پژوهشکده پولی و بانکی در گزارش جدید خود به بررسی سیاست فرآیند استانداردسازی و تشکیل پرتفوی مطالبات رهنی در نظام بانکی ایران پرداخته است. در ادامه به مختصری از این گزارش اشاره می‌کنیم. در مقدمه گزارش آمده است که مسکن یکی از گران‌ترین دارایی‌های تحت تملک خانوارهاست که نیازمند تامین مالی بوده و امروزه اهمیت بحث تامین مالی مسکن و بازار مالی آن به‌گونه‌ای است که دولت‌ها تلاش می‌کنند تا بخشی از مشکلات خانوارها را با پرداخت تسهیلات رهنی مرتفع سازند. برای افزایش ظرفیت و توسعه تامین مالی به‌ویژه در دو دهه اخیر، زمینه‌های دیگری ازجمله تشکیل پرتفوی رهنی و انتشار اوراق بهادار به‌وجود آمده است. این ظرفیت‌ها از طریق تدوین فرآیند و مشخص کردن الزامات آن شکل اجرایی پیدا کرده و با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه در حوزه تامین مالی در کنار نظام بانکی امکان دسترسی به منابع و نقدینگی بیشتر را فراهم می‌کنند.
در این راستا، به دلیل اینکه امکان وصول کل مطالبات در کوتاه‌مدت برای بانک‌ها امکان‌پذیر نیست، با اطمینان از وصول بخشی از یا کل این مطالبات در آینده، اقدام به انتشار اوراق بهادار جهت تامین مالی بخش مسکن می‌کنند، زیرا نیاز به تامین مالی کوتاه‌مدت داشته و با وصول مطالبات در دوره‌های آتی به‌صورت هر‌سه ماه یک‌بار اقدام به واریز و پرداخت سود به دارندگان و خریداران این اوراق می‌کنند. به عبارت دیگر، بانک‌ها -به‌عنوان مهم‌ترین واسطه‌گران مالی- در صورتی می‌توانند پاسخگویی مناسبی به درخواست تامین مالی متقاضیان دریافت تسهیلات داشته باشند که از توان کافی برای اعطای تسهیلات نیز برخوردار باشند. در این مسیر و با ارتقای نقش بازار سرمایه، تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌های مالی بانک یعنی تبدیل دارایی‌های مالی با نقدشوندگی پایین مانند مطالبات رهنی به اوراق بهادار قابل معامله در بازار، به‌عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی به کمک بانک‌ها می‌آید.
درواقع فرآیند بهادارسازی مطالبات رهنی به این شکل است که بانک یا موسسه اعتباری غیربانکی به‌عنوان بانی، دارایی مذکور را به یک ناشر که شخصیتی حقوقی است می‌فروشد و او نیز اقدام به انتشار اوراق بهادار جهت تامین‌مالی خرید مطالبات می‌کند تا این مطالبات به اوراق قابل معامله تبدیل شوند و اقلامی که پیش از این جزئی از ترازنامه تلقی می‌شدند، اکنون که به اوراق بهادار قابل معامله تبدیل شده‌اند، به خارج از ترازنامه منتقل می‌شوند و ضمن بررسی وضعیت اعتباری طرف‌های قرارداد، مطالبات به یک بسته تبدیل و سپس در قالب اوراق بهادار قابل خریدوفروش به خریداران و سرمایه‌گذاران عرضه می‌شود. همچنین، افزایش درجه نقدپذیری دارایی‌های غیرنقد بانک‌ها از طریق بهادارسازی دارایی‌های غیرنقد بدون نیاز به هرگونه افزایش سرمایه، نهایتا توسعه کسب‌وکار بانکی و مالی بانک‌ها و صرفه‌جویی بیشتر در مقیاس را فراهم می‌سازد و بهادارسازی مطالبات می‌تواند به ایجاد بازارهای مالی کامل‌تر از طریق طبقات مالی جدید و منطبق با درجه ریسک‌پذیری سرمایه‌گذاران کمک کند. در نتیجه کارایی بازارهای تامین اعتبار در راستای بهبود نقدینگی این بازارها موجب دستیابی به منابع مالی با هزینه پایین‌تر برای کلیه قرض‌گیرندگان می‌شود و امکان تنوع‌بخشی بیشتر به پرتفوی وام به‌لحاظ جغرافیایی و بخش‌های مختلف اقتصادی )صنعت، تجارت، خدمات، و...) را فراهم می‌آورد.
با وجود فراهم شدن بستر انتشار اوراق رهنی و امکان بهادارسازی مطالبات رهنی، تاکنون توفیق چندانی در این زمینه حاصل نشده است. براساس آسیب‌شناسی انجام شده در این زمینه، دلایل مختلفی موجب این امر شده که از جمله عبارتند از: تعیین نکردن الزامات نظارتی توسط مقام ناظر برای فعالیت بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی در زمینه انتشار اوراق رهنی، عدم توجه کافی به موارد مربوط به تخطی از ضوابط فرآیند انتشار اوراق رهنی، نبود فضای رقابتی لازم برای تعیین نرخ سود در نظام بانکی و کاهش جذابیت انتشار اوراق رهنی برای ناشران، پایین بودن سرعت اعطای مجوز برای انتشار اوراق رهنی، و...
درمجموع می‌توان گفت حجم اوراق رهنی منتشر‌شده تاکنون پاسخگوی نیاز تامین مالی بخش مسکن نبوده است و فرآیند بهادارسازی مطالبات رهنی با حجم بیشتر و ابعاد گسترده‌تر باید در دستور‌کار قرار گیرد. در فرآیند بهادارسازی، مشکلاتی مانند ناهماهنگی‌ها و عدم کارایی قوانین به‌ویژه قانون تجارت به دلیل قدیمی بودن مولفه‌های کارکردی آن و نبود ثبات کافی در سیاستگذاری حوزه پولی و مالی در اقتصاد کلان چالش‌های دست و پاگیر در حوزه اجرای بهادارسازی، فرآیند استانداردسازی و تشکیل پرتفوی مطالبات رهنی را با مشکلاتی روبه‌رو ساخته و لذا از مقامات ناظر (بانک مرکزی و بازار سرمایه) انتظار می‌رود درصدد رفع این چالش‌ها باشند.
پژوهشکده پولی و بانکی براساس چالش‌های تبیین شده به‌منظور رفع چالش‌های بهادارسازی مطالبات رهنی توصیه‌های سیاستی خود را در سه محور به شرح زیر مطرح کرده است.
الف- به‌منظور تشکیل پرتفوی مطالبات رهنی در نظام بانکی، لازم است معیارهای مشخصی در نظر گرفته شود که برخی از مهم‌ترین آنها عبارتند از: قابلیت تولید جریان نقدی پایدار و قابل شناسایی، وجود جریان‌های نقدی در زمان جاری یا احتمال وجود آن در آینده، وجود حق انتفاع معتبر و قابل اتکا برای بانی به همراه جریان‌های نقدی آن پیش از قرارداد بهادارسازی، نبود موانع انتقال دارایی از بانی به واسط، انتقال دارایی‌ها با قیمت منصفانه، نبود هرگونه ادعا توسط شخص ثالث روی دارایی‌ها.
ب- با توجه به اینکه متنوع‌سازی موجب ارتقای کیفیت بهادارسازی می‌شود، راهکارهای ذیل در این رابطه قابل ارائه‌اند: تشکیل استخری از دارایی‌های متنوع براساس کیفیت جریان‌های نقدی موردانتظار از دارایی‌ها، وجود جریان‌های نقدی دارایی‌های متنوع در استخر دارایی‌ها، تخصیص جریان‌های نقدی حاصل از دارایی‌ها به تراکنش‌های مختلف.
ج- به‌منظور تقویت سازوکارهای ارتقای اعتباری در بهادارسازی مطالبات رهنی، بهتر است موارد زیر موردتوجه قرار گیرد، استفاده از سازوکارهای متنوع ارتقای اعتباری به‌ویژه رتبه‌بندی اعتباری و تنظیم بخشنامه‌های لازم توسط بانک مرکزی در این حوزه، برقراری امکان حمایت اعتباری در فرآیند بهادارسازی به‌منظور جذب زیان‌های احتمالی ناشی از کاهش کیفیت اعتباری یا نکول.