مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد: براساس آمارهایی که بانک مرکزی و مرکز آمار ایران اخیرا اعلام کرده‌اند، میانگین قیمت مسکن در پایان مردادماه به 42 میلیون و 730 هزار تومان رسیده است. این مقدار نسبت به مرداد سال قبل رشد 38 درصدی داشته و نسبت به مردادماه سال 1392 (شروع دولت روحانی) 11.2 برابر شده است. طبق این آمارها، اگر فردی بخواهد در تهران صاحب خانه 60 متری شود به‌طور میانگین به بیش از 2.5 میلیارد تومان بودجه نیاز دارد که تامین آن برای بسیاری از خانوارها غیرممکن است. البته اگر خانوار قید خرید را هم بزنند، بازهم اجاره‌های نجومی یقه‌شان را خواهد گرفت؛ چراکه طبق گزارش بانک مرکزی، طی یک‌سال اخیر اجاره‌ها در مناطق شهری کشور بیش از 45 درصد رشد داشته است. براین اساس حالا بازار مسکن ایران با چندین چالش روبه‌رو است. از یک طرف خانوارهای فاقد مسکن به طور قابل‌توجهی قدرت خرید خود را از دست داده‌اند و از سوی دیگر برنامه‌های دولت برای بهبود وضعیت بازار مسکن چندان چنگی به دل نمی‌زند. روند کُند ساخت‌وساز طرح نهضت ملی مسکن درکنار حاشیه‌های درون وزارتخانه راه و شهرسازی بماند، دولت و مجلس نیز به‌جای ابزارهای تنظیم‌گر کارآمد برای بیرون‌کردن سفته‌بازان از بازار مسکن، مالیات‌هایی همچون مالیات بر ملاکی را رها کرده و دنبال تصویب مالیات بر عایدی سرمایه هستند که از همین حالا با مختصاتی که برای آن ذکر می‌شود، عملا یک طرح عقیم برای مقابله با سفته‌بازی در بازار مسکن است.

 کاهش 20 درصدی ساخت‌وساز کشور
طی سال 1400 تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری کشور درمجموع حدود 395هزار واحد بوده که این تعداد نسبت به سال 1399 کاهش 19.6 درصدی داشته و از تعداد ازدواج‌های ثبت‌شده در مناطق شهری کشور 32 هزار واحد کمتر است.

سقوط ساخت‌وساز تهران به دهه 70
نگاهی به گزارش‌های مرکز آمار ایران از وضعیت تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری کشور نشان می‌دهد طی سال 1400 در شهر تهران 45هزار واحد ساختمانی مجوز احداث گرفته‌اند. این تعداد نسبت به سال 1399 کاهش 16.2 درصدی داشته و مقایسه آن با داده‌های تاریخی نشان می‌دهد این مقدار کمترین ساخت‌وساز از سال 1377 تاکنون است؛ چراکه تنها در سال 1377 است که تعداد واحدهای دارای مجوز احداث 37هزار واحد بوده و به جز سال 1399 که این تعداد 53هزار واحد بوده، واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری در هیچ سالی کمتر از 63 هزار واحد نیست.
در برخی تحلیل‌ها گفته می‌شود دلیل کاهش شدید ساخت‌وساز در شهر تهران این است که ظرفیت جدید برای ساخت‌وساز در پایتخت کاهش یافته و طبیعی است بخشی از ساخت‌وسازها به خارج از پایتخت و به اقمار منتقل شده باشد. اما نگاهی به وضعیت ساخت‌وساز استان تهران نیز نشان می‌دهد تا سال 1390 که آمار استانی قابل‌دسترس بوده، ساخت‌وساز سال 1400 استان تهران پایین‌ترین تعداد ساخت‌وساز در 10 سال اخیر است. به‌طوری‌که طی سال 1400 درحالی تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی 67 هزار و 771 واحد بوده که این تعداد نسبت به سال 1399 کاهش نزدیک به 20درصدی داشته است. همچنین تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های احداث ساختمان استان تهران نسبت به ساخت‌وسازهای سال‌های 1390، 1391 حدود 72 درصد و نسبت به سال 1392 حدود 77 درصد کاهش یافته است.
نکته قابل‌تامل اینکه طبق برآوردها، استان تهران طی 10 سال اخیر با روند روبه رشدی از مهاجرت نیروی کار از استان‌های دیگر مواجه بوده و به‌موازات کاهش شدید ساخت‌وساز، تقاضا برای مسکن نیز در این استان رشد زیادی داشته است.

مسکن شهری 1.7 میلیون کمتر از خانوارها
یکی از مواردی که طی دوره دولت حسن روحانی به آن استناد می‌شد، وجود واحدهای مسکونی مازاد در کشور بود. در دولت روحانی وزارت راه و شهرسازی این دولت با استناد به وجود 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی که البته تعداد زیادی از آنها در مناطق روستایی بود و همچنین طی دوسال اخیر تنها 500هزار واحد از آنها شناسایی شده، کاهش ساخت‌وساز را توجیه کرده و مدعی بود این بخش تقاضاست که باید از طریق تسهیلات‌دهی (تسهیلات زوجین، جوانان و... ) تحریک شود.
اما بررسی‌ها نشان می‌دهد ادعای اینکه در شهرهای کشور با مازاد واحدهای مسکونی روبه‌رو هستیم، چندان منطق درست و صحیحی ندارد؛ چراکه طبق آمارهای آخرین سرشماری رسمی کشور، تا سال 1395 تعداد واحدهای مسکونی کشور به عدد 17میلیون و 452 هزار واحد رسیده است. با احتساب تعداد واحدهای ساختمانی درج‌شده در پروانه‌های احداث ساختمان از سال 1395 تا پایان سال 1400، حتی با در نظرگرفتن خانه‌هایی هم که ساخت‌وساز آنها پایان نیافته، موجودی مسکن مناطق شهری کشور به 19 میلیون و 753هزار واحد رسیده است. اما طبق گزارش‌های وزارت رفاه، تعداد خانوارها در مناطق شهری کشور به 21 میلیون و 416 هزار خانوار رسیده که افزایش 3.3 میلیون خانوار را نسبت به سال 1395 نشان می‌دهد. رصد تعداد ازدواج‌ها و طلاق‌ها نیز این عدد را تایید می‌کند.

به ‌ازای 100 خانوار شهری 92 مسکن
آن‌چنان‌که در نمودارها قابل‌مشاهده است؛ تعداد خانوارهای مناطق شهری کشور نزدیک به 1.7 میلیون خانوار بیشتر از موجودی مسکن این مناطق است. این تعداد در سرشماری سال 95 حدود 673 هزار خانوار، در سرشماری سال 90 حدود 646 هزار خانوار، در سال 1385 حدود 974 هزار خانوار، در سال 1375 حدود یک‌میلیون خانوار و در سال 1365 نیز 859 هزار خانوار بوده است. برهمین اساس نسبت واحدهای مسکونی به خانوار در مناطق شهری کشور نیز از 84.5 درصد در سال 1365 به 95.8 درصد تا سال 1390 و به 96.3 درصد تا سال 1395 رسیده اما در سال 1400 این میزان به 92.2 درصد کاهش یافته است. مفهوم این عدد آن است که در سال 1400 به‌ازای هر 100 خانوار حدود 92 واحد مسکونی در مناطق شهری کشور وجود داشته است. این آمارها نشان می‌دهد در سال 1400 کمبود مسکن در شهرهای کشور بحرانی‌تر از سال‌های 1395 و 1390 بوده است. نکته قابل‌تامل اینکه، وجود 92 خانه به‌ازای هر 100 خانوار در سال 1400 گرچه در ظاهر نسبت به 87 خانه در سال 1375 و 84 خانه در سال 1365 به‌ازای هر 100 خانوار وضعیت بهتری دارد اما باید توجه داشت در سه دهه قبل به دلایل فرهنگی و اجتماعی، ممکن بود چندین خانوار (فرضا پدر با دو یا سه فرزند متاهل) در یک واحد مسکونی با متراژ بالا ساکن باشند اما امروزه به‌دلایل فرهنگی خانوارهای گسترده همچون گذشته‌ها چندان مفهوم ندارد. همچنین طبق گزارش وزارت رفاه، در سال‌های اخیر از کل خانوارهای کشور، تعداد سه‌میلیون و 517هزار نفر از آنان را زنان تشکیل می‌دهند و از همان 3.5 میلیون زن سرپرست خانوار؛ نزدیک به 1.5 میلیون نفر از آنان را زنان خودسرپرست (خانوار یک‌نفره) تشکیل داده است. پس به دلایل فرهنگی-اجتماعی و کاهش تعداد خانوارهایی که در یک واحد مسکونی ساکن بودند، موجودی مسکن در سال‌های اخیر نه‌تنها بهتر از دهه‌های قبل نیست، بلکه بدتر هم شده است.

ساخت‌وساز بدون نیازسنجی
در اینجا یک سوال مطرح است اینکه، مازاد خانوارهایی که در مناطق شهری به‌ازای آنها کمبود وجود دارد، چه می‌کنند؛ باید متذکر شد بخشی از خانوارها ممکن است درکنار پدر و مادر و سایر اقوام و خویشان زندگی کنند. برای مثال مرد یا زنی که طلاق گرفته‌اند ممکن است پس از طلاق در زمره یک خانوار تلقی شوند اما توان تامین مسکن انفرادی را نداشته و به همراه خانواده پدری و مادری زندگی کنند. همچنین طی سال‌های اخیر روستاهای حاشیه شهرها و کلانشهرهای کشور پذیرای بخشی از جمعیت شهرنشین بوده‌اند که به‌واسطه قیمت‌های نجومی مسکن و اجاره، به اجبار ساکن مناطق روستایی شده‌اند. این وضعیت به‌خوبی در حاشیه و اقمار تهران و کرج، شیراز، مشهد، اصفهان، تبریز، اهواز و کرمانشاه و شهرهای شمال کشور قابل‌مشاهده است.
مورد قابل‌تامل دیگر در حوزه مسکن، عدم‌تطابق‌ بخشی از واحدهای مسکونی کشور با نیاز امروز جامعه است. در توضیح این مورد باید بگوییم، بخشی از ساخت‌وسازهای کشور به‌واسطه کم‌توجهی سازندگان و دولت به متراژ زیربنا، به مکان جغرافیایی ساخت‌وسازهاست. برای مثال، طبق گزارش مرکز آمار ایران، متراژ 66 درصد از خانه‌های کشور بین 30 تا 100 متر و 44 درصد مابقی از 101 تا بیش از 500 متر است. این ترکیب متراژ واحدهای مسکونی کشور درحالی است که طبق گزارش‌های بانک مرکزی ایران و وزارت راه و شهرسازی؛ طی سال‌های اخیر پرتقاضاترین واحدهای مسکونی در معاملات مسکن مناطق شهری ایران، بین 40 تا 80 متر قرار داشته و حدود 71.5 درصد از خریدهای مسکن، در متراژهای زیر 100 است. البته باید توجه داشت حدود 60 تا 70 درصد از این خریدها هم تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی است که در آن میزان متراژ نسبت به تقاضاهای مصرفی کمتر موردتوجه قرار می‌گیرد. مورد دیگر، مشکلی به نام عدم‌تطابق ساخت‌وساز با نیازهای منطقه است. برای مثال بخشی از ساخت‌وسازهای مسکن مهر در مناطقی از شهرهای کشور است که یا جمعیت‌پذیر نیستند یا با مشکل مهاجرت‌گریزی مواجهند و امکان بهره‌مندی جمعیت فاقدمسکن کلانشهرها و شهرهای بزرگ از این موجودی مسکن فراهم نیست. نمونه آن در شهرهایی همچون پرند، پردیس و سایر شهرهای اطراف کلانشهرها قابل‌مشاهده است. این وضعیت در شهرهایی که مهاجرگریز نیز هستند، بسیار شایع است.

معضلی به نام بخر؛ نفروش‌
بحران مسکن در ایران ابعاد چندگانه دارد. از یک سو طی سال‌های اخیر ساخت‌وساز افت قابل‌توجهی داشته و از سوی دیگر هرچه ساخته می‌شود، به دلیل فقدان ابزارهای تنظیم‌گر مالیاتی، توسط تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بلعیده می‌شود. طبق آمارها، در سال 1365 فقط 25 درصد از تقاضاها در بازار مسکن مناطق شهری ایران تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بوده اما این میزان امروز در کلان‌شهرهای کشور به 70 تا 75 درصد از کل معاملات مسکن رسیده است. شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها، بیمه‌ها، بنگاه‌های اقتصادی برای تامین وثیقه تسهیلات بانکی و ایجاد سبد متنوعی از سرمایه‌گذاری‌ها و اشخاص حقیقی برای سرمایه‌گذاری امن به سراغ مسکن و زمین شهری می‌روند.
طی چند سال اخیر با طرح‌ریزی مجلس و نهایی شدن قانونی به نام قانون جهش مسکن، حالا دولت سیزدهم زمینه ساخت 4 میلیون واحد مسکونی را فراهم می‌کند که البته روند آن بسیار کُند است اما در سویی دیگر نیز مجلسی‌ها و دولت از انواع و اقسام ابزارهای مالیاتی برای کنترل سفته‌بازی در بازار مسکن برخوردار هستند. گفته شد طرح اولی یعنی ساخت 4 میلیون واحد مسکونی روند کندی دارد که فعلا نباید شاهد اثرگذاری این طرح بر بازار مسکن کشور از جنبه افزایش عرضه مسکن باشیم. اما در سویی دیگر در مجلس نیز طرحی در قالب مالیات بر عایدی سرمایه در جریان است که طبق اظهارات علیرضا عباسی نماینده مردم کرج در مجلس، با توجه به نیاز کشور جهت کنترل بازارها، به‌خصوص بازار دارایی‌های اصلی شامل املاک، خودرو، طلا و ارز، در چند سال گذشته طرح مالیات بر عایدی سرمایه، مورد توجه مجلس بوده است. براساس اظهارات این نماینده مجلس، در حال‌حاضر بعد از اینکه متن پیشنهادی این طرح در کمیته‌ مالیاتی کمیسیون اقتصادی بررسی شد، در دستگاه‌های مختلف کشور ازجمله بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان مالیاتی، بخش خصوصی و اتاق‌ها، مرکز پژوهش‌های مجلس و قوه‌قضائیه، درحال نهایی شدن بوده و تا یکی دو ماه آینده به صحن مجلس می‌رسد.
طبق اظهارات نمایندگان مجلس، در طرح مالیات بر عایدی سرمایه، به تعداد اعضای خانوار تا سقف 4 ملک مسکونی، معافیت داده شده است. در این طرح حتی اگر خانوار بیش از این تعداد ملک بخرند ولی بلندمدت نگه دارند، هم نرخ مالیاتی هم مأخذ آن کاهش پیدا می‌کند و مالیات آنها به حداقل می‌رسد، به‌طوری‌که فردی که مسکن خود را در سال اول می‌فروشد مشمول 40 درصد، در سال دوم 37 درصد و در سال سوم 34 درصد از ارزش ملک می‌شود و این‌مقدار پس از آن به‌شدت کاهش یافته و به صفر می‌رسد.
کارشناسان اقتصادی بنا به دلایلی که در ادامه می‌آید، معتقدند طرح مالیات بر عایدی سرمایه چندان در کنترل سفته‌بازی در بازار مسکن کارآمد و موثر نخواهد بود. اول اینکه بررسی‌ها نشان می‌دهد به دلایل نرخ بالای تورم تاریخی در ایران (میانگین بالای 20 درصدی در 40 سال اخیر) نگهداری مسکن و زمین و به عبارتی ملاکی به صرفه است. برای مثال طی 30 سال اخیر قیمت زمین در تهران 1020 برابر شده است. بنابراین برای بسیاری از اشخاص حقیقی و تقریبا همه اشخاص حقوقی بسیار به صرفه است که زمین و ملک را به مدت طولانی نگه دارند. مورد دوم اینکه، معافیت خرید ملک به تعداد اعضای خانوار تا سقف 4 ملک نیز عملا این قانون را عقیم می‌کند؛ چراکه این طرح می‌توانست به جای فرد، خانوار را مدنظر قرار دهد و به تعداد نیاز خانوار برای خرید مسکن سقف تعیین کند. بر این اساس، می‌توان گفت در کنار سرعت پایین ساخت‌وساز مسکن در کشور، عدم اجرایی شدن پایه‌های مالیاتی موثر همچون «مالیات بر ملاکی»، نمی‌تواند مشکل مسکن در ایران را به‌طور قابل‌توجهی حل کند.