مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد: آخرین نتایج گزارش هزینه-درآمد مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوار شهری در کل کشور به 38 درصد و در استان تهران به 51 درصد رسیده است. با این وضعیت به احتمال زیاد سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوارهای پایتخت باید به حول‌وحوش 60 درصد هم رسیده باشد. پژوهشگران معتقدند اگر سهم مسکن از هزینه‌های سبد خانوار به بالاتر از 30 درصد برسد، خانوار دچار فقر مسکن شده؛ یعنی خانوار برای تامین اجاره مسکن باید قید خیلی از هزینه‌های بهداشتی، فرهنگی، تفریحی و هزینه‌های بهداشت و سلامت را بزند. آمارها نشان می‌دهد گرچه در سال‌های اخیر تورم عمومی متهم اول رشد قیمت مسکن در استان و شهر تهران بوده اما بازار مسکن تهران یک متهم خطرناک دیگر نیز دارد. آمارها حکایت از آن دارد طی سال‌های اخیر ساخت‌وساز و عرضه مسکن در تهران به طور قابل‌توجهی روند کاهشی داشته است.

 فرار سازندگان از تهران
بررسی آمارهای ساخت‌وساز در استان تهران نکات قابل‌تاملی دارد؛ یکی از آنها، کاهش قابل‌توجه سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز مناطق شهری کشور است. طبق محاسبات «فرهیختگان» از داده‌های مرکز آمار ایران، سهم استان تهران از کل ساخت‌وساز کشور (تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی احداث) از حدود 32 تا 38 درصد بین سال‌های 1391 و 1392 به 27 درصد تا سال 1397 رسیده و این مقدار طی سه‌سال اخیر به 17 درصد کاهش یافته است. در نگاه اول با توجه به اینکه سهم استان تهران از کل جمعیت کشور حدود 17.5 درصد بوده، کاهش سهم استان از کل ساخت‌وساز مناطق شهری کشور امر معقول به‌نظر می‌رسد اما باید توجه داشته باشیم که اولا تهران با ورود اتباع خارجی روبه‌رو بوده که این موضوع تقاضای مسکن را در اقمار به‌طور قابل‌توجهی افزایش داده و ثانیا به‌واسطه قرار گرفتن دفاتر مرکزی شرکت‌های بزرگ کشور در تهران و همچنین حجم بالای تقاضاهای سرمایه‌ای و نیز حجم بالای خانه‌های خالی در تهران، کاهش سهم تهران از ساخت‌وساز به 17 درصد نشان از قفل‌شدگی ساخت‌وساز در استان و شهر تهران داشته و این موضوع نقش مخربی بر بازار مسکن و اجاره گذاشته است؛ چراکه حجم پایین عرضه پاسخگوی تقاضاها در استان تهران و پایتخت نیست. فشارهای ناشی از کاهش ساخت‌وساز در استان تهران به‌حدی بوده که سهم مسکن از کل هزینه‌های سبد معیشت خانوارهای استان در سال 1401 به 51 درصد رسیده است. کاهش سهم استان و شهر تهران از ساخت‌وساز کل کشور درظاهر امر بسیار مهم و مثبتی است؛ چراکه اگر این اتفاق با خروج جمعیت از تهران به‌سمت استان‌های دیگر و افزایش سهم استان‌ها از اشتغال و تولید همراه شود، کمک بزرگی به تمرکززدایی و توسعه متوازن در کشور کرده، اما داده‌های اقتصادی و شاخص‌های کلان توسعه در کشور اتفاق مثبت در تمرکززدایی را آن هم در دوره کوتاه‌مدت چندسال اخیر را چندان تایید نمی‌کند و کاهش ساخت‌وساز در تهران از این منظر که همراه با جمعیت‌پذیری در این سال‌ها اتفاق افتاده، اتفاقا امر منفی و عامل فشار به بازار مسکن بوده است. به‌ویژه اینکه طی سال‌های اخیر حتی اگر مهاجرت داخلی هم به استان تهران زیاد نشده باشد، حداقل در موضوع ورود اتباع خارجی، تهران و اقمار آن با رشد قابل‌توجه جمعیت مواجه بوده‌اند.

 سقوط سنگین سهم پایتخت از ساخت‌وساز
درکنار داده‌های ساخت‌وساز استان تهران، وضعیت شهر تهران بسیار قابل‌تامل است. داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال 1381 سهم شهر تهران از کل ساخت‌وساز در مناطق شهری کشور (تعداد واحدهای درج شده در پروانه ساختمانی احداث) حدود 38 درصد بوده است. این مقدار در سال‌های بعد بین 20 تا 27 درصد در نوسان بوده و تا 1397 به 20 درصد می‌رسد. در چهارسال اخیر سهم پایتخت از کل ساخت‌وساز به 10 درصد رسیده و به‌نظر می‌رسد بخشی از این کاهش شدید سهم شهر تهران را باید در صدور مجوزهای نهضت ملی مسکن (دولت رئیسی) و اقدام ملی مسکن (دولت روحانی) جست‌وجو کرد. اما موضوع فقط به اینجا ختم نمی‌شود، به‌طوری‌که نگاهی به سهم بخش خصوصی از ساخت‌وساز شهر تهران نیز نشان می‌دهد سهم پایتخت از کل ساخت‌وسازهای بخش خصوصی در مناطق شهری کشور در سال 1381 حدود 12.6 درصد بوده که این میزان در اغلب سال‌های دهه‌های 1380 و 1390 حدود 7 تا 9 درصد در نوسان بوده اما در سال 1400 این مقدار به کمتر از 4 درصد رسیده است. به‌نظر می‌رسد علاوه‌بر محدودیت‌های ساخت‌وساز (ازجمله بروکراسی پیچیده صدور پروانه و محدودیت‌های توسعه شهری)، بازگشت دیرهنگام سرمایه در شرایط تورمی و ارجحیت احتکار زمین به‌جای ساخت‌وساز نیز نقش پررنگی در کاهش سهم پایتخت از ساخت‌وساز مناطق شهری کشور داشته است.

 پرتاب تهرانی‌ها به اقمار
بررسی داده‌های ساخت‌وساز در استان تهران به تفکیک شهرهای کوچک و بزرگ نیز حاوی نکات قابل تاملی است. براساس این داده‌ها، طی سال‌های 1391 تا 1401 وضعیت ساخت‌وساز شهرهای استان تهران بسیار جالب توجه بوده است، به‌طوری‌که طی این مدت ساخت‌وساز در استان تهران (تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه ساخت) کاهش 70 درصد و در شهر تهران کاهش 77 درصدی داشته است. این آمارها نشان می‌دهد طی این مدت بیشترین کاهش ساخت‌وساز مربوط به شهر کیلان و رودهن با 89 درصد، آبسرد با 84، قرچک با 83، دماوند با 81، فشم با 80، پیشوا با 75، اندیشه با 68، باقرشهر با 66، حسن‌آباد فشافویه با 56 و ملارد با 55 درصد بوده است. اما طی این مدت (سال 1391 تا 1401) ساخت‌وساز در پرند رشد 989 درصد داشته، در شمشک 862 درصد، در جوادآباد 475 درصد و در احمدآباد مستوفی و بومهن بین 131 تا 145 درصد بوده است. با توجه به اینکه در سال‌های 1389 تا 1392 اوج ساخت‌وسازهای مسکن مهر بوده، طبیعی است کاهش ساخت‌وساز در مقطع 1391 تا 1401 قابل‌توجه باشد، برای درک بهتر از آنچه در ساخت‌وساز استان تهران رخ داده در این گزارش یکبار دیگر وضعیت سال‌های 1396 تا 1401 مقایسه شده است. آمارها قابل تامل است، طی این مدت درحالی ساخت‌وساز استان تهران 14 درصد و پایتخت 33 درصد کاهش یافته که این میزان در شهرهای آبسرد، کیلان، قدس و دماوند و فشم بین 45 تا 72 درصد بوده است. آبعلی، گلستان، ارجمند و لواسان نیز ازجمله شهرهای استان هستند که در این مقطع ساخت‌وساز آنها به‌شدت کاهش یافته است. به نظر می‌رسد در شهرهای لوکس احتکار زمین به ساخت‌وساز می‌چربد. دلیل دیگر شاید هدف‌گذاری نهضت ملی مسکن باشد که بر شهرهای با زمین‌های ارزان‌تر متمرکز شده است. طی این مدت (سال‌های 1396 تا 1401) ساخت‌وساز در شمشک رشد 1440 درصد، پردیس 1339 درصدی و بومهن 838 درصدی داشته و اما بیشترین رشدها در ادامه مربوط به شهرهای اقماری جنوب تهران از پرند و کهریزک گرفته تا رباط‌کریم و پاکدشت و پیشوا ادامه دارد و در سمت غرب تهران نیز ساخت‌وسازها در شهرهای و اندیشه و صفادشت و باغستان و... متمرکز شده است.

 زمین؛ متهم ردیف اول
برخی کارشناسان و انبوه‌سازان می‌گویند یکی از دلایل کاهش ساخت‌و‌ساز در تهران، بازگشت سرمایه طولانی‌مدت انبوه‌سازی است. این موضوع به‌دلیل بروکراسی پیچیده و چندلایه، هزینه‌بر است که شهرداری‌های کشور و سایر ذی‌نفعان صدور پروانه ساختمانی رقم زده‌اند. طبق آمارهای داخلی، زمان صدور پروانه در کشورمان به‌طور میانگین حدود هفت‌ماه (210 روز) و حداکثر 10 ماه تا 12 ماه طول می‌کشد. این درحالی است که در کره‌جنوبی زمان صدور پروانه ساختمانی تنها 28 روز (چهار هفته)، در سنگاپور 36 روز، در امارات 48 روز، در مالزی 53 روز، در مراکش 58 روز، در فرانسه 62 روز، در گرجستان و آمریکا 63 روز، در دانمارک 64، در فنلاند 65 و در اردن 66 روز است. عامل دومی که در کاهش تمایل به ساخت مسکن در شهر تهران موثر بوده، محدودیت‌های طرح جامع و تفصیلی‌ای است که در کاهش ساخت‌وساز موثر بوده. اما به اعتقاد بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه ساخت مسکن، یکی از مهم‌ترین عواملی که در کاهش ساخت‌وساز شهر تهران، شهرهای لوکس اطراف تهران و در اغلب شهرهای استان تهران نقش داشته، موضوع قیمت بالای زمین است. آن‌طور که در ادامه می‌آید زمین در شهر تهران طی 30 سال اخیر بالاترین بازدهی را در بین همه دارایی‌ها داشته است، به‌طوری‌که درحالی رشد قیمت زمین در شهر تهران طی سال‌های 1372 تا سال 1400، بیش از 1100 برابر شده که در این مدت میانگین رشد قیمت زمین در 20 شهر منتخب 300 برابر، رشد قیمت سکه نیز 727 برابر و رشد قیمت دلار در بازار آزاد 143 برابر بوده است. این بازدهی بالا باعث شده بسیاری از دارندگان زمین در تهران و حتی سازندگان بزرگ و ملاکان نیز به‌جای ساخت‌و‌ساز، زمین احتکار کرده و تمایلی به ساخت نداشته باشند. اما موضوع دیگری که به‌واسطه جهش‌های شدید قیمتی زمین باعث شده تمایل به ساخت در انبوه‌سازان، ملاکان و حتی اشخاص عادی کمتر شود، سهم بالای قیمت مسکن در ساخت است. آمارها نشان می‌دهد سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن شهرهای کوچک 45 تا 50 درصد و این میزان در کلانشهرها 65 تا 70 درصد است. این وضعیت باعث شده سود ناشی از احکتار زمین به ساخت‌و‌ساز بچربد.
اینکه دلیل افزایش شدید قیمت زمین در شهر تهران و شهرهای کشور چیست، موضوعی مفصلی است که در این گزارش نمی‌گنجد، اما به‌طور خلاصه می‌توان گفت محدودیت‌های توسعه شهری و عدم‌افزایش محدوده کالبدی شهرها در کنار تصرف ذخایر زمین‌شهری توسط نهادهای دولتی و حاکمیتی و سهولت ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار زمین و حکمفرما بودن سوداگری و همچنین زمین‌خواری، باعث شده سهم زمین در قیمت نهایی مسکن بالا رفته و همین عامل در کنار تورم عمومی به‌عنوان یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در شهرهای ایران است. رشد شدید و قیمت بالای زمین در ایران موجب کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌و‌ساز مسکن، عدم‌توجیه‌اقتصادی سرمایه‌گذاری مولد در تولید و انحراف رفتار بنگاه‌های تولیدی به سوداگری در زمین، افزایش رانت اقتصادی و شکاف طبقاتی، بروز تورم پلکانی، رشد قارچ‌گونه سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای و ایجاد بافت‌های ناهمگون شهری شده است.

 رشد کلنگی‌ها در غیاب نوسازها
در سال‌های اخیر اتفاقی قابل تامل در بازار مسکن ایران رخ داده است. این اتفاق رشد شدید سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن است. طبق آنچه در نمودار آمده، در سال 1394 که بازار مسکن کشور وارد بحران جدید رشد شدید قیمت‌ها و رکود ساخت‌و‌ساز نشده بود، سهم املاک کلنگی (بالای 20 سال ساخت) از کل معاملات مسکن حدود هشت تا 9 درصد بود. در آن سال‌ها هرچند چندین نوع تسهیلات برای خرید مسکن و تحریک بخش تقاضا در‌حال اجرا بود، اما سهم املاک کلنگی هشت تا 9 درصد و سهم املاک نوساز (زیر پنج سال ساخت) 50 تا 56 درصد بود. اما اتفاقی که در سه سال اخیر رخ داده این است که سهم املاک کلنگی از کل معاملات با رشد عجیبی حالا به 22 درصد در مهرماه 1402 رسیده و برعکس آن سهم املاک نوساز که زمانی بیش از 50 درصد بود حالا به 27 درصد طی مهرماه امسال رسیده است.
افزایش سهم کلنگی‌ها در نگاه اول شاید نشان از اتفاق خوبی باشد. تصور اولیه این است که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بساز و بفروش‌ها هستند که برای تامین زمین پروژه‌های ساخت‌وساز خود و تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده اقدام به خرید این املاک کرده‌اند. اما همزمانی رکود شدید ساخت‌و‌ساز و خروج تقاضاهای مصرفی از بازار مسکن با این اتفاق، حکایت از این دارد که این املاک عمدتا به قصد سرمایه‌گذاری (احتکار زمین) خریداری می‌شوند. اما مشکل به همینجا ختم نمی‌شود. براساس عرف قدیمی، قیمت مسکن در شهرها اغلب براساس شاخص املاک نوساز تعیین می‌شد و مالکان سایر گروه‌های سنی مسکن، قیمت فروش واحدهای خود را براساس درصدی پایین‌‌تر (معمولا بین 20 تا 25 درصد پایین‌‌تر) از قیمت آپارتمان‌‌های نوساز در همان محله تعیین می‌کردند، اما حالا با افزایش سهم املاک کلنگی، سهم این املاک در تعیین قیمت بازار مسکن افزایش یافته است. توجه داشته باشیم املاک کلنگی عمدتا به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر بوده و این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است.

 پی‌نوشت
جدول کامل داده‌های تغییرات ساخت‌وساز شهرهای استان تهران در وب‌سایت »فرهیختگان« قابل دسترس است.