پانیذ رحیمی، خبرنگار: طی دهه 1390 مشکل مسکن یکی از اساسی‌ترین مشکلات حدود 40 درصد از جمعیت کشور بوده که مستاجرند. افزایش پیاپی قیمت‌ها حتی در سقفی بالاتر از قیمت دلار و تورم عمومی و سپس تخلیه این جهش قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن، حسابی خانوارهای مستاجر را مستاصل کرده است. بررسی آمارها نشان می‌دهد دو عامل کلیدی در این وضعیت اثرگذار بوده است؛ مساله اول بی‌ثباتی در دهه 1390، مساله دوم کاهش ساختوساز و نبود اراده لازم برای تحریک بخش ساختوساز در سال‌های 1394 تا 1398 و نهایتا نبود ابزارهای مالیاتی کارآمد برای جلوگیری از سفته‌بازی در این بازار. این اتفاقات موجب شد مجلس در نیمه اول سال 1400 قانون جهش مسکن را تصویب و به دولت سیزدهم ابلاغ کند. این قانون از دیدگاه کارشناسان واقع‌بینانه نبود و همین موضوع سبب شده در دولت فعلی به‌رغم تمام تلاش‌ها، اهداف اولیه قانون جهش مسکن که ساخت یک میلیون مسکن در سال بوده، محقق نشود. با این حال، آمارها نشان می‌دهد در 9ماهه امسال نزدیک به 97 هزار پروانه ساختمانی صادر شده که این به معنی صدور پروانه برای 327 هزار واحد مسکونی است. طبق گزارش مرکز آمار، صدور پروانه در پاییز امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد 27 درصدی داشته است. برآوردها نشان می‌دهد تا پایان سال تعداد واحدهای مسکونی مناطق شهری کشور می‌تواند تا 460 هزار واحد نیز برسد که این تعداد گرچه اهداف قانون جهش تولید مسکن (ساخت سالانه یک میلیون مسکن) را محقق نمی‌کند، اما در نوع خود نشانگر بهبود ساختوساز بوده و حائز اهمیت است.
بدبینی انبوه‌سازان به ورود تکنولوژی خارجی!
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران در گفت‌وگو با «فرهیختگان» تصریح کرد: «احتمالا سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن آغاز شده است. معمولا به واسطه ترس از افزایش هزینه پروانه بعد از عید، میزان اخذ پروانه در پایان سال افزایش پیدا می‌کند، در نتیجه سرمایه‌گذاران علاقه‌مند هستند پروانه ساخت خود را قبل از شروع سال جدید دریافت کنند. ورود چینی‌ها و به‌طور کلی افراد خارجی به حوزه مسکن موضوع تازه‌ای نیست و به زمان پیش از نهضت ملی و دوران وزارت رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی وقت بازمی‌گردد. از گذشته تا به حال تجربه خوبی از همکاری با چینی‌ها نداشتیم. در یک سال و نیم ابتدایی دوران ساخت بزرگراه تهران_شمال چینی‌ها ورود کردند اما بعدا به علت عدم توانایی و اختلافات با کارفرما از ایران رفتند و امور مهم و اصلی به دست ایرانی‌ها انجام شد. حتی ترکیه هم به ایران آمد با کیفیتی پایین‌تر از ساخت و سازهای ایرانی‌ها اقدام به ساخت مسکن کرد و درنهایت خلع ید شد.»
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران تکمیل کرد: «زمانی‌که حوزه ساخت و ساز رونق داشته باشد سرمایه‌گذاری افزایش پیدا می‌کند و زمانی‌که شاهد رکود در بازار باشیم سرعت ساختوساز به واسطه قفل سرمایه کاهش خواهد یافت. به بیان بهتر باید سرمایه‌گذاری‌های صورت‌گرفته به چرخه بازگردد تا سرمایه‌گذاری جدید انجام شود. براساس برنامه هفتم توسعه، باید حداقل ۱۵ درصد صنعتی‌سازی در حوزه ساختوساز صورت بگیرد. ما اکنون هم از لحاظ صنعتی‌سازی در شرایط خوبی هستیم و ۲۷ تکنولوژی صنعتی را در کشور داریم، اما حمایت و تقویت لازمه تداوم این اوضاع است. از لحاظ صنعتی‌سازی ضعف و کمبود نداریم، شاید از کشورهایی مثل کشورهای اروپایی و آمریکایی عقب‌تر باشیم ولی ما حتی تکنولوژی پرینت سه‌بعدی را در کشور تولید می‌کنیم. باید به این نکته توجه داشت که مشکلات تحریم از نظر ورود سرمایه‌گذار و تامین ماشین‌آلات به حوزه مسکن لطمه زده است. برقراری تحریم نه‌تنها امکان ورودی خارجی‌ها به ایران را سلب کرده بلکه امکان حضور ایرانی‌ها حتی در کشورهای همسایه را نیز از ما گرفته است. اخذ ضمانت‌‌نامه، انتقال پول و... از مواردی است که سخت و تقریبا غیر‌ممکن شده است. خارجی‌ها به سرمایه‌گذاری در ایران علاقه‌مند هستند اما تحریم مانع از این امر می‌شود.»
تکنولوژی ما بالاتر از چینی‌هاست!
ایرج رهبر در ادامه درخصوص مشکل ساخت و ساز در کشور افزود: «ما در کشور مشکل کمبود نیروی انسانی نداریم. ورودی خارجی‌ها همیشه با بهانه ورود تکنولوژی به کشور مطرح می‌شود. در حوزه مسکن تکنولوژی ما از چینی‌ها بالاتر است و از نظر مهندسی در رتبه دوم یا سوم جهان قرارداریم، پل‌ها و سدهای بسیاری نظیر تهران-شمال که مهندسی پیچیده دارند توسط مهندسان ایرانی انجام شده است. از لحاظ سدسازی نیز در جایگاه دوم جهان قرار داریم. از نظر مهندسی و نیروی انسانی و همچنین مصالح کمبود نداریم و فناوری ما کمتر از چینی‌ها نیست. چینی‌ها مدعی هستند که در عرض ۳۰ روز یک ساختمان ۳۰ طبقه ساخته‌اند. امکان ساخت چنین ساختمانی در ایران فراهم است. چنین سازه‌هایی از قبل در کارخانه ساخته می‌شوند، نقشه آن فراهم است و سر کار مونتاژ می‌شود. ساخت این ساختمان یک نمونه نمایشی بوده است. به نظر من در مجموع عوامل بسیاری در تعیین مدت زمان ساخت تاثیرگذار است. اکنون در کشور با مشکلاتی در حوزه‌های مدیریتی، زمین، تامین منابع مالی و... مواجه هستیم، هیچ‌کدام از این مسائل ما به نیروی انسانی داخلی یا خارجی بازنمی‌گردد، همه این بسترها باید ایجاد شود تا سرعت عمل و کیفیت لازم در ساخت ساختمان را شاهد باشیم.»
آموزش نیروی انسانی را جدی بگیریم
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز در گفت‌وگو با «فرهیختگان» درخصوص کیفیت و کمیت حضور چینی‌ها در بخش مسکن ایران اظهار داشت: «شنیده‌ها حاکی از آن است که علاوه بر چینی‌ها، ایتالیا، کره‌جنوبی و بلژیک نیز قرار است تکنولوژی حوزه مسکن را به کشور انتقال بدهند. اعتقاد ما بر این است که مسیر انتقال تکنولوژی به این شکل که مطرح می‌شود درست نیست. یکی از مبانی مهم توسعه، توسعه در حوزه نیروی انسانی است. بالغ بر ۶۰۰ هزار مهندس در کشور شناسایی شده است، این افراد می‌توانند با حضور در خارج از کشور آموزش‌های لازم را ببینند و تکنولوژی را وارد کشور کنند. اعتقاد من بر این است که ظرفیت و پتانسیل بخش خصوصی و جامعه مهندسی در کشور امکان برنامه‌ریزی مشخص متناسب با نیاز کشور در حوزه تولید مسکن را فراهم می‌کند و شاید ضرورتی به ورود کشورهای خارجی در این حوزه نباشد. این صحبت از سوی دولتمردان مطرح می‌شود و ما به جزئیات آن ورود نکرده‌ایم. باید بدیهیات صنعت نفت را بررسی کنیم و به این سوال پاسخ بدهیم که آیا حجم تولید نفت به میزانی هست که با آن وارد حوزه مسکن بشویم؟ چه میزان از تولید نفت موردنیاز خود کشور است و چقدر باید صرف صادرات شود؟ حجمی که به صادرات اختصاص دارد قابلیت این را دارد که بخش عمده آن صرف بخش مسکن و ساختمان استحصال و مستهلک شود؟ دولتمردان باید به صورت شفاف به این سوالات پاسخ بدهند. برای قضاوت در این باره زود است و باید زمان بدهیم. علاوه بر این سابقا شرکت‌های ساخت مسکن در کشور فعالیت داشتند که باید آسیب‌شناسی دقیقی درباره میزان تاثیر حضور این شرکت‌ها در کشور انجام شود.»
پای لنگ نظام مهندسی در ساختوساز
فرشید پورحاجت در ادامه گفت: «در سال 1374 قانون نظام مهندسی کنترل ساختمان برای این صنعت وضع شد. امروز نیاز است یک آسیب‌شناسی کلی درخصوص این قانون انجام شود. باید بررسی کنیم که آیا نهادهای متولی که از دل این قانون متولد شدند به تکالیف خود عمل می‌کنند؟ بعد از وضع این قانون سازمان‌های نظام مهندسی در کشور ما ظهور پیدا کردند. آیا این سازمان که به عنوان یک سازمان حرفه‌ای وارد صنعت ساختوساز کشور شد توانست نگاه تخصصی‌‌تری در حوزه صنعت ساختمان ایجاد کنند؟ آیا این سازمان‌ها توانستند جایگاه قانونی خود را پیدا کنند؟ نهادهای صنفی و بنگاه‌های اقتصادی ما که باید مستند به قانون سال 1374 شکل می‌گرفتند امروز در کشور شکل نگرفتند. این عوامل از ایرادات اساسی و موانع اثرگذاری توسعه فناوری در کشور است.» پورحاجت سپس بیان کرد: «به لحاظ توسعه نیروی انسانی ظرفیتی را در کشور ایجاد کردیم که به‌نحو مطلوب از آن استفاده نشده، است. می‌توانستیم در راستای توسعه تکنولوژی در کشور به‌طور موثری اقدام کنیم. تولید مسکن در کشور هنوز به سبک و سیاق قدیم انجام می‌شود و اتفاق جدیدی طی ۲۰ سال گذشته رخ نداده است. علاوه بر این علی‌رغم تدوین قوانین خوب در این حوزه، به لحاظ اجرایی به اهداف عالی پیش‌بینی‌شده در این حوزه نرسیده‌ایم. در حال حاضر شرایط سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن بسیار پرریسک و پرمخاطره شده است. سرمایه‌گذاری در این صنعت بسیار مهم با هزینه‌های سنگین مربوط به بخش تولید دست‌وپنجه نرم می‌کند. از سوی دیگر نیز فضای کسب‌وکار در کشور برای بخش خصوصی مساعد نیست.
ممکن است چینی‌ها پیمانکار واسط شوند!
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران در گفت‌وگو با «فرهیختگان» گفت: «در شرایطی که در کشور خودمان همه امکانات ساخت، نیروی آماده به کار بیکار و... داریم، منطقی نیست که با کشورهای دیگر برای کار در این حوزه مذاکره کنیم. از جهات کلی مراوده کشورها با هم ایرادی ندارند، ایران می‌تواند خدمات فنی و مهندسی خود را به کشورهایی مثل چین که با آنها ارتباط مساعدی دارد صادر کند. در گذشته ترکیه در مقطعی در تهران دو پروژه را در پرند و پردیس اجرا کرد، اما بعد از آن دیگر موفق نبود، حتی پروژه پردیس نیز به‌طور کامل اجرا نشد و در نهایت ترکیه از حوزه ساختوساز در ایران خارج شد. اکنون چینی‌ها قرار است به این حوزه ورود کنند. آنها قرار است چه کاری بکنند که ما در ایران نمی‌توانیم آن را انجام بدهیم؟ در اینباره باید از دولت سوال شود. اگر چین می‌گفت من کاری می‌کنم که شما نمی‌توانید انجام دهید از آن استقبال می‌کردیم، آن هم در شرایطی که دیگر نیروی کار ایرانی نداشته باشیم. اکنون نیروهای ما بیکار هستند، مصالح ساختمانی داریم، چینی‌ها نمی‌توانند ارزان کار کنند و قرار نیست به ما کمک اقتصادی کنند، آنها جایی را برای ما می‌سازند و قیمت را کمتر از ایرانی‌ها نمی‌دهند و حتما این عدد بیشتر از هزینه نیرو در ایران خواهد بود؛ چرا که هزینه مدیریت و... به دنبال دارد.» وی تکمیل کرد: «دولت خود را دور می‌زند و به جای اینکه به انبوه‌ساز و سازندگان داخلی قیمت متعارف کارشناسی‌شده بدهد، می‌گوید چون نمی‌توانم آورده‌ای برای نهضت ملی مسکن داشته باشم و اینجا باید ریال بدهم، مجبورم با قیمت پایین کار کنم و در نتیجه با این هزینه سرعت هم پایین خواهد بود. دولت با چین قرارداد می‌بندد و نه‌تنها پولی اضافه‌تر از آورده متقاضی دریافت نمی‌کند، بلکه قیمت نفت، معادن، تهاتر کالایی و... را ارزان‌تر عرضه می‌کند، درنتیجه چین هم سهم خود را برمی‌دارد و هم این کار را به ایرانی‌ها به عنوان پیمانکار دست‌دوم محول می‌کند. این درحالی است که دولت باید خیلی شفاف این موضوع را در مجلس مطرح کند و به جای اینکه به چینی‌ها تخفیف بدهد، این تخفیف را به داخل تخصیص دهد تا هم ساختوساز رونق پیدا کند و هم کار انجام شود. تنها در زمینه انتقال تکنولوژی صنعتی‌سازی می‌توان از چینی‌ها کمک گرفت؛ بر این اساس می‌توان نسبت به بومی‌سازی کارخانجات قطعه‌سازی ساختمان که به افزایش سرعت ساختوساز کمک می‌کنند اقدام کرد. درمجموع به نظر می‌رسد استفاده از نیروی انسانی ایرانی منطقی‌تر است.»
به سمت بومی‌سازی حرکت کنیم
محتشم عنوان کرد: «خوشبختانه در کشور با تکنولوژی‌های جدید آشنایی داریم، ولی خود تکنولوژی را نداریم. در حد ۵ درصد در کشور صنعتی‌سازی انجام شده است. قرار است براساس برنامه هفتم توسعه این عدد به ۱۵ درصد برسد؛ در نتیجه راه طولانی در زمینه صنعتی‌سازی حوزه ساختمان داریم اما باید قدم برداریم، نمی‌توانیم چون عقب هستیم و دیر شده کاری نکنیم. اگر قرار باشد با چین وارد این مقوله بشویم از تکنولوژی چین به ایران استفاده کنیم تا کارخانجات تولید قطعات ساختمان احداث و از آن بهره‌برداری شود تا بتوانیم پایه‌های حرکت به سوی استفاده از فناوری و صنعتی‌سازی را ایجاد کنیم. باید توجه داشت که یکی از دلایل رکود نسبی در حوزه مسکن کاهش نسبی سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است. سرمایه به نوعی در جامعه قفل است و نمی‌تواند جریان پیدا کند. کند شدن گردش نقدینگی مساوی است با توقف پول در بانک‌ها و دادن بهره به بانک‌ها، با توجه به اینکه بانک‌ها امکان ارائه بهره نخواهند داشت این موضوع به دولت محول خواهد شد و دولت نیز نمی‌تواند در طولانی‌مدت این کار را ادامه دهد. اکنون پرداخت بهره به ۳۰ درصد رسیده است. دولت مجبور است اشتباهات گذشته را تکرار کند. پول را آزاد می‌کند، پس از آن چون برنامه‌ای برای تولید ندارد این پول را به بخش طلا، ارز و مسکن وارد می‌کند، اما این نقدینگی مخرب است.» محتشم در پایان دو پیشنهاد به دولت می‌دهد. وی معتقد است تیم اقتصادی دولت باید دو کار عمده انجام دهد؛ در مرحله اول باید در راستای تولید در حوزه مسکن برنامه‌ریزی کند و صرف خرید و فروش و عملا سوداگری نشود. از سوی دیگر نیز دولت باید بداند تا زمانی که قیمت ارز به ثبات نرسد و پول ملی بیش از دو تا چهار درصد در سال نوسان نکند می‌توانیم شاهد رشد اقتصادی باشیم، از رانت پیشگیری کنیم و در نتیجه گردش مالی جامعه به سمت سلامت حرکت می‌کند.
نسبت به حضور چینی‌ها خوشبین باشید
برخلاف بدبینی انبوه‌سازان نسبت به حضور چینی‌ها در بخش مسکن کشور، مسئولان دولتی و شهرداری تهران می‌گویند حضور چینی‌ها در بازار مسکن به جهت ورود تکنولوژی و سرمایه به نفع این بازار است و نباید بدون ارائه تحلیل کارشناسی از اساس با این موضوع مخالفت کرد. مهدی هدایت، مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران در گفت‌وگو با خبرگزاری فارس در خصوص جزئیات ساخت خانه توسط چینی‌ها می‌گوید: «تکنولوژی ساخت خانه توسط چینی‌ها به ایران می‌آید و بیشترین محدوده هدف هم بافت‌های فرسوده شهر است.» وی ادامه داد: «برخی اظهار نگرانی کرده‌اند که قرار است چینی‌ها خانه بسازند و کارگر چینی هم بیاورند اما بنده همین جا می‌گویم که چند مهندس چینی می‌آیند و کار را به پیمانکاران ایرانی آموزش داده و آنها خانه‌سازی می‌کنند.» مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه تمام مصالح در داخل کشور تامین می‌شود، گفت: «ممکن است نیاز باشد یک‌سری تجهیزات از چین وارد شود که این تجهیزات هم خریداری شده و در داخل کشور می‌ماند.» به گفته وی، چینی‌ها از طریق یوزانس منابع در زمینه مسکن وارد کشور می‌کنند و با ساخت مسکن اشتغال‌زایی هم در داخل کشور ایجاد می‌شود. لطف‌الله فروزنده، معاون اقتصادی شهردار تهران نیز درباره دلیل ساخت مسکن توسط چینی‌ها در تهران می‌گوید: «اولا، ما تکنولوژی صنعتی‌سازی مسکن را نداریم. صنعتی‌سازی یعنی اینکه برای ما مسکن‌هایی یکساله می‌سازند و عمر مفید آن از 40 سال به 80 سال می‌رسد، بنابراین باید انتقال تکنولوژی انجام شود. ثانیا، منابع مالی این موضوع نیز توسط چین تامین می‌شود. چه اشکالی دارد که سرمایه‌گذار خارجی جذب کنیم؟ این یک شاخص توسعه برای کشور است. ثالثا، وقتی سرمایه‌گذار چینی می‌آید، از کارگر، مهندس، مصالح و فولاد ایرانی استفاده می‌شود و پول در بخش‌های مختلف تولیدی از این طریق می‌چرخد.» فروزنده گفت: «باید دانست که بخش مسکن، بخشی است که حداقل 80 تا 90 صنعت وابسته را فعال می‌کند. اکنون به همه بخش‌های خصوصی اعلام کرده‌ایم که هرکسی حاضر باشد سرمایه‌گذاری کند، با آغوش باز از او استقبال می‌کنیم. به این صورت که زمین و پروانه از ما و ساخت از آنها، اگرچه اکنون نیز این اتفاق افتاده است.»
