علی مزروعی، خبرنگار گروه نقد روز: ممکن است در هر خانواده ایرانی دست‌کم یک نفر پیدا شود که ملکی را خریده باشد که آن ملک پیش از او به چند نفر دیگر فروخته شده است. حتی گاهی شنیده‌ایم که مستاجر یک خانه بدون اجازه صاحب‌خانه ملکی را به یک یا چند نفر فروخته و سپس گریخته است. این مساله حجم عظیمی از پرونده‌های حقوقی مرتبط به دعاوی ملکی را روی دست قوه قضائیه گذاشته که شکل‌گیری همه آنها ریشه در معاملات غیررسمی مبتنی‌بر اسناد عادی یا همان قولنامه‌ها دارد. دعاوی حقوقی شکل‌گرفته بر سر اسناد عادی علاوه‌بر اینکه چالش بزرگی برای خود طرفین دعوا محسوب میشود با اشغال کردن بخش زیادی از ظرفیت اجرایی قوه قضائیه روند رسیدگی به سایر پرونده‌ها را نیز فرسایشی کرده و تمام افرادی که گذرشان به قوه قضائیه می‌خورد را دچار معطلی‌های بی‌مورد و اعصاب خردکن می‌کند. چه بسیار افرادی که چندین ماه را در بازداشت گذرانده‌اند تا یک قاضی فرصت بررسی پرونده آنها را پیدا کند. قاضی که اگر درگیر انبوهی از پرونده‌های مرتبط با معاملات مبتنی‌بر اسناد غیررسمی نمی‌بود حتما پرونده‌های قضایی دیگر را سریع‌تر تعیین‌تکلیف کرده و مانع از شکل‌گیری تلقی ناعدالتی در ذهن بسیاری از مراجعان به دستگاه قضا می‌شد. تبدیل شدن اسناد عادی به یک ابرچالش در نظام قضایی این الزام را به وجود آورده که هرچه سریع‌تر تصمیمی جدی برای رهایی از آن اتخاذ شود.
مسیر اصلاح بدون هیچ‌گونه اطلاع ثانوی مسدود است
«الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» عنوان طرحی است که سال ۹۵ با هدف پایان بخشیدن به چالش‌های حقوقی ناشی از معاملات غیررسمی تهیه و چهار سال بعد یعنی در سال ۹۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و همان سال نیز برای بار اول با ایراد شورای نگهبان به مجلس بازگشت داده‌شد. این اتفاق چهار بار دیگر تکرار شد تا بعد از پنج بار رفت‌وآمد طرح بین مجلس و شورای نگهبان درنهایت به دلیل تامین‌نشدن نظر شورای نگهبان و اصرار مجلس بر مصوبه خود، مجمع تشخیص موظف به تصمیم‌گیری درخصوص این مصوبه شود. آذرماه سال گذشته و پیش از آنکه طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به مجمع تشخیص مصلحت نظام فرستاده شود، محسنی‌اژه‌ای رئیس قوه قضائیه در دیدار با قضات و کارکنان دستگاه قضایی استان گلستان با اشاره به مشکلات و معضلاتی که از ناحیه اعتبار داشتن اسناد عادی متوجه قوه قضائیه و مردم میشود، گفت: «ما در دستگاه قضایی مجدانه به دنبال اعتباربخشی به اسناد رسمی و رفع اعتبار از اسناد عادی هستیم.» پافشاری شورای نگهبان بر رد مصوبه مجلس باعث شد تا محسنی‌اژه‌ای پیشنهاد ورود مجمع تشخیص مصلحت نظام به دعوای شکل‌گرفته را مطرح کند؛ پیشنهادی که رئیس دستگاه قضا در دیدار آذرماه خود با کارکنان دستگاه قضا در گلستان آن را این‌گونه تشریح کرد: «ما اعلام کردیم که اگر شورای نگهبان نیز رفع اعتبار از اسناد عادی را خلاف شرع قلمداد کند، مجلس مصوبه‌ای در راستای زدودن اعتبار از اسناد عادی ارائه دهد و این موضوع برای اتخاذ تصمیم نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام برود.» در ادامه رهبر انقلاب نیز ششم تیرماه در دیدار با رئیس و کارکنان قوه قضائیه در نکته‌ای مهم، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأ‌های بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: «باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.» نهایتا این مصوبه به مجمع تشخیص مصلحت نظام فرستاده شد تا دعوای مجلس و شورای نگهبان در آنجا تعیین‌تکلیف شود.
مجمع تشخیص و تعللی غیر قابل توجیه
سه ماه از تاکید رهبر انقلاب بر لزوم اعتبارزدایی از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول گذشته است. با این وجود عدم اراده برای عمل به این توصیه رهبر انقلاب باعث شده رئیس کمیسیون قضایی مجلس در آنتن زنده تلویزیون از تعلل مجمع تشخیص مصلحت نظام در بررسی طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» این‌گونه گلایه کند: «چرا بعد از دستور رهبر انقلاب، هنوز مصوبه بی‌اعتبارشدن قولنامه‌ها معطل مانده؟» اعتراض به تعلل مجمع تشخیص مصلحت نظام از جانب غضنفرآبادی به‌عنوان یکی از حاضران در جلسات کمیسیون حقوقی و قضایی این نهاد نشان از این امر دارد که مجمع در سه ماه گذشته اقدام شاخصی در عمل به نظر رهبر انقلاب نداشته است. با مرور اخبار بارگذاری شده در سایت مجمع نیز این بی‌عملی مسجل میشود. مطابق اخبار منتشر‌شده در این سایت در سه ماه گذشته هیچ جلسه‌ای برای بررسی طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در صحن و همچنین در هیات عالی نظارت برگزار نشده و اقدامات مجمع در این‌باره صرفا در برگزاری دو جلسه بررسی، آن هم در سطح کمیسیون حقوقی و قضایی خلاصه میشود که این دو جلسه یک ماه پیش برگزار شده است.
تکرار تلخ مصلحت
رئیس کمیسیون قضایی مجلس در ادامه گفت‌وگوی تلویزیونی خود متنی را خواند که نشان از تاکید مجدد رهبر انقلاب بر تصویب قانون مجلس داشت. در بند سوم این متن که غضنفرآبادی انتساب آن به رهبری را قابل بررسی دانست، آمده است: «اگر مجمع تشخیص مصلحت، مصلحت یقینی مورد نظر حقیر را تصدیق نمی‌کند، به تشخیص خود عمل کند.» در این متن که به گفته غضنفرآبادی پاسخی به نامه‌نگاری‌های اعضای مجمع با رهبر انقلاب است، ایشان تصویب طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را مصلحت یقینی مورد نظر خود توصیف کرده اما با این وجود به مجمع این اختیار را داده است که به تشخیص خود عمل کند. تشخیصی که احتمالا متضاد با نظر رهبری بوده و علت تعلل در بررسی طرح را نیز احتمالا باید در همین تضاد جست‌وجو کرد. تنها یک روز از صحبت‌های غضنفرآبادی نگذشته بود که دفتر حفظ و نشر آثار رهبر انقلاب نسبت به هرگونه نقل‌قول غیر‌مستند از ایشان واکنش نشان داد و در خبری که در سایت دفتر منتشر شد، نوشت: «نقل قول هر مطلبی از رهبر انقلاب اسلامی (تحت عنوان شنیده‌شده یا به شیوه‌های دیگر) در فضای مجازی بدون آنکه مستند به سند متقن باشد فاقد اعتبار است. مرجع رسمی انتشار اخبار، سخنان و دیدگاه‌های رهبر انقلاب اسلامی، پایگاه اطلاع‌رسانی روابط‌عمومی دفتر مقام‌معظم‌رهبری و دفتر حفظ و نشر آثار رهبر انقلاب است.»
- مهم‌ترین عواید طرح
1.شدن بساط کلاهبرداری و پولشویی: معاملات غیررسمی از آنجایی که قابل رصد نیست فرصت خوبی برای فعالیت کلاهبرداران محسوب میشود چراکه می‌توانند از عدم اطلاع افراد نسبت به هویت مالکان اصلی اموال غیرمنقول بهره برده و یک معامله کاذب و غیرواقعی را رقم بزنند. معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول همچنین یکی از مسیرهای راحت پولشویی برای گم کردن رد پول‌های کثیف محسوب میشود؛ لذا مهم‌ترین اثر ابطال معاملات غیررسمی و الزام به ثبت رسمی معاملات، جمع شدن بسترهای فسادخیز محسوب میشود.
2.هدفمند شدن سازوکارهای مالیاتی: غیرقابل ردیابی بودن معاملات غیررسمی امکان ارزیابی دارایی‌های افراد را سلب کرده و اخذ مالیات از آنها را غیرممکن می‌کند حال آنکه در یک اقتصاد تورمی بازار املاک غیرمنقول همواره برای افزایش سرمایه جذاب محسوب میشود درنتیجه عدم وضع مالیات، املاک غیرمنقول را از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده و دست مصرف‌کننده را از ملک مور نیاز خود کوتاه می‌کند. اولین گام در وضع مالیات‌های هدفمند شناسایی دقیق صاحبان املاک است که تحقق آن جز با رسمیت یافتن معاملات اموال غیرمنقول میسر نیست. در همین رابطه خردادماه امسال خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز در نامه‌ای به م تشخیص به‌منظور تسریع در تصویب این طرح تاکید کرد که «تصویب‌نشدن طرح اعتبارزدایی از قولنامه‌ها، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مصوبه مالیات بر سوداگری را که شورای نگهبان در حال بررسی آن است، با مشکل مواجه خواهد کرد؛ چون وقتی اسناد عادی معتبر باشند دو طرف معاملات ملکی خریدوفروش خود را بدون ثبت در جایی انجام می‌دهند.»
3.برداشته شدن بار سنگین پرونده‌های ملکی از روی دوش قوه‌قضائیه: سبک‌تر شدن کار قوه قضائیه دیگر دستاورد مهم طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» محسوب میشود که باعث میشود قوه از فرصت به‌وجود‌آمده برای تسریع در روند رسیدگی به سایر پرونده‌ها استفاده کند. این فرصت همچنین باعث میشود تا قضات با دقت بیشتری سایر پرونده‌ها را مورد بررسی قرار داده و طعم شیرین‌تری از عدالت را به کام جامعه بچشانند.
4.اثبات حق مالکیت: یکی از آثار مخرب اعتباردهی به اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، تزلزل حقوق مالکیت است. با توجه به اعتبار اسناد عادی مربوط به اموال غیرمنقول، همواره این خطر وجود دارد که افرادی با در دست داشتن سند عادی درخصوص یک ملک یا زمین، ادعایی مطرح کرده و موجب ابطال سند مالکیت و زوال مالکیت دارنده سند رسمی شوند. این خطر موجب عدم استحکام مالکیت اشخاص و دولت است؛ زیرا ادعای اشخاص ثالث نسبت به املاک و اراضی محدودیت و پایانی ندارد و درهرحال قابل طرح در محاکم است. باید توجه داشت تزلزل حقوق مالکیت علاوه‌بر بی‌اعتمادی مردم نسبت به دستگاه حکمرانی و ایجاد نارضایتی عمومی، سبب فقدان امنیت سرمایه‌گذاری نیز خواهد شد؛ زیرا سرمایه‌گذار در پی یک محیط امن برای احداث کارخانه، کارگاه یا ایجاد بنا برای شرکت خود است و امکان معارضه اشخاص ثالث و ادعای مالکیت از جانب آنها، هرگونه سرمایه‌گذاری را دچار مخاطره کرده و امکان سرمایه‌گذاری امن و سودده را از میان می‌برد. به‌ویژه در سرمایه‌گذاری‌های کلان که مستلزم خرید چند هکتار از اراضی برای احداث کارخانه‌ها و زمین‌های کشاورزی است، سرمایه‌گذار باید از عدم امکان طرح ادعا و معارضه مطمئن شود و سپس سرمایه خود را در این مسیر قرار دهد که این امر به دلیل تزلزل در اعتبار مالکیت رسمی، میسر نیست. لذا ابطال اسناد عادی می‌تواند منجر به اثبات حق مالکیت شده و امنیت سرمایه‌گذاری را بالا ببرد.
5.مسدود شدن مسیر تملک غیرمجاز اراضی توسط اتباع بیگانه: اعتبار اسناد عادی موجب میشود که اتباع بیگانه بدون رعایت قوانین و مقررات مربوط به مالکیت بر اراضی و املاک، اقدام به تملک اراضی در کشور کنند. این اقدام به آنها امکان اجاره ملک به دیگران یا انتقال بعدی به سایر اتباع بیگانه را نیز خواهد داد. تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه بدون نظارت و دخالت حاکمیت و طی مراحل قانونی موجب به مخاطره افتادن امنیت کشور شده و زمینه را برای مداخله و ورود برخی دولت‌های متخاصم فراهم می‌کند که جلوگیری از این سوءاستفاده‌ها در گرو اعتبارزدایی از اسناد عادی است.
6.تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغی غیرممکن میشود: تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تبدیل آنها به ویلا و منازل مسکونی امنیت غذایی مردم را دچار مخاطره کرده و در درازمدت منجر به نابودی کشاورزی و وابستگی کشور در اقلام غذایی پرمصرف و حیاتی خواهد شد. یکی از بسترهای تغییر کاربری غیرمجاز اعتبار اسناد عادی است زیرا درصورت تفکیک و تغییر کاربری غیرمجاز، صدور سند رسمی مالکیت غیرممکن است اما اعتبار سند عادی موجب میشود مالکان اراضی به‌سادگی نسبت به تغییر کاربری اراضی خود و تفکیک و انتقال آن به غیر اقدام کنند. در این‌گونه موارد خریدار مرتکب جرم تغییر کاربری نشده و برخورد سخت مانند تخریب نیز با این‌گونه خریداران تبعات اجتماعی و امنیتی خواهد داشت. اما با بی‌اعتبار شدن اسناد عادی، ملکی که به‌صورت عادی تقسیم شده و به چند نفر فروخته شده است، قابلیت معامله رسمی ندارد و با توجه به عدم اعتبار معامله عادی، عملا تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی غیرممکن خواهد شد.
7.اعتباربخشی به اسناد رهنی بانک‌ها و موسسات مالی و اعتبار: اعتبار سند عادی موجب میشود تا برخی از سودجویان پس از انتقال ملک غیرمنقول با سند عادی به غیر، مبادرت به اخذ تسهیلات از شبکه بانکی کرده و بانک نیز بدون اطلاع از اینکه مال غیرمنقول قبلا به فروش رسیده، مبادرت به تنظیم سند رهنی و قرار دادن ملک در رهن خود می‌کند؛ اما بعدا با طرح دعوی ازسوی خریدار، با توجه به اعتبار اسناد عادی، دادگاه حکم بر ابطال سند رهنی صادر کرده و بانک‌ها برای وصول مطالبات خود دچار مشکل خواهند شد. برخی از مهم‌ترین چالش‌های اجرا
برخی منابع تعداد املاک و اراضی بدون سند رسمی در کشور را حدود 10 میلیون عنوان کرده‌اند. این مساله را می‌توان یکی از مهم‌ترین موانع برای اجرای طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دانست چراکه از طرفی امکان هرگونه معامله را از صاحبان آنها سلب کرده و از سوی دیگر سنددار کردن آنها با چالش‌های اساسی مواجه است. کافی نبودن دفاتر اسناد رسمی ازجمله مهم‌ترین این چالش‌هاست که درصورت عدم رفع آن، تصویب طرح جدید فرآیند فروش را برای صاحبان غیررسمی این 10 میلیون ملک طولانی و فرسایشی می‌کند؛ امری که حاصلی جز نارضایتی در پی ندارد. علاوه‌بر این بالا بودن هزینه‌های سنددار کردن املاک دیگر چالشی است که رغبت افراد برای رسمیت بخشیدن به مالکیت خود را کاهش داده و آنها را به سمت معامله از طریق دفاتر املاک سوق می‌دهد. لذا در راستای اجرای هرچه بهتر این طرح، کاهش هزینه‌های ثبتی و همچنین افزایش تعداد دفاتر اسناد رسمی باید جزء اولویت‌های فوری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرد.
شرحی بر طرح الزام به تنظیم سند رسمی
در این طرح فرآیندی طراحی شده است که کلیه اسناد عادی که قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون ایجاد شده است پالایش شده و با رعایت قوانین و مقررات مربوط به سند رسمی تبدیل شوند. در این راستا کلیه موانع غیرضرور صدور سند برای اراضی فاقد سند رسمی برداشته شده است. همچنین تنظیم سند رسمی برای انتقال اموال غیرمنقول پس از گذشت مواعدی که در این قانون مشخص شده الزامی شده است. در این راستا اولا تنظیم سند رسمی برای انتقال اموال غیرمنقول تسهیل و موانع آن برداشته شده است. ثانیا امکان تنظیم سند رسمی انتقال آن دسته از اموال غیرمنقول که هنوز سند رسمی برای آنها صادر نشده لکن در سامانه‌ای که به این منظور طراحی شده درج شده و در فرآیند صدور سند قرار گرفته، فراهم شده است. برای تحقق این اهداف، در مصوبه مجلس، همزمان با زوال اعتبار معاملات عادی، تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز تسهیل و از هزینه‌ها، مراحل و زمان لازم برای آن کاسته شده است. همچنین تنظیم ارتباط بنگاههای معاملات املاک با دفاتر اسناد رسمی و ارائه پاسخ استعلامات لازم به‌صورت آنی و لحظه‌ای ازسوی دستگاه‌های دولتی مسئول در مواد مختلف مصوبه پیش‌بینی شده تا امکان تنظیم سند رسمی معامله به‌صورت آنی و در یک روز فراهم شود. علاوه‌بر این برای آن دسته از معاملات که تا قبل از لازم‌الاجرا شدن مصوبه به‌صورت عادی انجام شده‌اند، در ماده 10 سامانه‌ای در نظر گرفته شده تا هم اشخاص ذی‌نفع طی دوران‌گذار بتوانند با بارگذاری اسناد و ادعاهای خود در سامانه مذکور، حقوق خود را محفوظ نگاه دارند و هم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بتواند با اطلاع از ادعاهای موجود درخصوص هر ملک، نسبت به ارائه پاسخ صحیح در استعلامات خود به طرفین معاملات اقدام کند. همچنین اخذ سند مالکیت تسهیل شده و بسیاری از موانع موجود در اخذ سند رسمی در مصوبه مجلس برداشته شده‌اند. به‌عنوان نمونه درخصوص آن دسته از اراضی کشاورزی که به دلیل تفکیک و خرد شدن در سنوات گذشته، هم‌اکنون مساحت آنها پایین‌تر از حدنصاب فنی-اقتصادی بوده و امکان صدور سند مالکیت ندارند و به این علت، معاملات آنها با سند عادی انجام میشود نیز امکان صدور سند مالکیت پیش‌بینی شده و به این ترتیب امکان معامله رسمی اراضی کشاورزی نیز فراهم شده است. همچنین تنظیم رسمی قرارداد پیش‌فروش در مقایسه با وضعیت کنونی بسیار تسهیل شده است. لذا بررسی‌های انجام‌شده حاکی از این است که درصورت تصویب نهایی و اجرای طرح، ساماندهی معاملات به نحو صحیح و اصولی انجام شده و حجم گسترده‌ای از دعاوی ملکی، جرایم و پرونده‌های قضایی کاهش خواهند یافت و این امر موجب استحکام مالکیت اشخاص و دولت میشود. درواقع نقاط قوت مصوبه فوق عبارتند از: 1. ساماندهی و تعیین‌تکلیف اسناد عادی موجود تا قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون 2. تعیین دوره‌گذار از معاملات عادی به معاملات رسمی 3. تنظیم روابط بنگاههای املاک با دفاتر اسناد رسمی با توجه به جایگاه قانونی آنها 4. الزام دستگاه‌های دولتی به ارائه پاسخ آنی به استعلامات از طریق سامانه الکترونیک 5. الزام مراجع قضایی به درج آرای مرتبط با اموال غیرمنقول در سامانه ثبت رسمی 6. اعلام عدم اعتبار معاملات غیررسمی پس از گذشت مهلت‌های مقرر در این قانون 7. تسهیل صدور سند مالکیت برای اراضی و املاک فاقد سند مالکیت رسمی 8. تسهیل تنظیم سند رسمی قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی 9. ایجاد بانک جامع اطلاعات اموال غیرمنقول کشور 10. تثبیت مالکیت اشخاص بر اموال غیرمنقول و عدم امکان ابطال اسناد رسمی به استناد اسناد عادی تنظیمی قبلی پس از گذشت مواعد مندرج در طرح.
مجمع تشخیص مصلحت یا دست‌انداز تحقق مصلحت
اینکه یک دستگاه تصمیم‌گیر در مواردی دچار اشتباه شود امری بدیهی و غیرقابل اجتناب است اما اگر موارد این اشتباهات زیاد شده و هیچ مشورتی نیز برای اصلاح رویه پذیرفته نشود امری کاملا مذموم است. م تشخیص مصلحت نظام در چندماه اخیر تصمیمات بحث‌برانگیزی اتخاذ کرده و باعث شده انتقادات زیادی درمورد عملکرد این نهاد شکل بگیرد. مخالفت با طرح واردات خودروهای کارکرده در شرایطی که تنظیم بازار نیاز به تصویب آن دارد یا مخالفت با طرح تناسبی شدن انتخابات در شرایطی که این طرح به افزایش مشارکت و بالاتر رفتن عیار نمایندگان انتخاب‌شده کمک می‌کند، نمونه‌های از اقدامات مجمع است که کمتر استدلال منطقی‌ای برای آنها توسط اعضای مجمع ارائه شده است. شاید بشود این تصمیمات را با استناد به دفاعیه رئیس مجمع این‌گونه توجیه کرد: «اینکه کار هیات عالی نظارت ممکن است دارای نقص باشد طبیعی است، در کار هر نهاد دیگری هم نقص وجود دارد. حتی اینکه یک نماینده بگوید من نظرات مجمع یا هیات عالی نظارت را قبول ندارم، اشکالی ندارد.» اما تعلل و مخالفت مجمع در بررسی طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در شرایطی که رهبر انقلاب تصویب آن را مصلحتی ضروری توصیف کرده‌اند به هیچ عنوان توجیه‌پذیر نیست.