مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد: در آخرین سرشماری رسمی کشور که مربوط به سال 1395 بوده، مرکز آمار ایران اعلام کرد در کشورمان 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد. این آمار که نقطه‌عطفی در داده‌های مسکن کشور بود، باعث تغییر بسیاری از سیاستگذاری‌های دولت شد، به‌طوری‌که دولت روحانی با این استدلال که مسکن بیش از نیاز کشور ساخته شده، عمدتا سعی داشت با تحریک بخش تقاضا از طریق انواع و اقسام تسهیلات بانکی، در بخش مسکن حضور داشته باشد. البته خیلی زود با جهش‌های پیاپی مسکن (طی سال‌های 1397 به بعد) دولت متوجه برداشت اشتباه خود شد. اما موضوع به همین‌جا ختم نشد و طی سال‌های اخیر دولت و مجلس هزینه‌های قابل توجهی صرف قانونگذاری و سپس اجرای زیرساخت‌های دریافت مالیات از خانه‌های خالی کردند. موضوعی که حالا نگاهی به کارنامه آن نشان می‌دهد دولت برای اخذ مالیات این بخش وارد یک بیراهه شده است. بیراهه‌ای که در آن، داده‌های آماری نیز گواه شکست طرح مالیات بر خانه‌های خالی را به اثبات رسانده است. طبق آمارها، درحالی مرکز آمار ایران از 2.6 میلیون خانه خالی خبر داده بود که براساس پیمایش وزارت راه و شهرسازی 570 هزار واحد خالی از سکنه در کشور شناسایی شده که 16.6 هزار واحد برای اشخاص حقوقی (6.6 هزار واحد آن برای بانک‌ها) و بیش از 553 هزار واحد نیز برای اشخاص حقیقی بوده است. همه این آمارها درحالی است که طبق داده‌های سازمان امور مالیاتی طی هفت‌ماهه نخست امسال کل درآمد مالیاتی دولت از خانه‌های خالی از سکنه فقط 2.3 میلیارد تومان بوده است. این درحالی است که در همین مدت درآمد مالیاتی دولت از تولید و فروش سیگار در کشور 2300 برابر این رقم است. این وضعیت نشان می‌دهد پس از سه سال از ابلاغ قانون مالیات بر خانه‌های خالی دولت موفق نشده اعداد اعلامی از تعداد خانه‌های خالی را به اثبات برساند. کارشناسان می‌گویند دلیل این اتفاق، بی‌توجهی به پایه مالیاتی اصلی (مالیات بر ملاکی) و تمرکز بر پایه‌های مالیاتی فرعی است. مالیات‌های فرعی که دریافت آنها بسیار هزینه‌بر، دشوار و بعضا غیرممکن است.
فاجعه شکست طرح مالیات بر خانه‌های خالی زمانی آشکار می‌شود که بدانیم رقم دریافتی ادعایی در آمارهای سازمان مالیاتی آنقدری ناچیز است که شاید هزینه دریافت آن برای دولت بیش از درآمدی باشد که عاید سازمان مالیاتی شده است. طبق آمارهای سازمان امور مالیاتی، در هفت‌ماهه نخست امسال کل رقم دریافتی تحت عنوان مالیات بر واحد‌های مسکونی خالی از سکنه حدود 2.3 میلیارد تومان بوده که کمترین میزان درآمد مالیاتی دولت در پایه‌های فرعی است. برای تصور ناچیز بودن این مقدار کافی است بدانیم درآمد مالیاتی 2.3 میلیارد تومانی دولت از خانه‌های خالی در هفت‌ماهه نخست درحالی است که طی این مدت دولت از محل فروش و تولید سیگار درمجموع 5 هزار و 392 میلیارد تومان درآمد مالیاتی داشته است. به‌عبارتی درآمد مالیاتی دولت از تولید و فروش سیگار 2 هزار و 352 برابر درآمد دولت از محل مالیات بر خانه‌های خالی است.

یکی از چالش‌های دریافت مالیات در جهان، انتخاب بین پایه مالیاتی اصلی و پایه‌های فرعی است. به‌عبارتی یکی از دغدغه‌های جدی متخصصان و کارشناسان مسکن این است که اگر قرار باشد مالیات بر مسکن، کارا و اثرگذار باشد، سوال این است این پایه مالیاتی چه مختصاتی باید داشته باشد. بررسی تجارب جهانی نشان می‌دهد سه پایه مالیاتی شامل ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ عایدی ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ (CGT)، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺧﺎﻟﯽ (VHT) و ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮان‌قیمت (SDLT) را به جهاتی باید در رده مالیات‌های فرعی دسته‌بندی کرد. دلیل این امر ضعف اجرایی در شناسایی، ضعف بنیادی در پایه مالیاتی و ارزش‌گذاری املاک، ازدیاد هزینه‌های وصول مالیات نسبت به درآمدهای جمع‌آوری‌شده آن، دشواری‌های اجرا (اخذ)، مقیاس کوچک عملکردی، هزینه‌های زیاد اجرا، زمینه‌های مستعد برای فرار مالیاتی و... در این سه پایه مالیاتی است. درمجموع نتایج مطالعات جهانی نشان می‌دهد دولت‌ها در دنیا برای تنظیم بازار مسکن به ترتیب از پنج روش دریافت 1- مالیات سالانه از زمین (در برخی کشورها)، 2- دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی (مالیات بر ملاکی)، 3- دریافت مالیات عایدی سرمایه، 4- دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن و 5- در وهله پنجم دریافت مالیات از خانه‌های خالی استفاده می‌کنند. دلیل ارجح بودن دریافت مالیات سالانه از مسکن و زمین (مالیات بر ملاکی) نسبت به پایه‌های دیگر این است که هزینه دریافت این نوع مالیات بسیارکم، فرار و دور زدن آن تقریبا غیرممکن و درآمد آن نیز بسیار قابل‌توجه است. این درحالی است که در ایران موضوع مالیات بر ملاکی چندان موردتوجه دولت‌ها نبوده و طی چندسال اخیر نیز دولت و مجلس تمرکز ویژه‌ای بر روی مالیات بر خانه‌های خالی گذاشتند که به‌رغم صرف هزینه‌های مطالعاتی در نسبتا قابل‌توجه هنوز نتیجه‌ای از آن عاید نشده است.

برای خواندن متن کامل گزارش، اینجا را بخوانید.