ماجرای قدرت خرید و بازار مسکن

رحمان زارعی، پژوهشگر اقتصادی:مسکن را می‌توان یکی از مهم‌ترین موضوعات و چالش‌های اقتصاد ایران در یک دهه گذشته دانست. کشمکش عدم ساخت و تحویل واحدهای مسکن مهر در دولت یازدهم و مزخرف خواندن طرح مسکن مهر از سوی کسی که قانونا باید آن را اجرا کند تا سقوط آزاد شاخص ساخت‌وساز، تا پرواز قیمت مسکن و کمرشکن شدن اجاره‌بها که زندگی و معیشت بیش از ۸ میلیون خانوار مستأجر ایرانی را تحت‌الشعاع قرار داده است تنها بخشی از وضعیت فعلی مسکن در کشور است.
 مسکن یکی از سه نیاز اصلی بشر است، یعنی در کنار غذا و پوشاک مسکن سومین نیاز اساسی انسان‌هاست. به‌لحاظ اقتصادی مسکن جایگاه ممتاز و ویژه‌ای دارد، به‌گونه‌ای که براساس برآوردها حدود یک‌سوم دارایی جهان در بازار مسکن است. در کشور ما نیز مسکن هم به‌لحاظ فرهنگی و هم به‌لحاظ اقتصادی جایگاه ویژه‌ای دارد. در فرهنگ ایرانی برخلاف برخی از کشورهای غربی تملک مسکن یا به عبارت بهتر خانه‌دار شدن یکی از برنامه‌ها و اهداف خانواده‌هاست که ریشه در تاریخ چندهزار‌ساله ایران دارد. به لحاظ اقتصادی هم ۸۵درصد دارایی متوسط خانوارهای ایرانی، 30درصد سرمایه ثابت ناخالص کشور، ۳۰درصد از حجم نقدینگی و مبادلات اقتصادی و حدود ۲۰ تا ۴۰ درصد از کل سرمایه‌گذاری سالانه کشور به بخش مسکن تعلق دارد.
دهه 90 را می‌توان دهه سقوط آزاد صنعت مسکن در ایران دانست، به‌گونه‌ای که تمام شاخص‌های حیاتی سنجش وضعیت این بازار مدت‌هاست از وضعیت هشدار عبور کرده است. یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها برای تعیین وضعیت این صنعت حجم سرمایه‌گذاری جدید است. براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس حجم سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز کشور بر مبنای قیمت‌های ثابت سال ۹۵ از ۲۵۶ همت به ۱۵۰ همت کاهش یافته است. از سوی دیگر در چند سال اخیر بازار مسکن کشورهایی مانند ترکیه، گرجستان و قبرس‌شمالی شاهد افزایش چشمگیر حضور سرمایه‌گذاران ایرانی بوده است، به‌گونه‌ای که فقط در کشور ترکیه و قبل از شروع جنگ روسیه با اوکراین تا ماه‌ها ایرانی‌ها صدرنشین جدول متقاضیان خارجی خرید ملک در این کشور بوده‌اند که نشان‌دهنده وضعیت خروج سرمایه از ایران و به‌تبع آن کاهش سرمایه‌گذاری در تمامی عرصه‌های اقتصادی به‌ویژه مسکن بوده است.
وضعیت شاخص قیمت فروش و اجاره‌بها نیز سال‌هاست از مرز هشدار عبور کرده و هرچه شاخص‌های سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز نزولی بوده این دو شاخص صعودی سرسام‌آور را تجربه کرده‌اند. براساس گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت اجاره‌بهای یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان به ۱۲۶ هزار و 900 تومان (در اردیبهشت سال جاری) افزایش یافته است؛ یعنی حدود ۱۰ برابر افزایش هزینه اجاره‌بها در طول ۱۰ سال در شهر تهران. براساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک کشور نیز متوسط فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران در اردیبهشت‌ماه امسال 36247000 تومان بوده است؛ این درحالی است که سال ۹۰ این شاخص حدود 2410000 تومان بوده است. اگرچه میانگین قیمت هر مترمربع زیر بنای مسکونی تهران در اردیبهشت‌ماه 36 میلیون تومان بوده اما بانک مرکزی متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را در شهریورماه ۴۳ میلیون تومان اعلام کرده است.
شرایط ایجادشده در بازار مسکن و تبع آن بروز مشکلات عدیده برای مردم به‌ویژه برای دهک‌های پایین درآمدی موجب شد تا مسکن به‌عنوان یکی از محوری‌ترین برنامه‌های اقتصادی دولت سیزدهم مورد توجه قرار گیرد؛ برنامه‌ای که کمیت آن احداث چهار میلیون واحد مسکونی در طول چهار سال دولت است.
 اما وضعیت ثبت‌نام‌ها همچنین انتشار آمار و ارقام ضدونقیض نشان می‌دهد این برنامه در یک سال گذشته چندان به اهداف خود نرسیده است. از یک سو استنکاف شبکه بانکی از پرداخت تسهیلات و از سوی دیگر ناتوانی مخاطبان هدف برنامه نهضت ملی مسکن از تأمین آورده اولیه، در کنار مشکلات مدیریتی پروژه نهضت ملی مسکن مانند مشخص نبودن محل و جزئیات آن باعث شده تا کمیت نهضت ملی مسکن همچنان وضعیت نامشخصی داشته باشد و دولت علی‌رغم سپری شدن یک سال از فرصت چهارساله همچنان در تکاپوی زمینه‌سازی برای اجرای این طرح باشد.
 به‌صورت کلی دو عامل در ایجاد وضعیت فعلی مسکن نقش موثری داشته‌‌اند که نتیجه هم‌افزایی این دو عامل باعث ایجاد بحران در مسکن ایران شده است. عامل نخست افزایش هزینه ساخت‌وساز ناشی از تورم و افزایش قیمت نهادهای ساختمانی است و عامل دوم عدم پیگیری ده‌ساله و فقدان سیاست تأمین مسکن و حمایت از بازار املاک توسط دولت به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد بوده است. تداخل این دو عامل درنهایت منجر به ایجاد رکود تورمی در صنعت ساختمان کشور شده است، رکودی که نتیجه آن چیزی نبوده است جز تعمیق شکاف قدرت خرید - قیمت مسکن. بهترین شاخص برای ترسیم این شکاف دوره انتظار برای خرید مسکن است. با فرض پس‌انداز حدود نیمی از درآمد یک کارگر (یک خانواده با دو فرزند) این خانواده برای تملیک یک آپارتمان 60 متری در شهر تهران باید بیش از 70 سال انتظار بکشد.
این شکاف یعنی فاصله قدرت خرید و پس‌انداز مردم با قیمت مسکن که موجب شده اثربخشی برنامه‌های حمایتی دولت برای ساخت مسکن حتی با حذف قیمت زمین برای مخاطبان هدف طرح، (دهک‌های پایین جامعه) در هاله‌ای از ابهام باشد؛ چراکه بسیاری از خانوارها از تأمین آورده اولیه برای شرکت در طرح نهضت ملی مسکن نیز ناتوان هستند.
دولت برای بازکردن کلاف سردرگم مسکن باید معادله‌ای چندمجهولی را حل کند. نخست ملزم کردن شبکه بانکی برای اعطای تسهیلات به بخش مسکن با استفاده از ابزارهای مختلف مانند تأمین نقدینگی از طریق فروش املاک و اموال مازاد، خروج بانک‌ها از بنگاه‌داری و هدایت جریان نقدینگی به بخش مسکن و اختصاص بازپرداخت معوقات کلان بانکی به بخش مسکن. دومین مساله متناسب‌سازی آورده اولیه با توانایی خانوارهاست. مساله سوم ترویج فرهنگ ساخت‌وساز از طریق فروش متری، مشارکت‌ در ساخت و... است. چهارمین اقدام اساسی تخصیص مشوق‌های مختلف مانند معافیت مالیاتی، تخفیف در هزینه‌های قانونی ساخت‌وساز و تقسیط برخی از آنها برای ورود مجدد سرمایه‌گذاران به بازار مسکن است.
درنهایت باید توجه داشت بهبود وضعیت مسکن در گروی ارتقای قدرت خرید مردم است که مهار تورم اصلی‌ترین و مهم‌ترین اقدام برای این مهم است. با ایجاد ثبات اقتصادی و پیش‌بینی‌پذیر کردن شرایط اقتصادی کشور می‌توان به رونق اقتصادی و حل مشکلات مردم بیشترین کمک را کرد.