حل بحران مسکن از دریچه نگاه چندبعدی و خلاقانه

محمود زارعی، پژوهشگر اقتصاد: بعد از تورم و نقدینگی، مسکن را می‌توان یکی از مزمن‌ترین مشکلات اقتصاد ایران دانست. اگرچه تورم و رشد افسارگسیخته نقدینگی بر آتش چالش مسکن می‌افروزد اما مشکل مسکن ایران تنها مربوط به تورم و نقدینگی نیست. ذات و ماهیت بازار مسکن به‌گونه‌ای است که عوامل متعددی در آن نقش‌آفرینی می‌کنند و آثار بحران مسکن را می‌توان علاوه‌بر حوزه اقتصاد خانوار در موضوعات فرهنگی و اجتماعی نیز به‌وضوح مشاهد کرد.
برای بررسی وضعیت مسکن شناخت ویژگی‌های خاص بازار مسکن ایران الزامی است. حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد ثروت خانواده‌های ایرانی و نصف سرمایه کشور در حوزه مسکن قرار گرفته و به صوت متوسط 38 درصد هزینه خانوارها در کشور صرف تامین مسکن می‌شود، اما این سهم در شهرهای بزرگ مثل تهران ممکن است تا 70 درصد نیز افزایش پیدا کند. مسکن نقش بسزایی در افزایش تولید ناخالص داخلی و ایجاد اشتغال دارد و می‌تواند تاثیر عمیقی بر بهبود شرایط اقتصادی کشور داشته باشد. افزایش تولید در صنعت ساختمان منجر به کاهش تورم و تعادل در وضعیت اقتصاد می‌شود. از همه مهم‌تر اینکه صنعت مسکن در ایران خودکفا است و نیازمند واردات نیست. علاوه‌بر آن وجود نیروی کار ماهر در زیررشته‌های صنعت ساختمان، امکان توسعه این صنعت را تسهیل می‌کند. مسکن نقش مهمی در شکاف طبقاتی و رفاه خانوارها دارد به‌گونه‌ای که خانواده‌های دارای ملک علاوه‌بر سود حاصل از افزایش قیمت ملک، به طور متوسط 38 درصد هزینه تامین ملک را نیز ندارند و این امر موجب می‌شود مسکن به‌عنوان عامل پدیدآورنده شکاف طبقاتی بین مستأجرها و مالکان باشد.
با تمام اهمیت صنعت مسکن، در طول یک دهه گذشته سرمایه‌گذاری در این حوزه کاهش یافته است. براساس آمار بانک مرکزی و با در نظر گرفتن سال 95 به‌عنوان مرجع قیمتی (قیمت ثابت) روند سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز کشور از 253 هزار میلیارد تومان در سال 1390 به کمتر از 150 هزار میلیارد تومان در سال 1400 رسیده است. افزایش قیمت و سقوط آمار ساخت‌وساز نیز از دیگر اتفاقات یک دهه گذشته در بخش مسکن است. از آنجایی که مسکن واردات‌پذیر نیست و بحران مسکن را نمی‌توان از طریق ابزارها و روش‌های مرسوم در تنظیم بازار کالاهای دیگر حل کرد، تدبیر مشکل مسکن در کشور نیازمند نگاه چندبعدی و اصلاح نظام حکمرانی در این حوزه است.
در اصلاح حکمرانی مسکن باید سه چالش کاهش قدرت خرید مردم، کاهش ساخت‌وساز و کاهش عرضه را در نظر گرفت و علاوه‌بر تدابیر حمایتی از ساخت‌وساز مانند حذف قیمت زمین، برنامه‌های حمایتی از مسکن مستأجری و مسکن اقشار ضعیف را نیز در نظر گرفت. بنابراین برای هر بعد از موضوع مسکن باید تدابیر مناسب و سیاست‌های تشویقی و تنبیهی خاصی را در نظر گرفت. به صورت کلی اصلاح حکمرانی حوزه مسکن در چهار بعد سیاستگذاری، قانون‌گذاری، اجرا و رگولاتوری باید مورد توجه قرار گیرد. در چهارچوب اصلاح حکمرانی مسکن، افزایش عرضه مسکن از طریق افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، افزایش عرضه زمین، تسهیل روند صدور مجوزهای ساخت‌وساز و ایجاد زیرساخت‌های لازم برای ساخت مسکن و هدایت مسکن از بازار سرمایه‌ای به سمت بازار مصرفی از جمله اقداماتی است که باید صورت بگیرد. کاهش قیمت مسکن نیز یکی از اهداف مهم سیاستگذاری در حوزه مسکن است. این امر می‌تواند از طریق اصلاح سیاست‌های مالیاتی و پولی، کنترل تورم و افزایش قدرت خرید خانوارها انجام شود. تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد نیز یکی از مهم‌ترین چالش‌های حوزه مسکن است. این امر می‌تواند از طریق افزایش ساخت مسکن حمایتی، ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به اقشار کم‌درآمد و ایجاد تعاونی‌های مسکن انجام شود. علاوه‌بر آن اصلاح سیاست‌های اعتباری، شامل تسهیلات و وام‌های مسکن، قیمت‌گذاری مناسب و مشاوره مالی برای خریداران مسکن است. اصلاح و بهبود این سیاست‌ها می‌تواند به افزایش دسترسی افراد به مسکن کمک کند. ایجاد شفافیت در فرآیندهای اجرایی، ارتقای توانمندی‌های مدیریتی و تسهیلات مالی متناسب با نیازهای بازار از جمله اقداماتی است که باید مورد توجه باشد.
یکی از اقدامات مهم دولت حرکت به سمت استفاده از ابزارها و روش‌های نوین و خلاقانه در حوزه مدیریت بازار مسکن است. بسیاری از این روش‌ها را می‌توان از عملکرد و تجربه کشورهای جهان اقتباس و بسیاری دیگر را می‌توان از ابتکارات داخلی استخراج و استفاده کرد. یکی از ابتکارات در حوزه مسکن مشارکت جمعی در ساخت‌وساز از طریق ساخت متری مسکن است. این مدل از مشارکت جمعی در ساخت‌وساز با مدل خرید و فروش متری زمین در بورس متفاوت است و تمرکز آن به جای خرید و فروش متری زمین، روی تامین مالی جمعی برای ساخت‌وساز است. بر این اساس با ایجاد و توسعه شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز یا ایجاد تعاونی‌های مسکن، افراد براساس توانایی مالی خود در ساخت مسکن مشارکت کرده و سهمی از مسکن را در تملک خواهند گرفت. یکی از بهترین ابزارها برای پیاده‌سازی این ایده استفاده از فرآیند مشارکت‌درساخت است که در آن می‌توان علاوه‌بر نوسازی بافت فرسوده، افراد به‌صورت جمعی مالک یک ملک شوند. هدف این مدل توسعه و رونق ساخت‌وساز براساس تامین مالی جمعی، حفظ قدرت خرید افراد و مالک‌شدن مستأجرهاست که امکان خرید یک‌جای ملک را ندارند.
براساس این الگو بعد از اتمام ساخت یک پروژه، سرمایه و سود اعضا در یک پروژه دیگر به‌کارگیری خواهد شد و این فرآیند می‌تواند تا تملک یک واحد مسکونی توسط اعضا ادامه یابد یا اینکه در پایان هر پروژه اعضا آورده و سود خود را از مشارکت خارج کنند. این مدل می‌تواند محرکی برای رونق ساخت‌وساز در کشور باشد، اما نیازمند سازوکاری حقوقی برای حفاظت از دارایی مردم است. به صورت کلی دولت برای حل موضوع مسکن، در نظام حکمرانی مسکن باید به سمت شیوه‌ها و روش‌های خلاقانه‌ای برود که بتواند از ابزارهای متنوعی برای کنترل بازار مسکن بهره‌برداری کند. تنها با اتکا به روش‌های سنتی و سیستم صدور دستورالعمل نمی‌توان مشکل مسکن در ایران را حل کرد.