کارنامه هزینه مسکن 7.3 میلیون خانوار
واضح است که یکی از اصلی‌ترین نیازهای یک خانوار ساکن در هر نقطه نیاز به سرپناه بوده و در میان انواع روش‌های سکونت شخصی، استیجاری و سایر (اعم از منازل سازمانی و...) سهم دو مورد نخست هم بیشتر و هم اصلی‌تر است و با توجه به وضعیت اقتصادی سالیان گذشته و کاهش ارزش پول ملی، بررسی هزینه‌کرد خانوار در بخش مسکن می‌‌تواند در ایجاد دید مناسب در سیاستگذاران و مجریان کمک‌کننده باشد اما پیش از این خوب است نگاهی به نرخ اجاره‌نشینی در کشور داشته باشیم.
نگاهی به آمارهای رسمی نشان می‌دهد تعداد کل خانوارهای شهری کشور تا سال 1401 به بیش از 20 میلیون و 201 هزار رسیده که از این تعداد، سهم استان تهران به‌عنوان پرجمعیت‌ترین استان کشور به چهارمیلیون و 518 هزار خانوار می‌رسد. پس از تهران، خراسان رضوی با یک‌میلیون و 585 هزار، اصفهان با یک‌میلیون و 574 هزار، فارس با یک‌میلیون و 139 هزار و خوزستان با یک‌میلیون و 98 هزار خانوار، استان‌هایی هستند که آخرین آمارها حکایت از تعداد خانوار بیش از یک‌میلیون در آنها دارد. در سمت دیگر استان‌های کهگیلویه‌وبویراحمد با 115 هزار، ایلام با 122 هزار و خراسان جنوبی با 144 هزار خانوار، به‌عنوان استان‌هایی شناخته می‌شوند که کمترین تعداد خانوار کشور را در میان سایر استان‌ها به خود اختصاص داده‌اند. همچنین براساس آخرین آمار مربوط به نرخ اجاره‌نشینی کشور که مربوط به سرشماری سال 1395 می‌شود نرخ اجاره‌نشینی در کل کشور حدود 34 درصد است و اگر این نرخ را در تعداد خانوارهای سال 1401 اعمال کنیم باید گفت در کل کشور حدود هفت‌میلیون و 322 هزار خانوار مستاجر حضور دارند.
سهم 30 تا 40 درصدی مستاجران از جمعیت استان‌ها
هفت‌میلیون و 322 هزار خانوار مستاجر آمار متوسط کشوری هستند و وضعیت در استان‌های مختلف به سبب ویژگی‌های متنوع با تغییراتی همراه است؛ به‌طوری‌که بالاترین نرخ اجاره‌نشینی در کشور مربوط به استان تهران با نرخ بیش از 43 درصد و استان کرمانشاه با 42.5 درصد است و این دو استان دارای بیشترین نرخ اجاره‌نشین‌ها هستند و البته تهران به سبب جمعیت بالا دارای بیشترین تعداد خانوار مستاجر از لحاظ تعدادی نیز هست، به‌طوری‌که با فرض آمار 43 درصدی اجاره‌نشینی باید گفت تعداد خانوارهای اجاره‌نشین در استان تهران به یک‌میلیون و 956 هزار خانوار می‌رسد (این عدد در استان کرمانشاه که نرخ اجاره‌نشینی همچون تهران دارد 209 هزار خانوار است). پس از این دو استان نیز استان‌های کهگیلویه‌وبویراحمد، البرز (371 هزار خانوار مستاجر)، لرستان و خراسان رضوی (661 هزار خانوار مستاجر) با داشتن نرخ اجاره‌نشینی 42 درصد به‌صورت مشترک در رتبه دوم قرار دارند و پس از این استان‌ها قم با 40 درصد به‌عنوان هفتمین استان با نرخ اجاره‌نشینی بیش از 40 درصد قرار دارد و باید گفت با توجه به میانگین 34 درصدی نرخ اجاره‌نشینی کشور، 12 استان دارای نرخ اجاره‌نشین بیش از متوسط کشوری هستند. در سمت دیگر نرخ اجاره‌نشینی در استان‌های اردبیل و آذربایجان شرقی با 26 درصد کمترین میزان در تاریخ گزارش‌گیری بوده و پس از این دو استان، نرخ اجاره‌نشینی در استان‌های چهارمحال‌وبختیاری (28 درصد) و در استان‌های یزد، مازندران و گلستان با 29 درصد نسبتی کمتر از 30 درصد را به ثبت رسانده‌اند. البته لازم به‌ذکر است آمار مربوط به نرخ و درصد مستاجران (نه تعداد) براساس آخرین سرشماری رسمی کشور در سال 1395 تنظیم شده و قطعا باید شاهد تغییراتی در نرخ اجاره‌نشینی یا رتبه‌بندی استان‌های مختلف کشور باشیم؛ چراکه وضعیت اقتصادی و نیاز به درآمد بالاتر از اصلی‌ترین محرک‌هایی است که خانوارها را در مهاجرت به استان‌های مهاجرپذیر (به سبب شرایط صنعتی و اشتغال) سوق می‌دهد.
اجاره‌ها معادل 30 تا 100 درصد حقوق کارگر
اما پس از اشاره به نرخ اجاره‌نشینی و استان‌های با بیشترین نرخ مستاجر، یکی از موارد مهم در خصوص خانوارهای مستاجر هزینه پرداختی جهت اجاره منازل مسکونی است؛ چراکه با توجه به افزایش قیمت مسکن از یک‌سو خانه‌دار شدن برای خانوارها سخت‌تر شده و از یک‌سو این موضوع تاثیر خود را در افزایش هزینه اجاره‌بها به‌دلیل چسبندگی رشد قیمت مسکن و نرخ اجاره و همچنین افزایش قیمت اجاره به دلیل تورم نشان می‌دهد. در این خصوص نگاهی به هزینه اجاره‌خانه براساس گزارش هزینه- درآمد خانوار شهری مرکز آمار ایران که مربوط به سال 1401 است، نشان می‌دهد میانگین کشوری اجاره پرداختی هر خانوار طی سال 1401 بیش از 50 میلیون تومان بوده که مبین هزینه چهارمیلیون و 200 هزارتومانی برای هرماه است. البته این هزینه فقط اجاره پرداختی خانوار است و شامل هزینه آب و فاضلاب، برق و گاز و تلفن و اینترنت و سایر هزینه‌های جانبی نمی‌شود.
اما بیشترین میانگین اجاره پرداختی هر خانوار طی یک سال مربوط به استان تهران با حدود 98 میلیون تومان است که به‌طور متوسط هزینه ماهیانه اجاره بیش از هشت‌میلیون تومانی را برای خانوار برجای می‌گذارد. گفتنی است که پس از تهران، بیشترین هزینه سالیانه اجاره برای هر خانوار در سال 1401 به استان البرز با عددی نزدیک به 67 میلیون تومان تعلق دارد، یعنی اجاره محل سکونت به ازای هرماه در استان البرز حدود پنج‌میلیون و 600 هزار تومان برای هر خانوار هزینه دربرداشته است. پس از البرز بیشترین هزینه ماهانه منزل متعلق به استان فارس بوده با چهارمیلیون و 800 هزار تومان که سه استان تهران، البرز و فارس را بالاتر از میانگین چهارمیلیون و 200 هزار تومان قرار می‌دهد. در ادامه فهرست استان اصفهان با میانگین اجاره چهارمیلیون و 140 هزار، همدان با سه‌میلیون و 800 هزار، مازندران با سه‌میلیون و 700 و گیلان با سه‌میلیون و 460 هزار تومان در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در سوی دیگر کمترین میزان هزینه ماهانه اجاره برای خانوار در استان‌های خراسان شمالی با یک‌میلیون و 576 هزار، کردستان با یک‌میلیون و 800 هزار، خوزستان و سمنان با یک‌میلیون و 856 هزار تومان هزینه در سبد خانوار دارد.
نکته قابل‌توجه در این خصوص این است که حداقل دریافتی کارگر چهارنفره با دوفرزند طی سال 1401 حدود 6 میلیون و 726 هزار تومان بوده است. همانطور که در نمودار آمده، در استانی مثل تهران کارگر اگر با حقوق پایه وزارت کار بخواهد مستاجر نه شهر تهران، بلکه اقمار تهران هم باشد علاوه بر آنکه باید تمام درآمد خود را صرف هزینه اجاره کند، باید مقداری به آن اضافه کند تا از پس هزینه اجاره یک‌ماه برآید و پوشش سایر هزینه‌ها مانند خوراک، پوشاک و تحصیل فرزندان مساله‌ای است که این سرپرستان خانواده را به‌سمت شغل‌های دوم و سوم و اشتغال سایر اعضای خانواده می‌کشاند. طبق آمارها، در سال گذشته هزینه اجاره ماهانه مسکن در استان تهران معادل 121 درصد حقوق کارگر بوده است، پس از آن در استان البرز این مقدار معادل 83 درصد حقوق کارگر، در استان فارس 72 درصد، در استان اصفهان 62، در همدان 57، در مازندران 55 و در گیلان و زنجان معادل 51 درصد حقوق کارگر بوده است. اما کمترین مقدار سهم مسکن از حقوق کارگر با حداقل دریافتی مربوط به استان‌های خراسان شمالی، کردستان، خوزستان، سمنان، ایلام، كهگیلویه‌وبویراحمد، اردبیل، خراسان جنوبی و لرستان است. طی سال گذشته در استان‌های مذکور سهم اجاره مسکن از حقوق کارگر بین 23 تا 28 درصد بوده است
400 همت هزینه یک سال مستاجران
اما پس از اشاره به ابعاد اقتصاد خرد مسکن و نرخ مستاجران نگاهی به گردش مالی در این بخش نیز جالب توجه است. در این خصوص می‌توان با در نظر گرفتن رقم اجاره پرداختی خانوار به‌صورت سالیانه و تعداد مستاجران در هر استان نمای کلی و تقریبی از کل اجاره پرداختی مستاجران داشت. آنطور که گفته شد، داده‌های مرکز آمار ایران (گزارش هزینه-درآمد) نشان می‌دهد طی سال گذشته بالاترین رقمی پرداختی اجاره‌بها از سوی یک خانوار مربوط به خانوارهای شهری استان تهران بوده است. در مناطق شهری این استان هر خانوار طی سال 1401 به‌طور میانگین حدود 98 میلیون تومان هزینه اجاره داده است. پس از آن البرزی‌ها نزدیک به 67 میلیون تومان، در استان فارس نزدیک به 58 میلیون تومان، در استان اصفهان نزدیک به 50 میلیون تومان، در همدان 46، در مازندران 44.6، در گیلان 41.5 و در زنجان 41 میلیون تومان بوده است. کمترین مقدار هم مربوط به استان‌های خراسان‌شمالی، کردستان، خوزستان، سمنان، ایلام، کهگیلویه‌وبویراحمد، اردبیل، خراسان‌جنوبی و لرستان با هزینه سالانه 19 تا 23 میلیون تومان بوده است. محاسبات نشان می‌دهد اگر تعداد خانوارهای مستاجر در هر استان را در میانگین هزینه پرداختی در هر استان ضرب کنیم، عدد به‌دست‌آمده برای پرداختی کل مستاجران کشور طی سال 1401 به حدود 395 هزار میلیارد تومان خواهد رسید.
در میان استان‌های کشور، مستاجران استان تهران با نزدیک به دو میلیون خانوار و پرداخت سالیانه 98 میلیون تومانی برای هزینه اجاره مسکن به ازای هر خانوار، درمجموع 191 هزار میلیارد تومان به مالکان مسکن هزینه اجاره پرداخته‌اند که بیش از نصف تمام اجاره‌بهای پرداختی کل کشور است. اختلاف این عدد به شکلی است که خراسان‌رضوی به‌عنوان استان بعدی، مجموع اجاره‌بهای 26 هزار میلیارد تومانی را در خود دارد که هفت برابر کمتر از استان تهران است. پس از خراسان‌رضوی تخمین پرداختی مستاجران در استان‌های البرز 25 هزار میلیارد تومان و اصفهان و فارس 24 هزار میلیارد تومان بوده، در نقطه مقابل این عدد در استان ایلام 930 و خراسان‌جنوبی 991 میلیارد تومان است.
رکورد تاریخی سهم مسکن در سبد معیشت
در مباحث اقتصادی-اجتماعی یکی از مواردی که جزء مطالعات بیش‌رشته‌ای بوده، مساله مسکن مقرون‌به‌صرفه است. مسکن مقرون‌به‌صرفه به این معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بیشتر از ۳۰درصد نباشد، زیرا درصورتی‌که هزینه مسکن بیش از یک‌سوم هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص دهد، سایر لذت‌های اساسی زندگی خانوارها تهدید خواهد شد. یکی از شاخص‌های اندازه‌گیری میزان مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن، سهم مسکن از هزینه خانوار شهری است. براساس تعاریف، درصورتی‌که سهم مسکن از هزینه خانوار بیش از ۳۰درصد باشد، براساس تعریف هبیتات (برنامه اسکان بشر ملل متحد) مقرون‌به‌صرفه نبوده است. این شاخص میزان هزینه مسکن را از کل هزینه خانوار نشان می‌دهد. آنطور که داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، در مناطق شهری کشور سهم مسکن از هزینه‌های خانوار از 28 تا 29درصد طی سال‌های 1356 تا 1384 به 30 تا 33درصد تا سال 1396 رسیده است. اما در سال 1397 با شوک تحریم‌ها، التهابات ارزی، افزایش تورم و هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای به بخش مسکن، این بخش نیز با جهش شدید قیمت‌ها روبه‌رو شد و نتیجه آن عقب‌ماندن قدرت خرید خانوارها از قیمت مسکن بود. با جهش قیمت‌ها در بازار مسکن که طی چند سال اخیر رخ داده آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوار (خوراکی و غیرخوراکی) به 34 درصد در سال 1397، به 39.836 درصد در سال 1398، به 37 درصد در سال 1399، به 36 درصد در سال 1400 و درنهایت به 38.1 درصد در سال 1401 رسیده است. این مقدار علاوه‌بر اینکه حدود 8 واحد درصد از نرخ فقر مسکن بالاتر بوده (نرخ متعارف 30درصد)، بالاترین رقم سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری ایرانی در چهار دهه اخیر نیز هست.
اما برای اینکه بتوان درک بهتری از پیامدهای بالا بودن هزینه‌های مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری ایران به دست آورد، در اینجا یک مقایسه آماری بین هزینه‌های مسکن در سبد هزینه‌ای 52 کشور جهان در مناطق مختلف انجام داده‌ایم. این مقایسه آماری نشان می‌دهد درحالی‌که مسکن و خدمات وابسته به آن در سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری ایرانی سهم نزدیک به 38.1 درصدی دارد، در کشور عضو OECD به‌طور میانگین حدود 23درصد، در کشورهای عضو اتحادیه اروپا 23.9 درصد و در حوزه یورو 23.6 درصد از هزینه‌های خانوار مربوط به مسکن است. در بین 52 کشوری که وضعیت آنها با ایران مقایسه شده، پس از خانوارهای ایرانی، فنلاندی‌ها با 28.9 درصد، اسلواکی‌ها با 28.7درصد، دانمارکی‌ها با 28.1 درصد، جمهوری چک با 26.3 درصد و فرانسه با 26.2 درصد به‌ترتیب در رتبه‌های دوم تا هفتم با بالاترین هزینه در این بخش قرار دارند. در روسیه سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوار حدود 13.8 درصد است. این میزان در مکزیک 14.6 درصد، در لیتوانی 14.9 درصد، در شیلی و ترکیه 15درصد، در کره‌جنوبی 17درصد، در قبرس 15.6درصد و در آمریکا 19درصد است. همچنین در قطر 21.2 درصد، در عربستان‌سعودی 22.4 درصد، در ایتالیا 22.5 درصد، در پاکستان 23.8 درصد، در چین 24.4 درصد و در ژاپن 25 درصد است.
خلأهای حکمرانی اقتصادی بلای جان مستاجران
همان‌گونه که طی دهه اخیر خصوصا چند سال گذشته شاهد بودیم افزایش هزینه خرید یا ساخت مسکن در کنار تورم موجب شده که نرخ اجاره‌نشینی روند افزایشی داشته باشد و روزبه‌روز سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار افزایش یابد و حتی در این مسیر، اجاره‌نشینی در مناطق حاشیه شهرها نیز رشد کند. در این خصوص دولت‌های مختلف نیز سعی دارند با اعمال سیاست‌های اقتصادی در حوزه مسکن فارغ از سیاست‌های اقتصاد کلان اما در ارتباط با آن، ترمز افزایش سرسام‌آور قیمت در این بخش را بکشند. اما یکی از مواردی که در ایران سبب شده تا این سیاست‌ها اثر نداشته یا در رسیدن به اهداف خود به حد خوبی نرسند عدم اطلاع دقیق دولت‌ها و دستگاه‌های مختلف حاکمیتی از موجودی و مالکیت مسکن به علت قولنامه‌ای بودن حدود 30 تا 40 درصد از مسکن کشور بوده است چراکه اعمال سیاست و اقدامات حکمرانی در هر حوزه نیاز به داشتن اطلاعات و آمار به‌روز و متقن از آن بخش دارد. به‌عنوان مثال معمولا دولت‌های مختلف و در طرح‌های ساخت مسکن خود سعی دارند با استفاده از مشوق‌ها و امتیازات مختلف، هم سختی‌های مالی برای جامعه هدفی که متقاضی مسکن هستند را کاهش دهند و هم زمینه بهره‌مندی جامعه بزرگ‌تری از متقاضیان مستحق را فراهم آورند. اما تجربه چندسال اخیر و طرح‌های مسکن اجراشده نظیر مسکن مهر نشان‌دهنده آن است که به دلیل فقدان دسترسی دولت به موجودی و مالکیت مسکن در کشور یارانه‌های مختلفی که دولت‌ها در این خصوص اعطا کرده‌اند از یک‌سو به دلیل عمومیت در اعطا، هم انحراف بالایی داشته و هم نصیب افرادی شده که نیازی به آن نداشته‌اند؛ آن هم در شرایط سخت اقتصادی که افراد مستحق توان ایفای تعهدات خود را درخصوص طرح‌های مسکن ندارند. به عبارت دیگر این یارانه‌ها جنبه‌های مختلفی داشته‌اند؛ از اعطای زمین رایگان و کاهش یا حذف عوارض شهرداری تا اعطای حق انشعابات مختلف به این واحدها که در حالت عادی سازندگان مسکن متعهد به پرداخت آن هستند اما در طرح دولت‌های مختلف و به دلیل همان نیت خیر این یارانه‌ها به تمام افراد اعطا شده درحالی‌که ممکن است در ادامه این زنجیره افراد نیازمند از گردونه دریافت‌کنندگان نهایی مسکن یارانه‌ای حذف شوند و با خروج آنان افراد دارای توان مالی جایگزین آنان شده درحالی‌که مطابق با قواعد قانونی و عرفی، یارانه مربوطه نباید به آنان تعلق بگیرد. اما مساله مهم‌تر دیگر موضوع تخصیص یارانه‌های نقدی (یارانه‌های ماهانه) است. به علت فقدان اطلاعات مالکیت و موجودی مسکن، درحالی اغلب خانوارها به جز سه دهک اول همگی از یارانه نقدی یکسان بهره‌مند می‌شوند که در این میان فشار معیشتی روی مستاجران بسیار طاقت‌فرساست. به عبارتی، به دلیل نبود اطلاعات دقیق از مستاجران و مالکان در بهره‌مندی و استحقاق‌سنجی یارانه‌های نقدی دولت مالکیت مسکن را هنوز دخیل نکرده است درحالی‌که مسکن بین 30 تا 50 درصد از هزینه‌های خانوارهای مستاجر ساکن شهرها را می‌بلعد.
