سلاطین تغییر کاربری را دریابید

صادق امامی، دبیرگروه جهان‌شهر: «تغییر کاربری» -از نظر نگارنده- فعلا کم‌خطرترین مسیر «یک‌‌شبه‌»‌ای است که می‌توان در آن «ره صد‌ساله» را طی کرد. این برداشت ذهنی فردی نیست و حتی مقامات عالی قضایی نیز به آن معترفند. سال 98 در زمانی که محسنی‌اژه‌ای معاون اول قوه قضائیه بود، از فردی گفته بود که 100 هکتار، 200 هکتار از منابع طبیعی را برای اجرای پروژه گرفته اما نه پروژه را اجرا کرده و نه مسئولی که زمین داده، موضوع را پیگیری کرده است. او گفته بود فرد بعد از مدتی با زدوبند زمین را وارد محدوده می‌کند، «تغییر کاربری می‌دهد و ثروت کثیری نصیبش می‌شود که اگر 50 نسل بعد از ما کار کنند و پول بیندوزند با درآمد 15 ساله این آقا قابل قیاس نیست.»
در ایران تغییر کاربری، به اشکال مختلفی انجام می‌شود اما بهانه این متن، حذف بند ج ماده 83 لایحه برنامه هفتم توسعه درباره «تغییر کاربری تاسیسات گردشگری» است. روز یکشنبه مجلس شورای اسلامی با این استدلال که این بند «باعث ایجاد ‌انگیزه در وزارت گردشگری برای تغییر کاربری تاسیسات گردشگری با هدف درآمدزایی می‌شود»، آن را از متن لایحه حذف کرد. متاسفانه در دو دهه اخیر، تغییر کاربری‌ زمین‌ها به‌ویژه از «کشاورزی» به «گردشگری»، به دلیل منافع اقتصادی موجود در آن، شتاب رو به رشدی به خود گرفته است. برخلاف ارز و سکه که سلاطینی دارند و گاهی ممکن است بهای این سلطنت‌، چوبه‌دار باشد، در تغییر کاربری نه «سلطان»ی در کار است که بخواهند تاج و تختش را بگیرند و نه محاکمه جدی‌ای که رسیدگی به آن برای افکار عمومی مهم باشد. این البته تنها مزیت فعالیت در زمینه تغییر کاربری نیست. مزیت اصلی سود هنگفتی است که در این فرآیند پنهان است. این مزیت را می‌توان با آمار و ارقام محاسبه کرد. در آبان 1392، قیمت هر دلار در بازار آزاد 3 هزار و 10 تومان بوده است. سه سال بعد در اردیبهشت سال 95، ارزش هر دلار به 3 هزار و 443 تومان رسیده است. مقایسه این دو رقم در بازه 3 ساله، رشد 14 درصدی را نشان می‌دهد. در همان آبان 92 (دلار 3 هزار و 10 تومان) یک زمین کشاورزی در حوالی استان قم، متری 6 هزار و 100 تومان به فروش رسیده است (تقریبا 2 دلار). سه سال بعد و تنها با چند امضا و تبدیل زمین کشاورزی به مجتمع گردشگری، کارشناس رسمی دادگستری، بی‌ارزش‌ترین بخش همان زمین را، متری 100 هزار تومان قیمت‌گذاری کرده است (با دلار 3 هزار و 443 تومانی می‌شود 29 دلار). این یعنی رشد ۱۵۴۰ درصدی. قیاس رشد ۱۵۴۰ درصدی در تغییر کاربری یک زمین با رشد 14 درصدی ارز، به خوبی نشان می‌دهد، سلطنت نه در ارز و سکه که در همین تغییر کاربری‌ها است. در سال 93 و 94، برای ساخت و تکمیل مجتمع مذکور 30 میلیارد تومان هزینه شده است. 14 ماه بعد، در اردیبهشت سال 95، کارشناس رسمی دادگستری، قیمت همین زمین را که خرید و ساخت آن 35 میلیارد هزینه داشته است، 900 میلیارد تومان برآورد کرده است. به عبارت ساده، این مجتمع گردشگری در دوران ثبات قیمت ارز، 25 برابر رشد قیمت را تجربه کرده است. تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی- حداقل در نمونه موردنظر نگارنده- به سادگی و تنها با چند امضا انجام پذیرفته است. از درخواست برای تغییر کاربری تا صدور مجوزکمتر از شش ماه زمان سپری شده است. مجموعه قوانین و مقررات مرتبط با حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها می‌گوید که متقاضی تغییر کاربری، لازم است به دبیرخانه کمیسیون تبصره یک ماده یک در جهاد کشاورزی استان یا شهرستان درخواست دهد. یکی از نهادهایی که می‌بایست در این باره اعلام نظر کند، اداره میراث فرهنگی، صنایع‌دستی و گردشگری استان‌ها است. به نظر نمی‌رسد میراث فرهنگی در «موافقت اصولی» با طرح‌های گردشگری، چندان دقتی به خرج ‌دهد والا هیچ‌گاه با ایجاد مجتمع گردشگری در نزدیکی کشتارگاهی که در تابستان بوی نامطبوع منتشرشده از آن تا کیلومترها انسان را آزار می‌دهد، موافقت نمی‌کرد. دبیرخانه تبصره یک ماده پس از اخذ استعلام‌ از برخی دستگاه‌ها، موضوع را در کمیسیون تبصره یک ماده یک مطرح می‌کند. در صورت موافقت با تغییر کاربری، کمیسیون تقویم مامور می‌شود تا قیمت زمین با کاربری جدیدی را محاسبه کند. مالک زمین می‌بایست 80 درصد قیمت روز اراضی را به خزانه واریز کند و مجوز تغییر کاربری را از کمیسیون مذکور اخذ کند. اما عمدتا افرادی که به دنبال تغییر کاربری هستند از طرق گوناگون، اقدام به اعمال نفوذ در این فرآیند می‌کنند. عدم انجام ارزیابی‌های زیست‌محیطی و لابی برای کاهش هزینه عوارض تغییر کاربری و درنهایت عدم پرداخت عوارض در مهلت قانونی و ساخت‌وسازهای غیرقانونی، بخشی از معضلاتی است که در این فرآیند وجود دارد. پس از موافقت با تغییر کاربری، مالک زمین موظف است که براساس نقشه تاییدشده، اقدام به ساخت مجتمع گردشگری کند اما عملا نظارتی بر این پروسه وجود ندارد. از همین‌رو افراد پس از اخذ مجوز، نقشه تاییدشده را کنار گذاشته و نقشه مدنظر خود را روی زمین پیاده می‌کنند تا سازه‌ای شکل بگیرد که عملا هیچ شباهتی به مجتمع گردشگری ندارد. در پرونده یکی از این مجتمع‌های گردشگری، پس از ورود سازمان بازرسی، جهادکشاورزی و میراث فرهنگی به بررسی موضوع پرداختند و درنهایت مشخص شد که مجتمع مذکور، بیش از 37 هزار مترمربع تغییر کاربری غیرمجاز داشته است. حتی با فرض ارسال پرونده این تخلف به دادگاه، در سخت‌ترین حالت، مالک به دلیل سال‌ها تخلف و کسب درآمد از این تغییر کاربری غیرمجاز، با یک جریمه اندک مالی مواجه خواهد شد تا هیچ‌گاه این مسیر سرراست رسیدن به ثروت، مسدود نشود.