در لابی منتظر بودم اتومبیل برسد و برای پوشش خبری یک برنامه حرکت کنیم. در این فاصله گریه‌ها و گلایه‌های خانمی که از انتظامات درخواست می‌کرد او را نزد خبرنگار حقوقی و قضایی ببرند، توجهم را جلب کرد. کنجکاو شدم تا رسیدن اتومبیل و اجازه ورود به این خانم داستانش را بشنوم. شروع کرد به تعریف ماجرا: «دو ماه پیش آقایی زنگ در خانه‌ام را زد و مدعی شد آن را خریده است و گفت خانه را تخلیه کنم. پرسیدم به چه حقی چنین ادعایی دارد، درحالی‌که صاحب این خانه من هستم و به یاد ندارم خانه‌ام را فروخته باشم. چند روزی از این ماجرا گذشت و بار دیگر بازگشت. این‌بار با مامور آمده بود. من بی‌خبر از این جریان برای اثبات مالکیت و حق و حقوقم راه شکواییه و دادگاه را درپیش گرفتم.» این نمونه‌ای از داستان مالباختگانی است که قربانی کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌هایی می‌شوند که به اشکال مختلف در بنگاه‌های معاملات ملکی، دفاتر اسناد و... جریان دارد و زمینه را برای کلاهبرداران فراهم می‌کند. فروش مال غیر، فروش یک ملک به چند نفر که از آن تحت‌عنوان معامله معارض نام برده می‌شود و در سال‌های اخیر به شکل پیش‌فروش واحدهای آپارتمان بسیار اتفاق افتاده است، تنظیم معاملات صوری و... کلاهبرداریهای ملکی به شمار می‌روند که سرمایه بسیاری از خانواده‌ها را نابود کرده‌اند. مرور اخبار مربوط به کلاهبرداریهای ملکی این پرسش را ایجاد می‌کند که چرا با وجود فراوانی این نوع از جرائم، این کلاهبرداری‌ها همچنان ادامه دارد؟ آیا قانونی بازدارنده برای وقوع این جرائم و کلاهبرداری‌ها وجود دارد؟ چه علل یا عواملی زمینه‌ساز وقوع کلاهبرداریهای ملکی است؟
بیش از ۷۰درصد از پرونده‌های قضایی مربوط به املاک است
آمارهای قوه قضائیه نشان می‌دهد 25درصد پرونده‌های قضایی مربوط به کلاهبرداریهای ملکی است، کلاهبرداری‌هایی که اغلب در خلأ قانون یا ناآگاهی شهروندان صورت می‌گیرد و بر تراکم پرونده‌های قضایی می‌افزاید. مهدی اقبال، معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اردیبهشت‌ماه سال جاری گفت: «بیش از ۷۰درصد از پرونده‌های قضایی مربوط به بحث‌های املاک است و شاید از این ۷۰درصد نیز بیش از ۶۰ تا ۷۰درصد مشکل اساسی مربوط به قولنامه‌های عادی است.» پیش‌تر ذبیح‌الله خداییان، رئیس سابق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از ثبت بیش از 200 هزار پرونده قضایی با عنوان کلاهبرداریهای ملکی در سال 98 خبر داده بود، آماری که ریشه آن به عدم انجام معامله ملکی به‌صورت امن بازمی‌گردد. «رواج بیش از اندازه اسناد عادی در معاملات موجب شده به اعتبار سند رسمی لطمه وارد شود و کسی که سند رسمی در اختیار دارد باید اطمینان داشته باشد مالک اصلی ملک است. در کمترین کشوری این وضعیت حاکم است که اسناد عادی معتبر باشند؛ چراکه چنین اسنادی زمینه‌های شکل‌گیری دعاوی حقوقی و کیفری هستند.»
معتبر بودن همزمان سند رسمی و کاغذی چه آسیب‌هایی دارد؟
تفاوت سند رسمی مالکیت و سند عادی، ثبت مالکیت افراد نزد سازمان ثبت در اسناد رسمی است. هدف از سند رسمی مالکیت آن است که سازمان ثبت با بررسی پایگاه داده خود، مالکیت یا عدم مالکیت اشخاص را بررسی کرده و به اطلاع خریدار یا سایر ذی‌نفعان برساند. بااین‌حال، در بسیاری از موارد حتی افراد در معامله روی املاک دارای سند رسمی متضرر می‌شوند و سرمایه خود را از دست می‌دهند. بنابراین تشویق افراد به تبدیل اسناد عادی مالکیت به اسناد رسمی ریسک مشکلات حقوقی و کلاهبرداری را کاهش می‌دهد؛ بااین‌حال ریسک کلاهبرداری و از بین رفتن سرمایه اشخاص در معاملات روی املاک دارای سند رسمی همچنان وجود دارد. سوالی که اینجا مطرح است، این است که چرا افراد با وجود معامله روی املاک دارای سند رسمی همچنان درمعرض از دست‌دادن سرمایه خود هستند؟ برای رسیدن به پاسخ این سوال باید فرآیند انجام معامله روی املاک دارای سند رسمی را مرور کنیم. طبق عرف معاملاتی عموم مردم، طرفین معامله پس از توافق روی مبلغ قرارداد و تاریخ اقساط و سایر موضوعات، قرارداد خود را روی کاغذ می‌آورند و قرارداد کاغذی (سند عادی قرارداد) را امضا می‌کنند. پس از مدتی مطابق تاریخ تعیین‌شده در قرارداد اولیه، طرفین برای تنظیم سند رسمی معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و معامله خود را ثبت رسمی می‌کنند. مشکل دقیقا در جایی شروع می‌شود که افراد قرارداد خود را به‌صورت کاغذی تنظیم و امضا می‌کنند. وقتی افراد قولنامه خود را روی کاغذ می‌نویسند، خریدار مالکیت طرف مقابل خود را احراز نمی‌کند؛ چراکه در زمان انجام معامله از سازمان ثبت استعلام نمی‌کند. از طرفی وقتی افراد معامله خود را روی کاغذ تنظیم و امضا می‌کنند، سازمان ثبت را از انجام معامله مطلع نمی‌کنند. بنابراین سازمان ثبت نمی‌تواند سایرین را از انجام معامله مطلع کند؛ چراکه خود این سازمان از انجام معامله اطلاع ندارد.
لزوم بی‌اعتبار ساختن اسناد کاغذی
به‌عبارت دیگر، فروشنده‌ای که ملکش سند رسمی دارد و با قولنامه کاغذی ملک خود را به یک نفر واگذار کرده، می‌تواند همان ملک را با قولنامه‌های کاغذی به چندین و چند نفر دیگر نیز بفروشد. حال اگر همه افراد به جای استفاده از قولنامه‌های کاغذی، معاملات خود را در سامانه سازمان ثبت، ثبت می‌کردند؛ از بروز مشکلات فوق و بسیاری از مشکلات حقوقی و قضایی و از دست رفتن سرمایه‌ها پیشگیری می‌شد. اولین راهکاری که برای رفع این مشکل به نظر می‌رسد، بی‌اعتبار کردن اسناد کاغذی است. با این روش که همه مردم قراردادهای خود را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند. به این ترتیب سازمان ثبت هم از مالکیت افراد مطلع می‌شد و می‌توانست در لحظه ثبت معامله و پیش از ردوبدل شدن ثمن معامله از پیش‌آمدن این مشکلات جلوگیری کند. سوال اینجاست که آیا مردم نمی‌دانند ثبت رسمی معامله از قولنامه‌های کاغذی امن‌تر است و از بسیاری از مشکلات پیشگیری می‌کند؟ اگر بگوییم نه، قطعا جواب ساده‌لوحانه‌ای داده‌ایم؛ چراکه عموم مردم از تبعات و مشکلات سند عادی اطلاع کافی ندارند؛ ولی به سند رسمی اعتماد بیشتری دارند. از طرف دیگر حتی افرادی مانند قضات و وکلای محترم نیز که از مشکلات قراردادهای قولنامه‌ای اطلاع دارند، برای معاملات ملکی خود از این روش استفاده می‌کنند. پس مساله چیز دیگری است. مساله این است که عموم مردم نیاز دارند، که اگر توافقی انجام می‌دهند از الزام طرف مقابل‌شان به تعهداتش مطمئن شوند. خریدار نیاز دارد تا از الزام فروشنده به تنظیم سند مالکیت به نام خود مطمئن شود و فروشنده نیاز دارد از پرداخت وجه توسط خریدار مطمئن شود. بنابراین طرفین قرارداد نیاز دارند قرارداد خود را در جایی ثبت کنند. وقتی سازمان ثبت، امکان استعلام و ثبت معامله در لحظه توافق را فراهم نکرده است، طرفین قرارداد مجبورند برای الزام قانونی طرف مقابل از قراردادهای کاغذی استفاده کنند.
جرائم ملکی و ضرورت راه‌اندازی سامانه‌های سند تحول قضایی
استفاده عموم مردم از قراردادهای کاغذی زمینه سوءاستفاده و کلاهبرداری و بالطبع نابودی سرمایه خانواده‌ها را فراهم کرده است. درواقع سازمان ثبت و قوه قضائیه با عدم ایجاد دسترسی کافی به سامانه سازمان ثبت و اجبار مردم به استفاده از اسناد عادی، مسئول اصلی مشکلات حقوقی و قضایی در زمینه معاملات ملکی هستند. تا زمانی که امکان ثبت معامله در لحظه توافق فراهم نشود، صحبت از عدم استفاده مردم از قولنامه‌های کاغذی امری نشدنی و گزاف است؛ چراکه نیاز طبیعی مردم به الزام طرف مقابل به تعهداتش در لحظه توافق درنظر گرفته نشده است. از طرف دیگر، وقتی امکان ثبت معامله در لحظه توافق فراهم شد، عموم خریداران از مالکان رسمی تقاضا می‌کنند قراردادشان را به محض توافق ثبت کنند؛ چراکه با این کار ریسک معامله کاهش می‌یابد. این موضوع کار را برای افراد کلاهبردار و دارای سوءنیت دشوار می‌کند. اعتبار اسناد عادی باعث می‌شود همچنان مسائل و مشکلاتی همچون ابطال سند رسمی مالکیت، زمین‌خواری، فروش مال غیر، فرار از پرداخت‌های قانونی مانند عوارض و مالیات، تغییر کاربری اراضی ادامه داشته باشد و روزبه‌روز قربانیان کلاهبرداریهای ملکی در این زمینه افزایش یابد. سخنگوی قوه قضائیه درمورد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و نقش دلالی مشاوران املاک گفت: «ممکن است مشاوران املاک که در حوزه دلالی فعالیت دارند اعلام کنند که تکلیف آنها چیست؟ مطابق قانون دلالان باید وظیفه خود را انجام دهند و فرآیند انجام معامله را تسهیل کنند و برای مشاوران املاک سامانه‌ای طراحی می‌شود که با سازمان ثبت مرتبط خواهد بود و زمانی که قراردادی امضا شد در سامانه ثبت می‌شود. هرگونه ثبت سند عادی توسط مشاوران املاک در مقررات درصورت تصویب، منع خواهد شد.»
مردم تا کی قرار است هزینه عدم اجرای وعده‌های مسئولان را بدهند؟
رواج شیوه‌های مختلف کلاهبرداری قربانیان بسیاری داشته است و عده‌ای با سوءاستفاده از ماده 10 قانون مدنی و اعتبار و اثرگذار اسناد عادی به شیوه‌های مختلف اقدام به فروش ملک دیگری، فروش یک ملک به چندین نفر، تنظیم قراردادهای صوری، فرار مالیاتی و... کرده‌اند. رئیس سازمان ثبت به مناسبت هفته قوه قضائیه سال جاری از سامانه سند من رونمایی کرد. هدف از اجرای این سامانه، ایجاد امکان ثبت معامله در لحظه توافق در کمترین زمان و در هر نقطه از کشور یا حتی خارج از کشور بوده است. این موضوع با احراز هویت غیرحضوری طرفین قرارداد و امضای الکترونیک ایشان امکان‌پذیر است. احراز هویت غیرحضوری امن و امضای الکترونیک در پروژه‌های مختلفی همچون ثبت‌نام غیرحضوری ثنا، سفته الکترونیک، ثبت‌نام غیرحضوری سجام و... قبلا در کشور تجربه شده است. طبق گفته کارشناسان حوزه فناوری اطلاعات، خطای احراز هویت از طریق سامانه و به‌صورت غیرحضوری به‌مراتب از خطای احراز هویت سنتی کمتر است. با راه‌اندازی سامانه سند من از بسیاری از موارد جعل، کلاهبرداری و فروش مال غیر و به تاراج رفتن سرمایه خانواده‌ها در معاملات ملکی پیشگیری می‌شود. طبق گفته مسئولان سازمان ثبت و کانون سردفتران، این سامانه باید حدود یک ماه پیش از این در سراسر کشور اجرایی می‌شد. سوال اینجاست؛ مردم تا کی باید هزینه عدم اجرای وعده‌های مسئولان را با از دست دادن سرمایه‌هایشان بدهند؟ سخن آخر اینکه لازم است شناخت عموم نسبت به کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر و معامله معارض بیشتر شده و این دو از هم تمییز داده شوند. یکی از مصادیق مهم کلاهبرداری در معاملات ملکی، فروش مال غیر است. کلاهبرداران معاملات ملکی با پیش‌فروش کردن واحدهای آپارتمانی و انجام تبلیغات گسترده، باعث جلب اعتماد عموم خریداران بالقوه شده و املاکی را که متعلق به آنها نیست، می‌فروشند که مطابق قانون حائز عنوان مجرمانه کلاهبرداری است. به دیگر سخن، فروش مال غیر همان معامله فضولی تملیکی است که در آن شخصی مال فردی را بدون اذن مالک به دیگری به فروش می‌رساند. اما در معامله معارض همان‌طور که در این گزارش و گزارش‌های قبلی گفتیم، صاحب مال ابتدا آن را به نفر اول می‌‌فروشد و سپس به دیگری، و این شرط تحقق معامله معارض است که معامله دوم توسط سند رسمی صورت پذیرفته باشد. به‌عبارت دیگر می‌توان گفت که رابطه فروش مال غیر با معامله معارض عموم و خصوص مطلق است. کلاهبرداری‌ها و اختلافات ملکی ناشی از رواج اسناد قولنامه‌ای این روزها گریبان‌گیر بسیاری از مردم ماست. معضلی که بعید است تا قبل از ایجاد امکان ثبت لحظه‌ای توافقات میان معامله‌کنندگان و استعلام سوابق ملک، بتوان امید به حل آن داشت. علی‌رغم وعده‌های سازمان ثبت برای ایجاد سامانه‌هایی به‌منظور حل این مشکلات، اما همچنان وجود این سامانه‌ها در حد وعده باقی مانده است.
در این رابطه بیشتر بخوانیم :
پیش فروش خانه های کاغذی(لینک)