ماجرای مسکن ۲۵ متری ادامه دارد؟

نگاه به روند طرح‌های ارائه‌شده جهت حل مساله مسکن در ۵۰ سال اخیر حکایت دردناکی از نادقیق بودن در بدنه حکمرانان و برخی از کارشناسان فعال در عرصه مسکن دارد؛ افرادی که بدون درک علل و عوامل به‌وجودآورنده بحران مسکن در کشور، به دنبال تجویز نسخه‌هایی جذاب و در بهترین صورت بی‌تاثیر در حل بحران مسکن برای بدنه اجرایی کشور هستند.

۱۴۰۲-۰۷-۲۳ - ۰۱:۳۷
1 1

محمد نائیج‌حقیقی، پژوهشگر حوزه اقتصاد مسکن: خبرها را یکی در میان رد می‌کردم، برخی‌شان جذابیت بیشتری برایم داشت و با اندکی تامل صدر تا ذیل خبر را مطالعه می‌کردم. این خبر اما خیلی برایم شگفت‌انگیز بود؛ «با یک میلیارد تومان در تهران صاحبخانه شوید!» خیلی سریع وارد پیوند خبر شدم. اگرچه تیتر جذاب به نظر می‌رسید‌ اما متن به‌غایت مشمئزکننده بود؛ ساخت مسکن ۲۵ متری راه‌حلی برای خانه‌دارشدن زوج‌های جوان در پایتخت!

در گام اول شاید بتوان اصلی‌ترین عامل طراحی و بیان این نوع طرح‌ها را در عدم فهم جایگاه مسکن در سعادت و کمال انسان از نگاه دینی و باستانی ایرانیان جست‌وجو کرد. در نگاه اصیل دینی «سکن» به معنای آرامش و آرامش‌بخش و «مسکن» به معنای محل آرامش و آسایش است. این نگاه را می‌توان در آیات و روایات گوناگونی به‌وضوح مشاهده کرد، به‌عنوان‌مثال در آیه ۸۰ سوره مبارکه نحل «وَاللَّه جَعَلَ لَکُمْ مِنْ بُیُوتِکمْ سَکَنًا ۱» خانه محلی برای آرامش و سکونت خانواده بیان شده است. در این فرهنگ خانه محلی است برای پیوستن اهل خانواده به یکدیگر و ایجاد پیوندهای انسانی و عاطفی میان اعضای آن به‌منظور فراهم آمدن بسترهای تربیت دینی و رشد خصلت‌های مثبت جمعی و انفرادی انسان.

اما در ضدفرهنگ غرب توجه به مفهوم خانوار به‌جای مفهوم غنی خانواده باعث طراحی بسترهای ضد ارزشی چون میکروآپارتمان‌ها شده که در آن مسکن به‌عنوان زندانی برای افراد حاضر در آن و صرفا خوابگاهی برای رفع خستگی جسمی بوده و سایر نیازهای انسان در بسترهای دیگری است که در آنها توجه به ویژگی‌های فطری فرد و فرهنگ‌های اصیل خانواده جایگاهی ندارد.

حال باتوجه‌ به این نکات و تدقیق زوایای مختلف این دو نگاه ملزومات ساخت مسکن نیز به‌خوبی نمایان خواهد شد؛ در نگاه اول وسعت مسکن و توجه به ابعاد جانبی آن به‌عنوان ارزش به‌حساب آمده و فراهم‌کردن مقدمات آن به‌عنوان امری واجب برای سرپرست خانواده و با نگاهی عمیق‌تر برای بدنه حکمرانی جامعه اسلامی به‌حساب می‌آید. موید این نگاه را می‌توان در روایات بسیاری جست‌وجو کرد؛ ازجمله آن بیان جامع علی ابن موسی‌الرضا علیه‌السلام است که می‌فرمایند: «صاحِبُ النِّعمَةِ یجِبُ آن یوَسَّعَ عَلى عِیالِه۲»؛ آن که صاحب نعمت است باید بر هزینه خانواده‌اش وسعت بخشد. اما در نگاه دوم مسکن، خوابگاهی صرف و محلی برای استراحت شبانه بوده و به همین جهت وسعت خانه کارکرد منطقی در این نگاه ندارد.

در گام دوم اما می‌توان نتایج این نگاه را در نظریات، شاخص‌ها و توصیه‌های سیاستی برخواسته از نگاه دوم به مقوله مسکن دنبال کرد که در ادامه تا حد امکان به بیان نکاتی در رد این نظریات خواهیم پرداخت.

1. پیشنهاد ساخت واحدهای مسکونی کوچک باهدف خانه‌دار کردن اقشار پایین جامعه مطرح شده است؛ نکته حائز اهمیت توجه به دلیل ارائه این طرح یعنی افزایش قیمت مسکن در کلانشهرهایی چون تهران است. این در حالی است که انباشت دلایلی چون کاهش بیش از ۵۰ درصدی تولید مسکن در سال‌های اخیر، بستن کمربند شهرها و مخالفت با توسعه افقی شهرها از طریق عرضه زمین، متراکم‌سازی و اثرات آن بر قیمت مسکن در کلانشهر تهران و رشد فعالیت‌های سوداگرانه بوده که موجب افزایش قیمت مسکن شده و به جهت کاهش قدرت خرید مردم، دسترسی به مسکن برای قشری از مردم به آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شده است؛ لذا ساخت خانه‌های کوچک راهکار جبران سیاست‌های اشتباه سال‌های گذشته در حوزه مسکن نیست و بدون درنظرگرفتن عوامل اصلی رشد نرخ و برطرف‌کردن آنها، ارائه طرح‌های عجولانه همچون ساخت خانه با متراژ پایین، صرفا سوداگری در زمین را افزایش می‌دهد و این موضوع افزایش مجدد نرخ تمام‌شده مسکن را به دنبال خواهد داشت و همچنین مسائل فرهنگی و اجتماعی بسیاری را به همراه دارد.

2. در ادبیات جهانی سرانه مسکن به‌عنوان یکی از شاخص‌های ارزیابی فقر مسکن به شمار آمده که متناسب با این استانداردها سرانه هر نفر 16 متر بوده که با فرض این رقم وضعیت فعلی فقر مسکن به شرح نمودار زیر است. حال نکته حائز اهمیت آن است که با فرض همین متراژ سرانه برداشتن گام‌هایی در جهت توسعه ایده‌هایی چون مسکن 25 متری موجب تشدید فقر مسکن خواهد شد. از طرفی دیگر براساس مطالعات مختلف نیازسنجی که در طرح جامع مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی انجام گرفته، سرانه متراژ واحد مسکونی برای هر فرد معادل حدود ۳۰ مترمربع است. بنابراین با در نظر گرفتن بعد خانوار ۳.۳ نفر، باید متوسط مساحت واحد مسکونی به ازای خانوار حدود ۹۹ مترمربع در نظر گرفته شود که حداقل نیازهای ضروری خانواده در این مساحت برطرف خواهد شد.

3. نگاه به تجربه کشورهایی که از این راه به‌عنوان یکی از راه‌های پاسخ به بحران مسکن استفاده کرده‌اند حکایت از کمبود زمین و فضای ساخت متناسب با نیاز دارد؛ به‌عنوان‌مثال تجربه سال 2011 آلمان. این در حالی است که در حال حاضر در کشور ایران بیش از 11.2 میلیون نفر در 76.4 هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می‌کنند. بنابراین با یک برآورد حداقلی و اختصاص هر 150 متر مربع عرصه به یک واحد مسکونی، می‌توان گفت‌ زمین واقع‌شده برای حداقل 5 میلیون بافت فرسوده در مناطق شهری وجود دارد که می‌تواند بار قابل توجهی از مساله تامین زمین را به دوش بکشد. با وجود اینکه زمین‌های موجود در بافت فرسوده می‌تواند تامین مهم‌ترین نهاده مسکن به‌منظور تحقق وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال را فراهم نماید، اما به استناد اظهارات متولیان مسکن در وزارت راه و شهرسازی، تا انتهای سال 1399، زمین لازم برای ساخت بیشتر از 5 میلیون واحد مسکونی در محدوده‌های شهری و شهرهای جدید آماده‌سازی شده و تامین این نهاده برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن امکان‌پذیر است.

4. یکی از اصلی‌ترین عوامل موثر بر پیشرفت پایدار در حوزه فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و امنیتی جوامع در دنیای امروز جوانی جمعیت است. در جامعه امروزی داشتن فرزند در نهاد خانواده و جمعیت جوان در جامعه یک امر ضروری و ارزشمند است. براساس آمارهای به‌دست‌آمده اگر وضعیت رشد جمعیتی ایران به همین منوال ادامه یابد تا ۵۰ سال آینده از هر پنج نفر یک شهروند سالمند بالای ۶۰ سال خواهیم داشت و این به معنای آن است که بیش از ۴۰ درصد جمعیت کشور سالمند بالای ۶۰ سال خواهد بود. مسکن متناسب با نیاز و مقرون‌به‌صرفه به‌عنوان یکی از اولویت‌های اصلی خانواده به‌حساب آمده که نقش مهمی در نرخ تولد و به‌تبع آن جوانی جمعیت دارد. یکی از مولفه‌های مسکن مناسب برای خانواده‌ها وسعت مسکن و دسترسی به امکانات جانبی به‌تبع مالکیت مسکن چون محیط بازی و رشد کودکان است. مسکن مضیق و کوچک ظرفیت لازم برای رشد و تربیت کودکان را نداشته و خود عاملی اثرگذار و منفی برای تحقق قانون‌هایی چون جوانی جمعیت است.

5. به‌عنوان نکته آخر نیز توجه به تجربه‌های پیشین و نتایج به‌دست‌آمده خود عاملی برای برنامه‌ریزی برای آینده است. مشابه این تجربه، در برنامه دوم توسعه کشور با عنوان «پاک» که به معنای پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی است، طی سال‌های ۱۳۷۴ تا ۱۳۷۸ در دستورکار دولت قرار گرفت و زمانی که مردم ایران خانه‌های شخصی ۲۰۰ متری را کوچک می‌دانستند، به دلیل رشد نرخ مسکن، ساخت آپارتمان‌های ۷۵ متری آغاز شد. بررسی روند قیمتی مسکن طی این سال‌ها نشان می‌دهد نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از ۸۰ هزار تومان در سال ۷۴ به ۱۸۴ هزار تومان در سال ۷۸ رسیده است؛ به عبارتی علی‌رغم اجرای طرح‌هایی چون پاک، طی این پنج سال بیش از ۱۳۰ درصد رشد قیمتی در مسکن اتفاق افتاده و روند افزایش نرخ متوقف نشده است.