فاطمه سادات مرتضوی، خبرنگار گروه اقتصاد: طی سال 1403 بخش مسکن در کشور با چالش‌های جدی مواجه بوده است. رکود خریدوفروش درکنار کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش و تورم بالای مصالح موجب شده سرمایه‌گذاران توجه چندانی به این بخش نداشته باشند. این اتفاق تحت‌تأثیر عواملی چون نوسانات اقتصادی، افزایش تورم و افزایش نرخ ارز و... قرار گرفته است. افزون بر این، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا و همچنین سیاست‌های ناکارآمد در حوزه مسکن، به کاهش سرمایه‌گذاری ناشی از عدم اطمینان به وضعیت موجود منجر شده است. این وضعیت با کاهش تسهیلات‌دهی نظام بانکی به بخش ساخت‌وساز نیز همراه شده است. با این حال، داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی نیمه نخست سال جاری تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران 16.2 و در کل کشور 12.2 درصد افزایش یافته است. البته این داده‌ها یک سطح هشدار نیز دارند؛ رشد نسبتا بالای ساخت‌وساز بهار در تابستان کاهش ‌یافته و ادامه‌دار نشده است. بااین‌حال برای ارزیابی کارنامه مسکنی دولت چهاردهم هنوز زود است و باید منتظر داده‌های پاییز و به‌ویژه زمستان نیز بود که معمولا فصل صدور جوازهای ساختمانی است. 

رشد 20 درصدی ساخت‌وساز تهران 
براساس بررسی‌های «فرهیختگان» در 6 ‌ماهه نخست امسال تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران 16.2 درصد رشد یافته است؛ به عقب‌تر که برگردیم از سال 81 تا سال 1402 تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی نزدیک به 60 درصد کاهش‌یافته و از 131هزار و 39 عدد به 53 هزار و 420 واحد رسیده. البته آمارهای 6 ماهه نخست امسال امیدوارکننده است و پیش‌بینی می‌شود اگر نیمه دوم سال 1403 یه همین منوال پیش‌رود؛ احتمالا تعداد پروانه‌های ساختمانی در سال 1403 بیش از چهارسال اخیر باشد. البته گفتنی است، بیشترین تعداد واحدهای مسکونی درج شده در پروانه‌های ساختمانی پایتخت، مربوط به سال های 90 تا 92 به صورت متوالی است، به طوری که این عدد در سال 90 نزدیک به 211 هزار بود که تا سال 92 به چیزی حدود 188 هزار عدد رسید.
همچنین طبق داده‌های مرکز آمار، در تابستان سال 1403، 14 هزار و 790 واحد مسكونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران، پیش‌‌بینی شده كه نسبت به فصل گذشته 20 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 7.7 درصد افزایش داشته است.‏ متوسط تعداد واحد مسكونی برای هر یك از این پروانه‌های احداث ساختمان 7.4 واحد بوده است.
تعداد 1986 پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌ تهران در تابستان 1403 صادرشده كه نسبت به فصل گذشته 21 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 4.4 درصد افزایش داشته است.

کاهش 16 درصدی صدور پروانه در کل کشور 
داده‌های مرکز آمار ایران حاکی است طی 12 سال اخیر از زمستان ۹۱ تا تابستان امسال تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه ساختمانی در کل کشور، 44 درصد کاهش‌یافته و از 195 هزار و 300 پروانه در زمستان 91 به 10۸ هزار و ۹۷۴ عدد در تابستان 1403 رسیده است. 
در همین راستا در تابستان سال 1403، تقریبا 109 هزار واحد مسكونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های كشور پیش‌‌بینی شد كه نسبت به فصل گذشته 16 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 12.2 درصد افزایش داشته است. البته‏ به‌طور متوسط در هر پروانه احداث ساختمان 3.4 واحد ساختمانی درج شده است.
تعداد پروانه‌های احداث ساختمان که توسط شهرداری‌های کشور در تابستان سال جاری صادر شده چیزی حدود 32 هزار و 54 فقره بوده که نسبت به فصل قبل 12.6 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 29 درصد رشد کرده است. 

رشد صفر ارزش افزوده ساختمان در 9ماهه 
طبق بررسی‌ها در 9 ‌ماهه سال جاری، بخش ساختمان با کمترین میزان رشد ارزش افزوده در میان سایر بخش‌های اقتصادی روبه‌رو بوده است. 
داده‌های مرکز آمار ایران می‌گوید طی این مدت، گروه‌های دیگر ازجمله کشاورزی با رشد 3.3 درصدی، صنایع و معادن 3.6 درصدی، تأمین آب و برق با 2.5 درصد مواجه بوده اند اما بخش ساختمان رشد صفر درصدی را تجربه کرده و عملا هیچ بازدهی نداشته است؛ به عقب‌تر که برگردیم به نظر می‌رسد بیشترین میزان رشد ارزش افزوده در 9 ‌ماهه نخست هرسال، به سال 91 تا 93 برمی‌گردد، به طوری که با اجرای طرح مسکن مهر در سال 91، ارزش افزوده 9 ‌ماهه به بیش از 51 درصد رسید و بیشترین رشد ارزش افزوده را از سال 86 تا 1403 ثبت کرد. با تداوم طرح مسکن مهر تا 93 این رشد با وجود کاهش اندک، همچنان تا 18 درصد پایدار ماند. پس از آن در سال های 96 و 97 به دلیل خوش‌بینی ناشی از امضای برجام و ثبات اقتصادی و همچنین ثبات نرخ ارز، تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش یافت و پس از دوسال رکود، ارزش افزوده 9 ماهه بخش ساختمان به رشد سه‌برابری رسید و برای دوسال روی 21 درصد پایدار بود. از سال 98 تا 1401 ارزش افزوده بخش ساختمان منفی شد و درنهایت در سال 1402 با اندک رشدی به 2.5 درصد رسید که البته آن چنان هم پایدار نماند و 9 ماهه امسال به صفر رسید.
البته از این نکته نباید به‌راحتی گذر کرد که صفر شدن رشد بخش ساختمان در 9 ‌ماهه امسال درحالی رخ داده که این بخش در سال گذشته با رشد 3.6 درصدی مواجه بود. برخی معتقدند آن رونق نسبی سال گذشته عمدتاً ناشی از فعالیت‌های ساخت‌وساز دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن بود. کارشناسان معتقدند امکان دارد رکود در بخش ساخت‌وساز مسکن به شکل تورم خفیف در طرف عرضه خود را نشان دهد.
 تولید مسکن در سال جاری به دلیل رکود در خریدوفروش کاهش‌یافته؛ این موضوع ناشی از کاهش بازده سرمایه در این بخش است که به صفر شدن رشد بخش ساختمان منجر شده است. این رکود ممکن است در آینده به تورم خفیف در بازار مسکن منجر شود، موضوعی که برخی کارشناسان نسبت به آن هشدار می‌دهند. رشد قیمت‌ها در این بخش به عوامل متعددی بستگی دارد، ازجمله تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، نرخ مصالح ساختمانی، توان خرید مصرف‌کنندگان، معاملات سوداگرانه، تقاضای پنهان، مالیات‌های مرتبط با حوزه مسکن، میزان ساخت‌وساز و متغیرهای سیاسی.

سقوط سهم مسکن از تسهیلات بانکی به زیر 6 درصد
درکنار نوسان‌های متغیرهای اقتصادی که منجر به کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز مسکن شده، یکی دیگر از متهمان اصلی کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، کاهش تسهیلات بانکی است. بررسی‌ها نشان می‌دهد با احتساب تسهیلات خانوار (وام ودیعه و وام خرید مسکن)، سهم تسهیلات مسکن و ساختمان از کل تسهیلات اعطایی نظام بانکی کشور از سال 1390 تا 10 ماهه 1403 از 17 درصد به 5.9 درصد رسیده است. 
به عبارتی سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات اعطایی پنج‌هزار و 631 هزار میلیارد تومانی در 10 ماهه اخیر به 331 همت رسیده که معادل 5.9 درصد از کل تسهیلات اعطایی نظام بانکی است. البته اگر سهم خانوار را کنار بگذاریم، تسهیلات اعطایی به بخش مسکن و ساختمان در 10 ماهه حدود 201 همت و معادل 4.7 درصد از تسهیلات 4292 همتی بخش‌های اقتصادی خواهد بود.
این اتفاق درحالی است که طبق قانون جهش ملی مسکن (ماده 4) سالانه باید 20 درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن اختصاص داده شود (علی‌رغم اینکه اغلب کارشناسان بر این باورند تعیین سهم 20 درصدی برای سهم مسکن از تسهیلات یک هدف‌گذاری اشتباه و غیرممکنی بود.)