پانیذ رحیمی،خبرنگار گروه اقتصاد: مؤسسه افکارسنجی ملت وابسته به مرکز پژوهشهای مجلس اخیراً گزارشی تحتعنوان «سنجش دیدگاه ساکنان مناطق شهری در حوزه مسکن» منتشر کرده است. نتایج این افکارسنجی نشان میدهد حدود دوسوم شهرنشینان (66.3 درصد) در حال حاضر مالک واحد مسکونی هستند. بر اساس این گزارش، سالمندان، بازنشستگان و خانوارهایی با درآمد بالاتر، سهم بیشتری از مالکان را تشکیل میدهند؛ درحالیکه جوانان، مستأجران و گروههای کمدرآمد، بیشتر با چالش تملک مسکن مواجهند. این نظرسنجی نشان میدهد از نظر امیدواری به تملک مسکن (صاحبخانه شدن)، حدود نیمی از شهرنشینان غیرمالک (52.2 درصد) تا پنج سال آینده «اصلاً» امیدی به خانهدارشدن ندارند، حدود 28 درصد نیز امید «کمی» به آن دارند و 17.8 درصد از این افراد به میزان «زیاد» یا «خیلیزیادی» نسبت به مالکشدن در ۵ سال آینده امیدوار هستند. این گزارش افکارسنجی نشان میدهد با توجه به سهم بالای مسکن در سبد هزینههای خانوار، حل چالشهای حوزه مسکن و عمدتاً مشکلات مستأجران میتواند سهم زیادی در ایجاد رضایتمندی مردم ایفا کند؛ چراکه مسکن همچنان یکی از مسائل جدی مردم بوده و در مناطق شهری استانهای مختلف بین 40 تا 60 درصد از سبد هزینه خانوار را دربر میگیرد. برایناساس، مسکن بهعنوان یکی از نیازهای اساسی میتواند در میزان رضایت و نارضایتی مردم نقش داشته باشد.
52 درصد مردم انتظار خانهدار شدن ندارند
در گزارش مرکز افکارسنجی ملت آمده است، درک عمومی از بازار مسکن نیز عمدتاً مبتنی بر تجربه افزایش قیمتهاست. بیش از 70 درصد پاسخگویان معتقدند که قیمت مسکن در منطقه محل سکونتشان طی یکسال گذشته افزایش یافته است. این برداشت، فارغ از محل سکونت یا وضعیت مالکیت، در میان اغلب گروههای اجتماعی مشترک است و نشان میدهد که نوسانات قیمتی مسکن، پدیدهای فراگیر در تجربه زیسته شهرنشینان بوده است. از نظر امیدواری به تملک مسکن (صاحب خانه شدن)، حدود 52.2 درصد از شهرنشینان غیرمالک تا پنج سال آینده «اصلاً» امیدی به خانهدار شدن ندارند و حدود 28 درصد نیز امید «کمی» به آن دارند. این درحالی است که 17.8 درصد از این افراد به میزان «زیاد» یا «خیلی زیادی» نسبت به مالک شدن در ۵ سال آینده امیدوار هستند.
58 درصد مردم حاضرند در طرحهای مسکن دولتی مشارکت کنند
یکی از بخشهای مهم گزارش، به سنجش نگرش شهرنشینان نسبت به عملکرد دولت در بازار مسکن و طرحهای دولتی اختصاص دارد. یافتهها نشان میدهد که اگرچه ارزیابیها از موفقیت دولت در کنترل قیمت مسکن چندان بالا نیست و 58.2 درصد از پاسخگویان معتقدند دولت اصلاً نتوانسته در کنترل قیمت مسکن موفق عمل کند؛ اما این موضوع بهطور کامل به بیاعتمادی یا عدم مشارکت اجتماعی منجر نشده است. بیش از نیمی از پاسخگویان (57.7 درصد) اعلام کردهاند که در صورت اجرای طرحهایی مانند مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن، تمایل به مشارکت دارند. دلایل عدم مشارکت در این طرحها نیز، بیش از آنکه ماهیتی صرفاً اقتصادی داشته باشد، به ملاحظات کیفی و مکانی بازمیگردد. کیفیت ساخت و محل اجرای پروژهها، مهمترین عوامل مطرحشده از سوی مخالفان مشارکت است. این موضوع نشان میدهد که ارتقای کیفیت و توجه به نیازهای واقعی سکونتی مردم، میتواند نقش تعیینکنندهای در افزایش اعتماد و مشارکت اجتماعی ایفا کند.
80 درصد موافق مسکن استیجاری دولتی
در بخش پایانی پیمایش، نگرش شهرنشینان به طرح جدید مسکن استیجاری دولتی بررسی شده است؛ طرحی که با هدف حمایت از خانوارهای فاقد مسکن و کاهش فشار هزینههای اجاره طراحی شده است. نتایج این بخش، از منظر سیاستگذاری، حائز اهمیت ویژهای است. اکثریت پاسخگویان اعلام کردهاند که در صورت نداشتن مسکن مناسب، حاضر به سکونت در واحدهای استیجاری دولتی هستند. همچنین بیش از ۸۰ درصد شهرنشینان معتقدند که این طرح میتواند بهطور مؤثر به تأمین مسکن خانوارهای کمدرآمد کمک کند. این سطح از پذیرش، نشان میدهد که مسکن استیجاری، برخلاف برخی تصورات، میتواند بهعنوان یک راهکار اجتماعی پذیرفتهشده تلقی شود؛ بهویژه اگر با شرایط مکانی مناسب و اجارهبهای متناسب همراه باشد.
نقدهایی به گزارش افکارسنجی
یکی از نکات قابل توجه در این میان انتقاد برخی کارشناسان نسبت به دادههای منتشر شده در این افکارسنجی است. برخی کارشناسان معتقدند در بررسی کیفی وضعیت مسکن (با در نظر گرفتن اینکه کیفیت فیزیکی مدنظر باشد)، میزان محرومیت در مناطق روستایی از اهمیت بالایی برخوردار است که در این پیمایش به آن پرداخته نشده است. بنابراین تمرکز این گزارش بر مناطق شهری، تصویر دقیقی از وضعیت محرومیت فیزیکی مسکن ارائه نمیدهد. در واقع، گزارش بیش از آنکه به کیفیت کالبدی مسکن بپردازد، به سنجش میزان رضایت از وضعیت سکونت و سطح رفاه خانوارها توجه دارد. از این منظر، رویکرد گزارش تا حدی با آنچه معمولاً در چنین مطالعاتی بررسی میشود، متفاوت است. نکته دوم به بخش پیشنهادهای سیاستی گزارش بازمیگردد. این پیشنهادها عمدتاً مبتنی بر همان الگوهای سیاستی رایج و تجربهشدهاند؛ سیاستهایی که پیشتر اجرا شده و پیامدهای آن برای مردم شناخته شده است. طبیعی است که در چنین شرایطی، بازطرح این سیاستها در قالب نظرسنجی، همان واکنشها و ارزیابیهای پیشین را به دنبال داشته باشد، درحالیکه این افکارسنجی میتوانست بر این محور متمرکز شود که دولت چه اقداماتی میتواند انجام دهد که تاکنون مغفول مانده است.
برای نمونه، یکی از مهمترین موارد، تمایز قائل شدن میان مالکان و مستأجران بود. میشد از مستأجران پرسید که در شرایط فعلی، کدام گزینه را ترجیح میدهند: اعمال سیاست کنترل اجارهبها، اجرای طرحهای مسکن ملی، یا ترکیبی از هر دو. این پرسش از آن جهت اهمیت دارد که بسیاری از خانوارهای مستأجر، در صورت مشارکت در طرحهای مسکن ملی، ناچارند همزمان دو هزینه را تأمین کنند؛ آورده برای ورود به طرح و هزینه اجارهبها برای دورهای که همچنان مستأجر باقی میمانند. طرح چنین پرسشهایی میتوانست به نتایج متفاوتی منجر شود. از این رو، به نظر میرسد طراحی پرسشهای این نظرسنجی تا حدی با سوگیری سیاستی همراه است و در چهارچوب همان رویکردهای موجود تعریف شده؛ امری که ممکن است بازتابدهنده دقیق دیدگاهها و ترجیحات واقعی مردم نباشد.
جای خالی حالاندیشی رفاهی در سیاستگذاری مسکن
مسعود فراهانی، پژوهشگر و محقق حوزه مسکن در گفتوگو با «فرهیختگان» درباره میزان اثرگذاری طرحهای مسکن دولتی اظهار داشت: «نخستین نکته آن است که دولت در حوزه اولویتبندی مناسب سیاستها با چالش جدی مواجه است، درحالیکه در شرایط کمبود مسکن، نخستین و بدیهیترین اولویت هر دولت باید استفاده بهینه از موجودی فعلی مسکن و تضمین دسترسی خانوارها (به طور خاص مستأجران) به مسکن در مقطع فعلی باشد که چنین رویکردی در سیاستهای کنونی مشاهده نمیشود. به بیان دیگر، رویکرد دولت فاقد «حالاندیشی رفاهی» است و در اولویتهای دولت حساسیت کافی نسبت به وضعیت کنونی خانوارها دیده نمیشود.»
وی افزود: «این سیاست کلان دو محور اصلی دارد. محور نخست، بازگرداندن واحدهای مسکونی بلااستفاده یا احتکارشده به چرخه عرضه است. واحدهایی که به دلایل مختلف، از جمله خالیماندن یا عدم بهرهبرداری، عملاً از بازار خارج شدهاند. محور دوم که از اهمیت بیشتری برخوردار است، تضمین تأمین مسکن مستأجران در شرایط فعلی است. این تضمین نیز خود دو بعد اساسی دارد. نخست، ایجاد ثبات در قراردادهای اجاره از طریق بلندمدتسازی قراردادها ــ برای مثال سه یا چهار ساله ــ یا دستکم الزام به تمدید سالانه، بهمنظور جلوگیری از جابهجاییهای اجباری خانوارها و دوم، کنترل هزینه تأمین مسکن و مهار فشار اجارهبها بر بودجه خانوار.»
چرا حل مشکل مسکن مهم است؟
فراهانی درباره عواقب بیتوجهی به وضع مسکن گفت: «این اقدامات، پیشنیاز هر برنامهای است که دولت قصد دارد در حوزه مسکن اجرا کند و در آینده نتیجه بدهد. در صورت بیتوجهی به وضعیت فعلی خانوارها، سیاستهای بلندمدت یا نیمهتمام خواهند ماند یا حتی در صورت اجرا، دیگر قادر نخواهند بود گروههای هدف اصلی خود را پوشش دهند. برای نمونه، اگر دولت امروز قصد حمایت از دهکهای سوم تا پنجم را داشته باشد، اما در دوره انتظار اجرای سیاستها ــ که معمولاً سه تا پنج سال به طول میانجامد ــ هیچ حمایتی از این خانوارها صورت نگیرد، بخش قابل توجهی از آنها در این فاصله به دهکهای پایینتر سقوط خواهند کرد. در چنین شرایطی، این خانوارها حتی در زمان بهرهبرداری از طرحهای مسکونی نیز توان استفاده از آنها را نخواهند داشت.»
این پژوهشگر حوزه مسکن تصریح کرد: «از این منظر، سیاستهای فعلی دولت، به دلیل بیتوجهی به اولویتهای فوری، نهتنها ناکارآمد بلکه در برخی موارد حتی مضر ارزیابی میشوند. اگر دولت ابتدا سیاستهای تثبیت وضعیت کنونی خانوارها را اجرا میکرد و همزمان برنامههای ساخت و عرضه مسکن را پیش میبرد، این اقدامات میتوانستند مکمل و مؤثر باشند؛ اما در شرایط فعلی، بخش قابل توجهی از منابع، تمرکز اداری و توان حاکمیتی صرف برنامههایی میشود که تأثیر فوری بر رفاه خانوارها ندارند. رفاهی که در صورت از دست رفتن، جبران آن بهمراتب دشوارتر است. از این رو، با وجود تبلیغات گسترده پیرامون این سیاستها، میتوان گفت دولت در اولویتبندی سیاستهای مسکن دچار خطای راهبردی شده است.»
الزامات اثرگذاری سیاستهای مسکنی دولت
وی ادامه داد: «تنها در صورتی که بخش نخست این بسته سیاستی به اجرا درآید، میتوان گفت سایر سیاستها تأثیر واقعی پیدا میکنند. در وضعیت فعلی، این سیاستها فاقد اثر ملموس رفاهی هستند و بیشتر در حد برنامههایی باقی ماندهاند که حتی ممکن است هرگز به «برنامه عملیاتی قطعی» تبدیل نشوند. علاوه بر این، با نگاهی به درونمایه این سیاستها روشن میشود که آنها همچنان بر همان ریلگذاریهای پیشین حرکت میکنند؛ ریلگذاریای که خود به شکلگیری بحران مسکن انجامیده است. دولت بار دیگر فرایندهای اصلی توسعه شهری در ایران را نادیده گرفته و بهجای آن، به سراغ فرایندهای خرد و موضعی و از نظر اجتماعی زیانبار رفته است، بهگونهای که تأمین مسکن خانوارها با مشارکت بخش خصوصی و در مکانهایی دنبال میشود که از نظر سکونتی مطلوبیت کافی ندارند.» فراهانی همچنین گفت: «حتی در صورت اجرای کامل این سیاستها، پیامدهایی مشابه سیاستهای پیشین قابل پیشبینی است، مانند تشدید جداسازی اجتماعی، طرد گروههای کمدرآمد و گسترش انواع جدیدی از محرومیت، از جمله محرومیت فضایی-مکانی. از این رو، این سیاستها نهتنها به دلیل فقدان پیششرطهای لازم با چالش مواجهند، بلکه خود نیز واجد آسیبزاییهای تازهای برای نظام مسکن کشور هستند. درمجموع، این طرحها همچنان در مرحله نمایش سیاستی باقی میمانند و تأثیر محسوسی بر رفاه خانوارهای نامالک نخواهند داشت.»
لزوم مداخله دولت در بازار مسکن
این پژوهشگر و محقق حوزه مسکن درباره مسائل مربوط به عدم حضور دولت در بازار مسکن گفت: «اگر بخواهیم به مسئله از منظر ساختاری نگاه کنیم، با رویکردی مواجه هستیم که طی سالها به یک گفتمان مسلط در سیاستگذاری مسکن تبدیل شده است. در ادبیات «طراحی سیاست» از این رویکرد با عنوان «سبک سیاستگذاری» یاد میشود. در ایران نیز نوعی سبک سیاستگذاری شکل گرفته که در آن دولت تمایلی به مداخله مستقیم و مؤثر در فرایندهای بازاری ندارد و ترجیح میدهد از طریق ایجاد فرایندهای موازی و جداگانه و البته حداقلی، نقش خود را ایفا کند. این فرایندهای موازی به دلیل نداشتن تناسب با توان مالی خانوارها، ویژگیهای جمعیتی کشور و ساختار و ظرفیت شهرها، در عمل با شکست مواجه شدهاند. تجربه نشان میدهد تقریباً تمامی سیاستهایی که در چهارچوب این سبک طراحی شدهاند، به همین دلایل نتوانستهاند به اهداف خود دست یابند.»
وی در پایان یادآور شد: «تداوم این سبک سیاستگذاری، صرفاً یک خطای فنی یا تحلیلی نیست، بلکه از پشتوانه نهادی و ذینفعان مشخصی برخوردار است. از یکسو، بخشهایی از بدنه کارشناسی در وزارت راه و شهرسازی و دیگر نهادهای دولتی از این رویکرد حمایت میکنند و از سوی دیگر، بازیگران مستقلی در صنعت مسکن حضور دارند که ذینفع تعریف پروژهها، نحوه واگذاری و فرایند اجرای آن هستند. ترکیب این دو گروه سبب شده است فاصلهگرفتن از این سبک سیاستگذاری به امری دشوار تبدیل شود. برای برونرفت از این وضعیت، نخستین گام بازنگری در ادبیات سیاستگذاری مسکن است. ادبیاتی که در اسناد و توصیههای نهادهای بینالمللی مانند سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، بانک جهانی و بانک توسعه آسیایی (ADB) بهطور مشخص مورد تأکید قرار گرفته است. این بازنگری مستلزم آن است که پذیرفته شود ریلگذاری پیشین، با وجود آنکه در مقاطعی عقلانی و مورد اجماع به نظر میرسیده، اما اکنون کاستیها و خطاهای بنیادین آنها بر همگان روشن شده است. درنهایت، اصلاح این مسیر نیازمند حل دو مسئله اساسی است. نخست، بازنگری در رویکرد سیاستی و سازوکارهای تصمیمگیری و دوم، شفافسازی و مدیریت نقش گروههای اثرگذار در فرایند سیاستگذاری مسکن. بدون پرداختن همزمان به این دو بعد، تغییر معنادار در سیاستهای مسکن قابل انتظار نخواهد بود.»
مسکن همچنان مسئله اصلی مردم
درمجموع، یافتههای این پیمایش نشان میدهد که مسکن همچنان یکی از اصلیترین دغدغههای شهرنشینان ایرانی است؛ دغدغهای که ابعاد اقتصادی، اجتماعی و روانی درهمتنیدهای دارد. در عین حال، تصویر ارائهشده از افکار عمومی، تصویری صرفاً بحرانی یا ناامیدکننده نیست. رضایت نسبی از بسیاری از مؤلفههای سکونتی، تمایل به مشارکت در طرحهای دولتی و استقبال قابلتوجه از ایده مسکن استیجاری، همگی نشانههایی از ظرفیت بالای این حوزه برای ایجاد رضایت اجتماعی است. بهبیان دیگر، اگر سیاستهای مسکن با تمرکز بر کیفیت، دسترسی مناسب، عدالت فضایی و پاسخگویی به نیازهای واقعی خانوارها طراحی و اجرا شوند، میتوانند نهتنها بخشی از فشارهای معیشتی مردم را کاهش دهند، بلکه به افزایش اعتماد عمومی و رضایت اجتماعی نیز منجر شوند. مسکن در این معنا، صرفاً یک کالای اقتصادی نیست؛ بلکه یکی از کلیدیترین ابزارهای سیاستگذاری اجتماعی برای بهبود کیفیت زندگی شهروندان بهشمار میرود.
