شهرداری‌ها و بخش مسکن

سیدمحسن طباطبایی مزدآبادی، دبیرکل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران: بخش مسکن در شهرها علاوه‌بر دارایی خصوصی خانوارها به‌عنوان دارایی ملی شهر عمل می‌کند. مسکن درقالب ساخت، نگهداری و اجاره ارزش اقتصادی ایجاد می‌کند و به‌عنوان یک پیشران که با حدود 300صنعت رابطه پسینی و پیشینی دارد بسیار اثرگذار است. تاثیر تحولات مسکن بیش‌وپیش از هرچیز تاثیر خود را در درآمدهای شهرداری‌ها که بخش زیادی از بودجه خود را از قسمت ساختمان و عوارض متعدد آن تامین می‌کنند، می‌گذارد اما با این حال شواهد نشان می‌دهد شهرداری‌ها در عرصه سیاستگذاری کلان مسکن جایگاه و قدرتی ندارند، به‌عبارتی اینجا با یک پارادوکس مواجه هستیم. مسکن موضوعی است که بیش از هر نهاد دیگری شهرداری را متاثر می‌کند اما این نهاد تاثیر آنچنانی بر سیاستگذاری مسکن ندارد. با این حال شهرداری‌ها و شوراها در کشورهای مختلف بسته به نظام سیاسی و اجتماعی آنها تلاش می‌کنند در زمینه مسکن اثرگذار باشند. مدیریت شهری بارسلونا از سال2015 مدل جدیدی را برای ارائه مسکن ارزان‌قیمت ارائه کرده که عمدتا مبتنی‌بر واگذاری زمین به تعاونی‌هاست. مدیر بخش مسکن شورای شهر بارسلونا در کنگره جهانی شهر هوشمند از این طرح رونمایی کرد و قرار است 75هزار واحد مسکونی ارزان‌قیمت ساخته شود. همچنین شورای شهر لیورپول در سال2012  زمین را به انجمن‌های ساکنان محلات واگذار کرد که بعد از ساخت‌وساز و فروش ساختمان‌ها مبلغ ارزش زمین‌ها را با تخفیف به شهرداری برگردانند. شهرداری وین با آگاهی از اینکه درصورت رقابت آزاد و بنا به علاقه سرمایه‌گذاران بین‌المللی چنانکه شرایط به حال خود رها شود منابع کمیاب زمین و مسکن در این شهر افزایش قیمت‌های سرسام‌آور را تجربه خواهند کرد، با وضع مقررات خاص خود تلاش کرده که از سوداگری زمین و مسکن جلوگیری کند. به‌عنوان مثال در یکی از قوانین سازنده مسکن نمی‌تواند تا 40سال آپارتمان خود را بفروشد و به این طریق دست دلالان و سوداگران را بسته است. در اتحادیه اروپا بسیاری از صاحب‌نظران بر این عقیده‌اند که مسکن یک کالا نیست که به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته شود بلکه مسکن از حقوق اولیه و اساسی بشر است، بنابراین یک تغییر نگاه و تغییر پارادایم در زمینه مسکن لازم است همه سطوح دولت‌های ملی و محلی باید بسیج شوند که مسکن را به‌عنوان یک حق انسانی نهادینه کنند و سیاستگذاری‌های لازم را در این زمینه انجام دهند. مسکن باید براساس حقوق حمایتی دیده شود. در کشور ما نیز درخصوص برخورداری از مسکن مناسب در قانون مدنی ایران با توجه به اصول قانون اساسی (اصل31 و بند1 اصل43) و مواد1002 لغایت 1011 وضعیت مسکن و اقامتگاه اتباع ایران را مورد توجه قرار داده است. همچنین «حق مسکن» پانزدهمین بند از منشور حقوق شهروندی است که در ماده73 آمده که حق شهروندان است از مسکن ایمن و متناسب با نیاز خود و خانواده‌شان بهره‌مند شوند. دولت براساس نیاز و با رعایت اولویت و امکانات زمینه استیفای این حق را فراهم می‌کند. همچنین در ماده74 عنوان شده است دولت با اتخاذ تدابیر و وضع مقررات لازم، زمینه تامین و بهبود وضعیت مسکن متناسب با ویژگی‌های بومی و ارزش‌های فرهنگی، اجرای مقررات ملی ساختمان و طرح‌های بهینه‌سازی مصرف انرژی را فراهم می‌کند. با وجود قوانین بالادستی محکم، مسکن امروزه به یک حوزه بغرنج در کشور ما تبدیل شده است، بخشی که اهمیت آن بر هیچ‌کس پوشیده نیست. مسکن به‌طور کلی بین 35 تا 40درصد مخارج خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و حدود 15درصد کل اشتغال کشور در بخش مسکن است. سازنده مسکن نه‌تنها یک دارایی اقتصادی یعنی واحد مسکونی را تولید می‌کند، بلکه تمام انواع فعالیت‌های ثانوی را ایجاد کرده؛ بخشی از نیروی کار در این بخش شاغل می‌شوند و از این فعالیت کسب درآمد می‌کنند. همان‌طور که گفته شد بخش مسکن امروز به یک تنگنا و معضل ملی در کشور تبدیل شده و نیاز به راه چاره دارد. به‌لحاظ نرخ اجاره‌نشینی از 15درصد جمعیت اجاره‌نشین در سال75 به نرخ بیش از 30درصدی اجاره‌نشینی در سال95 در کشور رسیده‌ایم که به‌نظر می‌رسد این نرخ اینک در حدود 40درصد باشد. قیمت متوسط یک‌مترمربع واحد مسکونی از 475هزار ریال در سال1370 به بیش از 170میلیون ریال در سال99 رسیده است، به‌عبارتی طی کمتر از 30سال متوسط قیمت مسکن در تهران 375برابر شده است. هم‌اینک نرخ انتظار برای خانه‌دار شدن در شهرهای کشور حدود 22سال و برای تهران بیش از 40سال است. درحالی که این نرخ در سال1379، 12سال بوده است. به هر تقدیر این اتفاقات معلول عوامل کلان اقتصادی بوده اما رویکرد شهرداری‌ها هم در این زمینه بی‌تاثیر نبوده است. واقعیت این است که اختیارات دولت‌های محلی در کشور ما در زمینه مسکن مشابه شهرهای دیگر کشورها نیست و با محدودیت‌هایی مواجه است، اما به هر حال ابزارهایی مانند صدور پروانه ساختمانی، تعیین نرخ عوارض ساخت‌وساز و تامین زمین برای تولید مسکن دراختیار شهرداری است. با وجود محدودیت‌ها نقش شهرداری‌ها به‌ویژه شهرداری تهران در زمینه بازار مسکن سازنده نبوده و گاهی عامل بی‌ثباتی و دامن زدن به بورس‌بازی زمین و مسکن بوده است. می‌توان گفت در شهرداری تهران هیچ‌گونه سیاستی که به‌عنوان یک ابزار کاربردی تاثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد و سفته‌بازی را کاهش دهد دیده نمی‌شود، حتی با فروش تراکم‌های بسیار بالا در مناطق مرفه‌تر شهر مدام بر این سفته‌بازی دامن زده‌اند. بنابراین ساماندهی بازار مسکن حتما باید با لحاظ کردن نقش و جایگاه شهرداری‌ها به‌عنوان یکی از بازیگران این عرصه باشد حتی اگر این بازیگری به‌صورت نقشی کوتاه و محدود باشد.