از سراب اجاره‌نشینی تا واقعیت تلخ آوارگی

سید ابراهیم دهنادی، پژوهشگر:مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای اولیه فرد و خانواده تلقی می‌شود که برای ادامه زندگی باید تامین شود، لذا بحران مسکن در ایران و به‌ویژه در کلانشهرها و تهران قابل‌انکار نیست. همچنان که آمارها نشان می‌دهند حدود ۴ میلیون خانوار به‌صورت فشرده در یک‌میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی زندگی می‌کنند. شرایط سخت و ناپایدار اقتصادی و عدم توانایی در اجاره مسکن، سبب شده برخی خانواده‌ها رو به خانه‌های اشتراکی بیاورند. شهر تهران به‌واسطه تمرکز جمعیتی بالا، قیمت سرسام‌آور اجاره‌بهای واحدهای مسکونی و عدم توانایی خانوارها در تامین هزینه‌های زندگی، بیشترین میزان تقاضا را برای خانه‌های اشتراکی داشته است. 
واقعیت این است که با گذشت بیش از 4 دهه از انقلاب، موضوع تخصیص زمین ارزان به نیازمندان، سیاست‌های آزادسازی زمین و مسکن خود زمینه‌ساز بورس‌بازی و سوداگری شده و هزینه مسکن را با نرخی تصاعدی افزایش داده و مسکن را به کالایی لوکس و دور از دسترس عموم تبدیل کرده است. 
با ورود به دنیای جدید و گسترش شهرها، مهاجرت بسیار گسترده‌ای به شهرهای بزرگ ازجمله تهران انجام‌شده و به عبارتی پدیده مرکز پیرامونی شکل گرفته است. افزایش بی‌برنامه و ناگهانی جمعیت تهران باعث گسترش پدیده اجاره‌نشینی در این شهر شده است. رقم بالای اجاره‌بهای سکونت و درآمد نسبتا پایین افراد (به جهت فراوانی نیروی کار ارزان) باعث به‌هم خوردن توازن هزینه و درآمد افراد شده است. به‌طوری‌که در تهران امروزی عملا تناسبی در شرایط اقتصادی فرد با پرداخت هزینه‌های شهرنشینی وجود ندارد و بخش زیادی از درآمد افراد (حدود 60 تا 70 درصد) فقط صرف هزینه سکونت می‌شود. در این بین، بالاجبار از دیگر هزینه‌های معمول زندگی نظیر (هزینه‌های تفریحی گرفته تا غذا و پوشاک) صرف‌نظر می‌شود تا اجاره سر موعد پرداخت شود.
ادامه این عدم توازن در شرایط اقتصادی، افراد را به حاشیه شهرها یا سکونتگاه‌های اشتراکی موجود در داخل بافت شهر سوق داده است. چنین شهروندانی نه قدرت زندگی شهری را دارند و نه زندگی روستایی را آموخته‌اند. شهروندانی که ذهن‌شان شهری است اما درآمدشان حاشیه‌ای است. به عبارت دیگر شهروندانی که درآمدشان با زندگی شهری همخوانی ندارد و لذا محکوم به مهاجرت و سکونت یا در حاشیه شهر یا در بافت‌های ناکارآمد شهری شده‌اند. 
افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن در سال‌های اخیر زنگ خطری است که نشان می‌دهد تنگناهای اقتصادی، تغییر مداوم قیمت‌ها و ثبات اقتصادی پایین چطور زندگی بسیاری را دچار تلاطم کرده و می‌کند. در سیستم موجر و مستاجر تهران هر سال به دلیل نرخ تورم رقمی بر اجاره افزوده می‌شود و قیمت اجاره‌ها بالا می‌رود. این امر سبب حس ناامنی در خانواده و به تبع آن، جابه‌جایی خانوارها در محلات و مناطق شهری می‌شود که مسلما (در گروه‌های فقیر جامعه) حرکت به سمت مناطق پایین از نظر خدمات و امکانات است تا بلکه در خانه‌ای ارزان‌تر سکنی گزینند. درواقع همه این عوامل شدیدا کیفیت زندگی این اقشار را تحت‌الشعاع قرار می‌دهند.
اکنون به جرات می‌توان ادعا داشت که اجاره‌بهای مسکن و عدم نظارت بر آن خصوصا در تهران یکی از بحرانی‌ترین دوره‌های خود را سپری می‌کند. نرخ‌هایی که هر روز افزون‌تر می‌شود و امیدی هم به توقف آنها نمی‌رود و نظارتی هم بر آن قائل نیستند. دلیل این ادعا رشد افسارگسیخته اجاره‌ها در سه‌ماهه اخیر است. 
مالک و مستاجر مثل دوگانه کارگر و کارفرما تبدیل به یک دوقطبی شده‌اند و مناسبات قدرت بین این دو برقرار است و مسائل مختلفی مثل اضافه کردن به ناحق اجاره‌ها یا ارزش‌گذاری منفی مردم نسبت به مستاجر، نسبت به مالک و... دائما در جریان است. هیچ قانونی در حمایت از مستاجر وجود ندارد و همین نبود قانونی که پشتوانه مستاجر باشد، این قدرت را به مالک می‌دهد که اجاره‌ها را طبق گفته بنگاه تعیین کند. درواقع به‌نوعی بنگاه‌ها تعیین‌کننده هستند و حرف مالک درمورد قیمت پیروی از منطق بنگاه‌دارهای املاک است. درحال حاضر خانه یکی از مهم‌ترین سرمایه‌های مالک است که روی آن سرمایه‌گذاری کرده است و از این منظر جدال بین مالک و مستاجر ناشی از تضاد منافع دو طرف است. مالک می‌خواهد درآمد بیشتری از ملک داشته باشد و مستاجر هم می‌خواهد مبلغ کمتری برای اجاره بپردازد. 
ادامه این روند قاعدتا روی جابه‌جایی طبقات، تبدیل طبقه متوسط شهری به طبقه فقیر شهری، فروپاشی خانواده‌ها، عدم تمایل به تشکیل خانواده، عدم تمایل به فرزندآوری و آسیب‌هایی از این نوع را اجتناب‌ناپذیر می‌کند. لذا جا دارد تا قیمت اجاره واحدهای مسکونی در هر منطقه بنابر توان مالی قشر آسیب‌پذیر جامعه تعیین و از طریق شهرداری‌ها و اداره مالیات برای عموم مردم اطلاع‌رسانی شود. به این صورت که اگر به‌عنوان مثال اجاره‌بهای یک واحد 100 متری در منطقه 5 تهران ماهانه 4 میلیون تومان تعیین شود تا سقف فوق موجر از مالیات معاف شود ولی اگر موجری واحد 100 متری را که در این منطقه براساس تقویم املاک اجاره آن 4 میلیون تومان تعیین‌شده به مبلغ 10 میلیون تومان اجاره دهد در این صورت با اخذ مالیات تنبیهی 70 درصدی موجب شود تا عملا چنین موجری به جای 10 میلیون تومان در ماه مبلغ 3 میلیون تومان یعنی یک‌میلیون تومان کمتر از مبلغ اجاره‌بهای اعلام شده دریافتی داشته باشد.