حجت‌ بین‌آبادی، پژوهشگر حوزه مالی و بانکی: موضوع مسکن و هزینه‌های مربوط به خرید یا اجاره آن برای دهک‌های درآمدی متوسط و پایین جامعه در سالیان گذشته به‌دلایل مختلفی مثل تورم، سیاستگذاری‌های غلط و تحریم‌ها (کاهش تامین‌مالی خارجی) به‌تدریج تبدیل به یک معضل پیچیده و حتی دست‌نیافتنی شده ‌است به‌طوری‌که درحال حاضر دارای سهم 50 الی 70 درصدی در سبد هزینه خانوارها است. بدین‌جهت در دو سال گذشته دولت و حاکمیت با طرح نهضت ملی مسکن به‌دنبال تامین این دارایی مهم و راهبردی برای اقشار کم‌درآمدتر جامعه بوده‌اند.
به اذعان کارشناسان و مدیران ‌ارشد حوزه مسکن، مهم‌ترین چالش پیش‌رو طرح، بحث تامین‌مالی و تجهیز منابع جهت نهایی‌شدن آن است. در این شرایط با توجه به بانک‌محور بودن نظام‌مالی کشور و سهم اندک بازار سرمایه در هدایت نقدینگی به ‌سمت بخش مسکن، نیاز به ایجاد مکانیسم‌های عملیاتی و عقلانی از طریق نظام ‌بانکی برای تامین‌ مالی مطلوب این مگاپروژه بیش از گذشته احساس می‌شد. بر این اساس طبق بند (الف) تبصره (۱۸) قانون بودجه سال 1400 و ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن، سالانه باید حداقل بیست درصد از تسهیلات پرداختی بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن تخصیص پیداکند. متاسفانه از میزان تعهد 845 هزار میلیاردتومانی نظام ‌بانکی طی بازه زمانی شهریور 1400 تا شهریور 1402 برای پرداخت تسهیلات جهش تولید مسکن، تا پایان آبان‌ماه سال جاری صرفا نزدیک به 140 همت پرداخت شده‌ است؛ یعنی اگر بخواهیم واقع‌بینانه نگاه کنیم تسهیلات موضوع قوانین مذکور تاکنون تقریبا معادل تکالیف بانک‌ها تا پایان دی‌ماه 1400 عملیاتی شده‌اند. با کمی بررسی بیشتر آمارهای منتشرشده بانک‌ مرکزی متوجه واقعیت دردناک‌تری می‌شویم. در این مدت از 74 هزار میلیاردتومان تسهیلات تخصیص‌یافته به ساخت مسکن شهری (تسهیلات مشارکت نهضت ملی مسکن + تسهیلات ساخت خود مالکی)، پرداخت 81 درصد آن معادل 60 همت فقط توسط بانک مسکن به‌صورت نهایی انجام پذیرفته ‌است. این درحالی است که 7 بانک یک ریال هم برای این بخش پرداخت نکرده‌اند و 10 بانک دیگر هم زیر 30 میلیارد تومان اختصاص داده‌اند. در چنین شرایطی اراده جدی و قابل تقدیر وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی اصلی اجرای طرح نهضت ملی مسکن، به‌طور قابل ملاحظه‌ای خنثی می‌شود. در کنار این مسائل، فشار بیش ‌از حدی که روی منابع بانک مسکن می‌آید اهمیت خاصی برای نظام بانکی دارد. طبق گزارش عملکرد مربوط به شرکت‌های دولتی، به‌دلیل کاهش مقدار نقدینگی مازاد بر نیاز بانک مسکن، خالص سپرده‌گذاری و سپرده‌پذیری این بانک نزد بانک‌های دیگر منفی شده ‌است. آسیب‌‌شناسی دقیق این کج‌کارکردی نیازمند واکاوی منافع و عملکرد دولت، بانک‌ها، متقاضیان و شهرداری‌ها به‌عنوان بازیگران و ذی‌نفعان اصلی طرح نهضت ملی‌مسکن دارد.
دولت
در اصل31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تصریح شده است: «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت‌ برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» براین اساس دولت به‌عنوان سیاستگذار کلان حوزه مسکن درصدد است که هزینه تهیه مسکن استاندارد (خرید یا اجاره) را برای اقشار ضعیف‌تر جامعه کاهش داده و با‌لطبع ابعاد اقتصادی، اجتماعی و امنیتی این چالش را به‌نحو موثری مدیریت کند. بدین منظور سعی بر تامین مالی ارزان طرح نهضت‌ملی مسکن، ارائه مشوق‌های متعدد، طولانی کردن زمان بازپرداخت تسهیلات، افزایش سقف تسهیلات و کاهش سود آنها می‌کند. برای مثال درجلسه 19 اردیبهشت سال جاری، شورای پول و اعتبار افزایش سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن را از 450 میلیون تومان به 550 میلیون تومان به همراه کاهش سود آن را از 23 درصد به 18 درصد تصویب کرد.

بانک‌ها
بانک‌ها به‌عنوان مهم‌ترین نهاد مالی کشور مثل هر بنگاه اقتصادی در وهله‌ اول به‌دنبال حداکثرسازی سود صاحبان سهام خود هستند. باتوجه به بررسی‌های به عمل آمده، بدون در نظرگرفتن تورم و صرفا بر طبق مولفه ارزش زمانی پول(time value of money) حتی با بازپرداخت مبلغ دومیلیارد و 372 میلیون تومان برای اصل و فرع این تسهیلات 550 میلیون تومانی، پرداخت این تسهیلات هیچ قرابتی با هدف فوق‌الذکر بانک‌ها ندارد. همان‌طور که در آمار منتشرشده ملاحظه می‌گردد، تا به الان فقط بعضی از بانک‌های دولتی به‌دلیل فشار سهامدار عمده‌شان یعنی دولت، در طرح نهضت ملی مسکن مشارکت محسوسی (نه رضایت‌بخش) داشته‌اند و عملا بانک‌های خصولتی و خصوصی نقش چندانی در تامین مالی آن نداشته‌اند.

ادامه مطلب را اینجا بخوانید.