شاید این جمله اغراقآمیز به نظر برسد، ولی با احتساب همه صنایع کوچک و بزرگ، حدود 300 صنعت از مصالح ساختمانی گرفته تا فرش و مبل و ... با ساختوساز مسکن رونق و با رکود آن دچار رکود میشوند. مسکن از حالت غارنشینی آن تا امروز بهعنوان یکی از دغدغههای خانوارها بوده است. در ایران مشکل کمبود مسکن یا بدمسکنی، علیرغم برنامهریزیها، کمتر به اهداف اولیه خود رسیدهاند و تحولات این بازار همواره خارج از کنترل برنامهریزان بوده است. برای مثال درحالی که بیش 6/2 میلیون خانه خالی در سال 1396 در کشور وجود دارد، آخرین سرشماری رسمی کشور نشان میدهد فقط در استان تهران 2983 خانوار در چادر، کپر، زاغه یا موارد مشابه زندگی میکنند.
پیشبینی تحولات این بازار نیز یکی از مشکلترین مسائل پیشروی کارشناسان در ایران بوده است. برای مثال درحالی که اغلب کارشناسان با مدنظر قرار دادن برخی مولفهها ازجمله نرخ تورم سالانه و روند قیمت مسکن در سالهای گذشته، میزان افزایش قیمت مسکن در سال جاری را بین 7 تا 10 درصد برآورد میکردند، اما گزارشهای بانک مرکزی نشان میدهد متوسط قیمت فروش یک متر زیربنای مسکونی در تهران در بهمن سال جاری نسبت به بهمن 95 حدود 22.33 درصد رشد داشته است. همچنین گزارشهای مرکز آمار ایران نیز نشان میدهد متوسط مبلغ اجاره ماهانه برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در پاییز سال جاری نسبت به پاییز 95 حدود 14.8 درصد افزایش یافته است. بدین جهت میتوان گفت تحولات بازار مسکن در ایران دلایلی چندوجهی دارد.
قابل ذکر است با توجه به اینکه آمارهای مربوط به قیمت مسکن در کل کشور به صورت تفصیلی در دسترس نیست، در ادامه قیمت معامله و اجارهبهای واحدهای مسکونی تهران مورد بررسی قرار گرفته است.
افزایش 26 درصدی قیمت مسکن در تهران
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان میدهد متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای سطح شهر تهران در فروردین سال 96 حدود چهار میلیون و 370 هزار و 900 تومان بوده است که در بهمن 96 این میزان با رشد 26 درصدی به پنج میلیون و 507 هزار تومان رسیده است.
به عبارتی دیگر قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در سال جاری طی فروردین تا بهمن بیش از یک میلیون و 136 هزار تومان افزایش یافته که طی سالهای 96-92 رکوردی کمسابقه است. همچنین بررسی دادههای آماری بانک مرکزی نشان میدهد قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در بهمن سال 95 حدود چهار میلیون و 502 هزار تومان بوده که در بهمن سال جاری به پنج میلیون و 507 هزار تومان رسیده است، به عبارتی دیگر میزان تغییر قیمت بهمن سال 96 به بهمن 95 حدود 33/22 درصد است که رقم قابلتاملی است.
بدین جهت بررسی دادههای آماری نشان میدهد در نیمه دوم سال جاری قیمت مسکن در شهر تهران رشد بسیار چشمگیری داشته و به سرعت از میانگین تورم فاصله گرفته و زنگ خطر جدی برای متولیان مسکن در کشور است.
یخ معاملات مسکن کمی آب شد
براساس دادهها، بازار مسکن کشور از شروع دولت یازدهم تا پایان سال 94 در شرایط رکودی قرار داشته است اما در سال 95 رشد اندکی را تجربه کرده است. بر این اساس (نمودار و جدول تعداد معاملات) در 11 ماهه سال 94 در شهر تهران تعداد 140هزار و 670 معامله مسکن انجام شده است که این میزان در 11 ماهه سال 95 به 149هزار و 776 واحد و در سال 96 به 168هزار و 933 واحد رسیده است. بدین ترتیب طی سه سال اخیر رشد معاملات به ترتیب در سال 95، 6.47 درصد و در سال 96 حدود 12.79 درصد نسبت به سال قبل از خود بوده است.
پروانه های ساختمانی از پیله در نیامدند
براساس آنچه که در نمودار پایانی آمده است، روند صدور پروانههای ساختمانی طی نیمه اول سال 92 تا نیمه اول سال 96 رویه منفی را طی کرده است که حکایت از رکود عمیق در بخش مسکن دارد، به طوریکه تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده از 110 هزار پروانه در نیمه اول سال 92، به حدود 57 هزار در نیمه اول 93، نیمه دوم 94 و نیمه اول 95 کاهش یافته است.
در نیمه اول سال 96 تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده نسبت به سه سال قبل کمی افزایش داشته و به 60 هزار پروانه رسیده است، اما به هر حال این افزایش سه هزار عددی در کل کشور، رشدی بسیار جزئی است و نمیتوان این افزایش جزئی را رونق ساخت و ساز به حساب آورد.
برآوردهای کارشناسی نشان میدهد اگر طرح جدید دولت مبنی بر سرعت گرفتن ساخت و ساز در بافتهای فرسوده به نتیجه برسد، میتوان به رونق آن در سال 97 در بخش خانههای کلنگی امیدوار بود. با این حال با توجه به عملکرد ضعیف مسکنی وزارت راه و شهرسازی در طول چند سال اخیر، باز هم رونق مسکن جزئی خواهد بود.
نفس اجارهبها به تپش افتاد
دادههای آماری نشان میدهد اجارهبهای واحدهای مسکونی در سال 96 نسبت به سال 95 رشد قابلتوجهی داشته است، چنانکه متوسط مبلغ اجاره بهعلاوه سهدرصد ودیعه پرداختی برای یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در پاییز سال 95 حدود 22هزارو 161 تومان بوده است که این میزان با افزایش 8/14 درصد در پاییز 96 به 25 هزار و 700 تومان رسیده است. با توجه به اینکه دادههای آماری زمستان 96 هنوز منتشر نشده است، به نظر میرسد نرخ اجاره بهای زمستان 96 نسبت به مدت مشابه سال 95 رشدی بیش از پاییز داشته باشد.
سیاستهای دولتی که افزایش قیمت مسکن را شدیدتر کرد
سیاستهای دولتها در زمینه مسکن، تغییرات نرخ تورم، تحولات نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایهگذاری (همچون بانک، بورس، طلا و دلار)، حمایت بانکها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند هرم جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن و ... مولفههایی هستند که در هر دورهای بر قیمت، رونق ساختوساز و فروش مسکن تاثیر مثبت یا منفی میگذارند. بدینترتیب به طور کلی تحولات بازار مسکن ترکیبی است از سیاستهای دولتی و عوامل مقطعی.
به عقیده کارشناسان یکی از دلایل افزایش چشمگیر قیمت مسکن در سال جاری، سیاستهای ضدتورمی دولت است که در یکی دو سال اول قابلدفاع است اما اصرار دولت بر این سیاست منجر به این شد که تعادل بین رکود و تورم به هم خورد و شرایط اقتصادی را دچار مشکل کند، بنابراین فنر تقاضا فشردهتر و در سال جاری این فنر تا حدودی باز شد.
بهجز سیاستهای ضدتورمی دولت، دو مولفه کاهش نرخ سود سپردههای بانکی و تحولات نرخ ارز نیز از دلایل دیگر افزایش قیمتها در بازار مسکن است.
بر این اساس دولت از شهریور سال جاری اقدام به کاهش نرخ سپردههای بانکی به 15 درصد و کمتر کرد و حتی گفت در آینده نیز این سود احتمال دارد کاهش یابد، بنابراین با خروج بخش بزرگی از منابع فرار از سیستم بانکی، این منابع تاثیر چشمگیری بر بازار بورس، ارز و مسکن گذاشت. در واقع این خصلت اقتصاد غیرمولد کشور است که باعث میشود سپردههای بانکی به سوی بازارهای غیرمولد برود.
سلمان خادمالمله، کارشناس اقتصاد مسکن در این باره معتقد است که در بسیاری از کشورهای جهان زمانی که دولت تصمیم به انجام امری تاثیرگذار بر زندگی مردم میکند، این کار را به صورت تدریجی انجام میدهد ولی دولت با کاهش یکباره سود بانکی، یک اثر روانی ایجاد کرد که بازار مسکن از ترکشهای آن در امان نماند.
به اعتقاد کارشناسان، گرچه کاهش سود سپردههای بانکی در کوتاه مدت با اثر روانی خود در رشد قابلتوجه میزان اجارهبها و قیمت مسکن موثر بود، اما طی این مدت نرخ بهره بانکی نیز کاهش یافت که این مساله در بلندمدت موجب کاهش هزینههای ساختوساز واحدهای مسکونی شده و بدینترتیب با افزایش عرضه مسکن و ایجاد رقابت در بازار، رشد اجارهبها و قیمت مسکن متناسب با تورم خواهد بود.
چ