ابطال معاملات قولنامه‌ای تنها ضمانت اجرای مهار کلاهبرداری‌های ملکی

امیرحسن بزرگی، کارشناس حقوق:با توجه به فرمان رهبر معظم انقلاب مبنی‌بر لزوم از بین رفتن اعتبار معاملات عادی و دنبال شدن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول، انتظار می‌رود که دیر یا زود، بساط این معاملات در کشور برچیده شود. اگرچه جمع شدن بساط این معاملات حتمی است اما‌ نکته با اهمیتی که نباید مغفول بماند این است که متن این طرح، باید به‌گونه‌ای تصویب شود که هرگونه راهی را برای باقی ماندن معاملات و اسناد عادی در نظام حقوقی کشور مسدود کند. به عبارت دیگر، تصویب نهایی این طرح باید به‌گونه‌ای باشد که ضمانت اجرای آن، هیچ راه فراری را برای اجرا نشدن این طرح باقی نگذارد. «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با هدف ساماندهی به نظام ثبتی کشور و تعیین‌تکلیف اسناد عادی، در سال 1399 از سوی مجلس شورای اسلامی تصویب شد و برای بررسی مطابقت با شرع و قانون اساسی در اختیار شورای نگهبان قرار گرفت. سرانجام پس از چندین بار رفت و آمد طرح بین مجلس و شورای نگهبان و اصرار مجلس بر عدم تغییر متن طرح، این طرح در اختیار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفت تا درباره آن تصمیم‌گیری کند. نهایتا، با توجه به اهمیت موضوع و به طول انجامیدن آن، رهبر معظم انقلاب در تاریخ 6 تیر 1402 طی سخنانی، معاملات غیر رسمی را منشأ‌ فسادهای بزرگ نامیدند و تاکید کردند که مصلحت قطعی نظام و کشور این است که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول دنبال شود. معتبر بودن معاملات غیر‌رسمی در کنار اعتبار اسناد رسمی، نوعی دوگانگی را در نظام ثبتی کشور به وجود آورده است که باعث ایجاد مشکلات زیادی برای مردم شده و دعاوی حقوقی زیادی را به وجود آورده است. برای اینکه این دوگانگی در نظام ثبتی کشور از بین برود، چاره‌ای نیست جز اینکه اعتبار معاملات قولنامه‌ای یک بار برای همیشه از بین برود و این امر مستلزم این است که قانون به‌گونه‌ای طراحی شود که هرگونه راه تفسیر و توجیهی را، که منجر به باقی ماندن معاملات عادی در نظام حقوقی کشور می‌شود، مسدود سازد تا هیچ یک از معامله‌کنندگان اموال غیرمنقول یا محاکم قضایی، نتوانند تفسیری از قانون ارائه کنند که بر مبنای آن اسناد یا معاملات عادی همچنان اعتبار و حضور خود را در جامعه حفظ کند. به عبارتی دیگر، ضمانت اجرای این طرح باید به‌گونه‌ای باشد که جلوی هرگونه تفسیر‌ از قانون را که راه ثبت نکردن رسمی معاملات را باز می‌گذارد بگیرد چراکه مشکلات ناشی از معاملات عادی، تنها زمانی از بین می‌رود که این نوع معاملات، حتی با تبصره‌ها و قید و شرط‌های فراوان هم اعتبار پیدا نکنند چراکه از بین رفتن تدریجی این‌گونه معاملات در جامعه هدف این طرح است، نه کاهش رواج آنها. مجلس شورای اسلامی ضمانت اجرای «باطل دانستن عمل حقوقی ثبت‌نشده» را به‌منظور بی‌اعتباری معاملات عادی در این طرح به تصویب رسانده است. هم‌اکنون که این طرح در مجمع تشخیص در حال بررسی است، برخی ضمانت اجراها به‌عنوان پیشنهادی برای جایگزینی با ضمانت اجرای مذکور مطرح شده است که در ادامه به تبیین آثار به‌کارگیری هریک از آنها پرداخته می‌شود....ادامه مطلب