بهبود نیافته، بلکه نسبت به سال‌های 87 و 88 بدتر شده است. حدفاصل سال 87 که مسکن مهر تقریبا شروع‌شده تا سال 92 که احمدی‌نژاد دولت را به حسن روحانی تحویل داد چیزی حدود 860 هزار واحد مسکونی مهر به مردم تحویل داده شده بود، یعنی سطح دخالت دولت در آن سال‌ها چیزی حدود سالانه 170 هزار واحد در مقابل 800 هزار واحدی بخش خصوصی بود. حال اگر این یک‌میلیون واحد مسکونی را که توسط مجلس در قانون جهش تولید مسکن هدف‌گذاری و توسط دولت سیزدهم نیز وعده‌داده‌‌شده به‌شکلی برنامه‌ریزی می‌شد که می‌توانستیم ظرفیت‌های بخش خصوصی را بیش از این فعال کنیم (ظرفیت‌های خودمالکی یا سایر ظرفیت‌های مردمی و ملی) و خود دولت نیز تعدادی را برای گروه‌های هدف می‌ساخت، وضعیت با شرایطی که داریم بسیار متفاوت می‌شد. بر این اساس اگر دولت می‌خواهد ساخت یک‌میلیون مسکن به نتیجه مطلوب برسد باید روی ظرفیت بخش خصوصی بیشتر حساب باز کند. به این دلیل این طرح را نهضت «ملی» مسکن نمی‌دانم و نهضت «دولتی» می‌دانم و بخش خصوصی هم احتیاط می‌کند و وارد نمی‌شود، کمااینکه می‌بینیم روند پروانه‌های ساختمانی نیز کاهش پیدا کرده است.»
تسهیلات و زمین 2 چالش سازندگان
یکی دیگر از مشکلات ساخت مسکن در کشور که در نهضت ملی مسکن نیز مشهود است، مساله پوشش منابع تسهیلات بانکی است. کارشناسان می‌گویند دولت با کمبود منابع برای تسهیلات‌دهی روبه‌رو است و یکی از این مواردی که منجر به شکل نگرفتن پروژه نهضت مسکن شده همین موضوع است؛ چراکه اصل این طرح پایه‌اش روی تسهیلات است. لذا با در‌نظر گرفتن شرایط اقتصادی یا نداشتن توان تسهیلات‌دهی، بهترین کار این است که به‌سمت حل مساله زمین برویم و زمین را در اختیار مردم قرار دهیم؛ چراکه در زمانی که زمین سهم 70 تا 80 درصدی در قیمت تمام‌شده مسکن دارد و زمانی که شما طرح‌های مختلفی در این خصوص (اختیار قرار دادن زمین به‌صورت اقساطی یا با تخفیف) انجام می‌دهید خود این مساله به‌نوعی تسهیلات‌دهی به 70 تا 80 درصد قیمت تمام‌شده مسکن است. بنابراین مساله زمین ابزار مهم در اختیار دولت است و حتی می‌تواند از زمین با روش‌هایی نظیر فروش و مولدسازی آن، استفاده درآمدزایی برای تسهیلات یارانه‌ای و تسهیلات ارزان‌قیمت برای گروه‌های هدف خود داشته باشد. آمارها نیز نشان می‌دهد از سال 92 به بعد آمار پروانه‌های ساختمانی در کشور بسیار کاهش یافت. بخشی از آن اتفاق، به عامل زمین برمی‌گردد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آمار ذخایر زمین‌های شهری ما خصوصا در کلانشهرها تقریبا تمام شده و نیازمند عرضه زمین هستیم و این کمبود زمین، سهم زمین را از قیمت تمام‌شده مسکن از 50 تا 60 درصد در دهه 80 به 70 تا 80 درصد درحال‌حاضر رسانده است و به این معناست که قیمت بالای زمین مزیت اقتصادی در حوزه مسکن را تقریبا گرفته، از این رو برای سرمایه‌گذار صرف ندارد که هم هزینه زمین و هم هزینه ساخت آن را بدهد و خریداران توان خرید آن را داشته باشند تا سرمایه‌گذار نیز بتوانند سود کسب کند. کارشناسان می‌گویند در راستای حل این مشکل راهکار این است که با توسعه محدوده قانونی شهرها، زمین‌های بخش خصوصی را وارد کنیم تا مسکن ارزان‌تری به مردم به‌خاطر پایین‌تر بودن قیمت زمین برسانیم و نکته بعدی نیز آن است که سازنده سود بیشتری می‌برد و ظرفیت برای جذب سرمایه و توان ساخت بخش خصوصی وجود دارد. لذا تنها ابزاری که دولت می‌تواند با تدبیر این موضوع را مدیریت کند بحث زمین است که هم جذب نقدینگی داشته باشد و منافع مردم را تامین کند و هم بخش خصوصی را راغب کرده تا مجددا به این حوزه ورود کند.
زمان دریافت پروانه ساخت در ایران 7 برابر کره‌جنوبی
بروکراسی پیچیده و چندلایه صدور پروانه‌های ساختمانی که خود منشأ فساد نیز شده، منجر به افزایش زمان انتظار برای دریافت پروانه‌های ساختمانی نیز شده است. طبق آمارهای داخلی، زمان صدور پروانه در کشورمان به‌طور میانگین حدود 7 ماه (210 روز) طول می‌کشد. این درحالی است که در کشور کره‌جنوبی زمان صدور پروانه ساختمانی تنها 28 روز (4 هفته) است. این مدت زمان در سنگاپور 36 روز، در امارات 48 روز، در مالزی 53 روز، در مراکش 58 روز، در فرانسه 62 روز، در گرجستان و آمریکا 63 روز، در دانمارک 64، در فنلاند 65 و در اردن 66 روز است. همچنین مقایسه مدت زمان صدور پروانه ساختمانی در ایران با 164 کشور جهان نشان می‌دهد با 210 روز (7 ماه) انتظاری که در کشورمان برای صدور پروانه ساختمانی وجود دارد، این پروسه طولانی ایران را در رتبه 137 جهان در بین 164 کشور جای داده است. به عبارتی فرآیند صدور پروانه ساختمانی در ایران بدتر و طولانی‌تر از 136 کشور جهان است. همچنین نگاهی به مراحل خرد و کلان دریافت پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد فرآیند دریافت مجوز شامل 40 مرحله بوده است. درحالیکه این میزان در دانمارک تنها به 7 مرحله محدود می‌شود و در سوئد و هنگ‌کنگ تنها 8 مرحله است. در این خصوص باید گفت که آمار کشورهای منطقه نیز نشان‌دهنده تعداد مراحل کمتر دارد به‌طوری‌که دریافت پروانه ساختمانی در ترکیه به‌عنوان همسایه ایران و کشوری که شباهت‌های مختلفی با ایران دارد تنها در 18 مرحله محدود شده است. در کنار این موضوع به مساله یکپارچه‌سازی و برخط بودن فرآیند دریافت مجوز نیز توجه شود که در کشورهای مختلف همین تعداد مراحل را کاهش می‌دهد.
