تراکم‌فروشی یا ‌تراکم‌‌نفروشی؟!

سیدابراهیم دهنادی، پژوهشگر و کارشناس ارشد روابط بین‌الملل: تامین بودجه و اعتبارات مالی را می‌توان یکی از مهم‌ترین و موثرترین ابزارهای اعمال قدرت دانست، زیرا تامین‌کنندگان امکانات و اعتبارات، قدرت دخالت و اعمال‌نظر در روند تصمیم‌گیری‌ها را هم پیدا می‌کنند. روند تامین مالی توسعه شهری در ایران طی دهه‌های گذشته شاهد کاهش شدید سهم دولت و به همین نسبت افزایش سهم بخش خصوصی و غیردولتی بوده است؛ زیرا اتکای بودجه عمومی به درآمدهای نفتی بوده و نوسانات درآمدهای نفتی نیز موجب بی‌ثباتی در درآمدهای دولت و افت‌وخیز تخصیص اعتبارات عمران شهری و کمک‌های بلاعوض دولت به شهرداری بوده است.
در دهه نخستین انقلاب که تهران شاهد رشد بی‌سابقه جمعیت و شهرنشینی بود، دولت به‌دلیل جنگ و تحریم اقتصادی قادر به تامین بودجه مورد نیاز عمران شهری و کمک بلاعوض خود به‌تناسب رشد نیاز مالی شهرداری نبود. بی‌ثباتی اقتصادی و تورم‌های دورقمی نیز چه در دوره جنگ و چه پس از آن بر هزینه‌های شهرداری تاثیر می‌گذاشت. رکود در بخش‌های مختلف صنعتی و بازارهای سرمایه‌ای در کشور و رونق ساخت‌وساز در شهر تهران به‌دلایل مختلف سبب شد این حوزه از سرمایه‌گذاری – سرمایه‌گذاری در بازار زمین و مسکن در شهر تهران – نقطه اتکای قوی برای تامین منافع دولت و شهرداری تهران باشد و این بازار بخش قابل‌ملاحظه‌ای از منافع اقتصاد سیاسی دولت و منافع اقتصادی سازمانی شهرداری را فراهم کند. درواقع فشار تحریم‌های سیاسی و اقتصادی بر کشور، ناکارآمدی و کم‌بازدهی بازارهای سرمایه‌ای در کشور، اتکای به‌نسبت بالای نظام درآمدی شهرداری تهران به درآمد ناشی از ساخت‌وساز (که از آن تعبیر به اقتصاد تک‌پایه شهر تهران می‌شود) و تامین منافع دولت از رونق ساخت‌وساز در شهر تهران درکنار مشی عدم همکاری میان این دو نهاد، سبب شد در دهه80 موضوع تراکم ساختمانی و فروش تراکم در تهران به یک موضوع مهم سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و برنامه‌ریزی در سطح ملی بدل شود.
فروش تراکم و توافق با مالکان شیوه‌ای بود که در زمانی کوتاه برای شهرداری امکان اجرای دیگر پروژه‌های شهرداری و ارائه خدمات شهری را فراهم ساخت. درواقع تحولات کالبدی و نحوه استفاده از اراضی در شهر تهران برمبنای توافق شهرداری با مالکان زمین و مستغلات و فروش تراکم مازاد ساختمانی بود. استمرار این سیاست، باعث بی‌اعتباری قانون، برنامه و طرح، وابستگی عمیق و همه‌جانبه شهرداری به درآمدهای حاصل از فروش تراکم و همچنین نزول فوق‌العاده و مستمر و نگران‌کننده کیفیت و کارایی محیط شهر شد. ازجمله عوامل مهم و دخیل در فروش تراکم و پیشامد وضعیت موجود به مواردی همچون نقش التهابات انقلاب و متولیان کشور که خواستار پاسخ به انتظارات مردم هرچند بسیار عجولانه و بدون پیش‌بینی تبعات آن، نقش پررنگ نهادهای قدرت در تشریک سود ناشی از تراکم‌فروشی، قدرت و اراده شخص شهردار در تراکم‌فروشی یا تراکم‌نفروشی، عدم تعریف منابع درآمدی پایدار برای شهرداری تهران، نبود قوانین شفاف درمورد فروش تراکم و عمل‌نکردن به طرح جامع و تفضیلی و همچنین دور زدن قانون توسط عوامل شهرداری و مشخص‌نبودن مرجع نظارت و رسیدگی به تخلفات ساختمانی در تهران و وجود ماده100 که زمینه فساد را در معاونت شهرسازی شهرداری رقم می‌زد، می‌توان اشاره کرد. همه این عوامل نهایتا به زمین‌خواری و دست‌اندازی حریم شهری و مهم‌تر از آن به زیرسوال بردن عدالت اجتماعی منجر شد. تراکم‌فروشی در شهر تهران پیکرهای چنان بدقواره و ناسازمند به وجود آورد که در یک کلام منظر زیبای شهر را به منظره هیولایی بی‌شاخ و دم تبدیل کرده است.
از طرف دیگر، هنگامی که بحث از اقتصاد شهری می‌شود، منافع گروه‌های مختلف و متضاد پیش می‌آید ازجمله مسکن‌سازان، برج‌سازان، افراد حاضر در قدرت و... که نُرم‌های شهرسازی، اصول معماری، اصول طرح‌های شهری و... برایشان مطرح نیست و مهم این است به هر طریقی که می‌توانند زمینی را که دارای رانت است به دست آورند و به تبع آن روندی برای شکل‌گیری بورژوازی مستغلاتی در تهران به وجود می‌آید. حال پرسش دقیق این است که چگونه طبقه‌ای شکل می‌گیرد که تولید و کارخانه ندارد ولی با زدوبندهایی با بانک و شهرداری می‌تواند صاحب ثروتی شود و پایگاه طبقاتی خودش را تغییر دهد و از مسکن، زمین، مستغلات و... به‌عنوان عاملی برای اقتدار سیاسی و اعمال‌نظر بیشتر در تصمیم‌گیری و سیاستگذاری‌های شهری سود جوید و به‌دنبال آن طبقه‌ای که باید مصرف‌کننده مسکن اینان باشد، طبقات پایین‌دستی و اجاره‌نشینانی خواهند بود که پیوسته و در یک دور تسلسل دنبال مسکن هستند بی‌آنکه نقشی در روند بازار مسکن ایفا کنند.
به‌نظر می‌رسد با اتفاقاتی که درمجموع طی سال‌های اخیر در بازار مسکن رخ داده، بتوان گفت تعریف فئودالیسم در زمان حاضر مفهومی ضعیف‌تر از سابق داشته باشد و مقصود از آن این باشد که عده‌ای از اشراف و مالکان، املاکی را مالک هستند و مشتریان آنان از حقوق کشوری خود محروم یا کم‌بهره هستند.
متاسفانه در مواردی مشاهده شده است که شهرداری منطقه‌ای ملکی را سال‌ها در طرح گسترش خیابان قرار داده و با ندادن مجوز تعمیرات و ساخت‌وساز موجران را وادار به فروش ملک خود به شهرداری کرده‌اند ولی بعد از تملیک ملک به‌جای اجرای طرح، ملک را از طرح خارج کرده و به‌عنوان بدهی به پیمانکار واگذار کرده است.
در هر حال به‌نظر می‌رسد برای حل معضل مسکن باید ابتدا مشکلات سرراه را شناسایی و مرتفع و سپس به‌صورت جامع و اساسی اقدام به حل این معضل کرد. در این راستا به‌نظر می‌رسد رجوع به نقشه‌های هوایی موجود در بخش‌های ذی‌ربط منبع قابل‌اطمینانی جهت شناسایی متجاوزان به زمین‌های منابع طبیعی و ملی باشد و برخورد قضایی با متخلفان می‌تواند گره‌کور فساد اداری در این خصوص را باز کند.
لازم است با تشکیل یک بخش مستقل و پویا وظیفه صدور مجوز جهت انجام ساخت‌وساز در کل کشور یکپارچه شود تا در شهرهای بزرگ و خصوصا شهرهای مناطق شمالی شاهد ایجاد رانت اطلاعاتی برای عده‌ای که به عناوین مختلف اراده حل مشکلات مردم در بخش مسکن را ندارند، ولی مسئولیت این مهم را به‌صورت رسمی متقبل شده و حتی جالب اینکه در این خصوص از بیت‌المال حقوق دریافت می‌کنند، نباشیم.