500 میلیون تومان درآمد مالیات خانه‌های خالی در 6ماه!

 26 آذرماه سال 1399 شورای نگهبان قانون مالیات بر خانه‌های خالی مصوب مجلس را تایید کرد. حالا نزدیک به 2 سال از عمر این قانون می‌گذرد. براساس آمارهای ارائه‌شده از سوی سازمان امور مالیاتی در 6ماهه نخست امسال درآمد دولت از مالیات بر خانه‌های خالی کمتر از 500 میلیون تومان (دقیقا 485 میلیون تومان) بوده است. باید توجه داشت که هدف از اعمال مالیات بر خانه‌های خالی افزایش درآمدهای مالیاتی دولت نیست و هدف دولت کمک به افزایش عرضه مسکن است. درحالی‌که گزارش مرکز آمار از وجود 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی خبر می‌داد، اما دولت نیز از وجود بیش از 500 هزار واحد مسکونی خالی پس از چندین بار پالایش خبر داده بود. با این حال گزارش دیگری نیز حکایت از آن دارد که مطابق آخرین پیگیری انجام‌شده از وزارت راه و شهرسازی تاکنون 49 هزار و 17 مالک واحدهای مسکونی با مراجعه به سامانه اطلاعاتی ملاک و اسکان کشور در مهلت مقرر اطلاعات سکونت و مالکیت خود را ثبت کرده‌اند. همچنین 50 هزار و 297 مالک نیز با مراجعه به سامانه مذکور، اطلاعات رد مالکیت را تکمیل یا از گزینه ثبت انتقال استفاده‌ کردند و به معنای دیگر واحد مسکونی خالی خود را اجاره یا به فروش رساندند. با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مجموعا 100 هزار واحد مسکونی تعیین‌تکلیف شده‌اند که بخشی از این واحدها جزء خانه‌های خالی بوده و در راستای اجرای قانون دارای سکنه شده است. در ادامه براساس گزارش مفصلی که در سازمان امور مالیاتی تدوین شده به بررسی تجربه کشورها درخصوص قانون مالیات بر خانه‌های خالی پرداخته‌ایم. 

فرانسه  در فرانسه از سال ۲۰۱۴ مالکان خانه‌های خالی در مناطقی که کمبود واحد مسکونی وجود دارد مشمول مالیات بر خانه خالی می‌شوند. این مالیات برای خانه‌های دومی اجرا می‌شود که مالکان آنها را به‌عنوان اقامتگاه اصلی خصوصی ثبت نکرده باشند. مالیات از حاصل ضرب ارزش اسمی اجاره و نرخ مالیاتی تعیین‌شده در منطقه به دست می‌آید. صلاح‌دید اجرای این مالیات با نرخ ۵ تا ۶۰ درصد برعهده شورای محلی است. در سال ۲۰۱۷ نرخ مالیات خانه‌های خالی در پاریس تا ۶۰ درصد افزایش یافت. مالیات خانه خالی حدودا در ۲۸ مرکز شهری اجرا می‌شود. افرادی که خانه دوم را به دلیل اهداف کسب‌وکار یا شغلی نگه می‌دارند از پرداخت این مالیات معاف هستند. شواهد چندانی در رابطه با تاثیر این مالیات برای رسیدن به هدف مورد نظر در دسترس نیست اما تغییر نرخ این مالیات از ۲۰ درصد به ۶۰ درصد نشان می‌دهد که نرخ اولیه در تغییر نرخ خانه‌های خالی و کاهش فشار بازار مسکن نداشته است. لازم به ذکر است که مالیات بر خانه‌های خالی یک مالیات محلی محسوب می‌شود. 

هنگ‌کنگ   در سال ۲۰۱۸ دولت هنگ‌کنگ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی را واحدهای مسکونی نوساز پیشنهاد داد. این مالیات تنها برای آپارتمان‌های تازه‌ساز با سند دست اول اعمال خواهد شد. واحدهای مسکونی اشخاص غیرسازنده مشمول این مالیات نخواهند بود. به موجب این پیشنهاد سازندگان باید سالانه وضعیت واحدهای آپارتمانی جدید خود را گزارش دهند. هدف این مالیات ترغیب سازندگان به عرضه هرچه سریع‌تر واحدها در بازار مسکن است. به سایر واحدهای مسکونی که در طی یک سال گذشته کمتر از شش ماه در اجاره بوده‌اند نیز مالیات اضافی وضع خواهد شد. 

انگلیس    در انگلستان شوراهای محلی از اختیارات لازم برای اجرای مالیات شورایی بر واحدهای مسکونی که بیش از ۲ سال خالی بوده‌اند برخوردار است. قبلا شوراها مالیات شورایی بر واحدهای مسکونی را با نرخ ۵۰ درصد اعمال می‌کردند اما این نرخ در سال ۲۰۱۷ به ۱۰۰ درصد رسید. تعیین نرخ مالیات برعهده شوراست و بسته به مدت خالی بودن ملک تعیین می‌شود. 
شناسایی خانه‌های خالی در انگلیس: شناسایی خانه‌های خالی در حوزه‌های شورای شهری مختلف متفاوت است اما عموما فرآیندی مستمر و پویاست و به همکاری تنگاتنگ مردم بستگی دارد. مردم می‌توانند اطلاعات خود از خانه‌های خالی را به روش‌های مختلف در اختیار شوراها قرار دهند. جزئیات نحوه گزارش در وب‌سایت مربوط به هر شورا قرار داده شده است. براساس درخواست تحقیقات مردمی، شوراها ثبت خانه گزارش شده در دفاتر ثبت خانه‌های خالی را مورد بررسی قرار می‌دهد. همچنین شوراها از منابع اطلاعات داخلی به‌ویژه اطلاعات مالیاتی موجود در شوراها استفاده کرده و با تطبیق آن با اطلاعات سایر بخش‌های خدماتی نسبت به شناسایی خانه‌های خالی اقدام می‌کنند. همچنین شوراها با ارسال پرسشنامه‌های دوره‌ای وضعیت ملک را مالکان استعلام گرفته و اطلاعات موجود را به‌روز‌رسانی می‌کنند. شواهدی که دال بر کاهش نرخ خانه‌های خالی در مناطق مختلف انگلستان بوده باشد بسیار محدود است. اعمال این مالیات بنا بر صلاح‌دید شورای محلی است. 

دانمارک   اداره آمار دانمارک اطلاعات مبسوطی را در رابطه با املاک خالی در اختیار دارد. این داده‌ها بر حسب نوع ملک، وسعت ملک، طول مدت خالی بودن ملک و موقعیت ملک گردآوری شده‌اند. گردآوری داده‌ها برعهده مراجع محلی است و وضعیت واحد مسکونی هر سال به‌واسطه هر یک از شهروندان به‌روزرسانی می‌شود. در کشور دانمارک شهروندانی که از اعلام خانه‌های خالی خود واحد مسکونی که بیش از شش هفته خالی باشد به شهرداری اجتناب کنند مشمول جرم کیفری خواهند شد. در کشور دانمارک مالیات بر خانه خالی اعمال نمی‌شود بلکه در این کشور خالی بودن واحدها با هر کاربری بیش از ۱۸۰ روز غیرقانونی است. البته موارد استثنایی هم وجود که از آن جمله می‌توان به خانه‌های تابستانی، ساختمان‌های در دست نوسازی و... اشاره داشت. 
ثبت آنلاین اطلاعات املاک: در دانمارک ثبت دیجیتالی املاک برای حفظ حقوق مالکیت افراد لازم است. همه داده‌های مربوط به دوران پیش از دیجیتالی شدن هم برای ایجاد پایگاه داده کامل املاک وارد شده‌اند. همان‌طور که در بالا اشاره شد هر یک از افراد برای اطمینان از ثبت اطلاعات به سیستم ورود و اطلاعات خود را به‌روز‌رسانی می‌کنند. پایگاه داده آنلاین www. tinglysningen. dk که استفاده از آن آسان و رایگان است به‌راحتی داده‌های اصلی هر ملک را نشان می‌دهد. بنابر‌ای با ورود نشانی هر ملک می‌توان به اطلاعات مالک ملک، ارزش ملک و زمین، شناسه قطعه، جزئیات رهن و سایر اطلاعات دسترسی داشت. به‌عنوان مثال با وارد کردن نشانی قلعه روزنبرگ واقع در مرکز کپنهاک مشخص می‌شود که تحت مالکیت سازمان فرهنگی و امور قصرهاست. علاوه‌بر این دانمارک دارای سرور اطلاعات دولتی به نشانی WWW. ois. dk است که تحت کنترل و مدیریت سازمان مالیاتی و گمرکی این کشور قرار دارد. این سرور داده‌های املاک را از همه سیستم‌های ثبت گردآوری و نقشه‌ها، اطلاعات قطعات، گزارش شرایط املاک و... را نیز به سیستم اضافه می‌کند. 

ایرلند   موسسه بین‌المللی مشاوره اقتصادی ایرلند (Indecon) در سال ۲۰۱۸ اجرای مالیات بر خانه‌های خالی را به سفارش وزارت امور اقتصادی این کشور مورد بررسی قرار داده است. براساس گزارش این موسسه، منطقی که در پس اجرای مالیات خانه‌های خالی قرار دارد افزایش عرضه خانه در مناطقی از کشور است که به‌لحاظ اجاره یا خرید خانه با کمبود مواجه هستند. برای موثر بودن این مالیات‌ها باید پیشرفت‌ها در بازار مسکن مورد ارزیابی قرار گیرد. خانه خالی به واحدهای مسکونی‌ای اطلاق می‌شود که ۱۲ ماه یا بیشتر خالی بوده‌اند و به‌عنوان اقامتگاه اصلی مالک ثبت نشده و در طول یک‌سال گذشته نیز درآمد اجاره‌ای از آن به‌ثبت نرسیده باشد. براساس این تعریف شاید خانه‌های ییلاقی نیز جزء خانه‌های خالی دسته‌بندی شوند که با محدودکردن تعریف به مناطق تحت فشار اجاره (RPZ) از طبقه‌بندی خارج می‌شوند. درحال‌حاضر داده‌های موجود در رابطه با نرخ خانه‌های خالی ابزار مناسبی برای ایجاد دفتر ثبت خانه‌های خالی نیست. براساس پیشنهاد موسسه تحقیقاتی indecon این مالیات بهتر است از طریق زیرساخت‌های اداری فعلی مالیات بر املاک محلی اجرا شود. چون مالیات املاک خالی از جنس مالیات املاک است و این نظام مالیاتی تاکنون اطلاعات شناسایی املاک معاف از مالیات املاک محلی را گردآوری کرده است. مالیات املاک خالی را می‌توان از طریق مالیات املاک محلی و از طریق اعمال مالیات اضافی بر املاکی که طبق تعریف خالی هستند اعمال نمود. با این‌حال پیش‌بینی می‌شود که این مالیات در ابتدای معرفی چندان موثر و موفق نخواهد بود. 
مالکان مکلف خواهند بود در هنگام پرداخت مالیات املاک محلی، سالانه اظهارنامه‌ای را در رابطه با وضعیت املاک خود تسلیم کنند. مالکان در این اظهارنامه‌ها وضعیت املاک خود را در چهارچوب اقامتگاه اصلی، اجاره، یا خالی اعلام می‌کنند. این می‌تواند سیستم ثبتی برای املاک خالی فراهم کند که امکان به‌روز‌رسانی آن در هرسال وجود دارد. با این سیستم ثبت، سازمان مالیاتی می‌تواند از دلیل خالی بودن ملک نیز آگاه شود. البته این سیستم اگرچه ابزار مناسبی برای اعمال مالیات خانه‌های خالی است اما بار اداری را افزایش می‌دهد. درحال‌حاضر در اظهارنامه‌های مالیات املاک محلی فعلی، اطلاعات مورد نیاز اجرای مالیات خانه خالی دراختیار نیست و اجرای آن زمان‌بر خواهد بود. یکی دیگر از موضوعاتی که در اعمال مالیات خانه‌های خالی مورد توجه قرار می‌گیرد میزان خانه‌های خالی است که در راستای تامین کمبود واحد مسکونی تحت تاثیر قرار می‌گیرند. شواهد موجود حاکی از آن است تاثیر این مالیات در افزایش عرضه خانه برای فروش و اجاره در ایرلند محدود خواهد بود. Indecom توجه به موضوعات زیر را در طراحی مالیات خانه‌های خالی به سازمان مالیاتی موسسه تحقیقاتی پیشنهاد می‌دهد: 1- مالیات خانه‌های خالی باید در مناطقی که تحت فشار کمبود واحدهای اجاره است اعمال شود. 2- مالیات باید در قالب مالیات اضافی، بر مالیات املاک محلی فعلی اعمال شود. این مالیات باید برای تحت‌تاثیر قرار دادن صاحبان املاک خالی بالا باشد. 3- باید به املاکی که به دلایل قانونی خالی هستند معافیت اعطا شود. 4- برای تسهیل ارزیابی‌ها، باید آمار تعداد خانه‌های خالی مشمول مالیات را که به بازار مسکن بازگشته‌اند ثبت کرد. 

نیوزیلند    در نیوزیلند واحد مسکونی خالی به واحدی اطلاق می‌شود که بیش از 6 ماه خالی باشد. البته اقامتگاه اصلی اشخاص حتی در صورت خالی‌ماندن نیز نباید مشمول این مالیات شود. واحدهای مسکونی خالی اشخاص خارجی احتمالا مشمول مالیات است چون اقامتگاه اصلی آنها محسوب نمی‌شود. در نیوزیلند شدت کمبود واحدهای مسکونی در مناطق مختلف متفاوت است. برای رفع این کمبود سه گزینه مالیات بر زمین‌های خالی، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات کلی زمین پیشنهاد شده است. 
الف- خانه‌های خالی معاف از مالیات: در نیوزیلند پیشنهاد می‌شود مانند ونکوور و استرالیا، خانه‌های زیر خارج از شمول مالیات خانه‌های خالی باشند: 1- خانه‌هایی که مالکان آن به‌تازگی درگذشته یا تحت مراقبت‌های پزشکی بوده یا در خانه سالمندان باشند. 2- خانه‌هایی که معارض دارد و منتظر حکم دادگاه است. 3- خانه‌هایی که نیاز به عملیات بازسازی یا نوسازی دارند. خانه‌های ییلاقی اشخاص یا خانه‌های دوم اشخاص خانه خالی محسوب نمی‌شود. البته نحوه ارزیابی یا تصمیم‌گیری در این خصوص مشخص نیست. خانه‌ها در سالی که تغییر مالکیت اتفاق افتاده نیز از مالیات خانه‌های خالی در آن سال معاف خواهند بود. 
ب- شناسایی خانه‌های خالی: در نیوزیلند، مراجع محلی عمدتا اطلاعات لازم برای شناسایی سریع خانه‌های خالی و علت خالی بودن آن را دراختیار ندارند. احتمالا از رویکرد ونکوور با اعمال برخی تغییرات برای شناسایی خانه‌های خالی استفاده خواهند نمود. از آنجایی‌که ادارات مالیاتی اطلاعاتی برای تایید صحت مندرجات در اظهارنامه ندارند ممکن است اطلاعات مربوط به مصرف برق را به‌عنوان شاخص شناسایی خانه خالی از ادارات برق دریافت کنند. البته مالکان ممکن است با دانستن این موضوع با تنظیم تایمر از اسباب الکترونیکی در زمان خالی بودن ملک استفاده کنند. در نیوزیلند نیز احتمالا اظهارنامه‌های دریافتی مشمول فرآیندهای حسابرسی خواهند بود و مالکان املاک منتخب حسابرسی، مکلف به تهیه اطلاعات و ارائه شواهد برای اثبات صحت اطلاعات وارده خواهند شد. البته درصورت اعتراض مودی نسبت به برگ تشخیص صادره، احتمالا اداره مالیاتی برای اثبات نیازمند استفاده از روش‌های پرهزینه خواهد بود. 
ج- قوانین ضداجتناب: در نظام مالیات بر خانه‌های خالی، مقررات بسیاری برای مقابله با اجتناب و ترفندهای مالیاتی است. استفاده از مقررات ضداجتناب برای پرداختن به موارد زیر است: 1- جلو‌گیری و مراقبت از ثبت بیش از یک ملک مسکونی در نیوزیلند به‌عنوان اقامتگاه اصلی. 2- تمایز بین واحدهای تجاری و اداری و اقامتگاه‌های مسکونی. 3- تمایز بین خانه‌های بازنشستگی و خانه‌های مراقبت پزشکی. 4- اطمینان از واقعی بودن تغییرات مالکیت. در این موارد فروش به طرف‌های مستقل انجام می‌گیرد و موارد مشکوک زمانی است که معامله ملک بین فرد و اعضای خانواده و فامیل است. 

درس‌هایی از تجربه کشورها
در اجرای مالیات املاک حتما باید به تعریف دقیق خانه خالی، دلایل خالی بودن املاک، سیستم‌های ثبت جامع داده املاک، نرخ مالیات، استفاده از روش‌های ضداجتناب و حسابرسی و ارزیابی اثربخشی سیاست اتخاذی توجه داشت. رویکرد کلی کشورها برای تعیین و اخذ مالیات واحدهای مسکونی خالی، استفاده از ارزیابی مبتنی‌بر زمان است. به‌عنوان مثال این مالیات برای واحدهایی استفاده می‌شود که در یک دوره دوازده ماهه بیش از شش ماه خالی بوده‌اند. رویکردهای مختلفی برای ثبت و کشف خانه‌های خالی وجود دارد اما همه این رویکردها به‌نوعی مستلزم فعالیت‌های پایش و حسابرسی هستند. همچنین به‌نظر می‌رسد که مراجع محلی نقش مهم‌تری در اجرا و وصول این مالیات دارند. ریسک بالقوه این اتفاق آن است که ممکن است مالیات خانه خالی به‌عنوان منبع جدید درآمدی مراجع محلی درنظر گرفته شده و از هدف خود به‌عنوان مکانیسم عرضه خانه‌های بیشتر، دور شود. 
خوداظهاری و حسابرسی از جمله منابع مهم کسب اطلاعات در رابطه با خانه‌های خالی است. اطلاعات سایر سازمان‌ها و موسسات و تطبیق داده‌ها نیز از جمله منابعی است که می‌تواند به کشف خانه‌های خالی کمک کند. به‌عنوان مثال بررسی میزان مصرف آب و برق واحدهای مشکوک می‌تواند در تصمیم‌گیری‌ها کمک‌کننده باشد. تجربه دانمارک در ثبت آنلاین اطلاعات املاک به‌منظور حفظ حقوق مالکیت و نیز پایگاه داده سازمان امور مالیاتی و گمرکی آن که همه داده‌ها را از سیستم‌های ثبت گردآوری می‌کند می‌تواند الگوی خوبی برای ایجاد پایگاه داده جامع اطلاعات املاک باشد. از جمله منابع اطلاعاتی دیگر برای شناسایی خانه‌های خالی استفاده از داده‌ها و گزارشات مردمی است. به‌عنوان مثال در انگلستان مردم می‌توانند با گزارش واحدهای مشکوک، درخواست تحقیقات خود را به روش‌های مختلف تسلیم شوراها کنند. در بیشتر کشورهایی که مالیات خانه خالی را اجرا می‌کنند یا اجرای آن را دردست بررسی دارند، شناسایی واحدهای خالی یک چالش محسوب می‌شود و مانند سایر پایه‌های مالیاتی موارد فرار و اجتناب مالیاتی بسیار است.