آسیه فروردین، خبرنگار: سه سال از راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان می‌گذرد و با وجود تلاش‌های دولت سیزدهم برای تکمیل آن، نبود هم‌افزایی بین نهادهای اجرایی کشور به‌ویژه توانیر و سازمان ثبت اسناد و املاک، روند شناسایی، مالیات‌ستانی و برخورد با متخلفان را مختل کرده است؛ موضوعی که می‌تواند به آشفتگی بازار مسکن خصوصا اجارهبها در هفته‌های آینده دامن بزند.
چرا سامانه ملی املاک؟
سامانه ملی املاک و اسکان که از فروردین‌ماه 1400 راه‌اندازی شد، به دلیل عدم استقبال سرپرستان خانوار از خوداظهاری ملکی و سکونتی و نیز عدم مشارکت کامل نهادهای مختلف برای تکمیل اطلاعات، با چالش مواجه است.
این سامانه، با ایجاد بانک اطلاعاتی جامع املاک و مستغلات کشور، زمینه را برای نظارت دقیق‌تر بر معاملات مسکن و جلوگیری از زدوبند فراهم می‌کند و به کاهش تصدی‌گری دولت و افزایش شفافیت می‌انجامد. موضوع دیگر، تعیین قیمت عادلانه اجاره‌بهاست. با اطلاعات موجود در سامانه املاک، مانند قیمت‌های معاملات مشابه، موقعیت جغرافیایی و مشخصات ملک، می‌توان قیمت عادلانه برای اجارهبها را تعیین و از افزایش بی‌رویه آن جلوگیری کرد. علاوه‌بر این، مستاجران و مالکان با مراجعه به این سامانه، به اطلاعات دقیق املاک، از جمله قیمت‌های پیشنهادی، مشخصات ملک و سابقه معاملات دسترسی پیدا کرده و می‌توانند با آگاهی بیشتر تصمیم بگیرند. همچنین با ثبت اطلاعات دقیق املاک و مستغلات در این سامانه، امکان کلاهبرداری و معاملات غیرواقعی کاهش مییابد. با این حال، کارآمدی سامانه املاک و اسکان در آستانه فصل اجارهبها، منوط به تکمیل اطلاعات آن با همکاری سایر دستگاه‌ها، قبل از شروع فصل نقل‌و‌انتقالات است.
آمار اجاره‌نشینان
با این توصیفات، تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان، تاثیر مستقیمی بر شناسایی خانه‌های خالی و تعادل قیمت بازار مسکن به‌ویژه اجارهبها در فصل جابه‌جایی دارد. به گفته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بیش از 20 دستگاه به این سامانه متصل هستند. همچنین طی روزهای اخیر، بانک مرکزی از آمادگی اتصال به این سامانه خبر داده اما سازمان ثبت اسناد و املاک و توانیر هنوز از ارائه اطلاعات لازم و اتصال به سامانه سرباز می‌زنند. این عدم همراهی، تبعات منفی بر وضعیت بازار مسکن در ایام پیشرو خواهد داشت. طبق آمارها، از مجموع جمعیت 85 میلیون نفری ایران حدود 30 درصد و بیش از 20 تا 25 میلیون نفر مستاجر هستند، گزارش مرکز آمار ایران در فروردین‌ماه امسال بیانگر رشد 40 درصدی قیمت اجاره نسبت به سال گذشته است، و متوسط قیمت خرید و فروش مسکن در تهران بیش از 80 میلیون تومان برای هر مترمربع است.
طبق اطلاعات ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در اواخر اردیبهشت‌ماه امسال 120 هزار خانه خالی طی دو سال گذشته برای پرداخت مالیات شناسایی شده و با پیامک وزارت راه و شهرسازی، ۱۸۲ هزار خانه خالی در بازار عرضه شده است.
این موضوع اگرچه اتفاق مثبتی است اما به دلیل عدم اتصال برخی دستگاه‌ها مانند توانیر و سازمان ثبت اسناد و املاک به سامانه املاک و اسکان، تجمیع داده سازمان‌ها برای برخورداری از بانک اطلاعاتی جامع و محاسبه دقیق مالیات خانه‌های خالی میسر نمی‌شود. همین امر از سرعت، سهولت، دقت و اثربخشی سامانه بر بازار مسکن و اجارهبها در ماه‌های پیشرو می‌کاهد؛ به‌گونه‌ای که مالیات دریافتی بر خانه‌های خالی، طبق آمار سازمان امور مالیاتی در 11 ماهه سال قبل، فقط 4 میلیارد تومان، یعنی کمتر از میانگین قیمت یک واحد مسکونی 50 متری در پایتخت بوده است!
وضعیت اجارهبها با عدم تکمیل سامانه
رشد اجارهبها در کنار افزایش نرخ تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها، زندگی را برای مستاجران سخت‌تر کرده است. این در حالی است که تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان، برای مستاجران، مالکان و متولیان حوزه مسکن، بسیار ضروری و موثر است.
کارشناسان معتقدند اتصال و ارائه اطلاعات نهادهایی اجرایی کم‌کار به سامانه املاک و اسکان، شناسایی و عرضه خانه‌های خالی و افزایش تعداد واحدهای مسکونی به آرامش بازار، تعادل عرضه و تقاضا و جلوگیری از تورم بالای مسکن منجر خواهد شد.
همچنین از آنجا که برخی افراد برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول، به احتکار خانه اقدام می‌کنند، شناسایی و اعمال مالیات، از تقاضای کاذب در بازار می‌کاهد و به نفع متقاضیان واقعی عمل می‌کند. علاوه‌بر این، واحد مسکونی خالی، انگیزه سازندگان را برای ساخت کاهش می‌دهد. بنابراین با اعمال دقیق مالیات بر خانه‌های خالی، مالکان مجبورند واحدهای مسکونی را به بازار عرضه کنند.
تبعات عدم همکاری دستگاه‌ها برای مستاجران
کارشکنی برخی دستگاه‌های دولتی در تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان، تبعات منفی فراوانی برای مستاجران دارد. این امر موجب شده اطلاعات دقیقی از وضعیت بازار مسکن و اجارهبها در دسترس نباشد. در نتیجه، یکی از پیامدها، افزایش اجارهبها خواهد بود. مالکان به دلیل عدم شفافیت در معاملات مسکن، می‌توانند اجاره بیشتری را از اجاره‌نشینان طلب کنند.
پیامد دیگر، سودجویی واسطه‌ها است. با توجه به نقص اطلاعات در سامانه، کلاهبرداران با سوءاستفاده از این موضوع، قادر به فریب مستاجران و مالکان هستند. اهمیت این موضوع آنجاست که بین 50 تا ۷۰ درصد پرونده‌های قضایی به دعاوی ملکی مربوط است.
دشواری در یافتن مسکن مناسب، از دیگر تبعات عدم تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان است. در این زمینه، مستاجران نیز به دلیل عدم شفافیت در بازار اجاره، برای پیدا کردن مسکن مناسب با قیمت عادلانه، چالش خواهند داشت.
به نظر می‌رسد با تداوم نقص سامانه ملی املاک و اسکان به دلیل کارشکنی برخی دستگاه‌های اجرایی، مشکل اجاره‌نشینی در سال جاری تشدید شود. در این شرایط، مستاجران و مالکان قادر نیستند از این سامانه به‌عنوان مرجع مهم پیگیری تخلفات و احقاق حقوق خود استفاده کنند. اکنون باید دید آیا ابلاغ دستوری «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» توسط وزارت راه و شهرسازی در روزهای اخیر، با محوریت تعیین سقف اجارهبها برای مدیریت بازار مسکن، بدون تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان و عدم همکاری توانیر و سازمان ثبت اسناد و املاک، راه به جایی خواهد برد یا خیر.