مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد: در روزهای اخیر گزارش آذرماه معاملات ملکی شهر تهران از سوی بانک مرکزی ایران منتشر شد. طبق این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه حدود 32 میلیون و 600 هزار تومان بوده است. نکته قابل تامل گزارش مذکور، رشد 51 درصدی نرخ اجاره‌بهای مسکونی در تهران و رشد 54 درصدی آن در کل مناطق شهری کشور طی یک سال اخیر است. بررسی آمارهای تورم سالانه اجاره‌بها از سال 1362 تاکنون نشان می‌دهد گرچه این نرخ برای سال 1400 هنوز در دسترس نیست، اما از آنجایی که نرخ تورم نقطه‌ای و ماهانه اجاره‌بها در اوج دو دهه اخیر است، تورم سالانه اجاره‌بهای امسال می‌تواند رکورد 38 ساله را بشکند. آنچه نگرانی‌ها را بیشتر می‌کند، تداوم افزایش تورم اجاره‌بها حتی پس از آرام گرفتن قیمت مسکن است؛ چراکه برحسب تجربه، افزایش قیمت‌های مسکن با فاصله چندین ماهه ردپای خود را در بخش اجاره‌بها آشکار می‌کنند. پرواضح است که افزایش قیمت مسکن تابعی از سلسله علل مختلف بوده اما شاید بتوان گفت مهم‌ترین علت جهش قیمت مسکن، تبدیل شدن آن از کالای مصرفی به سرمایه‌ای است. بنابراین افزایش مستمر نرخ ارز و تورم ناشی از افزایش قیمت تمام‌شده ساخت، بر سرمایه‌ای شدن این کالا دامن زده است. از این رو، به نظر می‌رسد تسریع در ساخت و عرضه مسکن و در کنار آن، خارج کردن تقاضاهای سرمایه‌ای از بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی همچون مالیات سالانه بر ملاَکی و مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند موجب کاهش تب افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره‌بهای مسکن در سال‌های آتی شود اما درحال حاضر آنچه دیده می‌شود، آب رفتن توان و قدرت خرید خانوارهایی است که روزی روزگاری در میانه شهر تهران و شهرهای بزرگ ساکنان قدیمی محلات بودند اما این روزها با افزایش بی‌رویه اجاره‌بها، این خانوارها هرساله کمی به حاشیه شهر پرت می‌شوند.

رشد اجاره‌بها در اوج 38 ساله

براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران که در روزهای اخیر منتشر شده، نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران در آذرماه امسال نسبت‌به آذرماه سال 1399 رشد 51.2 درصدی و در کل مناطق شهری کشور رشد 54.2 درصدی را ثبت کرده است. بررسی‌ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها نشان می‌دهد این رقم بالاترین نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران از فروردین سال 1393 است. اما نگاهی به تورم بلندمدت چند دهه اخیر نیز نکته قابل‌تاملی دارد، به‌طوری‌که بررسی تورم سالانه اجاره‌بهای منزل مسکونی طی سال‌های 1362 تا 1399 نشان می‌دهد بالاترین تورم اجاره‌بهای مسکن بدون درنظر گرفتن تحولات سال 1400 مربوط به سال 1375 با 36.4 درصد بوده است. پس از آن بالاترین نرخ مربوط به سال 1399 با 31.8 درصد است. گرچه آمار رسمی تورم سالانه منتهی‌به آذرماه 1400 منتشر نشده، اما می‌توان برآورد کرد این رقم رکورد تاریخی سال‌های 1362 تا 1400 را بشکند؛ چراکه تورم نقطه‌ای منتهی‌به اسفندماه 1399 از حدود 32 درصد حالا به بیش از 54 درصد در آذرماه رسیده است. بر این اساس به‌نظر می‌رسد تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در پایان آذرماه باید به بیش از 40 درصد رسیده باشد که در این صورت رکورد همه دوره‌های پس از انقلاب را شکسته است. این نکته قابل‌ذکر است از آنجاکه تورم اجاره‌بها تابع قیمت مسکن بوده و با فاصله زمانی چندماهه شکاف بین اجاره و قیمت به‌اصطلاح پُر یا تکمیل می‌شود، شوربختانه در ماه‌های آتی نیز فشار اجاره‌بها بر مستاجران همچنان پابرجا است. شاهد این ادعا، تحولات سال‌های 1392 تا اسفندماه 1395 است. در این مقطع درحالی‌که تورم نقطه‌ای مسکن زیر 6 درصد و در برخی ماه‌ها منفی بوده، اما تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به‌طور میانگین رشد بالای 10 درصد را تجربه کرده و هیچ‌وقت به کمتر از آن رضایت نداده است.

رهن 60 درصد املاک بیش‌از 300 میلیون تومان

براساس آگهی‌های منتشرشده در پلتفرم‌های مختلف همچون شیپور، دیوار و ملک رادار، سطوح قیمتی رهن کامل در شهر تهران به این شکل است که ارقام اصلی از زیر 100 میلیون تومان شروع شده و تا 2 میلیارد تومان می‌رسد. البته قیمت‌های بالاتر از 2 میلیارد تومان نیز در مناطق شمالی‌تر تهران مشاهده می‌شود، اما جزء ارقام عمده نیستند. طبق این آمارها، در سال‌جاری حدود 10.7 درصد از آگهی‌های منتشرشده در شیپور، دیوار و دیگر پلتفرم‌ها زیر 100 میلیون تومان بوده است. حدود 16.1 درصد حول‌وحوش 100 میلیون تومان، 14.1 درصد در کانال 200 میلیون تومان، 12.3 درصد در کانال 300 میلیون تومان، 9.8 درصد در محدوده 400 میلیون تومان، 7/7 درصد در محدوده 500 میلیون تومان، 6.3 درصد در محدوده 600 میلیون تومان، 5 درصد در محدوده 700 میلیون تومان، 4.2 درصد در محدوده 800 میلیون تومان، 2.6 درصد در محدوده 900 میلیون تومان و 2.4 درصد نیز در محدوده یک میلیارد تومان است. همچنین قیمت پیشنهادی برای رهن کامل 11.5 درصد از آگهی‌ها بین 1 تا 2 میلیارد تومان بوده است. درمجموع آن‌طور که در نمودار نیز آمده، قیمت پیشنهادی در آگهی‌های رهن و اجاره 59.4 درصد از املاک طی سال‌جاری بیش‌از 300 میلیون تومان بوده است.

رشد 139 درصدی اجاره‌بها در جنوب‌شهر!

براساس گزارشی که ازسوی پلتفرم شیپور منتشر شده، بالاترین تغییرات قیمت آگهی‌های اجاره‌بهای مسکن مربوط به مناطق 20 و 9 است. طبق این گزارش، در منطقه 20 قیمت‌های پیشنهادی در نیمه اول سال‌جاری نسبت‌به مدت مشابه سال 1399 رشد عجیب 139 درصدی داشته است. پس از این منطقه، قیمت اجاره‌بها در منطقه 9 با رشد 107 درصدی در رتبه دوم قرار دارد. منطقه یک با رشد 78 درصد سوم و منطقه سه با رشد نزدیک به 67 درصدی چهارم است. منطقه 22 با نزدیک به 65 درصد، منطقه 10 با 63 درصد، منطقه 18 با 61.9 درصد، منطقه 5 با 61.4 درصد و منطقه 7 با 59.6 درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

4.6 میلیون تومان رهن یک متر خانه در تهران

طبق آگهی‌های منتشرشده در پلتفرم‌های مختلف ازجمله موتور جست‌وجوی ملک‌رادار، شیپور و دیوار، درحال حاضر نسبت اجاره به خرید در آگهی‌های کل شهر تهران حدود 14.2 درصد است. یعنی رهن کامل یک واحد مسکونی معادل 14.2 درصد از کل قیمت آن واحد مسکونی است. بالاترین مقدار این عدد در منطقه 20 با 17.2 درصد بوده و پس از آن، مناطق 22 و 11 به ترتیب با 16.9 و 16.1 درصد، دوم و سوم هستند. همچنین کمترین مقدار آن مربوط به مناطق 6، 1، 3 و 2 با 12.1 تا 12.6 درصد است. با این حساب، کمترین نرخ اجاره‌بهای هر یک مترمربع واحد مسکونی از 2.4 میلیون تومان در منطقه 16 و 18 به 7.4 میلیون تومان در منطقه 3 و 8.4 میلیون تومان در منطقه 1 می‌رسد. طبق این اعداد، درحال حاضر قیمت اجاره و رهن یک واحد مسکونی در شهر تهران به متری 4.6 میلیون تومان رسیده است که در مقایسه با رقم 2.3 میلیون تومانی در مدت مشابه سال 1399 از رشد 51 درصدی حکایت دارد.

نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت

رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید اینکه افزایش قیمت مسکن را به گردن مشاوران املاک بیندازیم، احجاف در حق فعالان این صنف است. اگر تورم سال‌های اخیر بخش‌های مختلف را درنظر بگیریم طبیعی است باید حق را به ایشان بدهیم. اما از آنجایی که بازار اجاره در ایران در یک شبکه مویرگی کشف قیمت می‌کند و چند سالی است به واسطه فعالیت پلتفرم‌های آگهی، افراد می‌توانند هر قیمتی را آگهی کنند، به نظر می‌رسد هم قیمت‌های خرید و فروش و به تبع آن، نرخ‌های رهن و اجاره نیز از روند منطقی و عرف خارج شده‌اند. در همین زمین مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در گزارشی با عنوان «اظهارنظر کارشناسی درباره طرح کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملاتی»، با بیان اینکه قیمت مسکن تابعی از سلسله‌علل درخصوص افزایش مسکن بوده و این افزایش از سال ۹۷ به صورت جهشی ادامه داشته، می‌افزاید: «مهم‌ترین علت جهش مسکن تبدیل شدن آن از کالای مصرفی به سرمایه‌ای است. بنابراین افزایش مستمر نرخ ارز و تورم ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت، بر سرمایه‌ای شدن این کالا دامن زده است.»

بازوی پژوهشی مجلس، علاوه‌بر عوامل مذکور، تعرفه فعالیت و خدمات مشاوران املاک را نیز در افزایش قیمت و اجاره مسکن موثر می‌داند و بیان می‌دارد: «اگرچه ممکن است نرخ تعرفه خدمات مشاوران املاک عامل اصلی افزایش قیمت مسکن به‌شمار نیاید اما نباید از یاد برد به دلیل اینکه در روش فعلی تعیین نرخ حق دلالی در بنگاه‌های معاملات ملکی، افزایش ثمن معامله باعث افزایش حق‌الزحمه بنگاه املاک می‌شود، بنابراین تعارض منافع ایجاد و به نفع بنگاه است که معامله با نرخ بالاتری منعقد شود.»

آن‌گونه که کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس برآورد کرده‌اند، مشکل اصلی در حوزه تعرفه خدمات مشاوران املاک، نبود تعارض منافع میان قیمت ملک با تعرفه مشاوران املاک است. به این صورت که هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درآمد مشاوران املاک افزایش می‌یابد. در این گزارش تاکید شده باید راهکار موثری اندیشیده شود تا ارتباط حق‌الزحمه مشاوران املاک با قیمت مسکن قطع شود. پیشنهاد گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس برای رفع مشکل ارتباط بین تعرفه مشاوران املاک و قیمت مسکن، تعیین ارزش معاملاتی املاک و نه قیمت روز آن به‌عنوان مأخذ دریافت حق‌الزحمه مشاوران املاک است. در گزارش مذکور علاوه‌بر اینکه تعدیل نرخ تعرفه حق‌الزحمه مشاوران املاک الزامی عنوان شده است، همچنین این مشاوران باید همزمان با دریافت حق‌الزحمه از طرفین معامله، نسبت به احراز هویت هر دو طرف معامله اقدام کنند.

یکی از مشاوران املاک در این خصوص به «فرهیختگان» می‌گوید: «متاسفانه افرادی در صنف ما وجود دارند که در افزایش قیمت‌های منطقه‌ای نقش پررنگی دارند. این افراد قیمت‌هایی را در پلتفرم‌ها با ارقام عجیب آگهی می‌کنند و همین قیمت‌ها با تکرار در آگهی‌های بعدی، به عرف منطقه تبدیل می‌شود.» وی می‌گوید: «زمانی که این قیمت‌ها به عرف منطقه تبدیل شد، مقاومت بنده و همکارانم درمقابل این قیمت‌ها بی‌فایده است و اگر ما این قیمت‌ها را نپذیریم، فقط مشتریان خود را از دست داده‌ایم.» این مشاور املاک ادامه می‌دهد: «برخی از افزایش قیمت‌ها نه‌تنها منطقی نیست، بلکه صرفا قیمت‌هایی هستند که برخی از مشاوران املاک بابت دریافت پورسانت و... آن را آگهی می‌کنند.» وی درخصوص تورم منطقه‌ای 51 درصدی اجاره‌بها در شهر تهران طی آذرماه امسال نیز می‌گوید: «ارقام رشد تورم اجاره‌بها بسیار بیشتر از اینهاست؛ چراکه آمارهای بانک مرکزی صرفا قراردادهای رسمی و دارای کد رهگیری را مبنا قرار می‌دهد، درصورتی‌که اغلب قراردادهای اجاره‌بها به واسطه فشار مالکان(فرار از پرداخت مالیات یا شناسایی مالکیت) ثبت رسمی نمی‌شود و اغلب این قراردادها نیز رقم‌های غیرمتعارفی دارند.»