مهدی عبداللهی- پانیذ رحیمی، گروه اقتصاد: بیش از دو سال از تصویب قانون جهش تولید مسکن می‌گذرد. در این قانون، مجلس به دولت تکلیف کرده بود زمینه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن را فراهم کند. همچنین طبق تکلیف قانون مذکور، بانک‌ها نیز برای تامین مالی آن باید حدود 20 درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص می‌دادند. گرچه آمار رسمی دقیق از میزان پیشرفت ساخت‌وسازهای نهضت ملی مسکن قابل دسترس نیست، اما گزارش‌های بانک مرکزی از وضعیت تسهیلات‌دهی برای نهضت ملی مسکن یک واقعیت تلخ را نشان می‌دهد. درحالی‌که مجلس سهم 20 درصدی را برای تسهیلات‌دهی به بخش مسکن تعیین کرده بود اما در دو سال اخیر این مقدار به بالاتر از 5.5 درصد نرسیده است. اینکه چرا نهضت ملی مسکن تا امروز نتوانسته به اهداف خود برسد موضوعی است که کارشناسان اقتصادی از ابتدا نسبت به آن هشدار دادند. در همین خصوص «فرهیختگان» در گفت‌وگوی مفصل خود با حسین درودیان، اقتصاددان و مدرس دانشگاه و محمدرضا یزدی‌زاده، اقتصاد‌دان به این سوال پاسخ می‌دهد که نوع و نحوه مواجهه دولت با موضوع مسکن چگونه باید باشد. همچنین مهم‌ترین معضل در بخش مسکن چیست؟ آیا مسکن از تورم عمومی تبعیت می‌کند یا نرخ ارز؟ اگر قرار باشد دولت به مهم‌ترین شاخص در حوزه مسکن بپردازد، آن شاخص اثرگذار کدام است. آن‌طور که این دو کارشناس می‌گویند، در چهار سال اخیر در کشور اتفاق بی‌سابقه‌ای رخ داده و این امر افزایش قیمت دلاری مسکن در دوره جهش ارز است. به عبارتی، درحالی‌که در دوره‌های قبلی جهش ارزی مثل سال‌های 72 تا 74 یا سال‌های 91 و 92، زمانی که رشد نرخ دلار بالا بود قیمت دلاری مسکن پایین می‌آمد، اما طی چهار سال اخیر قیمت دلاری مسکن به بالاترین مقدار 13 سال اخیر رسیده است. کارشناسان می‌گویند این اضافه پرش، از ناحیه زمین اتفاق افتاده است، موضوعی که حتی باعث شده احتکار زمین به ساخت مسکن بچربد.

آقای درودیان، مسکن‌سازی دولت (طرح زمین‌صفر مثل مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن) چه مشکلی دارد؟ چرا دولت به‌رغم تلاش‌هایی که داشته نتوانسته پاسخ مناسبی به مساله تقاضای مسکن بدهد؟
حسین درودیان مساله اصلی حوزه مسکن در کشور افزایش شدید قیمت است. اثر این موضوع در هزینه اجاره بها در املاک تجاری و مسکونی بیشتر خود را نشان می‌دهد به‌طوری‌که به یک موتور فشار هزینه بسیار قوی تبدیل می‌شود و قیمت تمام‌شده همه چیز را با توجه به نقش و اهمیتی که دارد، تحت تاثیر قرار می‌دهد. در نهایت این مهم بر زندگی مردم تاثیر می‌گذارد. بخشی از افزایش قیمت مسکن به‌دلیل افزایش قیمت ارز است. در اقتصاد کشور، قیمت ارز در نهایت کم و بیش تمام قیمت‌ها را با خود حرکت می‌دهد. عموم قیمت‌ها از قیمت ارز تبعیت می‌کنند صرف‌نظر از اینکه تقاضا دارند یا ندارند. به عبارتی بدون اینکه قانون و قاعده‌ای رسمی برای دلاری‌سازی وجود داشته باشد، این موضوع به‌صورت کاملا نانوشته و عرفی در ذهن مردم جاافتاده که مرجع تعیین قیمت‌ها قیمت ارز و دلار است. در ایران بالغ بر 10 سال است که با افت و خیز شدید و تنش ارزی جدی روبه‌رو هستیم. در 4 سال اخیر در کشور اتفاق بی‌سابقه‌ای رخ داده و این امر افزایش قیمت دلاری مسکن در دوره جهش ارز است. در دوره‌های قبلی جهش ارزی مثل سال‌های 72 تا 74 یا سال‌های 91 و 92، زمانی که رشد نرخ دلار بالا بود قیمت دلاری مسکن پایین می‌آید. یعنی قیمت مسکن از ارز در آن مقطع جا می‌ماند چون تنش ارزی داریم و قیمت ارز شدید بالا می‌رود و قیمت مسکن متناسب با آن افزایش پیدا نمی‌کرد. در سال‌هایی که قیمت ارز ثابت است مثل دهه 80، قیمت مسکن به‌واسطه تورم عمومی و افزایش قیمت مصالح افزایش می‌یابد. بعد از سال 97 در عین تنش ارزی و جهش نرخ ارز، قیمت دلاری مسکن بالا رفته یعنی قیمت مسکن از قیمت ارز پیشی گرفته است. پس صرفا نمی‌توان گفت چون ارز گران شده این اتفاق افتاده است. قیمت مسکن بیش از ارز افزایش یافته است. قصه در اصل، به افزایش قیمت زمین باز‌می‌گردد. یک نظریه در حوزه اقتصاد مسکن می‌گوید قیمت زمین در کلانشهرها با توجه به کاهش موجودی زمین با نرخ فزاینده افزایش پیدا می‌کند. در‌واقع با گذشت زمان تعداد خانه‌های کلنگی و قدیمی کاهش پیدا می‌کند و با درنظر داشتن نرخ کاهنده موجودی زمین و افزایش تقاضا در نهایت به افزایش قیمت منجر می‌شود. لذا شما هیچ چاره‌ای ندارید جز اینکه در درجه اول اقدامی برای سمت عرضه انجام دهید.
با فرض اینکه تقاضا ثابت باشد که اینطور نیست و متغیرهایی مانند نقدینگی، جمعیت و... روند صعودی دارند، موجودی زمین کلانشهر محدود و رو به کاهش است. این موضوع منجر به افزایش شدید قیمت مسکن می‌شود. براساس آمار نرخ رشد زمین در سال‌های اخیر از رشد قیمت مسکن پیشی گرفته است. مرکز آمار و بانک مرکزی طی اعلام یک شاخص قیمت هزینه ساخت یک متر مربع مسکن را اعلام می‌کند، اگر این عدد را در صورت و قیمت مسکن را در مخرج بگذارید، می‌توانید سهم هزینه ساخت در قیمت هر متر مسکن در ایران را محاسبه کنید. بر این اساس قیمت هر متر مسکن در ایران به‌صورت میانگین 80 میلیون تومان است که 10 درصد از هزینه مسکن مربوط به هزینه ساخت است. این عدد در سال 71 حدود 22 درصد، در سال 77 حدود 27 درصد و در دهه 80 حدود 18 درصد بوده است. اکنون 10 درصد از قیمت یک واحد مسکونی را می‌توان با هزینه ساخت توضیح داد. پیش از این گفته می‌شد افزایش قیمت مسکن به نرخ سیمان، فولاد و... در بورس کالا مربوط می‌شود. مگر این مصالح چقدر تاثیرگذار هستند؟ سهم آنها چقدر است؟ 90 درصد هزینه ساخت یک واحد مسکونی به هزینه‌هایی غیر از مصالح مربوط می‌شود. کلانشهرها پیشران‌هایی در قیمت دارند که در اقتصاد، شاخص مرجع نامیده می‌شود. در حوزه مسکن، تهران مرجعیت دارد؛ یعنی جایی که بیشترین فشار کاهش موجودی زمین را شاهد است. از سوی دیگر نیز باید عوامل کنترل تقاضا علی‌الخصوص در زمینه سفته‌بازی داشته باشیم. نیاز است برای عرضه زمین اقداماتی صورت گیرد. منظور من از عرضه زمین، عرضه بافت مسکونی جدید است.

اکنون تورم عمومی اختلاف 30 درصدی با رشد قیمت بخش مسکن دارد. گفتید اضافه پرش از مواردی همچون قیمت زمین است. سفته‌بازی هم در بازار مسکن داریم. این امر از کجا نشأت می‌گیرد؟
شاخص تورم قیمت مسکن، مربوط به اجاره‌بهای مسکن است. تورم تغییرات شاخص کالا و خدمات مصرفی را نگاه می‌کند و وجه مصرفی مسکن اجاره‌بها و اجاره‌نشینی است. قیمت خرید و فروش مسکن در تورم محاسبه نمی‌شود. در ایران طی سال‌های اخیر به‌واسطه افزایش شدید قیمت مسکن، اجاره‌بها با تاخیر افزایش پیدا کرده است، چون اجاره به درآمد مردم بستگی دارد ولی قیمت خرید و فروش مسکن وجه سفته‌بازانه دارد و به ثروت آدم‌های ثروتمند وابسته است. اجاره‌بها باید به نحوی باشد که کارگر بتواند اجاره پرداخت کند، در نتیجه نمی‌تواند در یک دوره کوتاه جهش چندانی پیدا کند. اکنون می‌توان گفت اثر افزایش قیمت مسکن بر اجاره‌بها تخلیه نشده است، در یک سال اخیر تورم اجاره‌بهای مسکن حدود 80 درصد است. اگر قیمت مسکن در ایران تا دو سال آینده متوقف شود، همچنان شاهد افزایش قابل توجه در اجاره‌بها و در نتیجه تورم خواهیم بود.

ادامه مطلب را اینجا بخوانید.