مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد: موضوع مالکیت زمین در ایران از دیرباز جزء پیچیده‌ترین مسائل اجتماعی- اقتصادی بوده است. در حالی که تا قبل از دوره معاصر، چالش اصلی مالکیت و تثبیت آن بود، اما در چنددهه اخیر تبدیل زمین از ابزار مولد به ابزار سفته‌بازی، احتکار و دارایی ضدتورم، این نهاده را به یکی از پرچالش ترین موضوعات تبدیل کرده است. داده‌های آماری نشان می‌دهد قیمت مسکن در ایران طی دو دهه گذشته جهش‌ها و نوسان‌های بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده، اتفاقی که به جای فراهم‌سازی تامین رفاه عمومی، منجر به عدم تطابق و واگرایی توزیع درآمد در اقتصاد، بلعیده شدن سرمایه‌های عظیم به‌واسطه سوداگری در آن و محرومیت بخش تولیدی کشور از سرمایه‌های مالی شده است. یکی از بدترین تبعات جهش‌های قیمتی در بازار مسکن، سقوط شدید قدرت خرید خانوار، کاهش صرفه اقتصادی ساخت‌وساز به‌واسطه سهم بالای قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن و مهم‌تر از همه، قدرت گرفتن سوداگران و محتکران زمین و درنهایت افزایش بی‌عدالتی و بی‌خانمانی درکنار رشد آسانسوری طبقه کوچکی از ملاکان نوکیسه بوده است. طبق بررسی‌های «فرهیختگان» از داده‌های رسمی، طی 19 سال اخیر یعنی از سال 1385 تا 1403، قدرت خرید خانوارهای شهری برای خرید زمین مسکونی سقوط نزدیک به 71 درصدی داشته است. 

قیمت زمین از متری 4 تا 110 میلیون تومان! 
آخرین داده‌های مرکز آمار ایران از قیمت زمین و ساختمان کلنگی در مناطق شهری مربوط به سال 1400 است. اما نگاهی به داده‌های بانک مرکزی ایران از فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری کشور نشان می‌دهد در نیمه اول سال 1403 میانگین قیمت هر مترمربع زمین در مناطق شهری کشور حدود 25 میلیون تومان بوده است. 
براساس این داده‌ها، بالاترین قیمت زمین مربوط به مناطق شهری استان تهران (میانگین پایتخت و سایر شهر‌ها و شهرستان‌ها) با متری 110 میلیون تومان بوده است. استان البرز با حدود 54.8 میلیون تومان در رتبه دوم گران‌ترین زمین مسکونی قرار دارد. پس از آن، استان مازندران با 35.6 میلیون تومان در رتبه سوم و استان‌های هرمزگان، همدان، آذربایجان شرقی، خراسان رضوی، کرمانشاه و قم به ترتیب با 35.4، حدود 35،33،31،30 و 29 میلیون تومان در رتبه‌های بعدی قرار دارند. 
اما کمترین قیمت و یا به عبارتی، ارزان‌ترین منطقه نیز به مناطق شهری استان سیستان‌و‌بلوچستان تعلق دارد. طبق داده‌های بانک مرکزی ایران، در نیمه اول 1403 میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در مناطق شهری این استان حدود 4.3 میلیون تومان بوده است. پس از آن، استان کرمان با 6.8 میلیون تومان، یزد با 8.3 میلیون تومان، خراسان شمالی با 12، اردبیل با 12.8 و کهگیلویه‌و‌بویراحمد با 13 میلیون تومان، به ترتیب کمترین قیمت زمین را داشته با ارزان‌ترین استان‌ها در خرید زمین بوده‌اند. پرواضح است همه این قیمت‌ها، میانگین قیمت مناطق شهری استان‌ها بوده و قطعاً قیمت‌ها در کلانشهر‌ها و شهر‌های بزرگ اعداد بیشتری است. 

120 تا 250 برابر شدن قیمت زمین طی 19 سال 
نگاهی به داده‌های بانک مرکزی ایران از وضعیت فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری کشور نتایج قابل تاملی دارد. براساس این داده‌ها، از سال 1385 تا نیمه اول سال 1403 قیمت زمین در کل مناطق شهری کشور با رشد 113 برابری از متری 222 هزار تومان به بیش از 22 میلیون تومان رسیده است. در همین مدت، در استان تهران نیز قیمت زمین با رشد 124 برابری از متری 889 هزار تومان به 110 میلیون و 332 هزار تومان رسیده است. 
اما برخلاف موضوعات دیگر، در اینجا رکورد بیشترین رشد قیمتی زمین در دست استان تهران نیست و سایر استان‌ها در صف اول جهش‌های قیمتی زمین قرار دارند. براساس این داده‌ها، بین سال‌های 1385 تا نیمه اول سال 1403 استان کرمانشاه رکورددار افزایش قیمت زمین مسکونی بوده است. در این استان قیمت زمین با رشد 347 برابری طی 19 سال، از متری 86 هزار تومان در سال 1385 به متری حدود 30 میلیون تومان در نیمه اول سال گذشته رسیده است. رتبه دوم افزایش قیمت‌ها در دست استان هرمزگان با رشد 252 برابری قرار دارد. طی دوره 19ساله مذکور، قیمت زمین در این استان از متری حدود 140 هزار تومان به 35 میلیون و 388 هزار تومان رسیده است. استان همدان با رشد 247 برابری در رتبه سوم بیشترین افزایش قیمت‌ها در این دوره 19ساله قرار دارد. 
در استان گردشگرپذیر و مهاجرپذیر مازندران قیمت زمین از سال 1385 تا نیمه اول سال 1403 رشد 222 برابری داشته و این استان در رتبه چهارم جای گرفته است. در استان کردستان این رشد 216 برابر، در خراسان رضوی 198 برابر، در آذربایجان غربی و ایلام این مقدار 196 برابر و در استان‌های قم، آذربایجان شرقی و زنجان این رشد بین 183 تا 189 برابر بوده است. 
این داده‌های بانک مرکزی ایران نکات قابل تاملی را نشان می‌دهد. اول اینکه تهران در رتبه بیستم افزایش قیمت‌ها در دوره 19 ساله 1385 تا نیمه اول سال 1403 قرار دارد. از آنجایی که به واسطه هجوم سرمایه‌های سرگردان به استان تهران، انتظار این بود که استان تهران همچون سایر متغیر‌های اقتصادی، در رشد قیمت زمین هم اول باشد. اما قرار گرفتن این استان در رتبه بیستم حاوی چندین نکته است. اول اینکه استان‌هایی که رشد‌های عجیب و غریبی را تجربه کرده‌اند، به نظر می‌رسد این رشد‌ها در نتیجه بارگذاری‌های جدید در حوزه‌های صنعت و خدمات (حتی دریافت مجوز مناطق آزاد، مناطق ویژه، تبدیل بی‌رویه روستا‌ها به شهر و...) بوده که منجر به جذب جمعیت جدید شده است. دوم اینکه، با افزایش شدید قیمت‌ها در استان تهران، قدرت خرید مهاجران از شهر‌ها و روستا‌ها برای سفر به این استان به شدت کاهش یافته و جمعیت مهاجر مجبور شده در استان خود (معمولاً داخل کلانشهر یا حاشیه آن) ساکن شود که این جمعیت جدید و تقاضای جدید، منجر به جهش قیمت زمین در آنجا شده است. 
مورد سوم شاید مربوط به سیاست‌های شهر ازجمله سیاست‌های تراکمی و صدور مجوز‌های ساخت و ساز از سوی شهرداری‌ها باشد. به عبارتی، هرچه شهرداری‌ها صدور مجوز‌های ساخت و ساز را سفت‌تر گرفته و در سوی دیگر احتکار زمین در حاشیه شهر‌ها افزایش یافته باشد، احتمال جهش‌های قیمت زمین بالاست. مورد آخر نیز، جبران جاماندگی قیمتی است. تهران همواره سکاندار افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن و زمین بوده است. به نظر می‌رسد جاماندگی‌هایی که سایر استان‌ها در بخش ملک داشته‌اند -به ویژه در سال‌های اخیر با رکود مسکن در تهران- جبران شده و برهمین اساس ما شاهده اضافه پرش قیمت در سایر استان‌ها نسبت به استان تهران هستیم. 

سقوط 71 درصدی قدرت خرید خانوار‌ها در زمین
مهم‌ترین تبعات افزایش افسارگسیخته قیمت زمین در کشور، از دست رفتن قدرت خرید خانوار، کاهش صرفه اقتصادی ساخت‌وساز در نتیجه سهم بالای قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن و مهم‌تر از همه، قدرت گرفتن سوداگران و محتکران زمین و درنهایت افزایش بی‌عدالتی و بی‌خانمانی در کنار رشد آسانسوری طبقه کوچکی از ملاکان نوکیسه بوده است. ماحصل این وضعیت، افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و در نتیجه آن، بیرون راندن بخش زیادی از مستأجران از مناطق میانی شهر به جنوبی‌ترین نقاط یا حتی تبعید اجباری آن‌ها به سکونتگاه‌های حاشیه‌ای و بعضا سکونتگاه‌های غیررسمی بوده است. 
در اینجا برای فهم تغییرات قدرت خرید خانوار‌ها در خرید زمین، میزان درآمد خانوار از داده‌های هزینه-درآمد مرکز آمار ایران در دو سال 1385 و 1402 استخراج شده و این میزان برای سال 1403 براساس روند‌های پیشین، برآورد شده است. همچنین داده‌های قیمت زمین از گزارش بانک مرکزی که با عنوان «فعالیت‌های بخش خصوصی در ساخت‌وساز» منتشر می‌شود نیز در کنار آن قرار داده شده تا تصویری از قدرت خرید خانوار‌ها در بخش زمین ارائه شود. 
مقایسه داده‌ها نشان می‌دهد در سال 1385 خانوار‌های شهری کشور با کل درآمد یک‌ساله خود (فارغ از اینکه چه مقدار از آن را می‌توانست پس انداز کند) می‌توانست 35 متر زمین مسکونی خریداری کند. این میزان با افت 70.6 درصدی در نیمه اول سال 1403 به 10.3 متر رسیده است. 
طبق داده‌های بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، طی دوره 19 ساله 1385 تا 1403 بیشترین سقوط قدرت خرید مربوط به استان‌های کرمانشاه، ایلام، هرمزگان، آذربایجان غربی و همدان بوده است. در این مدت قدرت خرید خانوار‌های کرمانشاهی در خرید زمین مسکونی افت 88 درصدی داشته است. این میزان برای ایلامی‌ها 83 درصد، برای خانوار‌های شهری هرمزگان و آذربایجان غربی 81 درصد، همدان 80 درصد و برای خانوار‌های شهری کهگیلویه وبویراحمد و مازندران 78 درصد بوده است. براین اساس، در استان کرمانشاه طی سال 1385 خانوار شهری با یک سال درآمد خود (کل درآمد) می‌توانست 73 متر زمین مسکونی بخرد اما این میزان در سال 1403 به 9 متر رسیده است. در استان ایلام قدرت خرید خانوار از 81 متر در سال 1385 به 14 متر در سال گذشته سقوط کرده است. در استان هرمزگان این میزان از 43 به 8 متر افت کرده است. در استان آذربایجان غربی و همدان نیز این مقدار از 63 و 51 متر به 12 و 10 متر رسیده است. همچنین در استان مازندران نیز قدرت خرید خانوار در خرید زمین از 50 متر در سال 1385 به 11 متر در سال گذشته رسیده است. 
کمترین افت قدرت خرید زمین مسکونی مربوط به استان‌های سیستان‌و‌بلوچستان با 31 درصد افت، خراسان شمالی و قزوین با 35 درصد و سمنان و اصفهان نیز به ترتیب با 43 و 47 درصد بوده است. اما در استان تهران نیز قدرت خرید خانوار در خرید زمین مسکونی از 12 متر در سال 1385 به 5 درصد در نیمه اول سال 1403 رسیده که حکایت از افت 58 درصدی قدرت خرید خانوار‌های شهری در خرید زمین است. 
در اینجا ذکر این نکته نیز الزامی است که مقایسه درآمد‌های خانوار در سال 1385 و 1403 نشان می‌دهد دلیل افت شدید قدرت خرید خانوار‌ها در استان‌های ایلام، کهگیلویه وبویراحمد، کرمان، آذربایجان غربی، سمنان، لرستان، گیلان، خوزستان، کرمانشاه و گلستان نسبت به استان تهران، جا ماندن رشد درآمد از سایر استان‌ها نیز بوده است، به طوری‌که بین سال‌های 1385 تا 1403 درحالی درآمد خانوار‌های شهری استان تهران رشد 53 برابری داشته که در همین مدت، میزان درآمد خانوار‌های استان ایلام 33 برابر، کهگیلویه وبویراحمد، کرمان و آذربایجان غربی 37 برابر، سمنان 38 برابر، لرستان و گیلان 39 برابر، خوزستان، کرمانشاه و گلستان نیز به ترتیب 40 ،41 و 43 برابر شده است. 

سهم 63 درصدی زمین از هزینۀ ساخت‌و‌ساز 
قیمت تمام‌شده در بازار مسکن ایران تحت تأثیر عوامل متعددی است. در کنار بی‌ثباتی اقتصاد کلان و اثرگذاری متغیر‌های اقتصادی ازجمله تورم و بی‌ثباتی نرخ ارز بر قیمت مصالح ساختمانی و نهاده‌های ساختمانی بر قیمت تمام‌شده مسکن، یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر قیمت تمام‌شده مسکن، سهم زمین است. بر‌اساس داده‌های بانک مرکزی ایران، طی دو دهه اخیر سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان‌های آغاز شده توسط بخش خصوصی در کل مناطق شهری کشور، روندی قابل توجه را طی کرده است. 
طبق این داده‌ها، از سال 1385 سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به‌طور پیوسته افزایش یافته است. در سال 1385، این سهم در کل مناطق شهری کشور 43.4 درصد بود که در سال‌های 1391 تا 1393 به 51 تا 53 درصد رسید. این افزایش نشان‌دهنده فشار‌های بازار و تقاضای بالای زمین در آن زمان بود. در سال‌های 1394 تا 1398، سهم زمین به 48 تا 49 درصد کاهش یافت، اما در سال 1399 دوباره به 52 درصد رسید. در سال 1400، این سهم به 47.4 درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بود. با این حال، در سال‌های 1401 و 1402، سهم زمین در مناطق شهری کشور به ترتیب به 45 و 47.9 درصد رسید که نشان‌دهنده افزایش مجدد قیمت زمین و تأثیر آن بر هزینه‌های ساخت‌وساز بود. در سال 1403 با رکود شدید مسکن و زمین و تورم بالای 50 درصدی مصالح ساختمانی، بازهم سهم زمین کاهشی شده و به 44.8 درصد رسیده است. 
در استان تهران، گرچه روند‌ها تقریباً مشابه روند کلی در مناطق شهری کشور بوده، اما سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن نسبتاً بالاتر از میانگین کشوری است، به طوری‌که این میزان از 54.4 درصد در سال 1385 به 63 تا 64 درصد در سال‌های 1392 و 1393 افزایش یافته، در سال‌های 1393 تا 1398 به 56 تا 59 درصد کاهش یافت و در سال 1399 به 65.8 درصد رسید. گفتنی است بیشترین سهم قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن در استان تهران، در سال 1399 رخ داده است. در سال 1400، این سهم به 64.7 درصد رسید، اما در سال 1401 به 58 درصد کاهش یافت. در سال 1402 هم این شاخص پس از یک وقفه کوتاه شاهد افزایش قابل توجه بود و سهم قیمت زمین از قیمت مسکن مجدداً به 63.2 درصد افزایش یافت. در نیمه اول سال 1403 این میزان 62.5 درصد بوده است. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند کاهش سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن در سال 1400 به دلیل آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بوده است. این وضعیت در سال 1403 نیز تجربه شده و به همراه رکود نسبی بازار مسکن و زمین، تورم شدید مصالح ساختمانی باعث کاهش سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن شده است. 

به کام سوداگران 
داده‌های آماری می‌گوید زمین در ایران، سلطان بازدهی‌های غیرمولد است. در این خصوص داده‌های رسمی نشان می‌دهد طی سال‌های 1385 تا نیمه اول سال 1403 درحالی قیمت زمین در مناطق شهری کشور حدود 113 برابر، در استان تهران 124 برابر و در استان‌های کرمانشاه، هرمزگان و همدان و مازندران به ترتیب با 347،252،247 و 222 برابر رشد کرده، که بالاترین رشد درآمد خانوار از سال 1385 تا 1403 مربوط به استان خراسان شمالی با 60 برابر، قم با 59، زنجان با 55، آذربایجان شرقی، تهران و فارس با 53 برابر، اردبیل و اصفهان با 52 برابر، البرز و یزد با 51 برابر بوده است. همچنین طی 19 سال اخیر رشد درآمد خانوار در استان‌های ایلام با 33 برابر، کهگیلویه‌وبویراحمد و کرمان و آذربایجان غربی با 37 برابر، سمنان 38، لرستان و گیلان با 39 برابر و این میزان برای استان‌های خوزستان و کرمانشاه 40 و 41 برابر بوده است. 
این داده‌ها نشان می‌دهد قیمت زمین بین 2 تا 5 برابر درآمد خانوار‌ها در استان‌های مختلف رشد داشته است. در کنار تورم‌های مداوم و نااطمینانی‌های حاکم بر فضای فعالیت‌های اقتصادی، بازار مسکن و زمین در دو دهه اخیر یکی از بی‌ثبات‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران بوده و همواره کانون توجه انگیزه‌های سفته‌بازانه سرمایه‌گذاران فراوانی بوده است. 
عباس شاکری و همکارش در مقاله‌ای با عنوان «تحلیلی بر وضعیت رشد قیمت‌های زمین و مسکن و ارتباط آن با برخی متغیر‌های کلان اقتصاد ایران» این موضوع را از منظر بخش تقاضا و نقدینگی مورد بحث و بررسی قرار داده‌اند. این دو پژوهشگر اقتصادی در این خصوص می‌نویسند: «به عبارت واضح‌تر زمین و مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای که جریان خدمات مستغلات ارائه می‌دهد یکی از بخش‌های مولد و مهم اقتصاد است. اما وقتی جنبه سوداگری آن شدت می‌یابد و وارد پرتفو می‌شود و سود‌های کلان عاید عده‌ای می‌کند، هزینه فرصت منابع مولد را بالا می‌برد و سهم عوامل اقتصادی مولد را کم می‌کند و توزیع تابعی درآمد را بدتر کرده و ماهیت نامولد پیدا می‌کند. این دو پژوهشگر می‌نویسند: «پرش‌های قیمتی مسکن بدون تردید با همراهی و همسازی نقدینگی امکان‌پذیر بوده است. بنابراین رشد نقدینگی بدون تردید در ایجاد و پرش‌های کم‌سابقه بخش مسکن مؤثر بوده است. اما ماهیت سوداگری فعالیت‌های این بخش باعث شده رونق خرید زمین و مسکن هم خود موجب تحریک پول منفعل شود و کمیت و کیفیت نقدینگی را تحت‌تأثیر قرار دهد.» 
پژوهشگران معتقدند دولت نمی‌تواند نسبت به موضوع زمین بی‌تفاوت باشد، اما درخصوص کیفیت مواجهه و مداخله دولت در بازار زمین دیدگاه‌ها در کشور متفاوت است. برخی از پژوهشگران کشور وزن بیشتر را به عوامل سمت عرضه داده و معتقدند اگر دولت مسئله عرضه زمین را با افزایش محدوده‌های شهری، تأسیس شهرک‌های مسکونی و شهر‌های جدید و مهم‌تر از همه با طرح‌های «زمین‌صفر» همچون مسکن مهر (دولت احمدی‌نژاد)، اقدام ملی مسکن (دولت روحانی) و نهضت ملی مسکن (دولت رئیسی) پیش ببرد، درنتیجه این اقدام و کاهش یا حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، مسکن ارزان‌تری به دست مردم خواهد رسید. اما برخی دیگر از پژوهشگران می‌گویند مسئله اول جهش‌های قیمت مسکن صرفاً در سمت عرضه نیست و باید دولت‌ها فکری برای بخش تقاضا نیز داشته باشند. به عبارتی، آن‌ها معتقدند افزایش عرضه زمین لزوماً ممکن است منجر به بهبود وضعیت منجر نشود، چراکه سفته‌بازان می‌توانند در فقدان ابزار‌های کنترلی سیاستگذار (ازجمله ابزار‌های مالیاتی و قوانین الزام‌آور ساخت و ساز)، به راحتی این زمین را ببلعند. 
به اعتقاد آنان، اولین و مهم‌ترین مسئله در کشور، چاره‌اندیشی برای تورم است که موجب شده همه دارایی‌های مصرفی و سرمایه‌ای ازجمله زمین و مسکن هم ابزار سرمایه‌گذاری و حتی سفته‌بازی قرار گیرند. در مرحله دوم دولت باید از ابزار‌های مالیاتی کارآمد همچون مالیات سالانه بر زمین و مسکن مازاد و مسکن احتکارشده، مانع ورود نقدینگی به این بخش‌ها شده و به‌اصطلاح هزینه نگهداری این دارایی‌ها را به‌شدت بالا ببرد، موضوعی که هنوز در کشور ما بلاتکلیف و رهاست.