حبس شهرها عامل گرانی مسکن؟

فرهیختگان: براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از قیمت مسکن در شهر تهران، طی شهریورماه امسال متوسط حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش‌رفته در شهر تهران به حدود 77.5 میلیون تومان رسیده است. این گزارش نشان می‌دهد در شهریورماه سال جاری تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به بیش از 75 درصد رسیده است. گرچه اخیرا تورم ماهانه و نقطه‌ای مسکن در شهر تهران و مناطق شهری کشور کاهش یافته، اما معضل تامین سرپناه همچنان یکی از چالش‌های اصلی بسیاری از خانوارهای ایرانی است؛ چراکه طبق گزارش هزینه-درآمد مرکز آمار ایران، سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوار شهری در کل کشور به 38 درصد، در استان تهران به 51 درصد و برآورد می‌شود این میزان در کلانشهرها به بیش از 50 و در شهر تهران شاید به حدود 60 درصد هم رسیده است. پژوهشگران معتقدند اگر سهم مسکن از هزینه‌های سبد خانوار بالاتر از 30 درصد برسد خانوار دچار فقر مسکن شده؛ یعنی خانوار برای تامین اجاره مسکن باید قید خیلی از هزینه‌های بهداشتی، فرهنگی، تفریحی و هزینه‌های بهداشت و سلامت را بزند. در این شرایط همه متوجه هستند چه اتفاقاتی در حوزه مسکن افتاده است، یعنی وضعیت بد را همه درک می‌کنند. اما سوال این است چه روند و سیاستگذاری اشتباهی در کشور اجرا شده که تامین مسکن در کشور به چالشی حل‌نشدنی تبدیل شده است؟ در همین خصوص «فرهیختگان» در گفت‌وگوی مفصلی با فرشید ایلاتی کارشناس مسکن، بهزاد عمران‌زاده رئیس اندیشکده شهر اسلامی-ایرانی و صالح شکوهی عضو هیات‌علمی دانشگاه علم و صنعت به بررسی چالش‌های تامین مسکن در ایران و راهکارهای خروج از آن پرداخته است.

عمران‌زاده: مساله و مشکل مسکن در ایران یادگار قبل از انقلاب است یعنی تقریبا 60-50 سال با این مساله و معضل در کشور مواجه هستیم. فرمان حضرت امام(ره) را مروری کنید از بحث مشکل مسکن به‌عنوان یک میراث شوم‌ که از رژیم پهلوی به انقلاب و جمهوری اسلامی به ارث رسیده صحبت می‌کنند. براساس همین مساله و مشکل حدود چهار دهه در کشور سیاستگذاری بحث مسکن را داشتیم که هر دهه تقریبا متفاوت از دهه قبل بوده ولی ما دهه اول با توجه به سیاستگذاری کلانی که صورت گرفت و عرضه زمین، تحویل زمین، به افراد حتی کوپن مصالح به افراد انجام می‌شد؛ عملا مسکن از حالت بحرانی در دهه اول انقلاب خارج شد.

ما یک‌سری واحدهای مسکونی داریم که با سیاست‌های تنظیم‌گری، انواع مالیات‌ها بر زمین‌های مسکونی خالی، بر واحدهای خالی، بر معاملاتی که در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد با تنظیم‌گری در این حوزه باید بازار مسکن را کنترل کرد. همچنین باید مسکن تولید شود. افراد مهاجرت می‌کنند، خانواده‌های جدید تشکیل می‌شود و جمعیت افزایش می‌یابد و روزبه‌روز نیاز به مسکن افزایش می‌یابد. به این نیاز چطور باید پاسخ دهیم؟ باید مسکن تولید شود. متاسفانه این دو راهبرد یا اقدام کلانی که در این حوزه باید اتفاق می‌افتاد را شاهد هستیم که سال‌ها مغفول مانده است. سال‌ها در بحث تنظیم‌گری و مدیریت بازار تقریبا بازار مسکن یک بازار رها است.

شکوهی: وظیفه ذاتی دولت که تامین عدالت اجتماعی است، محقق نمی‌شود یا باید دولت‌ها بگویند کاملا لیبرال هستیم، در آن صورت نباید جلوی ساخت‌وساز مردم را بگیرند. مثلا من می‌خواهم در بیابان خانه بسازم، چرا جلوی من را می‌گیرید؟ اگر قائل به لیبرال هستید. اگر قائل به اقتصاد اسلامی هستید، قائل به فلسفه اسلامی هستید، قائل به انقلاب اسلامی هستیم، قائل به مردمی‌سازی هستیم، در آن صورت باید سراغ مردم برویم. الان به نظر می‌رسد خطای سیاستگذاری ما این است که از مکاتب فکری مختلف از هر کدام چیزهای بد را گرفتیم و در حوزه مسکن و زمین سیاستگذاری می‌کنیم. تبعات این شده شهرهایی که داریم، در خط محدود آنها بارگذاری می‌کنیم و شهرداری‌ها به فرآیندهای تراکم‌فروشی و افزایش ساخت‌وساز عمودی کمک می‌کنند، به اسم اینکه با خط محدوده محیط‌زیست را حفظ کنیم‌ باغات داخل شهرها را خشک می‌کنیم؛ در‌حالی‌که می‌توانستیم برای حفظ باغات داخل شهر ساخت‌وساز را به جایی محدوده اطراف شهر منتقل می‌کنیم

ایلاتی: دو موضوع در بحث زمین مشخصا در شهر تهران از عوامل اصلی بودند که باعث افزایش قیمت زمین در شهر تهران شدند. یکی تراکم‌فروشی شهرها بود. به‌عنوان یکی از بازیگران اصلی دخالت در کار زمین شهرداری‌ها عملا با این سیاست‌هایی که در بحث فروش تراکم داشتند موجب دامن زدن به گرانی شدند. یک‌سری عوامل ثابت دارد، بحث تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای که در بازار وجود دارد یکی از این عوامل است ولی بحث تراکم‌فروشی این عامل را تشدید کرده است یعنی عامل اصلی بحث سوداگرانه شدن بازار و بحث سرمایه‌ای شدن زمین و مسکن است که این موضوع شهرداری‌ها این امر را تشدید می‌کند و از ناحیه تراکم‌فروشی باعث گرانی زمین در تهران شده است. همچنین عامل دوم که بی‌ارتباط با موضوع شهرداری‌ها نیست بحث توسعه محدوده حریم شهر تهران است.

برای خواندن متن کامل میزگرد، اینجا را بخوانید.