حسین جعفری، دانشجوی دکتری اقتصاد: امروزه مسکن و اجاره‌بها بیش از هر زمان دیگری زندگی ایرانیان را با چالش‌های اساسی روبه‌رو کرده است و در همین زمان برای بسیاری از ایرانیان نه‌تنها خرید خانه به یک آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شده است بلکه روند رشد اجاره‌بها نیز باعث شده بخش اعظمی از درآمد اجاره‌نشینان به اجاره‌بها اختصاص پیدا کند. بنابر آمارهای منتشرشده بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در خردادماه1401، بیش از 39میلیون تومان برآورد شده که نسبت به ماه قبل و خردادماه سال گذشته به ترتیب 8 و 33درصد رشد قیمتی را تجربه کرده است. این درحالی است که قیمت اجاره‌بها نیز نسبت به خرداد سال1400 بیش از 46درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است. بنابر تخمین‌های صورت‌گرفته در مقالات، همزمان با آغاز نابسامانی در شاخص‌های اقتصادی، سفته‌بازی در بازار مسکن افزایش پیدا کرده و در چندسال اخیر تقاضای سرمایه‌ای در بخش مسکن به بیش از 75درصد افزایش پیدا کرده است. اهمیت سهم 75درصدی تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن در این است که طبق تخمین‌های صورت‌گرفته درطول سال‌های 1370 تا 1398، به‌طور میانگین سفته‌بازی سهمی 20درصدی از افزایش قیمت مسکن را به خود اختصاص داده است. بنابراین تا زمانی که رشد نقدینگی به‌همراه رشدهای پایین و عمدتا منفی رشد اقتصادی ادامه داشته باشد، روند شتابان مسکن نیز متوقف نخواهد شد. محاسبات «فرهیختگان» از آمارهای وزارت راه‌وشهرسازی (داده‌های معاملات مسکن) نشان می‌دهد از فروردین سال1395 تا خرداد1401 درمجموع رقمی در حدود 766هزارمیلیاردتومان وارد بخش مسکن تهران شده است. برای تصور درشتی این رقم کافی است بدانیم این رقم معادل نصف بودجه عمومی نزدیک به 1400هزارمیلیاردتومانی سال1401 کل کشور است که تازه دولت برای تامین آن کسری 350 تا 400هزارمیلیاردتومانی دارد.

روند قیمت مسکن
همزمان با شکل‌گیری موج اول بحران ارزی در سال 1396، بخش مسکن نیز از تاثیر این شوک‌ها در امان نبوده و همچنان پس از گذشت 5 سال و با وجود تغییر دولت نیز در وضعیت خوبی به سر نمی‌برد. بنابر آمار‌های منتشر شده بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در خردادماه 1401، بیش از 39 میلیون تومان برآورد شده است که نسبت به ماه قبل و خردادماه سال گذشته به ترتیب 2.3 و 32 درصد رشد قیمتی را تجربه کرده است. بازگو کردن آمارهای مربوط به قیمت مسکن زمانی قابل‌توجه می‌شود که بدانیم متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه 5 ساله بیش از 600 درصد رشد قیمتی داشته است. وضعیت در بازار اجاره نیز دست کمی از این بخش ندارد و قیمت اجاره خردادماه سال 1401 نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از 14 درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است. با وجود اینکه افزایش قیمت‌های پی‌درپی در بخش مسکن و اجاره در نهایت زندگی بیشتر ایرانیان به خصوص اقشار اجاره‌نشین را دچار چالش‌های اساسی کرده است اما به نظر می‌رسد که دولت برخلاف وعده‌های انتخاباتی خود توانایی سروسامان دادن به این وضع را ندارد و تا آینده‌ای نا‌معلوم نمی‌توان در وهله اول ثبات قیمت و در وهله دوم کاهش قیمت در بخش مسکن را پیش‌بینی کرد. نکته حائز اهمیت دیگری که در ارتباط با بخش مسکن می‌توان عنوان کرد این است که در خردادماه 1401 برای دومین ماه پیاپی، قیمت دلاری هر مترمربع قیمت مسکن شکسته شد و به بیش از هر متر 1230 دلار رسیده است و همین امر باعث شده که شهر تهران به یکی از گران‌ترین پایتخت‌های جهان تبدیل شود.

حداقل حقوق و قیمت مسکن
در تاریخ 19 اسفند سال 1400 و براساس  تصمیم شورای‌عالی کار حداقل دستمزد کارگران در سال 1401 با افزایش 57.4 درصدی به 6 میلیون و 433 هزار تومان رسید اما نکته مهم اینجاست که بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به طور متوسط 6 و نیم برابر حداقل دستمزد یک ماه کارگران است و همان‌طور که در رسانه‌های گوناگون به کرات در مورد آن پرداخته شده با حفظ قیمت‌های موجود، کارگران باید سال‌های زیادی را چشم‌انتظار خانه‌دار شدن باشند و برای زوج‌های جوان خانه‌دار شدن تقریبا آرزویی محال و دست‌نیافتنی است. اما افزایش حداقل دستمزد دارای یک تاثیر اقتصادی بر افزایش قیمت مسکن هم هست. افزایش حداقل دستمزد نیروی کار در سال 1401 باعث شده بخش مسکن در کنار همه افزایش قیمت‌های مصالح ساختمانی از ناحیه نیروی کار نیز دچار افزایش هزینه نیز شود.

عدم تعادل میان عرضه و تقاضا
درحال حاضر یکی از مهم‌ترین مشکلات بخش مسکن نبود هماهنگی میان عرضه و تقاضای موجود در این بخش است. دلایل این عدم‌هماهنگی را می‌توان در سه دلیل خلاصه کرد. نخست که ریشه در مسائل اقتصادی کشور دارد و شرایط اقتصادی از یک‌سو باعث شده که قدرت خرید خانوارها نسبت به میانگین قیمت مسکن به شدت کاهش پیدا کند و این درحالی است که بنابر همان شرایط اقتصاد کلان، قیمت واحد‌های مسکونی تولید و احداث شده دائما درحال افزایش بوده و از دسترس خانوارها خارج شده است. این درحالی است که مجموع این عوامل باعث شده تا انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز کاهش پیدا کند و در نتیجه به حد نیاز مسکن تولید نشود. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که دو سوی عرضه و تقاضا به درستی بر یکدیگر منطبق شوند.
دلیل دوم مربوط به ضوابط و مقررات شهرسازی و تاثیر آن بر هزینه‌های ساخت‌وساز و در نتیجه ایجاد مزیت نسبی برای ساخت واحدهای مسکونی بزرگ متراژ در مقایسه با کوچک متراژ است. ضوابط ساختمانی درحال حاضر به گونه‌ای تعریف شده که واحدهای مسکونی کوچک متراژ برای سازندگان مزیت نسبی ندارند و هزینه‌های ساخت واحدهای کوچک متراژ را برای سازندگان نسبت به واحدهای بزرگ متراژ افزایش می‌دهد و باعث می‌شود سازندگان تمایل به ساخت واحدهای بزرگ متراژ پیدا کنند. این درحالی است که واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ با درآمد خانوار و الگوی مصرف تطابق ندارند؛ درنتیجه امکان دسترسی خانوارها به بخشی از واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار مسکن از بین می‌رود و نهایتا بخشی از عدم‌تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار شکل می‌گیرد. دلیل سوم نیز به مسائل فنی و نبود تکنولوژی‌های نوین در بخش مسکن اختصاص می‌یابد و باعث شده دوره ساخت واحدهای مسکونی در ایران زمانبر و طولانی شود. این درحالی است که متاسفانه در طرف مقابل تغییرات اقتصادی در کشور خیلی سریع اتفاق می‌افتد، در نتیجه سازنده‌ها نمی‌توانند متناسب با سرعت این تغییرات، واحدهای مسکونی را در زمان مناسب به بازار عرضه کنند. بنابراین مسکن زمانی به بازار عرضه می‌شود که بخش زیادی از قدرت خرید از بین رفته و تقاضا اساسا امکان ورود به بازار را ندارد.

سهم 20 درصدی سفته‌بازان در افزایش قیمت مسکن
یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و نوسانات قیمت مسکن در ایران طی دو دهه اخیر، وجود افزایش قابل‌ملاحظه در قیمت مسکن به اقتصاد کشور بوده است، به طوری که در یک دوره، کاهش و یا ثبات نسبتاً زیاد و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم شده است و در دوره دیگر، تحولات قابل‌ملاحظه‌ای در بخش مسکن و در کل اقتصاد پدید آورده است. سفته‌بازان در بازار مسکن، در آغاز دوره رونق دست‌به‌کار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها به بیشترین میزان سود می‌رسند. با پدیدار شدن علائم رکود، سفته‌بازان به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایه‌شان را به بازارهای موازی مسکن، مثل بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند. اگر فرض کنیم یک سفته‌باز در دوران رونق، سودی برابر با متوسط افزایش قیمت بازار مسکن به دست آورد و در شروع رکود، از بازار خارج شود، او در این دوره رکود، سودی برابر با سود سپرده‌گذاری مدت‌دار بانکی کسب خواهد کرد. سال گذشته به دلیل حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم، رغبت به خرید کاهش یافته بود که باعث ایجاد نوعی تقاضای پنهان شد. هم‌اکنون تورم ماهانه مسکن به حدود دو برابر نرخ تورم عمومی رسیده که باعث شد تقاضای سرمایه‌ای برای خرید مسکن انگیزه پیدا کند. یافته‌های این پژوهشگران نشان می‌دهد در طول دوره سال 1370 تا 1398، به طور میانگین سفته‌بازی سهمی 20 درصدی از افزایش قیمت مسکن را به خود اختصاص داده است. بیشترین نرخ رشد سهم سفته‌بازی در گرانی مسکن در سال 78 ثبت شده و این نرخ 320 درصد اعلام شده است. کمترین نرخ رشد هم مربوط به سال‌های 84 و 91 با 23 درصد سهم سفته‌بازی در گرانی مسکن است. در ایران سهم تقاضای سرمایه‌ای مسکن از حدود 20 درصد در سال 1355 به حدود 70 درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از 80 درصد در سال 1355 به 30 درصد در سال‌های اخیر رسیده است. عمده تقاضا برای مسکن، تقاضای سرمایه‌ای با جهت حفظ ارزش پول در شرایط ملتهب اقتصاد ایران است و تا زمانی که رشد نقدینگی به همراه رشدهای پایین و گاهی منفی اقتصادی ادامه داشته باشد، روند شتابان قیمت مسکن نیز متوقف نخواهد شد.

میزان تبعیت مسکن از تورم عمومی
بازار مسکن در کل کشور، سومین‌ماه از سال جاری را با رشد ۲.۳درصدی قیمت نسبت به ماه گذشته پشت‌سر گذاشت. طبق اعلام مرکز آمار از شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور، تورم سالیانه مسکن (12ماهه منتهی به خرداد۱۴۰۱) کل کشور به ۲۷.۵درصد رسید. رشد ماهیانه قیمت مسکن نیز 2.3درصد بود. ماه گذشته این شاخص ۲.۵درصد اعلام شد که از افت ۸درصدی شتاب تورم ماهیانه بخش مسکن حکایت دارد. از طرف دیگر تورم نقطه‌به‌نقطه که شاخص تغییر قیمت خرداد امسال نسبت به خرداد سال گذشته را نشان می‌دهد ۳۱.۹درصد به ثبت رسید. این شاخص برای سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۴.۲درصد و ۲۸.۱درصد بود. رشد ۲۷درصدی سالیانه قیمت مسکن طی خرداد۱۴۰۱ در شرایطی رخ داد که در همین زمان تورم عمومی سالیانه ۳۹.۴درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه ۵۲.۵درصد شد. تورم عمومی ماهیانه نیز ۱۲.۲درصد به ثبت رسید. تورم سالیانه مسکن کل کشور در خرداد سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۲.۶درصد و ۲۸.۸درصد بود. در خردادماه سال۱۴۰۱ این عدد به ۲۷.۵درصد رسید. اگرچه قیمت برخی کالاها در خرداد امسال با رشد مواجه شد، اعداد و ارقام از افت ۴.۵درصدی تورم سالیانه مسکن حکایت دارد. با این حال آمار توضیح می‌دهد طی سه‌سال گذشته قیمت مسکن حدود ۷۹درصد افزایش یافته است. از طرف دیگر نرخ رشد اجاره‌بها در ماه خرداد سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ به ترتیب ۲۴.۱درصد، ۲۷.۸درصد و ۳۱.۷درصد بوده است. درواقع تورم اجاره‌بها در خرداد امسال در مقایسه با سال گذشته ۱۴درصد رشد داشت. تورم ماهیانه اجاره‌بها نیز در خرداد۱۴۰۱ به میزان ۲.۳درصد بود. ماه گذشته این رقم ۲.۵درصد اعلام شد که آمار از افت ۸درصدی تورم اجاره‌بها در یک‌ماه اخیر حکایت دارد. اگرچه آمار از حرکت بازار مسکن در محدوده ۱۲درصد کمتر از نرخ تورم حکایت دارد، اختصاص بخش قابل‌توجهی از هزینه خانوارها به تامین مسکن، آنها را با چالش‌های جدی مواجه کرده است. تخمین زده می‌شود حدود ۶۵درصد هزینه‌های خانواده‌ها در شهر تهران به مسکن اختصاص می‌یابد. بر این اساس هر نوع تغییر قیمت در این بخش، خانوارها به‌خصوص اقشار اجاره‌نشین را دچار چالش‌های اساسی می‌کند.

ورود 766هزارمیلیاردتومان نقدینگی به مسکن تهران
یکی دیگر از دلایلی که می‌تواند نشان‌دهنده تغییر تقاضا به‌سمت تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن باشد، میزان نقدینگی جذب‌شده در بخش مسکن است. بنابر اطلاعات موجود، تعداد واحدهای مسکونی در شهر تهران در خردادماه سال 1401، به حدود 13.9هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش 32 و 172درصدی را نشان می‌دهد. طبق آمارهای بانک مرکزی با در نظر گرفتن متراژ 80متری به‌عنوان متوسط متراژ واحدهای معامله‌شده و ضرب این متوسط متراژ در متوسط قیمت و تعداد واحدهای معامله‌شده به حجم پول در گردش در بخش مسکن دست پیدا خواهیم کرد که این حجم پول در گردش در خردادماه سال 1401 به 43هزار و 700میلیارد تومان می‌رسد که این بیشترین میزان ورود نقدینگی به بخش مسکن تهران در سال‌های اخیر بوده است. برخی این اتفاق را نشان از هجوم دوباره معامله‌گران در این بازار می‌دانند. به‌نظر می‌رسد افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر در شرایطی رخ داد که بازارهای موازی رشدی متناسب با تورم نداشتند و به همین خاطر بخشی از سرمایه‌ها به‌منظور حفظ ارزش پول وارد بازار مسکن شده است.
اما محاسبات «فرهیختگان» از داده‌های مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد از فروردین سال1395 تا خرداد1401 درمجموع رقمی برابر 766هزارمیلیاردتومان وارد بخش مسکن شهر تهران شده است. اگر بپذیریم که 75درصد از این تقاضاها در بخش مسکن مربوط به تقاضاهای سرمایه‌ای است؛ سهم تقاضاهای سرمایه‌ای از این رقم 574میلیاردتومان خواهد بود. همچنین سهم تقاضاهای مصرفی نیز 192هزارمیلیاردتومان می‌شود.

پی‌نوشت:
صلاح‌الدین منوچهری و علی‌اکبر قلی‌زاده در مقاله‌ای پژوهشی با عنوان «واکنش سفته‌بازی در بازار مسکن به شوک‌های برون‌زا در ایران» به بررسی اثر سفته‌بازی بر قیمت مسکن در ایران پرداخته‌اند.