میثم اکبری، خبرنگار گروه اقتصادی:موضوع مشارکت بخش خصوصی در ساخت و تامین مسکن مساله‌ای است که تجربه‌های مختلف نشان می‌دهد نمی‌توان آن را نادیده گرفت؛ این اهمیت نه‌تنها از عدم توانایی دولت در ساخت مسکن نشأت می‌گیرد، بلکه حضور بخش خصوصی در صنعت ساختمان به‌عنوان صنعت پیشران سایر حوزه‌ها می‌تواند به حضور صنایع و واحدهای اقتصادی گوناگون نیز رقابت و ‌انگیزه دهد. 

*درطول 43 سال گذشته بخش خصوصی بهترین عملکرد خود را در ساخت مسکن در دوره‌ سال‌های 1386 تا 1392 که دوره طراحی و اجرای مسکن مهر بوده با شروع به ساخت یک میلیون و 600 هزار واحد به منصه ظهور گذاشته است؛ به عبارت دیگر بخش خصوصی در یکی از عظیم‌ترین پروژه‌های ساخت مسکن کشور در کنار دولت به این امر پرداخته و توانسته است قسمتی از حجم تعهدات را ایفا کند.

* نگاهی به شرایط اخیر کشور و کاهش آمار ساخت مسکن توسط بخش خصوصی نشان‌دهنده آن است که فارغ از عوامل کلان اقتصادی، مساله مدت‌زمان اعطای پروانه ساختمانی و مراحل خرد و کلان آن به معضل اصلی ساخت مسکن تبدیل شده است.

* فعالان این حوزه معتقدند به‌طور متوسط برای دریافت مجوز و پروانه ساخت مسکن باید یک‌سال (و در مواردی تا 18ماه) میان ذی‌نفعان مختلف دخیل در صدور مجوز زمان صرف شود و براساس آمار 40 مرحله پشت‌سر گذارده شود که علاوه‌بر صرف زمان فراوان، سرمایه بخش خصوصی را در این مدت قفل می‌کند.

*تجربه چندسال اخیر و طرح‌های مسکن اجراشده نظیر مسکن مهر نشان‌دهنده آن است که به دلیل فقدان دسترسی دولت به موجودی و مالکیت مسکن در کشور (قولنامه‌ای بودن حدود 30 تا 40 درصد از مسکن کشور) یارانه‌های مختلفی که دولت‌ها در این خصوص اعطا کرده‌اند از یک‌سو به دلیل عمومیت در اعطا، هم انحراف بالایی داشته و هم نصیب افرادی شده که نیازی به آن نداشته‌اند؛ آن هم در شرایط سخت اقتصادی که افراد مستحق توان ایفای تعهدات خود را درخصوص طرح‌های مسکن ندارند.

* چنانکه بخش خصوصی که با ورود سرمایه شخصی به این بازار ورود می‌کند کسب بازدهی در حد انتظار جزء مقدمات ورود آن است حال آنکه در مواردی نه‌تنها به سود مد نظر خود نمی‌رسد بلکه سرمایه اولیه نیز با زیان روبه‌رو می‌شود. اما فارغ از عوامل کلان اقتصادی و نابسامانی‌های موجود که حل آن نیاز به راهکارهای بلندمدت و میان‌مدت دارد، بخش دیگری از مشکلات به ساختارهای اجرایی و اداری کشور برمی‌گردد که اتفاقا از عوامل مهم در احتیاط و عدم تمایل بخش خصوصی در ورود به بخش‌های اقتصادی نظیر مسکن می‌شود.

* فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان از مشکلات مربوط به بروکراسی اداری جهت صدور پروانه ساخت به «فرهیختگان» می‌گوید: استعلام‌ها و فرآیندهایی که توسط دستگاه‌های دیگر در فرآیند اخذ و صدور مجوز باید صورت بگیرد زمان‌بر است. برای مثال از زمانی که نقشه‌ها وارد سازمان نظام مهندسی کشور می‌شود تا زمانی که از آن خارج می‌شود چه فرآیندی را طی می‌کند و به نظر بنده یکی از مشکلات اصلی اخذ مجوز ساخت‌وساز برای بخش خصوصی کشور، بروکراسی تودرتوی اداری است که بخشی غیرقانونی، بخشی غیرکارشناسی بوده که در این سازمان‌ها ایجاد شده و به نوعی می‌توان گفت طولانی شدن زمان صدور پروانه ساختمانی را رقم زده .
*جعفر خزاعی درخصوص نقش نهادهایی غیر از شهرداری در فرآیند صدور مجوز می‌گوید: «زمانی که مساله جواز یا به قول معروف پروانه ساختمانی مطرح می‌شود بخش زیادی از ارگان‌های دخیل در این امر وارد می‌شوند. برای مثال تامین اجتماعی، آموزش‌وپرورش، اداره آب و برق و گاز در این خصوص حضور دارند و متقاضی برای گذر از این بخش‌ها نیاز به زمان دارد و تازه در کنار این مراحل هم شهرداری حضور داشته و با قوانینی که در آن مجموعه است اعم از تعیین و تایید مهندسان در رشته‌های مختلف و مواردی هم که دخالت سازمان نظام مهندسی وجود دارد (در متراژهای بالا) در طولانی شدن مراحل نقش دارد.»

* روند صدور پروانه‌تنها به زمان سپری‌شده در پیچ‌وخم ادارات محدود نمی‌شود بلکه در شرایط اقتصادی فعلی و کاهش ارزش پول ملی، این زمان موجب افت ارزش سرمایه سرمایه‌گذاران و سازندگان می‌شود. در این خصوص فرشید پورحاجت معتقد است: «به‌طور متوسط 50 درصد سرمایه اولیه بخش خصوصی (شاید در بعضی مناطق تهران تا 60 و 70 درصد هم برسد) برای تامین زمین است و همین میزان سرمایه در دالان‌های اداری زائد قفل شده که با صحبت‌ غیرکارشناسی حذف نمی‌شود درحالی‌که می‌توان با الگوگیری از کشورهای دیگر آن را حل کرد.

* در کشور به میزان کافی از مهندس قابل و متخصص و همچنین فناوری‌های جدید در این مورد استفاده می‌کنیم که پاسخ بله است اما عدم استفاده از آن ساختار معیوب و تفکر منسوخی است که عامل هدررفت زمان یک‌ساله صدور مجوز شده است درحالی‌که اگر این موضوع رخ نمی‌داد سرمایه بخش خصوصی یک سال زودتر بر می‌گشت و گردش سرمایه و چرخش تولید مسکن سریع‌تر به سرانجام می‌رسید و این کاهش می‌توانست کمبود 4 تا 5 میلیونی مسکن را تا حدی پوشش بدهد.»

* جعفر خزاعی به‌عنوان انبوه‌ساز حوزه مسکن به «فرهیختگان» می‌گوید: «در نهضت ملی مسکن تعدادی از انبوه‌سازان مشارکت دارند که شاید بتوان از 50 انبوه‌ساز در کشور نام برد اما در مقایسه با دوره گذشته یعنی دوره ساخت مسکن مهر باید گفت حضور انبوه‌سازان کاهش داشته که از چند عامل در این خصوص می‌توان یاد کرد. برای مثال در آن زمان شرایط اقتصادی و تورم به این شکل نبود، مثلا آهن در آن زمان در طول دو سال تنها 10 یا نهایت 15 درصد تغییر داشت، اما در طرح ملی مسکن که در جلسات آن حضور داشتیم قیمت تمام‌شده هر متر مربع در قرارداد 4 میلیون و 500 هزار تومان بود. حال آنکه امروز با این مبلغ هزینه اسکلت هم تامین نمی‌شود که همین موضوع مشکلاتی را برای هر دو طرف به وجود آورده است. البته شاید بتوان گفت طرف‌هایی که قسمتی از واحدها را به‌صورت مشارکت سهیم می‌شدند شاید رغبت داشته باشند اما تعداد آنان نیز کم است.»
* کارشناسان می‌گویند دولت با کمبود منابع برای تسهیلات‌دهی روبه‌رو است و یکی از این مواردی که منجر به شکل نگرفتن پروژه نهضت مسکن شده همین موضوع است؛ چراکه اصل این طرح پایه‌اش روی تسهیلات است. 

متن کامل را اینجا بخوانید.