به گزارش «فرهیختگان»، پس از کش‌وقوس چندین ساله (از سال 1394 تاکنون) بالاخره با همه سنگ‌اندازی‌های نهادهای دولتی و متولیان بخش مسکن، بالاخره اخذ مالیات از خانه‌های خالی سرانجام در ایستگاه آخر به تایید شورای نگهبان رسید. براساس این طرح، هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت در هر سال مالیاتی اگر بیش از 4 ماه ساکن یا کاربر نداشته باشد، به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره در سال اول معادل 6 برابر مالیات متعلقه، در سال دوم معادل 12 برابر مالیات متعلقه و از سال سوم به بعد نیز معادل 18 برابر مالیات متعلقه خواهد شد. البته هر خانوار در شهرهای بالای 100 هزار نفر، علاوه‌بر واحد مسکونی اصلی خود، در شهری به جز محل اصلی سکونت، می‌تواند یک اقامتگاه فرعی معاف از مالیات نیز ثبت کند. با وجود همه تلاش‌ها، به نظر می‌رسد اجرای این قانون با چندین چالش روبه‌رو است که مهم‌ترین آن، عدم تطابق آمار اولیه خانه‌های خالی با وضعیت موجود است. به عبارتی، به‌رغم اینکه مرکز آمار ایران تعداد خانه‌های خالی کشور را نزدیک به2.6 میلیون واحد برآورد کرده بود، اما نتیجه 9 ماه فعالیت سامانه اسکان و املاک کشف تنها7.5 درصد از واحد مسکونی خالی ادعایی مرکز آمار بوده است. همچنین دولت برای سال آینده 200میلیارد تومان مالیات برای اخذ از خانه‌های خالی در نظر گرفته که اگر تعداد 2.6 میلیون خانه خالی درست باشد، یعنی از هر خانه 77 هزار تومان مالیات گرفته می‌شود. به نظر می‌رسد علاوه‌بر معافیت‌های قابل توجه در قانون فعلی، بیش‌برآوردی (وجود2.6 میلیون خانه خالی) و ناتوانی یا فقدان اراده لازم برای کشف خانه‌های خالی می‌تواند این قانون را نیامده، عقیم سازد.

فقط 7 درصد خانه‌های خالی شناسایی شد!

آنچه محرز است اینکه در ایران به واسطه نبود اطلاعت جامع و دقیق از وضعیت کم‌وکیف مسکن، همه برنامه‌ریزی‌ها در هر سطحی محکوم به شکست بوده است. نمونه کامل این وضعیت که توانسته صحت داده‌های ارائه شده از مراکز برنامه‌ریزی و مراکز آماری کشور را زیر سوال ببرد، موضوع تعداد خانه‌های خالی کشور است که با مطرح شدن اخذ مالیات از آنها در زمان اصلاح قانون مالیات مستقیم مصوب سال 1394 از آن به بعد در صدر اخبار رسانه‌ها قرار گرفته است.

براساس اطلاعات حاصل از سرشماری سال 1395 مرکز آمار ایران، تعداد خانه‌های خالی از سکنه در کشور حدود دو میلیون و 587 هزار و 607 واحد برآورد شده بود. طبق داده‌های آماری مرکز آمار ایران، استان تهران با 489 هزار و 986 واحد مسکونی خالی در رتبه اول کشور قرار دارد. پس از این استان، اصفهان با 242 هزار واحد، خراسان رضوی با 194 هزار و 480 واحد، فارس با حدود 161 هزار واحد، آذربایجان‌شرقی با 143 هزار و 627 واحد و البرز با 132 هزار و 409 واحد، پس از استان تهران به ترتیب در رتبه‌های دوم تا ششم قرار دارند. همچنین استان‌های ایلام، کهگیلویه‌وبویراحمد، خراسان‌شمالی، چهارمحال‌وبختیاری، سمنان و زنجان به ترتیب با 13 هزار و 299 واحد، 13 هزار و 692 واحد، 23 هزار واحد، 23 هزار و 637 واحد، 26 هزار و 713 واحد و 29 هزار و 505 واحد به ترتیب 6 استان با کمترین تعداد خانه‌های خالی هستند. مرکز آمار ایران ادعا می‌کند تعداد ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی در کشور وجود دارد که دومیلیون و 587 هزار و 607 واحد از آنها خالی است.

اما در کنار داده‌های سرشماری مرکز آمار ایران، وزارت راه و شهرسازی نیز به‌عنوان متولی اصلی مسکن در کشور از سال 1394 و پس از اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم موظف شده بوده سامانه ملی املاک و اسکان کشور را برای شناسایی خانه‌های خالی راه‌اندازی کند. این طرح گرچه با مقاومت عباس آخوندی چندین سال بلاتکلیف بود، اما سرانجام در 29 بهمن 1398 راه‌اندازی شد.

با راه‌اندازی این سامانه به نظر می‌رسید وزارت راه و شهرسازی به‌زودی قادر خواهد بود تعداد دقیق خانه‌های خالی را اعلام کند، البته این اتفاق در همان چند ماه اول فعالیت سامانه رخ داد، چنان که در تاریخ 28 مرداد سال جاری محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی مدعی شد در بررسی‌های آماری این وزارتخانه مشخص شده از ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مطالعه شده در کشور، حدود ۴۰ تا ۴۵ درصد از این واحدها خالی از سکنه بوده است.

محموزاده می‌گوید: «از ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مطالعه شده، تعداد ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار مالک حقیقی و حقوقی هستند و حدود ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار خانوار بیش از یک واحد مسکونی دارند.» وی یادآور می‌شود: «۷۲ هزار و ۷۰۰ واحد مربوط به افراد زیر ۱۸ سال بوده، یک فرد حقیقی حدود ۶۵۰ واحد مسکونی دارد و یک فرد حقوقی هم بیش از ۲۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی به نام خود در این سامانه ثبت کرده است.»

بنا به ادعای اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی، این وزارتخانه از تاریخ 28 مردادماه سال جاری به یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی پیامک ارسال کرده است. در صورتی که مالکان پیامک‌ها را دریافت کرده باشند اگر واحدشان خالی باشد کد تایید را ارسال می‌کنند و اگر واحد آنها خالی نباشد باید مستنداتی ارائه دهند که واحد آنها به اجاره یا به فروش رفته است.

اما همه اینها درحالی است که براساس اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی تا پایان شهریور سال جاری اطلاعات 109 هزار واحد خالی به سازمان امور مالیاتی ارسال شده است. علی اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز در تاریخ 9 آبان بیان می‌دارد از ابتدای شروع فعالیت سامانه املاک و اسکان تا تاریخ 9 آبان 99 در مجموع اطلاعات 194 هزار واحد مسکونی خالی که مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند، شناسایی و به سازمان امور مالیاتی کشور معرفی شده‌اند. به عبارتی دیگر طی چندین ماه فعالیت سامانه املاک اسکان کشور از حدود دو میلیون و 587 هزار و 607 واحد خانه خالی ادعایی مرکز آمار ایران، تنها 194 هزار واحد یا به عبارتی تنها حدود 5/7 درصد آنها شناسایی شده است.

77 هزار تومان مالیات از هر خانه خالی!

در ایران با بی‌توجهی دولت‌ها به ساختار تنظیم‌گری مالیات درحوزه مسکن، مسکن از نیاز ضروری و مصرفی خانوار به محل سرمایه‌گذاری تغییر ماهیت داده است؛ به‌طوری که سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضای مسکن از حدود 20 درصد در دهه 60 به بیش از 75 درصد در سال‌های اخیر رسیده است. اما در سطح جهان برای کنترل افزایش بی‌رویه و بی‌منطق قیمت‌ها از طریق سوداگری، تحقق اهداف بخش مسکن و تخصیص بهینه منابع و بهبود اهداف توزیع درآمد، ابزار مالیاتی متناسب با آن به‌کار گرفته می‌شود. این ابزارها شامل ﻣﺎﻟﻴﺎت ﺑﺮ ﻋﺎﻳﺪی ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ (CGT)، مالیات بر ارزش زمین (LVT)، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی (VHT) و مالیات بر خرید املاک گرانقیمت (SDLT) است.

مالیات بر واحدهای مسکونی خالی (VHT) از آن دست پایه‌های مالیاتی است که هدف سیاستگذار از اجرای آن ایجاد درآمدهای پایدار نیست، بلکه هدف سیاستگذار این است که از این اهرم سیاستگذاری موجب عرضه خانه‌های احتکارشده توسط برخی اشخاص حقیقی و حقوقی شود. البته ممکن است در این سیاستگذاری درآمدی هم به‌دست آید که می‌توان این درآمدها را صرف تامین مالی منابع اجرای طرح کرد.

از این منظر هدف سیاستگذار دست‌یافتن به درآمدهای بالا نیست، اما در اینجا باید تاکید کرد که گرچه هدف از اجرای این پایه مالیاتی درآمدزایی نیست، با این‌حال باید توجه داشت مقادیر درنظر گرفته‌شده برای اجبار احتکارکنندگان مسکن به عرضه آن باید به مقداری باشد که متحکران را مجبور به عرضه مسکن کند. چراکه اگر رقم این مالیات حداقلی باشد، به‌جز تحمیل هزینه‌های گزاف به دولت و نهادهای سیاستگذار و مجری، هیچ عایدی برای بازار مسکن نخواهد داشت.

نمونه بسیار جالب‌توجه این وضعیت، مالیات خانه‌های خالی است که دولت در لایحه بودجه سال 1400 (در بخش مالیات بر ثروت) درنظر گرفته است. در این خصوص به‌رغم اینکه مرکز آمار ایران ادعا می‌کند تعداد خانه‌های خالی از سکنه در کشور حدود دو میلیون و 587 هزار و 607 واحد است، اما کل رقم مالیات پیش‌بینی شده برای اخذ از خانه‌های خالی در لایحه بودجه سال آینده تنها 200 میلیارد تومان است. برای تصور کم‌وکیف این مقدار باید بگوییم اگر مبنای تعداد خانه‌های خالی همانی باشد که مرکز آمار ایران اعلام می‌کند (حدود دو میلیون و 587 هزار و 607 واحد)، سال آینده به‌ازای هر خانه خالی در کشور حدود 77 هزار تومان مالیات درنظر گرفته شده است؛ رقمی که به‌اندازه قیمت 2 عدد لامپ برق خانه نیز نیست. پرواضح است که این رقم خاصیت تنظیم‌گری نخواهد داشت. اما در اینجا این سوال مطرح می‌شود که مشکل اخذ مالیات از خانه‌های خالی دقیقا کجاست؟

چرا خانه‌های خالی آب رفت؟

در پاسخ به این سوال که مشکل اخذ مالیات از خانه‌های خالی دقیقا کجاست؟ قبل از اینکه درمورد کم‌‌وکیف تعداد خانه‌های بحث کنیم، به‌نظر می‌رسد ابتدا باید تعداد خانه‌های خالی کشور را با استانداردهای جهانی آن مقایسه کرد. این مقایسه می‌تواند استدلال دو طرف ارائه‌دهنده آمارهای مسکن یعنی وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران را به چالش بکشد. موضوع از این قرار است که نمی‌توان تعداد خانه‌های خالی را به صفر رساند، چراکه برخی از خانه‌های خالی به‌واسطه موقعیت مکانی، عدم‌دسترسی به امکانات شهری، بزرگی متراژ، پایین بودن امنیت در آن منطقه، نبود متقاضی و... ممکن است به‌رغم تمایل سازنده و مالک برای فروش و اجاره، به اجبار خالی از سکنه بماند. از این‌رو سنجش تعداد خانه‌های خالی با عیار استاندارد یا میانگین جهانی آن می‌تواند مشخص کند که سیاست‌های کنترلی و مدیریت تعداد خانه‌ها (همانند ایجاد پایه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی) چقدر مبنای منطقی دارد. در این زمینه مطابق استانداردهای جهانی، نسبت خانه‌های خالی بین ۴ تا ۶ درصد از کل واحدهای یک شهر یا کشور است. به‌عبارت دیگر حداکثر ۴ تا ۶ درصد از خانه‌های هر شهر باید برای مواقع نقل‌وانتقال مسکن یا مهاجرت و تقاضای جدید خالی باقی بماند. با این‌حال طبق آنچه داده‌های سرشماری رسمی سال 1395 مرکز آمار نشان می‌دهد، در سطح کشور نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی حدود 11.3 درصد بوده است.

در موارد پیشین گفته شد که به‌رغم ادعاهای مرکز آمار ایران، ماحصل بررسی‌های وزارت راه‌وشهرسازی تاکنون کشف 194 هزار خانه خالی بوده است؛ رقمی که معادل 0.7 درصد (کمتر از یک درصد) معادل کل واحدهای مسکونی کشور است. بر این اساس اگر میانگین جهانی را هم درنظر بگیریم، تعداد خانه‌های خالی در ایران باید بین 1.2 تا1.3 میلیون واحد مسکونی باشد که با 194 هزار واحد شناسایی‌شده هیچ تطابقی ندارد. اما برای تصور ناچیز بودن عدد 194 هزار واحد مسکونی همین مقدار کافی است که تصور کنیم طبق بررسی‌های طرح تفصیلی منطقه 22 تهران، فقط در این منطقه به‌ازای 300 هزارنفر جمعیت واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد.

اما اینکه چرا تعداد خانه‌های خالی آب رفته، باید به سازوکار شناسایی آن نیز پرداخت. نحوه اجرای طرح و سازوکار آن می‌تواند دقت و سرعت طرح را بالا ببرد. بر این اساس وزارت راه‌وشهرسازی مکلف بود تا پایان شهریور 99 اطلاعات مربوط به خانه‌های خالی را برای سازمان امورمالیاتی ارسال کند. گرچه در قانون جزئیات سازوکار شناسایی مشخص نشده و صرفا به سامانه املاک و اسکان اشاره شده بود، اما براساس گفته علی اسلامی وزیر راه و شهرسازی، مبنای تشخیص این وزارتخانه برای شناسایی خانه‌های خالی اطلاعاتی است که از مرکز آمار ایران، سامانه جامع رفاه ایرانیان و سامانه ثبت اسناد و املاک به‌دست آمده و در سامانه ملی اسکان بارگذاری می‌شود. از آنجاکه در ایران برخلاف سایر کشورهای جهان الزام قانونی نسبت‌به ثبت رسمی اسناد مالکیت دارایی‌هایی همچون خانه وجود ندارد و افراد با اسناد عادی یا همان قولنامه هم می‌توانند مالکیت خود را بدون گزند حفظ کنند، در اینجا مشخص می‌شود پایگاه‌های داده وزارت راه و شهرسازی با این شکاف اطلاعاتی (تعداد زیاد اسناد قولنامه‌ای) که دارد، نمی‌تواند داده‌های دقیقی از مالکیت واحدهای مسکونی را ارائه دهد. به‌نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی باید علاوه‌بر داده‌های مذکور، اقدام به اخذ داده‌های اشتراک آب، برق، گاز و تلفن از نهادهای ذی‌ربط کرده و با تقاطع این داده‌ها وضعیت خالی بودن یا نبودن واحدهای مسکونی می‌تواند به‌سرعت مشخص شود.

یک گام برای یک تحول بی‌سابقه

در مباحث قبلی گفته شد که به‌رغم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور از اواخر بهمن 98، هنوز اطلاعات کاملی از تعداد دقیق خانه‌های خالی به دست نیامده است. همچنین گفته شد که به اعتقاد کارشناسان یکی از روش‌های دقیق برای شناسایی خانه‌های خالی، تقاطع دادن داده‌های دستگاه‌های مختلف (آب، برق، گاز و تلفن و...) است. اما قانونگذار یک گام جلوتر از اینها، برای اولین بار دولت و دستگاه‌های اجرایی را ملزم کرده کسانی که اطلاعات کدپستی و کد ملی خود را در سامانه املاک و اسکان درج نمی‌کنند، مجازات‌های قانونی اعمال کند. این همان روشی است که در اغلب کشورهای جهان اعمال می‌شود. برای نمونه در جزء 5 تبصره 8 الحاقی به ماده 169 مکرر آمده است، واحدهای مسکونی واقع در کلیه شهرهای زیر 100 هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که هریک از اطلاعات مربوط به مالکیت یا اقامت آنها در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد مشمول جریمه‌ای معادل20 درصد مالیات سال اول موضوع ماده (54 مکرر) این قانون شوند. همچنین واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای 100هزار نفر جمعیت که هر یک از اطلاعات مربوط به اقامت یا مالکیت آنها در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه خالی موضوع ماده(54 مکرر) این قانون محسوب می‌شوند. مالکان واحدهای مسکونی مکلفند اقامت اعلام شده توسط خود با بهره‌برداران واحد مسکونی در سامانه مذکور را تایید کنند؛ در غیر این صورت، مشمول مالیات موضوع این قانون می‌شوند. همچنین براساس این طرح، سیاست‌های حمایتی همچون اعطای یارانه‌ها، افتتاح حساب و صدور دسته چک توسط بانک‌ها، تعویض پلاک خودرو، صدور دفترچه بیمه و بیمه‌نامه توسط بیمه‌ها، تخصیص کد بورسی توسط بورس، ثبت‌نام مدارس توسط وزارت آموزش‌وپرورش و ده‌ها خدمات دیگر برای کسانی که اقدام به ثبت کدپستی واحد مسکونی خود نکنند، پس از ضرب‌الاجل تعیین شده ارائه نخواهد شد. پرواضح است که این اقدام درصورتی که به نتیجه برسد، یکی از بی‌سابقه‌ترین اقدامات در کشور برای شناسایی املاک خواهد بود.

* نویسنده: مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد