به گزارش «فرهیختگان»، در مردادماه سال 1392 که دولت فعلی بر سر کار آمد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن یا زیربنای مسکونی در شهر تهران حدود سه میلیون و 834 هزار تومان بود. این میزان طی هفت سال اخیر با رشد چشمگیری، حالا در تیرماه امسال به حدود 21 میلیون تومان رسیده که حکایت از رشد 448درصدی دارد. به‌عبارتی‌دیگر اگر در شروع دولت اول روحانی (مردادماه 92) با 230 میلیون تومان می‌شد یک خانه 60 متری خرید، حالا این میزان به یک میلیارد و 260 میلیون تومان رسیده که قطعا کمتر خانواری در دهک‌‌های پایین و حتی با درآمد متوسط توان خرید خانه را خواهند داشت. درخصوص افزایش قیمت مسکن دلایل مختلفی ذکرشده که می‌توان همه آنها را در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاست‌‌های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا دسته‌بندی کرد. در بین این عوامل، عوامل مرتبط با عرضه و تقاضا نقش به‌سزایی در افزایش قیمت مسکن طی سال‌‌های اخیر داشته‌اند، به‌طوری‌که در سمت عرضه، کاهش عرضه مسکن، افزایش هزینه ساخت‌وساز و افزایش قیمت زمین و در سمت تقاضا نیز، فزونی تقاضا بر عرضه و همچنین افزایش تقاضا‌‌های سرمایه‌ای و سفته‏بازانه عوامل تعیین‌کنند‌ه‌ای در افزایش قیمت مسکن بوده‌اند. برهمین اساس، منطقی است حالا که قیمت‌‌های مسکن به‌صورت نجومی رشد کرده، با درک دلایل این تورم قیمتی، سیاست‌‌‌های کنترل نوسانات بازار مسکن دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفته‏بازی در بازار زمین و مسکن و کنترل هزینه‌‌‌های ساخت باشد.

در ادامه شرح داده‌ایم که سیاست‌‌های دولت فعلی در‌ بخش مسکن چه ضربات سهمگینی بر این بازار وارد کرده، اما درنهایت شگفتی، اخیرا رئیس‌جمهور طی اظهاراتی در صفحه شخصی خود (صفحه توئیتر) مطالبی را در باب عملکرد دولت و توفیق این دولت در اتمام مسکن مهر و ساخت مسکن مطرح کرده که در گزارش پیش‌‌رو بدون جانبداری از دولت‌‌های قبلی و بدون غرض‌ورزی با دولت فعلی، صحت‌وسقم این موضوع را ارزیابی کرده‌ایم. اظهارت روحانی بدین شرح است: «درحالی‌که در دولت قبل تنها 775 هزار واحد مسکن مهر به بهره‌برداری رسیده، در این دولت بیش از یک‌میلیون و 300 هزار واحد مسکن مهر تکمیل شده و در اختیار مردم قرار گرفته است. در هفت سال اخیر مجموعا 4.5 میلیون مسکن توسط دولت در کل کشور ساخته‌ شده است.»

درخصوص مسکن مهر بررسی‌‌های «فرهیختگان» از آمار‌های سامانه مدیریت مسکن مهر نشان می‌دهد از کل واحد‌های مسکن مهر، 63 درصد از آنها تا پایان دولت احمدی‌نژاد حتی نازک‌کاری‌شان به اتمام رسیده بوده و آنچه رئیس‌جمهور ادعا می‌کند، عمدتا مربوط به تکمیل انشعابات (برق، گاز، آب و تلفن) واحد‌هایی است که در دولت قبل همه مراحل ساخت آنها به اتمام رسیده بود. درخصوص ساخت‌وساز‌های جدید نیز بررسی‌‌ها نشان می‌دهد تعداد واحد‌های مسکونی ذکرشده در پروانه‌‌های ساختمانی صادرشده مناطق شهری کل کشور طی دوره هفت‌ساله دولت فعلی کاهش 50 درصدی داشته است. همچنین طی سال‌‌های 1392 تا 1398 حجم سرمایه‌گذاری ‌بخش خصوصی (ارزش حقیقی) کاهش 26درصدی داشته است. در ‌بخش نوسازی و بهسازی مسکن روستایی نیز بررسی‌‌ها حکایت از آن دارد که طی سال‌‌های 1384 تا 1398 درمجموع دو میلیون و 14 هزار و 193 واحد مسکونی در روستا‌های کشور ساخته ‌شده که 68درصد آن در دولت‌‌های نهم و دهم و 32درصد آن نیز در دولت فعلی است.

مسکن مهر، همه‌اش واس ماس!

یکی از نکات قابل‌تامل و عجیبی که حسن روحانی در صفحه توئیتر شخصی خود متتشر کرده، موضوع مسکن مهر است. از این موضوع که عباس آخوندی، وزیر دولت روحانی مسکن مهر را «مزخرف» خواند و روحانی بارها مسکن مهر را خانه‌سازی در بیابان تشبیه کرد، بگذریم. رئیس‌جمهور در مطلب اخیر صفحه شخصی‌اش مطرح کرده: «درحالی در دولت قبل تنها 775 هزار واحد مسکن مهر به بهره‌برداری رسیده که در این دولت بیش از یک میلیون و 300 هزار واحد مسکن مهر تکمیل و در اختیار مردم قرار گرفته است.» در ادامه صحت و سقم این موضوع را بررسی کرده‌ایم که نتایج نشان می‌دهد آماری که در اختیار وی قرار داده‌اند، دقیق نیست.

موضوع از این قرار است که براساس «گزارش عملکرد پیشرفت مسکن مهر سامانه مدیریت مسکن مهر»، در نیمه اول سال 92 که محمود احمدی‌نژاد رئیس دولت نهم و دهم پاستور را تحویل حسن روحانی داده، از دومیلیون و 368 هزار و 868 واحد مسکن مهر برنامه‌ریزی شده در این طرح، 97 درصد آنها در دولت احمدی‌نژاد دارای پروانه ساختمانی بوده (معادل دومیلیون و 298 هزار و 647 واحد) و تنها سه‌درصد (70هزار و 221 واحد) این واحدها در دولت روحانی مجوز ساخت گرفته‌اند. ازمجموع کل واحدهای مسکن مهر، 94 درصد از آنها (معادل دومیلیون و 368 هزار و 868 واحد) در دولت احمدی‌نژاد پی‌سازی‌شان به‌اتمام رسیده و تنها 6 درصد از پی‌سازی این واحدها (146 هزار و 801 واحد) در دولت روحانی انجام شده است. همچنین از کل واحدهای مسکن مهر، اسکلت و سقف 86 درصد از واحدها (معادل دو میلیون و 27 هزار و 768 واحد) در دولت احمدی‌نژاد به اتمام رسیده و حدود 14درصد آنها (341 هزار و 100 واحد) نیز در دولت روحانی انجام شده است.

همچنین ازمجموع کل مسکن مهر، سفت‌کاری 80 درصد واحدها (یک‌میلیون و 895هزار و 924 واحد) در دولت احمدی‌نژاد به اتمام رسیده و 20 درصد مابقی (معادل 472هزار و 944 واحد) در دولت فعلی به اتمام رسیده است. اما مهم‌ترین نکته اینکه، زمانی که محمود احمدی‌نژاد دولت را در مردادسال 92 تحویل دولت فعلی داده، از کل واحدهای پیش‌بینی‌شده مسکن مهر، نازک‌کاری 63 درصد از آنها (معادل یک میلیون و 504 هزار و 10 واحد) به اتمام رسیده بوده و دولت فعلی 37 درصد مابقی (864 هزار و 858 واحد) را به‌اتمام رسانده است. از آنجا که عدم ذکر وضعیت مراحل ساخت مسکن یک مغالطه آماری است، در این بخش سعی شد به‌طور مفصل نقش دو دولت احمدی‌نژاد و روحانی در پروژه‌های مسکن مهر توضیح داده شود. به‌هرحال حتی اگر یک مولفه یعنی واحدهای در مرحله اتمام نازک‌کاری را هم مبنای قضاوت قرار دهیم، آمارها می‌گویند 63درصد مسکن مهر را دولت احمدی‌نژاد به‌پایان رسانده و تنها 37درصد این واحدها در دولت روحانی به سرانجام رسیده‌اند.

لازم به‌ذکر است براساس آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی، طی سال‌های 86 تا 98 درمجموع دومیلیون و ۳۶۸ هزار و ۸۶۸ واحد مسکن مهر تعریف شده که تا ابتدای بهمن ماه ۱۳۹۸ تعداد دومیلیون و ۲۴ هزار و ۲۶۸ واحد به مرحله فروش اقساطی رسیده و تکلیف ۳۴۴ هزار واحد به‌جهت پیشرفت فیزیکی کمتر از ۳۰ درصد، هنوز مشخص نیست.

کاهش 50 درصدی ساخت‌وساز جدید در دولت روحانی

ازجمله شاخص‌های دیگری نیز که برای ارزیابی وضعیت ساخت‌وساز مسکن در دولت روحانی بررسی کرده‌ایم، تعداد واحدهای مسکونی ذکرشده در پروانه‌های ساختمانی صادرشده مناطق شهری کل کشور یا همان وضعیت شروع ساخت‌وساز جدید است. براساس آمارهای رسمی که 11 سال آن در سامانه مرکز آمار ایران قابل دسترسی است، طی سال‌های 1389 تا 1398 درمجموع مجوز احداث پنج میلیون و 208هزار و 595 واحد مسکونی در مناطق شهری کشور صادر شده که مجوز شروع 52 درصد از آنها (معادل دومیلیون و 704 هزار و 197 واحد) در چهار و نیم‌سال پایانی دولت احمدی‌نژاد (سال‌های 89 تا نیمه اول سال 92) و 48 درصد آن (معادل دومیلیون و 504 هزار و 398 واحد) نیز در هفت سال و نیم اخیر که مسئولیت قوه مجریه برعهده حسن روحانی بوده، صادر شده است. همچنین در سال 91 تعداد واحدهای مسکونی ذکرشده در پروانه‌های ساختمانی صادرشده مناطق شهری کل کشور حدود 729هزار واحد و در سال 92 نیز این تعداد حدود 770 هزار واحد بوده که این تعداد طی هفت سال اخیر با کاهش حدود 50 درصدی، به 382 هزار و 565 واحد در سال 98 رسیده است.

سهم دولت روحانی از ساخت مسکن روستایی؛ 32 درصد

براساس آمارهای ارائه‌شده از سوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و دفتر هماهنگی عمرانی و خدمات روستایی سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور، طی سال‌های 1384 تا 1398 درمجموع دومیلیون و 14 هزار و 193 واحد مسکونی در روستاهای کشور در قالب نوسازی و بهسازی مسکن روستایی ساخته و به بهره‌برداری رسیده است که 68 درصد آن در دولت‌های نهم و دهم (معادل یک‌میلیون و 378 هزار و 323 واحد) و 32 درصد آن نیز در دولت فعلی (معادل 635 هزار و 871واحد) ساخته و به اتمام رسیده است. براساس این آمارها، در سال 84 تنها 9 هزار و 592 واحد در روستاها نوسازی شده بود که این تعداد تا سال 89 با رشد 32 برابری به 307 هزار و 524 واحد رسیده و در ادامه نیز این تعداد به 253 هزار واحد در سال 90 و به 152 هزار و 658 واحد در سال 91 رسیده است. در سال 92 در مجموع 108 هزار و 606 واحد مسکونی در روستاها به بهره‌برداری رسیده که سهم دولت احمدی‌نژاد 44 هزار واحد و سهم دولت روحانی نیز 64 هزار و 606 واحد بوده است. در سال 93 تعداد مسکن احداث شده در مناطق روستایی به بیش از 97 هزار واحد رسیده و بین سال‌های 94 تا 96 این تعداد سالانه بین 72 تا 82 هزار واحد بوده است. در سال‌های 97 و 98 با وقوع حوادث طبیعی ازجمله سیل و زلزله، تعداد مسکن نوسازی شده در مناطق روستایی کشور با رشد قابل‌توجهی به 92 هزار و 602 واحد در سال 97 و به 154 هزار و 598 واحد در سال 98 رسیده است.

سقوط 26 درصدی سرمایه‌گذاری ‌بخش خصوصی در مسکن

از دیگر شاخص‌‌هایی که برای ارزیابی وضعیت ساخت‌وساز در دولت روحانی استفاده کرده‌ایم، وضعیت ارزش اسمی و حقیقی سرمایه‌گذاری ‌بخش خصوصی در ساختمانی‌‌های جدید مناطق شهری کشور است. براساس آمار‌های نماگر سالانه بانک مرکزی ایران، میزان سرمایه‏گذاری ‌بخش خصوصی در‌ بخش مسکن ایران از حدود 30 هزار و 332 میلیاردتومان در سال 1388 به 61 هزار و 252 میلیاردتومان تا پایان سال 1391 و به 75 هزار و 420 میلیاردتومان تا پایان سال 1392 رسیده است. در ادامه این میزان تا سال 1395 در دوره رکود سنگین‌ بخش مسکن به 60 هزار و 220 میلیاردتومان تا سال 1395 تقلیل پیدا کرده اما طی سال‌های 1396 تا 1398 این میزان از حدود 74 هزار میلیاردتومان در سال 96 به 107 هزار و 590 میلیاردتومان در سال 1397 و به160 هزار میلیاردتومان در سال 1398 رسیده است. این ارقام که مربوط به ارزش اسمی (بدون لحاظ تورم) است، نشان می‌دهد طی دوره هفت ساله دولت روحانی رقم سرمایه‌گذاری ‌بخش خصوصی رشد 112درصدی داشته است.

اما درنظر داشته باشیم که این میزان رشد سرمایه‏گذاری درحالی رخ داده که قیمت مسکن طی این مدت در شهر تهران رشد بیش از 308درصدی داشته (از حدود متری 3.8 میلیون تومان در مرداد 92 به متری 15.6 میلیون تومان در اسفند 98)، براین اساس لازم است موضوع تورم را نیز در روند‌های سرمایه‌گذاری درنظر بگیریم. براین اساس در اینجا ارزش حقیقی رقم سرمایه‌گذاری ‌بخش خصوصی را نیز درنظر گرفته‌ایم که عبارت است از محاسبه ارزش سرمایه‌گذاری برحسب قیمت‌‌های سال پایه و حذف اثرات تورم از آن. همچنین نحوه محاسبه آن نیز بدین شکل است که رقم ارزش اسمی سرمایه‌گذاری هر سال تقسیم بر شاخص کل بهای کالا‌ها و خدمات مصرفی (CPI) همان سال می‌شود. محاسبات نشان می‌دهد رقم ارزش حقیقی سرمایه‌گذاری یا رقم تورم‌زدایی‌شده سرمایه‌گذاری ‌بخش خصوصی طی سال‌های 1388 تا 1398 از حدود هزار و 27 میلیاردتومان در سال 1388 به هزار میلیاردتومان تا سال 1390، به هزار و 164 میلیاردتومان در سال 1391، به 765 میلیاردتومان در سال 1394، به 673 میلیاردتومان در سال 1396، به 784 میلیاردتومان در سال 1397 و به 865 میلیاردتومان در سال 1398 رسیده است. به‌عبارتی مختصر طی دوره هفت ساله دولت روحانی ارزش حقیقی (تورم‌زدایی‌شده) سرمایه‌گذاری ‌بخش خصوصی در ساخت‏وساز جدید با کاهش 26درصدی از هزار و 164 میلیاردتومان در سال 1391 به 865 میلیاردتومان در سال 1398 تقلیل یافته است.

 * نویسنده: مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد