محمدمهدی نجفی، پژوهشگر اقتصادی: توجه به این نکته ضروری است که ساخت مسکن در بسیاری از اقتصادهای دنیا به‌عنوان پیشران اقتصادی مطرح می‌شود و تکنوکرات‌های ایران نیز آن را لازم می‌دانند. با وجود بیش از 2.5 میلیون مسکن خالی در کشور و میزان تقاضای 5 میلیونی مردم دولت تصمیم به ایجاد یک‌میلیون واحد در سال گرفته است. طرح مسکن ملی با شعار تحقق یک‌میلیون واحد در سال از شعارهای انتخاباتی رئیس‌جمهور دولت سیزدهم بود که موافقان و مخالفان خود را دارد. البته تعارض موافق و مخالف از روایت‌های معمولی اقتصاد است که کمک به افزایش وسعت دید برای سیاستگذاری این طرح خواهد کرد.

مطابق سرشماری‌ سال 1395 مرکز آمار ایران، در بازه زمانی 10ساله بیش از هفت‌میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور افزوده شده، با این حال فقط 2.4 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این بدان معناست که طی این مدت از کل تقاضای بازار مسکن، فقط ۲۴درصد معاملات مرتبط با تقاضای مصرفی بوده و ۶۶ درصد را تقاضای سرمایه‌ای تشکیل داده است.

وضعیت مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم

مطالعات اقتصاد ایران نشان می‌دهد در سال 1389 ساخت 824هزار واحد درسال وصول شده و در سال 1392 متوسط تولید سالانه مسکن حدود 800 تا یک‌میلیون واحد بوده که در خرداد 1400 به حدود 300هزار واحد کاهش یافته است. این یعنی کسری سالانه حدود 700هزار مسکن متناسب با عرضه سال 1392. به‌عبارت دیگر دولت سیزدهم در شرایطی آغاز به کار می‌کند که بازار مسکن با حدود پنج‌میلیون کسری روبه‌رو است. عملکرد دولت حسن روحانی، در بخش عرضه مسکن و ساماندهی تقاضای سرمایه‌ای منجر شد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت افزایش هشت‌برابری را تجربه کرده و از حدود 3.7 میلیون تومان در سال 92 به بیش از 30میلیون تومان در سال 99 برسد. البته جدای از نظارت ناصحیح در بحث عرضه مسکن و ایجاد بازار سوداگری همانند پرونده ویژه کلاهبرداری ملکی با اجاره کارت ملی افراد معتاد در پردیس، افزایش قیمت تولید مسکن نیز علت‌العلل این اتفاق است. هزینه تولید یک مترمربع واحد مسکونی در مقایسه با شروع به کار دولت روحانی 10 برابر شده است. سال 92 متوسط هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان حدود 700 هزار تومان بود که امروز به حدود هفت‌میلیون تومان افزایش یافته است. یعنی اگر خودمانی بیان کنیم در هشت‌سال دولت یازدهم و دوازدهم فاجعه عظیمی در تولید و عرضه مسکن همانند مابقی اقتصاد ایران رخ داده است.

چگونگی ظرفیت یک‌میلیون واحد تولید مسکن

مطالعات مختلف بیان می‌کنند به‌طور معمول 850هزار واحد مسکونی در سال متناسب با ظرفیت اقتصاد ایران قابل‌وصول است. یکی از چالش‌های ساخت یک میلیون مسکن، قیمت مصالح ساختمانی اصلی یعنی فولاد و سیمان خواهد بود. دولت سیزدهم باید فکری اساسی برای مدیریت کارخانه‌های فولاد و سیمان کشور کند تا بتواند مسکن را با کمترین قیمت و در کوتاه‌ترین زمان بسازد و آن را در اختیار گروه‌های هدف قرار دهد. در این طرح در سال به 32میلیون تن سیمان از ظرفیت 80 میلیون تنی و 12 میلیون تن فولاد از ظرفیت 24میلیون تنی بهره خواهد برد. البته توجه به مساله هزینه زمین هم جدی است که نزدیک به 50 درصد ساخت‌وساز در ایران را درگیر خود ساخته است.

میزان اشتغال درگیر طرح

آمارها نشان می‌دهد تولید مسکن در ایران به ازای ساخت هر 100 مترمربع مسکن در سال اشتغالزایی متناسب یک‌نفر به صورت مستقیم و یک‌ونیم نفر به صورت غیرمستقیم را به ارمغان خوهد آورد. این بدان معناست با تولید یک‌میلیونی مسکن 80 متری در سال، این طرح در این دولت می‌توان بیان کرد زمینه جبران بیکاری برای 800هزار نفر به‌طور مستقیم و  1.2 میلیون نفر را به‌طور غیرمستقیم به وجود خواهد آورد. سیاستگذار با درنظر گرفتن صرف رفع بیکاری مستقیم از این طرح 34 درصد از بیکاری را جبران خواهد ساخت.

معایب طرح چیست؟

سکونت و داشتن سرپناه حق طبیعی هر انسانی است که سلب انسان از این زیست مغایر با اخلاق حکمرانی است. با وجود تمامی مزایای مسکن مهر دولت نهم و دهم ولی سوداگری قدرت یافت و مخارج دولتی زیادی که صرف کاهش ضریب جینی و افزایش قدرت مستضعفین شد، ناباورانه به دلیل عدم اعتبار قانونی و حقوقی صحیح به نفع ثروتمندان چرخید. در وهله اول ندیدن تقاضای واقعی در سیاستگذاری‌های مسکن است. حقیقت آن است که سیاستگذار چطور می‌تواند متقاضی واقعی را بیابد و متناسب با شرایط حیات او خدمات ارائه دهد؟ سیاستگذار به توان عرضه تولیدی پرداخته ولی سخن از توان متقاضی نکرده است. زیرا متقاضی را نمی‌شناسد. به همین علت تناسب سیاستگذاری با عرضه محل نزاع نیست و تناسب سیاستگذاری و ارائه خدمات با تقاضا محل بحث است. لذا شناسایی متقاضی واقعی وظیفه اصلی سیاستگذار است. او با ایجاد عدالت عمودی باید پرداخت‌های گوناگون را برای متقاضیان متفاوت ایجاد کند تا اولا خودش دچار کسری بودجه یا عرضه بیش‌ازحد نشود و ثانیا متقاضی فراغ‌بال بیش‌ازحد یا تنگنای اقتصادی را مبتلا نشود. همین عدم‌توجه به متقاضی واقعی سبب شد تا در انتهای دولت دهم اقشار ضعیف، به مسکن مهر توان‌شان نرسد و سهم خود را به ثروتمندان به قیمت ناچیز عرضه کنند. نکته دیگر توجه به کالای مصرفی و نه سرمایه‌ای در مسکن‌سازی و عرضه مسکن است. متاسفانه در سال‌های اخیر مسکن به دید کالای سرمایه‌ای توجه شده است و سیاستگذار با نظارت بر بازار نباید اجازه تغییر ماهیت کالای مصرفی به سرمایه‌ای را بدهد. همین اتفاق سبب احتکار  2.5 میلیون واحد مسکونی شده و احتکار 30 تا 40 درصدی سرمایه بانک‌ها در حوزه مسکن شده است. یعنی سیاستگذار با توجه بر همین بازار می‌تواند بسیاری از مشکلات جامعه را حل سازد.

نظام بانکی و احتکار املاک!

براساس ماده هفت دستورالعمل ابلاغی مرتبط با سرمایه‌گذاری، بانک‌ها و موسسات اعتباری تنها می‌توانند حداکثر تا سقف 20 درصد از سرمایه پایه خود را سرمایه‌گذاری کنند. این سرمایه‌گذاری نیز تنها در سه بخش تاسیس شرکت‌های جدید و خرید سهام شرکت‌های موجود، تحصیل اوراق بهادار قابل‌تبدیل به سهام توسط موسسه اعتباری و تحصیل سایر اوراق بهادار (ارزی و ریالی) توسط موسسه اعتباری امکان‌پذیر خواهد بود. به دلیل عدم‌التزام موسسات اعتباری و بانک‌ها مطابق این قانون، سیاستگذار قانون جدیدی را در سال 1394 وضع کرد. قانون رفع‌موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای فرهنگ مالی با هدف لزوم منع ورود بانک‌ها به فعالیت بنگاه‌داری و واگذاری شرکت‌ها تابعه وضع شد. متاسفانه به این قانون توجه نشده و مطابق با آمارهای اقتصاد ایران 90 درصد بانک‌های کشور طبق این قانون عمل نکردند! در این بررسی بیان شده است تنها در 17 بانک کشور حدود 78 شرکت در زیرمجموعه‌شان در حوزه مسکن و مستغلات فعالیت می‌کنند. اگر بخواهیم این گزارش‌ها را دقیق‌تر بیان کنیم متاسفانه بین 30 تا 40 درصد سرمایه‌گذاری بانک‌ها منجر به انجماد دارایی‌های نظام بانکی در املاک و مستغلات شده است.

توجه سیاستگذار بر مالیات

از مهم‌ترین راهکارهای احتکارزدایی از بازار مسکن افزایش هزینه برای سوداگری است تا فعالیت‌های سوداگر در نقش محتکر مسکن با ایجاد پایه مالیاتی درنهایت به زیان بازار مسکن و تقاضای مصرفی تمام نشود. تجربه کشورهای موفق در این باره نشان می‌دهد دریافت مالیات از خانه‌های خالی بدون در اختیار داشتن این بانک اطلاعاتی جامع، راه به جایی نخواهد برد. گزینه‌های پیشنهادی اقتصاددانان برای رفع احتکار در بازار مسکن و افزایش عرضه چهار نوع پایه مالیاتی بود: دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، مالیات بر عایدی سرمایه ملکی، دریافت مالیات از معاملات مکرر ملکی و مالیات بر خانه‌های خالی. به دلیل کارآمدی و اثربخشی مالیات بر خانه خالی، سه روش نخست منافاتی با روش آخر نداشته و می‌تواند همزمان بیان شود. نتایج گزارش‌های اقتصادی ایران نشان می‌دهد با استفاده از ابزار مالیاتی نرخ خانه‌های خالی در بازار به حدود پنج درصد کاهش می‌یابد، این امر به عرضه بیش از 1.5 میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. انگلستان مثال نمونه‌ای از این پایه مالیاتی است. در انگلستان با ایفای نقش دو پایه مالیاتی با هدف ساماندهی بازار مسکن و مقابله با احتکار ملکی شروع به فعالیت کرد؛ مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر دارایی ملکی ولی درکنار این شهرداری معادل ۵۰ درصد از مبلغ همین مالیات را به‌عنوان مالیات خانه‌های خالی از مالکان واحدهای مسکونی خالی دریافت می‌کند. این بدان معناست که مالیات خانه‌های خالی در کنار مالیات اصلی به کار گرفته می‌شود. براساس این تصمیم بعد از 6ماه خالی ماندن خانه‌ در این مناطق، مالیاتی معادل ۵۰ درصد از کل قیمت ملک مورد‌نظر اخذ می‌شود.

نتایج در کشور تایوان نیز خیره‌کننده است. تا جایی که هر یک درصد مالیات بر خانه خالی تا 8/8 درصد قیمت مسکن را کاهش داده است. در ونکوور کانادا نیز به دلیل نتایج کارآمد این پایه مالیاتی نرخ مالیات بر خانه خالی سه‌برابر شد. فرانسه نیز از این فرصت استفاده کرد تا بتواند افزایش عرضه در بازار مسکن را به نتیجه برساند و توانست به کاهش ۱۳درصدی خانه‌های خالی با اخذ مالیات دست یابد.

نتیجه‌گیری

همکاری میان دستگاه‌های اجرایی از مهم‌ترین نقاط قوت هیات دولت سیزدهم است. این ارتباط میان وزارتخانه‌های اقتصاد، راه و شهرسازی و بانک مرکزی می‌تواند نقطه قوت طرح یک ساخت مسکن در دولت سیزدهم باشد. توجه به سیاستگذاری و اجرای صحیح مالیاتی توسط وزارت اقتصاد و جلوگیری از طغیان انجماد سرمایه توسط بانک مرکزی می‌تواند این تعادل را به بازار ببخشد تا کالای سرمایه‌ای مسکن به کالای مصرفی تبدیل شده و متقاضی حقیقی بتواند از آن متنعم شود.