محمود زارعی، پژوهشگر اقتصادی: روز چهارشنبه چهاردهم مهر تقریبا دو هفته پس از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، اولین جلسه‌ شورای‌عالی مسکن به ریاست دکتر رئیسی تشکیل شد. شورایی که محوریت آن اجرای قانون جهش تولید یا به‌عبارت بهتر کارویژه‌ آن تحقق وعده دولت مبنی‌بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است.

واکسیناسیون، مسکن و مدیریت بازار را می‌توان سه رکن برنامه‌های دولت سیزدهم در سال آغازین کار خود دانست، سه اقدامی که به‌صورت مکرر توسط رئیس‌جمهور بر آن تاکید شده است. درخصوص واکسیناسیون عمومی، با ورود شخص رئیس‌جمهور و پیگیری ایشان، همچنین بسیج تمام دستگاه‌ها، اکنون با عبور آمار واکسن‌های تزریق‌شده از مرز 62 میلیون دوز، افزایش روزانه تزریق واکسن و انجام واکسیناسیون برای تمام گروه‌های سنی بالای 12 سال، می‌توان با صراحت گفت که دولت در تحقق این وعده موفق بوده است. اکنون تمرکز دولت روی ساخت مسکن و کنترل بازار متمرکز شده است.

قانون جهش تولید مسکن را می‌توان نقطه شروع برنامه‌ عملیاتی دولت برای تحقق وعده‌ مسکنی خود دانست. حالا دولت با هدف‌گذاری خود برای آغاز فرآیند ساخت دو میلیون واحد مسکونی و امضای تفاهمنامه‌ها بین دستگاه‌های متولی کشور، چراغ امیدی را در دل بسیاری از مردم به‌ویژه اقشار محروم جامعه روشن کرده است.

 در حوزه‌ اجرا به‌ویژه تامین مالی این مگاپروژه، برخی کارشناسان و بسیاری از مردم نگران تحقق منابع مالی آن و آثارش بر اقتصاد کلان کشور هستند. کل نقدینگی موردنیاز برای احداث این یک میلیون مسکن سالانه با توجه به قیمتگذاری طرح اقدام ملی و بدون لحاظ کردن تعدیل قیمت، حدود 200هزار میلیاردتومان خواهد بود که برمبنای متراژ 70متر برای هر واحد، قیمت ساخت دو میلیون و 835 هزار تومان، با حذف قیمت زمین و منابع لازم جهت زیرساخت عمرانی محاسبه شده است. با منظور کردن قیمت سازمان نظام مهندسی ساختمان، برای آپارتمان‌های 5 تا 10 طبقه، نقدینگی موردنیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکن در سال جاری، حدود 245هزار میلیاردتومان خواهد بود.

منابع داخلی ساخت مسکن

دولت و قانونگذار برای تامین مالی ساخت مسکن مسیرهای مختلفی را درنظر گرفته‌اند. بخشی از نقدینگی موردنیاز این پروژه از آورده مردمی تامین می‌شود که درمجموع موجب حرکت نقدینگی کشور به‌سمت تولید خواهد شد و درنهایت منجر به کنترل نقدینگی و تورم می‌شود. بخش دیگر از منابع موردنیاز قرار است از طریق تخصیص 20درصد اعتبار تسهیلات بانک‌ها به حوزه مسکن تامین شود که در طول دو سال به‌تدریج اختصاص می‌یابد. در تخصیص این بخش از منابع ممکن است شبکه بانکی به بهانه نبود منابع از ایفای تعهدات خود سر باز زند، اما تجربه‌ چند سال اخیر نشان می‌دهد که شبکه بانکی توان تخصیص این حجم از تسهیلات به صنعت مسکن را دارد.

در نیمه اول سال 1399 سهم مسکن از تسهیلات بانکی تنها 5.6درصد بوده است، اما آمار تسهیلات پرداختی بانک‌ها در سال 97 نشان می‌دهد، همزمان با آغاز تکانه‌ها در بازار مسکن، سهم تسهیلات بانکی اختصاص‌یافته به این صنعت جهش چشمگیر داشته است. با توجه به وضعیت رکود در تولید مسکن طی آن بازه، می‌توان عنوان کرد بخش اعظم آن تسهیلات صرف سوداگری در بازار مسکن شده که درنهایت منجر به ایجاد شوک قیمتی در مسکن و افزایش لجام‌گسیخته‌ قیمت‌ها شده است.

بنابراین شبکه بانکی کشور تجربه تخصیص 16.5درصد از کل تسهیلات خود به بخش مسکن را در کارنامه دارد و به‌راحتی می‌تواند بار دیگر این تجربه را تکرار کند. با این تفاوت که محل مصرف تسهیلات جدید، تولید مسکن خواهد بود، نه سوداگری بانک‌ها؛ موضوعی که می‌توان آن را ریشه عدم رغبت بانک‌ها برای تامین مالی طرح جهش تولید مسکن دانست.

بخشی دیگر از منابع این پروژه براساس قانون جهش تولید، از محل صندوق ملی مسکن خواهد بود که منابع آن براساس قانون عبارت است از: مالیات‌های مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیش‌بینی‌شده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت یا امهال اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، اقساط برگشتی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در هر سال، منابع خیرین و... . علاوه‌بر کانال‌های تامین مالی ذکرشده استفاده از بازار سرمایه نیز جزء منابع مکمل برای اجرای این پروژه خواهد بود.

شیوه اجرای این طرح با کمک تجربیات مسکن مهر و طرح اقدام ملی مسکن شامل ساخت توسط خود مردم به‌صورت اشتراکی یا انفرادی و انبوه‌سازی خواهد بود. در این میان دولت تلاش دارد بیشتر نقش تسهیلگر، هدایت‌کننده و تنظیم روابط بین تولیدکننده یعنی انبوه‌ساز و مصرف‌کننده یعنی خانوار را برعهده داشته باشد.

تهاتر نفت با ساخت مسکن

یکی از تجربیات موفق در مسکن مهر، مشارکت شرکت‌های خارجی در ساخت مسکن در کشور بود که معروف‌ترین تجربه آن را می‌توان مشارکت شرکت کوزو ترکیه در پردیس دانست. بخش عمده‌ بار ساخت مسکن مهر، با طرف‌های ایرانی بود، اما در آن طرح مشارکت شرکت‌های خارجی برای تسریع در ساخت، انتقال دانش فنی و بهره‌‌گیری از تجربیات بین‌المللی مورد استفاده قرار گرفت، تجربه‌ای که هم‌اکنون در دولت سیزدهم و وزارت راه موردتوجه قرار گرفته و قرار است تا شرکت‌های بین‌المللی در ساخت مسکن در ایران مشارکت داشته باشند.

ابتکار تهاتر نفت با ساخت مسکن موردتوجه بسیاری از شرکت‌های بین‌المللی از کشورهای مختلف واقع شده و قرار است به‌زودی تفاهمنامه و قرارداد همکاری با طرف‌های خارجی براساس تهاتر نفت با مشارکت در ساخت مسکن در کشور به امضا برسد. واحدهای مسکونی که شرکت‌های بین‌المللی در ساخت آن مشارکت خواهند داشت منهای دو میلیون واحد مسکونی است که قرار است با اتکا به توان داخل ساخته شود.

دو سر برد تهاتر برای ایران

معامله تهاتری یا پایاپای، معامله‌ای است که در آن ابزار مبادله مورد استفاده قرار نگیرد. تهاتر یکی از شیوه‌های مرسوم در مبادلات اقتصادی در جهان است. با تشدید تحریم‌ها علیه ایران، تحریم دسترسی به سوئیفت و تحریم شبکه بانکی کشور، تهاتر به‌عنوان یک مکانیسم برای دور زدن تحریم، تامین کالاهای اساسی و استمرار بهره‌برداری از میادین نفتی موردتوجه قرار گرفت. بهره‌گیری از این مکانیسم برای دور زدن تحریم‌ها در دولت دوازدهم، در عمل با مخالفت وزیر نفت وقت، بیژن نامدار زنگنه همراه بود، اما سرانجام با ورود مجلس یازدهم به پرونده در تابستان 99، مشکلات اولیه آن حل و زمینه استفاده از این مکانیسم برای کشور تسهیل شد. حالا با جای‌گیری رستم قاسمی در وزارت مسکن، ابتکار تهاتر نفت با مشارکت در مگاپروژه‌های عمرانی کشور چندی است که موردتوجه قرار گرفته و توسط دولت درحال پیگیری است.

تهاتر نفت با مشارکت در ساخت مسکن را می‌توان بازی دو سر برد برای ایران دانست. اولین دستاورد در این شیوه تامین مالی آن است، اساسا این روش موجب افزایش نقدینگی از طریق افزایش پایه پولی نمی‌شود و آثار تورمی را در پی نخواهد داشت. در این روش بازپرداخت سرمایه‌گذاری طرف مقابل در طول زمان و از طریق فروش نفت خواهد بود.

دستاورد دوم آنکه با شرط فروش بیشتر نفت، یا به‌عبارت بهتر تهاتر با فروش نفت جدید، علاوه‌بر شکست سیاست فشار حداکثری، تولید نفت کشور افزایش خواهد یافت که پیامد آن حفظ مشتری‌های نفت ایران خواهد بود. نفت هر کشور شناسنامه و فرمول اختصاصی خود را دارد و خریداران، تاسیسات و پالایشگاه‌های خود را براساس فرمول نفتی طراحی می‌کند. یعنی با توجه به ترکیب‌ نفت استخراجی ایران، افزایش تولید نفت موجب خواهد شد تا همچنان مصرف‌کنندگان نفت کشور به‌صورت بالقوه مشتری ایران بمانند. دستاورد سوم، مشارکت شرکای خارجی در ساخت مسکن است که علاوه‌بر کمک به تولیدکننده داخلی برای تسهیل در تحویل واحدهای مسکونی باعث خواهد شد مردم زودتر خانه‌دار شوند. دستاورد بعدی ایجاد فضای رقابت سازنده بین پیمانکاران داخلی و خارجی در ساخت مسکن است، این رقابت به‌گونه‌ای خواهد بود که با حفظ منافع فعالان صنعت ساختمان کشور درنهایت منجر به پیشرفت و رشد این صنعت در کشور خواهد شد.

4 شرط قرارداد تهاتر نفت-مسکن

قراردادهای تهاتر نفت با مشارکت در ساخت مسکن با چهار شرط کلی همراه است، ابتدا آنکه طرف خارجی نباید سهم پیمانکاری داخلی از تولید مسکن را بگیرد. به‌عبارت بهتر مشارکت طرف خارجی به‌گونه‌ای خواهد بود که از تمام ظرفیت پیمانکار ایرانی استفاده شود. در همین راستا دولت سیزدهم در فاز نخست، ساخت دو میلیون واحد مسکونی را از طریق پیمانکاران داخلی پیش خواهد برد. در اجرای این فاز از پروژه، از تمام توان و ظرفیت انبوه‌سازان، تعاونی‌های مسکن، شرکت‌های ساختمانی، بنیاد مسکن، قرارگاه‌های سازندگی نیروهای مسلح و حتی خود مردم استفاده خواهد شد.

نکته بعد آنکه در تامین مصالح ساختمانی و نیروی کار موردنیاز برای ساخت مسکن توسط شرکت‌های بین‌المللی اولویت با مواد اولیه تولید داخل و نیروی کار داخلی خواهد بود و این موضوع به‌عنوان یک شرط در قراردادها ذکر خواهد شد. شرط بعدی در این قراردادها انتقال فناوری صنعتی‌سازی به طرف‌های ایرانی مطابق با آخرین دستاوردهای جهانی و همچنین انتقال تجربه‌ مدیریتی در انبوه‌سازی به شرکت‌های ایرانی خواهد بود.

توصیه می‌شود در این قراردادها، نفت موردنیاز جهت این تهاتر از محل میادین مشترک با کشورهای همسایه تامین شود. متاسفانه هم‌اکنون با توجه به برداشت‌های مازاد طرف‌های مقابل از میادین مشترک نفت و گاز در کشور براساس برآوردها، سالانه حدود 50 میلیارد دلار عدم‌النفع به کشور تحمیل می‌شود. استفاده از نفت تولیدی در این میادین برای تهاتر علاوه‌بر آنکه باعث می‌شود توسعه‌ این میادین موردتوجه قرار گیرد، منجر به کاهش عدم‌النفع سالانه کشور خواهد شد.

البته شیوه تهاتر برای تامین مالی ساخت مسکن تنها ابتکار دولت سیزدهم در مسیر تحقق وعده خود نیست، متغیر بودن میزان تسهیلات، نرخ سود و زمان بازپرداخت با توان مالی مصرف‌کننده براساس دهک‌های درآمدی، استفاده از مکانیسم مابه‌التفاوت قیمت آهن و سیمان برای کاهش هزینه تمام‌شده، تخصیص زمین‌های دولتی در محدوده و حاشیه شهرها برای حذف قیمت زمین و کاهش هزینه توسعه‌ زیرساخت‌های ضروری، ازجمله دیگر ابتکارات دولت در ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن خواهد بود.

درمجموع آنچه به نظر می‌رسد این است که تهاتر نفت با مشارکت در مگاپروژه‌های عمرانی کشور، بازی دو سر برد برای ایران خواهد بود. ابتکاری که بهره‌گیری از آن در ساخت مسکن علاوه‌بر کاهش نگرانی ناشی از آثار تامین مالی این پروژه بر اقتصاد کلان کشور، دستاورد سیاسی و اجتماعی نیز برای ایران به‌همراه خواهد داشت.