محمدرضا معتمد، خبرنگار: مسکن، مدت‌هاست که به‌عنوان یکی از معضلات اصلی زندگی خانوارهای ایرانی برشمرده می‌شود. به گفته رحیم زارع، عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس، بیش از 60 درصد سبد درآمدی خانواده‌ها صرف هزینه‌های مرتبط با مسکن اعم از اجاره‌بها یا اقساط تسهیلات خرید مسکن می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود 70 درصد قیمت مسکن، ناشی از قیمت زمین است و اگر قیمت زمین کاهش پیدا کند، قیمت مسکن نیز با کاهش جدی روبه‌رو خواهد شد.
تامین مسکن؛ عامل رضایت عمومی
مسکن یک کالای اساسی برای زندگی مردم است. به این جهت که روزانه به آن نیاز دارند و عمده مخارج ماهانه به مسکن تعلق پیدا می‌کند. همچنین مسکن یک کالای سیاسی برای دولت‌‌ها در همه کشورهای جهان است؛ چراکه تامین آن برای مردم، سبب افزایش رضایت عمومی و سرمایه اجتماعی می‌شود. ایران نیز مانند کشورهای دیگر از این قاعده مستثنا نیست به‌طوری‌که یکی از اصول قانون اساسی، به این نیاز مهم اختصاص داده شده است. طبق اصل 31 قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. امروزه قیمت مسکن به حدی افزایش پیدا کرده است که دسترسی به یک مسکن متناسب با نیاز برای خانوارهای ایرانی، تقریبا غیرممکن شده است.
علت افزایش قیمت مسکن
مجید شاکری، اقتصاددان در یک برنامه تلویزیونی عنوان کرد: «ملاک تغییرات قیمت مسکن در کشور، تابع قیمت 17 محله در تهران است. منظور از این محلات، محله‌های لوکس‌نشین نیست بلکه محله‌های میانی مد نظر است که شاخص قیمت متوسطی دارند. در واقع، شیب خط متوسط تغییرات قیمت مسکن در کشور را تغییر قیمت مسکن در تهران مشخص می‌کند. ممکن است بعضی از شهرها بالاتر از این قیمت یا پایین‌تر از آن باشند. اما این شیب خط با تهران تغییر می‌کند. قیمت مسکن در ایران به این شکل تولید می‌شود. تهران در طول سالیان گذشته، با افزایش جمعیت مواجه بوده است. طبیعتا در چنین حالتی، نیاز است تا خانه‌های جدید ساخته شود. اما پاسخ به نیاز مسکن در استان تهران، به شکل عمودی بوده است. به این معنا که شهرسازان و شهرداران در تهران به این جمع‌بندی رسیده بودند که با متراکم‌سازی و مرتفع‌سازی، به کمبود مسکن در تهران پاسخ دهند. همین مساله امروزه سبب شده تا تهران به‌عنوان یکی از مرتفع‌ترین شهر‌های جهان شناخته شود. مرتفع‌سازی، سبب افزایش قیمت زمین و به تبع آن قیمت مسکن شده است. به همین خاطر، قیمت مسکن در تهران به صورت سرسام‌آوری افزایش پیدا کرده است. درنتیجه میانگین قیمت مسکن در کشور که تابعی از قیمت مسکن در تهران است، به‌شدت افزایش پیدا کرده است.»
زمین؛ کالای جذاب سوداگران
مجید شاکری عنوان کرد: «نسبت میزان رشد سطح قیمت مسکن به رشد سطح عمومی قیمت‌ها و تورم، دو برابر است. به این معنا که در تجمع 10 ساله، قیمت مسکن دو برابر رشدCPI ، رشد کرده است. پس هرچیزی که به خاطر تورم گران شده است، مسکن دوبرابر آن گران شده است. افزایش غیرطبیعی قیمت زمین در تهران و سایر کلانشهر‌ها سبب شده است تا سوداگران برای سودجویی بیشتر، به خرید زمین به جای مسکن رو بیاورند. علت آن هم سودآوری بیشتر خرید زمین، نسبت به خرید مسکن است؛ چراکه با در نظر گرفتن هزینه‌های ساخت مسکن، دلالی زمین برای سوداگران سود بیشتری به همراه خواهد داشت.» شاکری در همین راستا افزود: «بین دو تصمیم سرمایه‌گذاری که سرمایه‌گذار، زمین را نگه دارد و پول ساخت آن را سپرده بکند یا آنکه زمین را بسازد و آپارتمان بکند؛ در تصمیم شماره یک به حدی سرعت رشد قیمت نسبت به آپارتمان بیشتر است که در این شرایط، تصمیم شماره یک صرفه اقتصادی دارد.»
قیمت زمین 70 درصد قیمت مسکن
همان‌طور که مشخص شد، علت اصلی افزایش قیمت مسکن، افزایش سرسام‌‌آور قیمت زمین و هجوم سوداگران برای کسب سود بیشتر است. برای کنترل موثر قیمت مسکن، مدیریت قیمت زمین در اولویت قرار دارد. درصورتی‌که قیمت زمین مدیریت نشود، قیمت مسکن به‌طور محسوس مدیریت نخواهد شد. اما سوال اینجاست که قیمت زمین، چند درصد از قیمت را شامل می‌شود؟ به گفته ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی زمین به تنهایی 60 تا 70 درصد قیمت خانه در تهران را شامل می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد نقطه شروع برای کاهش قیمت مسکن، تدبیر برای کاهش قیمت زمین است.
راه دور زدن گرانی زمین
طبق سند آمایش سرزمین و آمارهای رسمی کشور، 15 درصد اراضی کشور قابل سکونت می‌باشد که 10 درصد از این اراضی، زمین‌های با بالاترین کیفیت زیست‌پذیری و سکونت است. طبق نیاز امروز کشور، اگر به هر خانوار ایرانی 500 متر زمین داده شود و 300 متر هم سرانه شهری برای آنها در نظر گرفته شود، 1.5 درصد از اراضی کشور برای ساخت‌وساز نیاز است.
با تحلیل آمار فوق و مطالب گذشته، ناظر به تاثیر قیمت زمین بر قیمت مسکن، این نتیجه حاصل می‌شود که اگر فقط 1.5 درصد از کل اراضی کشور برای ساخت مسکن عرضه شود، میزان عرضه و تقاضا در این بازار تعدیل شده و قیمت مسکن با کاهش چشمگیری همراه خواهد بود. مسکن حقی برخاسته از قانون اساسی است که هر شهروند ایرانی باید از آن برخوردار شود. علت اصلی افزایش قیمت مسکن در طول سالیان گذشته، افزایش قیمت زمین بوده است. دلیل آن نیز، انحصار زمین و عدم عرضه آن برای ساخت مسکن بوده است. این کار علاوه‌بر افزایش شدید قیمت مسکن در طول سالیان گذشته، باعث پیامد‌های اجتماعی و زیست‌محیطی، نظیر آلودگی هوا، ترافیک، کوچک شدن خانه‌ها و خلق ایده‌هایی مانند مسکن 25 متری و... شده است. در چنین شرایطی، مهم‌ترین عامل برای تعدیل قیمت مسکن، کنترل قیمت زمین است. قیمت زمین نیز مدیریت نخواهد شد مگر آنکه عرضه مورد نیاز برای ساخت مسکن به درستی صورت بگیرد.
