مهدی عبداللهی، دبیرگروه اقتصاد:قانون «جهش تولید مسکن» در جلسه علنی 17 مردادماه 1400 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در تاریخ سوم شهریور 1400 نیز به تایید شورای نگهبان رسید. طبق ماده ۱ این قانون، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را براساس اعلام وزارت راه‌و‌شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تامین کرده و به نحوی برنامه‌ریزی و اقدام کند تا در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه به‌طور متوسط حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط براساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 و آیین‌نامه‌های مربوطه عرضه شود. این الزام قانونی درحالی است که بررسی آمارها نشان می‌دهد طی یک‌سالی که دولت سیزدهم مسئولیت اداره کشور را به‌دست گرفته، در 9 ماه اول آن فقط 288 هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرده‌اند. این تعداد در مقایسه با فصول قبلی که قانون جهش تولید مسکن به تصویب نرسیده بود، نه‌تنها افزایش ساخت‌وساز را نشان نمی‌دهد، بلکه در بهار امسال ساخت‌وساز در مقایسه با بهار سال 1400 کاهش 12.7 درصدی و نسبت به زمستان 1400 کاهش 21.8 درصدی را نشان می‌دهد. کاهش ساخت‌وساز در بهار امسال نسبت به بهار سال 1400 در 9 استان بین 30 تا 40 درصد بوده و در شهر تهران نیز کاهش 46 درصدی را تجربه کرده است. با توجه به اینکه ساخت مسکن به‌عنوان یکی از شعارهای محوری دولت سیزدهم بوده و مجلس نیز دولت را ملزم به ساخت سالانه یک‌میلیون واحد (4 میلیون طی 4 سال) کرده، دولت باید در سیاست‌های اجرایی خود تجدیدنظر کند. این تجدیدنظر حتی می‌تواند منجر به تغییر مدیریتی در وزارت راه‌وشهرسازی نیز شود.   

کاهش 13 درصدی ساخت‌وساز در بهار
29 اردیبهشت 1401 رستم قاسمی در جریان آغاز ساخت ۴۰ هزار و ۵۴۵ واحد مسکونی در ارومیه اظهار کرد: «در دولت سیزدهم طبق تعهدمان ۴ میلیون واحد مسکن ساخته خواهد شد.» در همین راستا تاکنون مراحل ساخت بیش از یک‌میلیون و ۳۰۰ واحد مسکن در سراسر کشور آغاز شده که برخی از آنها نیز در مراحل پایانی ساخت قرار دارند. یکشنبه 26 تیر 1401 وزارت راه‌وشهرسازی آخرین وضعیت طرح نهضت ملی مسکن را اعلام کرد. طبق گزارش این وزارتخانه، عملیات ساخت یک‌میلیون و 383 هزار و 513 واحد آغاز شده است. از این تعداد 954 هزار و 238 واحد در مراحل مختلف پیشرفت فیزیکی و ساخت‌و‌ساز قرار دارند. تعداد 429 هزار و 275 واحد نیز کلنگ‌زنی و عملیات اجرایی آن آغاز شده است. اخیرا نیز وزارت راه‌و‌شهرسازی اعلام کرده است این وزارتخانه از آغاز طرح نهضت ملی مسکن تاکنون برای ساخت یک میلیون و ۶۶۶ هزار و ۶۷۳ واحد مسکونی زمین تامین کرده که روند تامین زمین ادامه دارد. همچنین تا ۲۵ مردادماه ۱۴۰۱، ساخت یک‌میلیون و ۵۹۲ هزار و ۸۲۴ واحد مسکونی آغاز شده است. این آمارها درحالی است که با گذشته یک‌سال از عمر دولت و البته تا انتهای بهار 1401، روند ساخت‌وسازها چندان تعریفی نداشته است؛ به‌طوری‌که براساس آمارهای اخیر مرکز آمار ایران، در بهار سال‌جاری واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری کشور تعداد 90 هزار و 290 واحد بوده که نسبت به بهار 1400 کاهش 12.7 درصدی و نسبت به زمستان 1400 کاهش 21.8 درصدی را نشان می‌دهد.

افت شدید ساخت‌و‌ساز در 20 استان 
 این تعداد در استان البرز با کاهش 43.7 درصدی نسبت به بهار سال 1400 بیشترین افت را تجربه کرده است. پس از این استان، ساخت‌وساز استان گیلان نسبت به بهار سال گذشته کاهش 42.6 درصدی داشته و این استان در رتبه دوم با بیشترین افت ساخت‌وساز قرار دارد. همچنین طی بهار امسال نسبت به بهار 1400 ساخت‌وساز در استان مرکزی کاهش حدود 40 درصدی، در خراسان‌جنوبی کاهش 38.8 درصدی، در ایلام کاهش نزدیک به 35 درصدی، در زنجان کاهش 31.8 درصدی، در استان تهران کاهش 31.2 درصدی و در استان آذربایجان‌غربی نیز کاهش 31 درصدی داشته است. در خراسان‌رضوی ساخت‌و‌ساز امسال نسبت به بهار سال قبل کاهش 28.2 درصدی، در مازندران کاهش 18.5 درصدی، در قم کاهش 17.7 درصدی، در خراسان‌شمالی کاهش 15 درصدی، در کهگیلویه‌وبویراحمد کاهش 14.7 درصدی، لرستان کاهش 14.2 درصدی، خوزستان 13.3 درصدی و این میزان در استان‌های کرمان، فارس، هرمزگان و گلستان نیز کاهش 1 تا 12 درصدی داشته است. این آمارها نکته قابل‌تاملی را نشان می‌دهد؛ به‌طوری‌که به‌جز استان‌های اصفهان و آذربایجان‌شرقی که دارای کلانشهر هستند، در سایر استان‌های دارای کلانشهر، ساخت‌و‌ساز با افت قابل‌توجهی روبه‌رو بوده است. توجه داشته باشیم بخش عمده مشکلات کمبود مسکن مربوط به کلانشهرها و شهرهای بزرگ استان‌هایی همچون تهران (کلانشهر تهران)، البرز (کلانشهر کرج)، خراسان‌رضوی (کلانشهر مشهد)، قم (کلانشهر قم)، خوزستان (کلانشهر اهواز) و فارس (کلانشهر شیراز) است. 

رشد ساخت‌وساز در 11 استان 
در کنار این استان‌ها، در 11 استان رشد ساخت‌وساز طی بهار امسال مثبت بوده است. در استان یزد ساخت‌وساز در بهار امسال رشد نزدیک به 93 درصدی داشته است. این میزان در استان سمنان 51 درصد، در سیستان‌وبلوچستان 42 درصد، در کردستان 41.7 درصد، در استان قزوین 27.5 درصد، در بوشهر 16.2 درصد، در اردبیل 16 درصد، در همدان 15.5 درصد، در اصفهان 12.2 درصد، در چهارمحال‌وبختیاری 12 درصد و در آذربایجان‌شرقی 6.9 درصد رشد داشته است.
در اینجا موضوعی که باید به آن توجه داشت، اینکه کل ساخت‌وساز این 11 استان که رشد مثبتی در بهار 1401 داشته‌اند، درمجموع 33 هزار و 861 واحد بوده که معادل 37.5 درصد از ساخت‌و‌ساز بهار امسال مناطق شهری کشور است. این موضوع موجب‌شده رشد مثبت ساخت‌و‌ساز در این استان‌ها نتواند رشد ساخت‌و‌ساز در کل مناطق کشور را از فاز منفی خارج کند.  

در 9 ماه 288 هزار واحد مجوز گرفته !
بررسی وضعیت فصلی ساخت و ساز در 38 فصل اخیر یعنی از زمستان 1391 که آمارهای فصلی ساخت و ساز در دسترس است- نشان می دهد گرچه از برخی فصول ساهای 94 تا 96 بیشتر است اما میزان ساخت و ساز بهار 1401 در کنار پاییز 1400 که هر دوی آنها در دوره رستم قاسمی بوده، کمترین مقدار ساخت و ساز فصلی از پاییز 1398 تاکنون است. اما بخش پرغصه ماجرای ساخت 1 تا 1.5 میلیون مسکن در سال اول دولت سیزدهم این است که در سه فصل اخیر (پاییز 1400 + زمستان 1400 و بهار 1401) درمجموع برای ساخت 288 هزار و 443 واحد مسکونی پروانه صادر شده است. این تعداد درحالی است که برای مثال در سه فصل زمستان 1391، بهار 1392 و تابستان 1392 که مسکن مهر در حال ساخت بوده، تعداد واحدهای مسکونی درج شده در پروانه های ساختمانی مناطق شهری کشور 636 هزار و 138 واحد یا به عبارتی 2/2 برابر سه فصل اخیر دوره رستم قاسمی بوده است. 

رشد منفی مسکن در 2 فصل پی در پی

در کنار آمارهای ساخت‌وساز، نگاهی به رشد اقتصادی نیز نکته قابل تاملی را نشان می‌دهد. طبق گزارش مرکز آمار ایران، براساس آخرین نتایج حساب‌های ملی‌فصلی، محصول ناخالص داخلی(GDP) به قیمت ثابت سال ١٣٩٠ در سه ماهه اول سال ١۴٠١ به رقم 188 هزار و 700 میلیارد تومان و بدون نفت نیز به 161 هزار و 400 میلیارد تومان رسیده که نشان از رشد 3.8 درصدی محصول ناخالص داخلی با نفت و 4.3 درصدی محصول ناخالص داخلی بدون نفت در فصل بهار سال ١۴٠١ دارد. نتایج مذکور حاکی از آن است که در فصل بهار ١۴٠١رشته فعالیت‌های گروه کشاورزی منفی ٠,٨، گروه صنایع و معادن 4.2 و گروه خدمات 3.9 درصد نسبت به فصل بهار سال ١۴٠٠، رشد داشته است. همچنین رشد بخش صنایع و معادن بدون نفت 6 درصد، رشد بخش صنعت 5.1 درصد؛ بخش تامین آب، برق و گاز طبیعی 13.8 درصد و رشد بخش ساختمان منفی 3.9 درصد بوده است. آن‌طور‌که از شواهد آماری برمی‌آید، بخش ساختمان بدترین وضعیت را در‌میان زیربخش‌های تولید ناخالص داخلی داشته است؛ به‌طوری‌که رشد این بخش نه‌تنها در بهار 1401 منفی 3.9 درصد را تجربه کرده، در زمستان سال گذشته نیز منفی 3.3 درصد بوده است. نگاهی به داده‌های سال‌های گذشته نیز نشان می‌دهد رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان از بهار 1399 تا زمستان 1400 در هیچ‌فصلی منفی نبوده است. این آمار به این معنی است که بخش مسکن و ساختمان طی دو فصل اخیر بدترین وضعیت را به خود دیده است.
نکته نگران‌کننده این است که بازوی پژوهشی مجلس نیز که اخیرا برمبنای آمار حساب‌های ملی فصل بهار و سایر داده‌های قابل‌اتکا، رشد اقتصادی پایان سال 1401 را پیش‌بینی کرده، برآوردش این است که در پایان سال‌جاری رشد اقتصادی به 3.7 درصد برسد. طبق این برآورد، رشد ارزش‌افزوده بخش کشاورزی 7.9 درصد برآورد شده؛ این میزان برای بخش نفت 1.1 درصد، معدن 9.7 درصد، صنعت 4.6 درصد، خدمات 3.6 درصد و برای بخش ساختمان نیز منفی 3.4 درصد پیش‌بینی شده است. اما رشد منفی ارزش‌افزوده بخش ساختمانی آن هم دقیقا در سالی که وزارت راه و شهرسازی می‌گوید 1.5 میلیون واحد مسکونی در دست ساخت است (در مراحل مختلف از پی‌ریزی تا نازک‌کاری) جای تعجب دارد. گرچه کاهش هزینه‌کرد دولت در بودجه عمرانی نیز می‌تواند یکی از دلایل رشد منفی ارزش‌افزوده بخش ساختمان باشد؛ اما نگاهی به آمارهای قانون بودجه سال‌جاری نشان می‌دهد به‌لحاظ اسمی در قانون بودجه رقم بودجه عمرانی کشور 260 هزار و 117 میلیارد تومان پیش‌بینی شده که نسبت به رقم 176 هزار میلیارد تومانی مصوب قانون بودجه سال 1400 رشد بیش از 47 درصدی داشته است. این رشد معادل نرخ تورم سالانه است. البته مشخص نیست دولت امسال چه‌مقدار از این مبلغ را به پروژه‌های عمرانی تخصیص ‌داده اما به هرحال بودجه عمرانی رشد نسبتا خوبی در سال‌جاری نسبت به بخش‌های دیگر بودجه داشته است. براین اساس باید نگران رکود بخش ساخت‌و‌ساز بود. 

4 آرام‌بخشی که جدی گرفته نشد
بخش مسکن با حدود ۴۰ صنعت دیگر ارتباط دارد. از این رو رشد بخش مسکن صنایع دیگر را تحریک می‌کند و زمینه سرمایه‌گذاری و تشکیل سرمایه را نیز فراهم می‌کند. البته برخی از اقتصاددانان معتقدند نباید اصرار داشته باشیم که بخش مسکن به‌عنوان پیشران رشد اقتصادی قرار گیرد؛ چراکه این انتخاب باعث قفل شدن سرمایه مردمی خواهد شد و دیگر این سرمایه‌ها به بخش مولد منتقل نخواهند شد. این اقتصاددانان تاکید دارند گرچه مسکن به‌علت ویژگی‌هایی که دارد نمی‌تواند رشد بلندمدت در اقتصاد ایران ایجاد کند؛ اما مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند رشد اقتصادی را تهییج کند. علی‌اکبر قلی‌زاده عضو هیات علمی دانشگاه بوعلی‌سینا و مدرس اقتصاد مسکن در این خصوص معتقد است تحقق اهداف اقتصادی مستلزم عملکرد بهینه تمامی بخش‌های اقتصادی کشور است و از منظر کمک به رشد و توسعه درون‌زا و همچنین کنترل شوک‌ها و مهار تورم، نقش تمامی بخش‌های اقتصادی از شدت و ضعف برخوردار است، اما نقش اقتصاد مسکن در این زمینه از چهار دیدگاه کلیدی و محوری به‌شمار می‌رود. یکم - بخش مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری نزدیک به بیست درصد از تولید ناخالص داخلی و بیش از ۴۰ درصد تشکیل سرمایه ناخالص را به‌خود اختصاص می‌دهد. علاوه‌بر آن، گستردگی تقاضای مسکن و وابستگی این بخش به نهاده‌های داخلی و تشویق الگوی رشد درون‌‌زا و متوازن، نقش ممتازی در تحقق اهداف اقتصادی ایفای می‌کند. بنابراین تشویق تولید و سرمایه‌گذاری مسکن با هدف تامین سرپناه و تملک دارایی مسکن بدون انگیزه سوداگری می‌تواند نقش محوری در رشد اقتصادی ایفا کند. دوم - مهار تورم بدون توجه به اقتصاد مسکن و شناخت علمی و تجربی از عملکرد این بخش غیرممکن است. مسکن در دوره بروز شوک غیرشدید به تنهایی ۵ الی 6 درصد از علت تورم است. با فرض کنترل تورم در سایر بخش‌های اقتصادی، عدم‌موفقیت در کنترل شوک‌های بخش مسکن، تحقق اهداف دولت و برنامه‌های توسعه و سند چشم‌انداز را غیرممکن می‌سازد، زیرا شوک قیمت مسکن با وقفه زمانی اجاره مسکن را افزایش می‌دهد که خود تشدید تورم را به‌دنبال دارد. سوم - مسکن سهم قابل توجهی از کل بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. کاهش فشار هزینه‌های زندگی خانوارها، به‌ویژه خانوارهای کم‌درآمد و جوانان که بیش از ۵۰ درصد درآمد آنها را به‌خود اختصاص می‌دهد، باید دغدغه سیاستگذار باشد. ممانعت از شکل‌گیری فرصت رانت و سوداگری در بازار مسکن ضمن تثبیت بازار مسکن و کمک به تامین مسکن گروه‌های هدف، درآمدهای اتفاقی قابل توجهی را که عاید گروه‌های محدودی می‌شود، کاهش می‌دهد و فاصله طبقاتی و شکافی درآمدی را تقلیل می‌دهد. پس کنترل شوک‌های بازار مسکن تکمیل‌کننده روش‌های یارانه‌ای و مالیاتی دولت در بهبود توزیع درآمد و کاهش شکاف طبقاتی خواهد بود. چهارم - جلوگیری از وقوع شوک‌های قیمتی و تثبیت بازار مسکن نقش کلیدی و محوری در تخصیص بهینه منابع میان بخش‌های تولیدی و خدماتی و بازار مالی را فراهم می‌سازد.