حسین جعفری، دانشجوی دکتری اقتصاد: امروزه در ایران وضعیت بازار اجاره به‌گونه‌ای شده که فشار بالای هزینه‌ای را به اجاره‌نشینان وارد کرده است و بخش اعظمی از درآمد خانوارها صرف تامین هزینه مسکن می‌شود. چنین شرایطی دولتمردان را برآن داشته که برای تغییر و بهبود وضعیت چاره‌اندیشی کنند. علاوه‌بر وعده ساخت و عرضه بیشتر مسکن، دولتمردان سعی در حمایت از مستاجر با تعیین سقف اجاره‌بها کرده‌اند که مشاهدات میدانی از این موضوع حاکی از نادیده‌گرفتن چنین سقفی در بازار اجاره‌بهاست. همچنین دولتی که به گواه کارشناسان اصلی‌ترین متهم ایجاد تورم شناخته می‌شود؛ نمی‌تواند به‌صورت یک‌طرفه و به خیال خود به حمایت از مستاجر بپردازد و حقوق مالکان را نادیده بگیرد. بررسی تجربه کشور‌های دنیا در این زمینه نشان می‌دهد اغلب کشور‌های جهان به‌دنبال یک حمایت دوطرفه از مالک و مستاجر هستند. همچنین در اغلب کشور‌های اروپایی طرحی تحت‌عنوان مسکن اجتماعی وجود دارد که این طرح به این معناست که مسکن اجاره‌ای تحت‌مالکیت بخش عمومی یا غیر‌انتفاعی است که گروه‌های کم‌د‌رآمد‌ از آن استفاد‌ه می‌کنند‌ و د‌ر کشورهای مختلف بین 10 تا 30 د‌رصد‌ نیاز مسکن از طریق اجرای طرح مسکن اجتماعی تامین می‌شود‌. در ادامه به بررسی کشور‌های انگلستان، فرانسه و آلمان در بازار اجاره‌بها خواهیم پرداخت. 

  تجربه انگلستان
عمده کمک‌های کشور انگلستان در موضوع اجاره‌بها در قالب طرحی تحت‌عنوان یونیورسال کردیت (Universal Credit)به جهت حمایت از مستاجر صورت می‌گیرد. در این طرح تحت شرایطی که عمدتا مربوط به وضعیت بیکاری یا درآمد پایین افراد است؛ به‌صورت ماهانه کمک‌هزینه‌ای جهت کمک در تامین مخارج زندگی به فرد پرداخت خواهد شد. اصل مهم در این موضوع در کشور انگلستان مربوط به وضع قوانینی در حوزه بازار مسکن و اجاره است که موجب شده تنظیم قرارداد‌های اجاره به‌صورت استاندارد صورت گیرد و به نحوی این قرارداد اجاره، تعیین‌کننده روابط مالک و مستاجر باشد. این موضوع باعث شده مبلغ اجاره به‌صورت توافقی بین مالک و مستاجر صورت گیرد و در این کشور، دولت هیچ‌گونه سقف اجاره‌بهایی را مشخص نکند. در ظاهر امر به این شکل برداشت می‌شود که کشور انگلستان بازار اجاره‌بها را به حال خود رها کرده است اما در واقعیت موضوع به این شکل نیست بلکه کشور انگلستان تنها در تصویب و وضع قوانین در این حوزه دخالت دارد و هرگونه دخالت در روابط بین مالک و مستاجر را نفی می‌کند. همچنین در این کشور در هنگام تمدید قرارداد اجاره اگر هرگونه اختلاف‌نظری بین مالک و مستاجر به وجود آید، طرفین می‌توانند به جهت حل اختلاف‌نظر به یک مرجع داوری که عمدتا زیرنظر دولت اداره می‌شود، مراجعه کنند و این مرجع داوری در تعیین اجاره‌بهای منصفانه دخالت خواهد کرد. 

  تجربه فرانسه
دولت فرانسه خود را مکلف کرده است برای افرادی که از حداقل حقوق و درآمد برخوردار هستند به شکل ماهیانه کمک‌هزینه‌ای برای افراد مستاجر پرداخت کند. این کمک‌هزینه به جهت جبران مقدار رفاه ازدست‌رفته افراد مستاجر به‌دلیل نسبت بالای هزینه مسکن در هزینه‌کرد خانوارها در این کشور است. در تعیین مقدار این کمک‌هزینه که دولت بسته به وضعیت افراد مستاجر تعیین می‌کند؛ سه عامل مهم وجود دارد که عبارتند از: اجاره ماهیانه فرد مستاجر، هزینه‌های زندگی خانواده مستاجر و میزان مشارکت اعضای خانواده در پرداخت هزینه‌ها. نکته بعدی که در ارتباط با کمک‌هزینه اجاره‌بها در کشور فرانسه وجود دارد مربوط به استاندارد‌های مسکن اجاره‌شده است. درواقع دولت فرانسه زمانی این کمک‌هزینه را پرداخت خواهد کرد که مسکن اجاره‌شده با توجه به تعداد افراد خانواده از یک‌سری استاندارد‌های تعیین‌شده توسط دولت برخوردار باشد. به‌عنوان مثال در این مورد، متراژ ساختمان باید به‌ازای هر نفر حداقل 9 متر باشد و برای یک خانواده پنج نفره فرانسوی باید متراژ ساختمان حداقل به اندازه 45 متر باشد تا مشمول دریافت کمک‌هزینه اجاره‌بها شوند. 

  تجربه آلمان
در کشور آلمان در هنگام عقد قرارداد اجاره، ودیعه درخواستی مالک باید برابر با سه ماه اجاره‌بها باشد. در ارتباط با مبلغ اجاره‌بها نیز در کشور آلمان، مبلغ اجاره‌بها در هر ایالت متفاوت است ولی به‌صورت میانگین در این کشور مبلغ اجاره‌بها حدود 11 تا 13 یورو به ازای هر مترمربع است. نکته بعدی که شاید موجب تفاوت بازار اجاره‌بهای کشور آلمان با سایر کشور‌ها باشد، این است که در این کشور مالک به‌هیچ‌وجه اجازه خارج کردن مستاجر را نخواهد داشت و تنها درصورت نیاز شخصی مالک به ملک و با اطلاع دادن به مستاجر از یک‌سال قبل، می‌توان قرارداد اجاره را لغو کرد. به همین خاطر است که در این کشور شاهد سال‌ها ساکن بودن مستاجران در یک ملک هستیم. همچنین در این کشور به جهت حمایت دوطرفه از مالک و مستاجر، علاوه‌بر کمک‌هایی که به افراد مستاجر می‌شود، افراد مالک نیز درصورت عرضه کردن ملک شخصی خود در بازار اجاره‌بها از معافیت‌های مالیاتی بسیاری برخوردار خواهند شد که این مورد در کشور آلمان نیز موجب تمایز با سایر کشور‌ها نیز شده است.