محمدعلی طیرانی، عضو واحد جهاد اقتصادی بسیج دانشجویی دانشگاه امام صادق(ع): مسکن یک میلیونی را شاید بتوان به‌عنوان برجسته‌ترین وعده دولت معرفی کرد. اما این مساله فقط توسط دولت مطرح نشده بلکه حتی قبل از انتخابات 1400 یعنی در سال 1399 مجلس طرح جهش تولید مسکن را در دستورکار قرار داد که نهایتا به تصویب این طرح به‌عنوان قانون جهش تولید مسکن منجر شد. این قانون هم به‌دنبال ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور است. مهم‌ترین مساله و مشغله ذهنی سیاستگذارانی که این ایده را مطرح کردند، چالش اقتصادی همین بخش یعنی دسترسی به منزل قابل استطاعت به‌ویژه برای دهک‌های پایین درآمدی، بوده است.

نحوه ساخت این واحدهای مسکونی جدید و اثرات آن، مساله‌ای است که باید موردتوجه قرار گیرد. برخی معتقدند، تامین مالی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی اثرات سوء خواهد داشت که نتیجتا منجر به افزایش تورم خواهد شد و اکثرا دلیل خود را نحوه تامین مالی مسکن مهر و تورمی که در انتهای دولت دهم شاهد آن بودیم معرفی می‌کنند. باتوجه ‌به صعوبت تامین مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی و اهمیت اثرات مخرب احتمالی اجرای این طرح لازم به‌نظر می‌رسد که اعتبار و سندیت ادعای این دسته از کارشناسان مخالف طرح را بررسی کنیم.

  بررسی ادعای تورم‌زا بودن طرح دولت در حوزه مسکن

قبل از بررسی تامین مالی طرح فعلی، خوب است دنبال پاسخ این سوال باشیم که به چه میزان تامین مالی ساخت مسکن مهر بر تورمی که در سال‌های پایانی دولت دهم شاهد آن بودیم، اثر گذاشت؟

مسکن مهر محل تامین مالی خود را خطوط اعتباری بانک مرکزی اعطایی به بانک مسکن قرار داد. دولت در یک سیاست کم‌سابقه، منابع پولی بزرگی از محل بانک مرکزی به این طرح اختصاص داد. بدین ترتیب بود که حجم بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی در پایان سال ۹۲ به ۴۵ هزار میلیارد تومان رسید که به‌تنهایی ۴۴ درصد از منابع پایه پولی را به خود اختصاص می‌داد. نرخ تورم در این سال‌ها نیز به‌طور محسوسی افزایش می‌یافت به‌طوری‌که از 12 درصد در سال 89 به 36 درصد در سال 92 رسید.

تامین مالی مسکن مهر از سال ۸۸ آغاز شد، چنانچه به نرخ‌های رشد پایه پولی و نقدینگی در جدول فوق توجه کنیم، درمی‌یابیم طی این سال‌ها هیچ افزایش معنی‌داری در رشد نقدینگی و پایه پولی مشاهده نشده و حتی نسبت به متوسط سال‌های پیش از آن کاهش نیز دیده می‌شود. درواقع در سال‌هایی که ارقام بزرگی از محل پایه پولی برای پرداخت تسهیلات مسکن مهر اختصاص ‌داده‌ شده است، رشد پایه پولی نسبت به سال‌های قبل افزایش معنی‌داری نشان نداده و حتی کاهش نیز داشته است. بدیهی است که انتساب علّی یک پدیده (در اینجا تورم) به یک متغیر (در اینجا رشد حجم پول) مستلزم حرکات و تغییرات نسبتا مشابه آن دو هم از حیث جهت و هم شدت است که ما در سال‌های ۸۸ به این‌سو چنین تشابهی مشاهده نمی‌کنیم. اگرچه پرداخت تسهیلات مسکن مهر در فاصله سال‌های ۸۸ تا ۹۱ اوج گرفت، اما در همین دوره نقدینگی و پایه پولی شاهد نرخ رشد ملایمی‌ (در مقایسه با سال‌های قبل) بوده است، این درحالی است که نرخ تورم در این مقطع به‌طور جهشی افزایش ‌یافته است. این مساله ضعف تحلیل پولی تورم و انتساب نرخ تورم بالای سال‌های ۹۰ تا ۹۲ به رشد پایه پولی از محل مسکن مهر را نشان می‌دهد. در چنین شرایطی چگونه می‌توان رشد دوبرابری و سه‌برابری نرخ تورم در این سال‌ها را به رشد در پایه پولی منتسب کرد؟

علت عدم افزایش رشد پایه پولی طی این سال‌ها آن است که در این دوره، سایر منابع پایه پولی شاهد کاهش بوده است. در جدول فوق عوامل موثر بر رشد پایه پولی (منابع پایه پولی) برحسب واحد درصد نشان ‌داده ‌شده است. ملاحظه می‌شود که در این دوره با افت درآمدهای نفتی، فشار وارد بر پایه پولی از محل فروش ارز نفتی به بانک مرکزی فروکش کرد که این موضوع از افت عدد مربوط به جزء «خالص دارایی‌های خارجی» پیداست. طی سال‌های گذشته این جزء نقشی موثر در رشد پایه پولی داشته است. تاثیرگذاری تامین مالی مسکن مهر خود را در جزء «بدهی بانک‌ها» نشان می‌دهد که بیشترین عدد در این ردیف در دوره مسکن مهر مربوط به سال ۸۹ با تاثیر 26.6 واحد درصدی بر رشد پایه پولی است. علی‌رغم اوج‌گیری تامین مالی مسکن مهر در سال‌های ۹۰ و ۹۱، تاثیرگذاری جزء «بدهی بانک‌ها» در این سال‌ها چندان شدید نیست. در سال ۹۱ افزایشی محسوس در رشد پایه پولی دیده می‌شود. اگرچه در این دوره مسکن مهر در اوج تامین مالی قرار داشت، اما این رشد بالا در پایه پولی ریشه در تامین مالی مسکن مهر نداشته است، بلکه همان‌طور که از ردیف سوم جدول پیداست، این رشد در اصل به جزء «خالص بدهی دولت به بانک مرکزی» مربوط است که احتمالا به کسری حساب سازمان هدفمندی یارانه‌ها نزد بانک مرکزی بازمی‌گردد.

پس می‌توان گفت که در دوره آغاز تأمین مالی مسکن مهر و حتی دوره اوج آن افزایشی در رشد نقدینگی و پایه پولی نسبت به متوسط سال‌های قبل مشاهده نمی‌شود، حال ‌آنکه نرخ تورم به‌طور جهشی افزایش‌ یافته است. به همین دلیل تامین مالی مسکن مهر نمی‌تواند به‌خوبی جهش در نرخ تورم را توضیح دهد.

در رد ادعای تورم‌زا بودن مسکن مهر می‌توان تحلیل دیگری هم ارائه داد. تورم را از حیث منشأ ایجاد می‌توان به دو نوع فشار طرف تقاضا و فشار طرف عرضه تقسیم کرد. حال تفاوت این دو در چیست؟ در تورم ناشی از فشار تقاضا متقاضیان کالا و خدمات (اعم از مصرف‌کنندگان، سرمایه‌گذاران و دولت) سطح خریدهای خود را افزایش داده و تقاضای خرید کالا و خدمات بیشتری دارند. به سبب فشار زیاد این موج تقاضا و عدم‌رشد طرف عرضه متناسب با این رشد تقاضا، قیمت‌ها شروع به افزایش می‌کند. این نوع تورم مربوط به دوره‌های رونق و گردش بالای فعالیت‌های اقتصادی است. گفتنی است مبنای نظری تاثیرگذاری رشد نقدینگی بر تورم در ادبیات اقتصادی، همین فشار تقاضاست، یعنی رشد حجم پول به ‌این ‌علت عامل موثری بر تورم معرفی می‌شود که موجب گسترش تقاضا و افزایش سطح خریدهای بخش دولتی و خصوصی می‌شود.

تورم ناشی از فشار عرضه آن زمانی رخ می‌دهد که در طرف عرضه و تولید اقتصاد کاستی وجود داشته باشد. این کاستی می‌تواند ناشی از عوامل نهاده‌ای یا نهادی باشد. کاستی نهاده‌ای نشات‌گرفته از افزایش در هزینه‌های تولید مانند دستمزد نیروی کار، قیمت مواد اولیه، بهره بانکی، هزینه اجاره زمین و ملک می‌شود و کاستی نهادی نیز ناشی از افت تولید به‌دلیل افت در دسترسی به عوامل پیش‌گفته تولید است. درواقع در اینجا مساله‌ای که باعث تورم شده تنها افزایش در هزینه‌های تولید نیست، بلکه اساسا دسترسی کافی به عوامل تولید از قبیل منابع مالی، امنیت سرمایه‌گذاری، اعمال دقیق حقوق مالکیت، بروکراسی روان، وجود نهادها و سازمان‌های مقتدر تولیدی و مواردی از این‌ دست وجود ندارد، لازم به ذکر است کاستی عوامل نهادی به ساختارهای اقتصاد برمی‌گردد.

در اواخر دولت دهم وزن اصلی در بروز تورم از ناحیه فشار هزینه (رکود تورمی) در اقتصاد کشور به «افزایش جهشی نرخ ارز و قیمت مواد اولیه وارداتی و گذشته از آن عدم‌دسترسی به برخی ملزومات تولیدی وارداتی که همگی ناشی از شدت یافتن تحریم‌های اقتصادی و کاهش شدید درآمد نفتی» مرتبط بوده است. باتوجه ‌به آنچه گفته شد درمی‌یابیم که افزایش شدید در نرخ تورم و افت کم‌سابقه در رشد اقتصادی به‌صورت هم‌زمان پس از سال ۸۹ به‌وضوح معنایی جز رکود تورمی ندارد و رکود تورمی به این معنی است که تورم ناشی از فشار تقاضا نبوده است، بلکه آن را باید بیشتر در طرف عرضه پی‌جویی کرد.  

البته مسکن مهر اشکالاتی در جنبه‌های اجرایی، عرضه زیرساخت‌های شهری، مکان‌یابی، رعایت اصول شهرسازی، عمران سازه و معماری داشت که عدم‌تکرار آنها در طرح فعلی حائز اهمیت است، اما همان‌طور که بیان شد برای ربط دادن تورم آن دوران به تامین مالی مسکن مهر و تعمیم‌دادن آن به طرح حال حاضر دولت و مجلس برای ساختن مسکن به‌دلایلی متقن‌تر نیاز است و می‌توان گفت جای نگرانی از حیث تورم‌زا بودن تامین مالی طرح فعلی وجود ندارد.

باتوجه ‌به اینکه محاسبات کارشناسان حوزه مسکن نشان می‌دهد ما طی 15 سال آینده حدودا به 20 میلیون واحد مسکن جدید نیاز خواهیم داشت، جدای از اینکه تورم بالای این بخش روزبه‌روز رفاه مصرف‌کنندگان را کاهش می‌دهد و درحال حاضر خرید مسکن برای بخش قابل‌توجهی از خانوارها به معضل تبدیل شده است پس ورود و نقش‌آفرینی دولت در این بخش ضروری است. درضمن خوب است به یاد بیاوریم بزرگ‌ترین دلواپسان مداخله دولت در بخش مسکن، مثل وزیر مسکن دولت سابق، چه بلایی بر سر این بازار آوردند. همان‌هایی که در کمال بی‌انصافی روزی طرح مسکن مهر را مزخرف می‌خواندند. در انتها باید گفت بهتر است بر دیگر جنبه‌های این طرح از قبیل جزئیات اقدامات اجرایی تمرکز کنیم و سعی کنیم تا مسئولان دولتی را متذکر نقاط ضعف طرح‌های پیشین کنیم تا شاهد اجرای هرچه بی‌نقص‌تر این طرح باشیم.