چرا اسناد مالکیت اموال غیرمنقول باید رسمی باشند؟

محمدجواد ایروانی، استاد دانشگاه و عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام: چنانچه موضوعی مستحدثه در جامعه‌‌ اسلامی بروز کند که منجر به چالش و آشفتگی در مناسبات زندگی و تعاملات مردم شده و امور اداری کشور را مختل کند و در شرایط حادث‌شده این موضوع در شرع و قانون تصریح کامل مشاهده نشود، از منظر مصلحت می‌‌‌توان ضوابطی معین کرد تا حقوق مردم حفظ و رعایت گردد. امر مهم «تشخیص مصلحت» در اصل 112 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران با تشکیل مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد توجه قرار گرفته است.  با رواج گسترده اسناد عادی و معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، هم مالکیت مردم بر املاک‌‌‌شان در معرض مخاطره قرار گرفته و ناامنی اقتصادی و روانی ایجاد می‌‌‌گردد و هم خرید و فروش‌ها و سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌ها به خطر افتاده و موجب رکود معاملات و سرمایه‌‌‌گذاری می‌‌‌شود. بنابراین امروز شفافیت و اتقان اسناد و ثبت و ضبط قانونی آن معاملات امری ضروری و اجتناب‌‌‌ناپذیر است. از آنجا که نظام جمهوری ‌‌‌اسلامی به دنبال تثبیت مالکیت عموم مردم بر اموال‌‌‌شان و رفع ریسک‌‌‌ها و مخاطرات محتمل در معاملات روزانه عامه مردم است، باید برای نابسامانی‌‌‌های بروز‌کرده در این زمینه و انباشت حجم زیاد دعاوی مربوط به اسناد عادی و اطاله دادرسی‌‌‌ها در محاکم و دادگاه‌‌‌ها و فرآیندهای پیچیده و مشکل پیش پای مردم چاره‌‌‌اندیشی کند. وقتی برای یک ملک، دو یا چند مدعی مالکیت در دادگاه‌‌‌ها تشکیل پرونده می‌‌‌دهند و هر مدعی سعی می‌‌‌کند به شیوه‌‌‌های مختلف مالکیت خود را اثبات کند؛ حق مالکیت واقعی اشخاص به خطر می‌‌‌افتد. مالکیت هر فرد بر ملک خود، حق مهمی است که بایستی احقاق شود و از گزند و دست‌‌‌اندازی جاعلان و غاصبان در امان بماند.  خوشبختانه روند شفاف‌‌‌سازی و رایانه‌‌‌ای کردن سند املاک در کشور یعنی کاداستر، در شهرهای بزرگ و کوچک و حتی در برخی روستاها پیشرفت خوبی داشته و تحت عنوان سند تک‌برگی مشهور گردیده است. نتیجه این روند ایجاد شفافیت و مشخص شدن وضعیت مالکیت برای آحاد جامعه است که موجب فراهم شدن امکاناتی برای مردم از جمله گرفتن وام از بانک یا توثیق این اسناد مالکیتی می‌‌‌گـردد و مردم می‌‌‌توانند به نحو قانونی برای معاملات یا تبدیل به احسن و ایجاد ارزش افزوده در اموال و املاک خود برنامه‌‌‌ریزی کنند. در واقع ضرورت وجود اسناد رسمی مالکیتی برای تثبیت مالکیت آحاد مردم را می‌‌‌توان مانند ضرورت وجود شناسنامه برای تثبیت هویت و احوال اشخاص دانست.  رهبر‌معظم‌انقلاب در دیدار امسال با مسئولان قوه قضائیه فرمودند: «خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود.»‌ معظم‌‌‌له همچنین نکات تکمیلی را در این باره در پاسخ به نامه‌ جمعی از فضلای حوزه‌‌‌‌ علمیه متذکر شدند و فرمودند: «اولا مقصود اینجانب عدم اعتبار اسناد غیررسمی در مخاصمات و مرافعات است و ناظر به بطلان معامله نیست. در واقع این دستورالعمل به قوه قضائیه است. پس اگر طرفین معامله مخاصمه ندارند و به قوه قضائیه مراجعه نمی‌کنند، معامله حتی بدون سند غیررسمی هم معتبر است (قال تعالی: فان امن بعضکم بعضا... و قال الا آن تکون تجاره حاضره... ). ثانیا اسناد عادی‌ای که قطعیت آنها محرز است و مثلا مهر و امضای مقطوع به علما و معتمدین در ذیل آنهاست از این حکم خارجند. ثالثا اگر مجمع تشخیص مصلحت، مصلحت یقینی مورد نظر حقیر را تصدیق نمی‌کند، به تشخیص خود عمل نماید.» لذا با توجه به اظهارنظر صریح مقام‌معظم‌رهبری‌ (مدظله‌‌‌العالی) و تاکیدات اخیر ایشان، شایسته است مجمع تشخیص مصلحت به صورت جامع و با دقت و سرعت در این باره تصمیم‌‌‌گیری و اظهارنظر نماید.  امید است با تصویب این قانون زمینه جرایمی چون تقلب، جعل، کلاهبرداری، زمین‌‌‌خواری، پولشویی و... از مجرای سندسازی‌‌‌های غیررسمی برچیده و از حجم پرونده‌‌‌های ورودی مربوط به اسناد عادی به محاکم قضایی که تا حدود یک‌سوم پرونده‌‌‌ها برآورد شده، کاسته شود. علاوه‌بر این، ثبت رسمی اسناد اموال غیرمنقول و معاملات آنها منجر به تکمیل و شفافیت اطلاعات اقتصادی اشخاص شده و شرایط مناسب‌‌‌تری برای برنامه‌‌‌ریز‌‌‌های دقیق‌‌‌تر اقتصادی و معیشتی از سوی مسئولان اجرایی فراهم می‌‌‌گردد. شایان ذکر است که پس از تصویب نهایی این قانون نیز باید به‌منظور تسهیل در اجرایی‌‌‌سازی و نهادینه شدن آن در کشور، تدابیر هوشمندانه‌‌‌ای اتخاذ شود تا از تحمیل هزینه‌‌‌های اضافی و شکل گرفتن پیچیدگی‌‌‌های ثبتی و اداری جلوگیری به عمل آمده و فرآیندها و سازوکارها برای مردم آسان و روان باشد.