تجربه لیبرالی کنترل اجاره مسکن؛ دخالت مستقیم

به گزارش «فرهیختگان آنلاین»،  با رسیدن به آستانه‌ فصل جابه‌جایی که معمولا از نیمه اردیبهشت آغاز و تا اواخر شهریورماه ادامه می‌یابد؛ عموم مردم با افزایش اجاره‌بها روبه‌رو می‌شوند که میزان آن تحت‌تاثیر عوامل متفاوتی از بازار مسکن گرفته تا دیگر بازار‌ها قرار دارد. از طرفی براساس آمارها درمجموع بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور، 51 درصد جمعیت استان تهران و 44 درصد جمعیت شهر تهران اجاره‌نشین هستند که همین مساله لزوم توجه بیشتر دولت و سیاستگذاران را به این بخش مشخص می‌کند. از طرف دیگر مطابق آخرین آمار به دست آمده از بانک مرکزی، حدود ۵۰ درصد سبد هزینه خانوارهای شهری در کلانشهر تهران و 36 درصد سبد خانوار‌های شهری در سایر استان‌ها به مسکن اختصاص دارد. با وجود همه اینها اما دولت حسن روحانی در سال‌های اخیر به‌خصوص در سال‌های ابتدایی خود، دخالت دولت در بازار مسکن را به‌شدت رد می‌کرد تا جایی که عباس آخوندی، وزیر سابق راه‌وشهر‌سازی افتخار خود را نساختن حتی یک واحد مسکونی می‌دانست. نتیجه اصرار بر سیاست‌های غلط در این دولت منجر به افزایش چمشگیر قیمت‌ها در بخش مسکن شد؛ به‌طوری که در شهر تهران مقایسه قیمت مسکن درحال حاضر با خرداد 97، افزایش 194 درصدی را نشان می‌دهد. در این گزارش با مرور دلایل افزایش قیمت اجاره‌بها در بخش مسکن که عمدتا متوجه ضعف‌های سیاستگذاری دولت است، از تجربه کشور‌های متفاوت در کنترل اجاره در بخش مسکن نیز گفته می‌شود. بر همین اساس مشاهده می‌شود دولت‌ها در کشورهای مبتنی‌بر اقتصاد بازار حتی در شرایط عادی، اجاره مسکن را به‌حال خود رها نکرده و از طریق کنترل اجاره‌بهای اولیه، کنترل میزان افزایش اجاره، ویژگی‌های قرارداد اجاره و کیفیت مسکن اجاره‌ای در این بازار مداخله می‌کنند. مواردی که در این سال‌ها از دید سیاستگذران بخش مسکن در کشور مغفول مانده است.

 دولت روحانی نظاره‌گر اجاره‌های نجومی مسکن

در آخرین گزارش وزارت راه‌وشهرسازی که مربوط به روز گذشته است، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 19 میلیون و 71 هزار تومان برآورد شده که نسبت به خرداد سال گذشته که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 13 میلیون و 400 هزار تومان بوده، افزایش 42 درصدی و همچنین نسبت به قیمت 6.5 میلیون تومانی خرداد 1397 رشد 194 درصدی داشته است. با توجه به فرمول عرفی، نرخ اجاره‌‌بها با شاخص قیمت مسکن رابطه مستقیم داشته و این افزایش قیمت مسکن به‌حتم روی اجاره‌بهای مستاجران اثر‌گذار خواهد بود و مشکلات بازار اجاره مسکن را دوچندان خواهد کرد. از طرفی افزایش قیمت خانه در تهران طی سال جاری نسبت به سال قبل حدود 50 درصد بوده و همین موضوع موجب شده است کسانی که امسال قصد خرید داشتند، با بالا رفتن قیمت‌ها توان خود را از دست داده و وارد بازار استیجاری شوند، این مساله با ابعادی کوچک و بزرگ در استان‌ها و شهرستان‌های دیگر نیز تکرار شده است. البته تقاضای جدید، مازاد بر تقاضای موجود است و به این میزان باید حدود 500 تا 550 هزار ازدواج را که در سال رخ می‌دهد نیز اضافه کرد، چراکه با افزایش قیمت مسکن، از تعداد زوجینی که قصد خرید خانه با استفاده از تسهیلات خانه‌اولی‌ها را داشتند کاسته خواهد شد و بر تقاضای اجاره‌نشینی افزوده می‌شود. ازسوی دیگر افزایش نرخ تورم و به تبع رشد قیمت مسکن نیز این احتمال را به وجود می‌آورد که موجران نرخ‌های پیشنهادی خود را افزایش دهند.

به این موارد باید شرایط خاص رخ‌داده در یک‌سال اخیر در کشور و سود روزافزون بخشی از مردم در بازار دارایی‌هایی چون خودرو، سهام، طلا و... را نیز اضافه کرد که با تقویت شدید انتظارات تورمی، رقابت عجیبی را برای پول درآوردن شکل داده است؛ به‌طوری که کاهش نرخ سود بانکی و روز‌های پررونق بازار‌های غیرمولد، بسیاری از موجران را به‌جهت سرمایه‌گذاری بیشتر در آن بازار‌ها علاقه‌مند به دریافت اجاره‌‌بها‌ی بیشتر کرده است. دلیل دیگری که احتمال افزایش بی‌سابقه اجاره‌‌بها را موجب می‌شود، بحث عرضه فایل‌های اجاره‌ای در بازار است. در حال حاضر با توجه به شرایط رکود تورمی حاکم، سازندگان تمایلی برای فروش مسکن‌های خود تا زمان افزایش بسیار زیاد قیمت‌ها ندارند و ازسوی دیگر سرمایه‌گذاری‌های جدید و ساخت‌وساز‌های مسکونی نیز به‌دلیل بسیاری از مشکلات اقتصادی کاهش شدیدی پیدا کرده است. این موارد درحالی حاکی از برهم خوردن نسبت عرضه و تقاضا در بازار مسکن بوده‌ که دولت به‌عنوان سیاستگذار و متولی اقتصادی برای کنترل آنها عملکرد موثری از خود نشان نداده است. عوامل مطرح‌شده هرچند دارای کانال‌های متفاوت تاثیر‌گذاری بر بازار مسکن هستند اما همه آنها از جنس بی‌تدبیری یا نداشتن برنامه ازسوی دولت است. به‌عنوان نمونه فراهم‌کردن بستری برای رشد سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در بخش مسکن از وظایف دولت بوده (افزایش عرضه مسکن) که مدت‌هاست به فراموشی سپرده شده است. از طرفی کنترل روند سوداگری و سوداگرشدن در بازار‌ها نیز باید با ابزار‌هایی چون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه کنترل شود که مورد اولی بعد از پنج‌سال از زمان تصویب آن در سال جاری قرار است اجرا شود و مورد دوم نیز همچنان تصویب نشده است.

 لیبرال‌ترین دولت‌ها هم در بازار مسکن مداخله می‌کنند

سیاست‌های غلط سال‌های اخیر دولت در بازار مسکن که مشخص نبود دلیل این همه پافشاری بر آن چه بود، این روزها خانه‌دار شدن را برای خانه‌اولی‌ها و حتی اقشار متوسط جامعه سخت‌تر کرده است. مثلا برای شهر تهران طی این مدت، زمان انتظار خرید خانه برای طبقه کارگر و با احتساب پس‌انداز یک‌سوم از حقوق، 80 سال است. از طرفی براساس اعلام وزارت راه‌وشهر‌سازی تعداد مستاجران تهرانی به 44 درصد از کل جمعیت این شهر و تعداد کل مستاجران کشور به هفت‌میلیون خانوار از 24 میلیون خانوار رسیده است.

در سال‌های گذشته و به‌خصوص در اوایل شکل‌گیری کابینه دولت یازدهم، دولتمردان به‌خصوص عباس آخوندی وزیر سابق راه‌وشهرسازی دخالت دولت بر بازار مسکن را به‌شدت رد و افتخار خود را نساختن حتی یک واحد مسکونی اعلام می‌کرد. وی در متن اسعتفای خود نکات قابل‌تاملی را مطرح کرد. در بخشی از این نامه که ۲۸ مهرماه ۱۳۹۷ ازسوی آخوندی در فضای مجازی منتشر شد، وزیر سابق راه‌وشهرسازی بیان می‌دارد: «پیرو سه‌بار درخواستی که در سال گذشته از محضر جنابعالی داشتم اجازه می‌خواهم از خدمت شما در دولت رخصت بخواهم. به‌نظر نمی‌رسد در ارتباط با روش بازآفرینی شهری موردنظر جنابعالی بتوانم کار موثری انجام دهم. همچنین در ارتباط با سیاست دخالت حداکثری دولت در بازار و روش ساماندهی امور اقتصادی به‌لحاظ شرایط موجود کشور نیز امکان هماهنگی ندارم. این حق شماست که وزیر همراه‌تری را در دولت داشته باشید. خواهشمندم این‌بار با درخواست اینجانب موافقت و در تعیین جانشین تسریع فرمایید. من بر این اعتقاد هستم که سه اصل پایبندی به قانون، احترام به مالکیت و اقتصاد بازار رقابتی را در هیچ شرایطی نباید زیرپا گذاشت.»

اما نکته‌ای که حائز اهمیت است اینکه القای عدم دخالت دولت‌ها بر بازار مسکن از کجا و چرا نشأت‌گرفته است. این عدم دخالت دولت و بی‌تفاوتی تنها باعث این شد که روزبه‌روز قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش یابد و از طرف دیگر مدت زمان انتظار خانه‌دار شدن هر روز فاصله چشمگیری از تقاضای واقعی بگیرد. اما این درحالی است که دولت‌ها در کشورهای مبتنی‌بر اقتصاد بازار، حتی در شرایط عادی نیز اجاره مسکن را به‌حال خود رها نکرده و در این بازار مداخله می‌کنند؛ چراکه صاحبان مسکن قدرت چانه‌زنی بالایی داشته و از طرفی مسکن جزء کالاهای اساسی است. در بازار مسکن، عمدتا اطلاعات میان مستاجران و مالکان برابر نیست و مالکان نسبت به مستاجران درباره کیفیت مسکن و نسبت هزینه به کیفیت مسکن، اطلاعات بیشتری دارند؛ این موضوع درمورد بازارهای عرضه مسکن با تنوع بالا مانند بازار مسکن در کلانشهرها، مصداق بیشتری دارد. دولت‌ها در زمینه‌های کنترل اجاره‌بهای اولیه، میزان افزایش اجاره، ویژگی‌های قرارداد اجاره و کیفیت مسکن اجاره‌‌ای سیاست‌هایی را مربوط به برقراری تعادل میان منافع مستاجران و مالکان تنظیم می‌کنند. همچنین دولت‌ها از طریق سیاست‌هایی نظیر ساخت مسکن اجتماعی، اجرای اصول صحیح شهرسازی یا مداخله مستقیم در قیمت‌گذاری در شرایط قرارداد مداخله می‌کنند. استرالیا، اتریش، دانمارک، فرانسه، آلمان، ایرلند، هلند و آمریکا ازجمله کشور‌هایی هستند که کنترل اجاره‌بها درمورد بخشی از واحدهای مسکونی اعمال می‌شود. در عمده این کشور‌ها برای دوری از تبعات تنظیم سختگیرانه اجاره‌ها از تنطیم ملایم اجاره یا در اصطلاح علمی (soft rent regulation) استفاده می‌کنند. در تنظیم ملایم اجاره که در آن اجاره در تناسب با نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند می‌توان از پیامد‌های منفی تنظیم شدید اجاره که در درازمدت برزو می‌یابد همچون کاهش ارزش ملک، انتفاع نزدیکان، ایجاد تقاضای اضافه برای خانه‌هایی که نرخ اجاره‌شان تنظیم می‌شود، کاهش تحرک ساخت مسکن و نیروی کار و افزایش تبعیض علیه گروه‌های کم‌برخوردار اجتناب کرد.

 سیستم اجاره مسکن در کشورهای موفق چگونه است؟

مرور نظام تنظیم اجاره و دخالت در تعیین آن در کشور‌های متفاوت از آن جهت اهمیت دارد که سیاستگذران بخش مسکن در کشور در سال‌های اخیر در تلاش بوده‌اند از طریق مصوباتی، سیاست‌هایی را درجهت حمایت از مستاجران و ایجاد تعادل اتخاذ کنند که معمولا با جدی نگرفته‌شدن ازسوی خود دولت‌ها مواجه بوده است. به‌عنوان مثال در دولت حسن روحانی تنها یک‌بار و آن‌هم در سال 97، وزارت راه‌وشهر‌سازی پیش‌نویس یک لایحه را برای کنترل بازار مسکن به دولت داد که این پیشنهاد هیچ‌گاه تبدیل به لایحه در دولت نشد و صورت قانونی به خود نگرفت. اما مطالعه کشور‌های دیگر که ازقضا مبتنی‌بر اقتصاد بازار نیز هستند حاکی از سابقه 60 ساله تنظیم بازار اجاره در آنهاست. به‌عنوان مثال در کشور آلمان، قوانین مربوط به تنظیم بازار مسکن توسعه زیادی یافته است، به‌طوری که در عین حمایت از مستاجران، سرمایه‌گذاران مسکن استیجاری (موجران) نیز از کاهش قوانین مالیاتی سود می‌برند. گرچه میزان اجرایی‌شدن این قوانین و موثربودن آنها در ارزیابی‌های مختلف متفاوت است، اما در هر صورت آلمان یکی از کشورهای پیشگام در این زمینه محسوب می‌شود. از ماه ژوئن 2۰۱۶ کنترل اجاره بر قراردادهای جدید اعمال می‌شود و به تمام خانه‌ها، به‌جز ساختمان‌های جدیدالاحداث یا بسیار مدرن، تعلق می‌گیرد. بدون کمک‌هزینه که در بخش مسکن استیجاری که 90 درصد از کل مسکن استیجاری را در آلمان تشکیل می‌دهد، مبلغ اجاره‌بهای اولیه نمی‌تواند آزادانه تعیین شود و باید براساس اجاره محلی تنظیم شود. این اجاره مبنا برابر با میانگین اجاره‌بهای واحدهای مشابه محلی است و تا سقف اجاره‌بهای توافق‌شده طی چهارسال اخیر محدود می‌شود. در برخی شهرهای بزرگ جداولی وجود دارد که مبنای تعیین اجاره‌بها قرار می‌گیرند. مالک می‌تواند برای مستاجر جدید، اجاره‌بها را تا 10 درصد بیش از اجاره اولیه و درصورت کمبود مسکن تا 20 درصد بیش از اجاره اولیه تنظیم کند. در یک قرارداد جاری، تا زمانی که مبلغ اجاره‌بها بیش از اجاره اولیه باشد، اجازه افزایش وجود ندارد و ضمنا مالک نمی‌تواند اجاره‌بها را بیش از 20 درصد در سه‌سال افزایش دهد.

کنترل اجاره در کشور سوئد نیز برای اولین‌بار در سال 1942 معرفی و بعد از آن بارها دچار تغییر شد. در این کشور تقریبا تمام آپارتمان‌های استیجاری تحت قانون کنترل اجاره قرار دارند. مهم‌ترین مشخصه سیستم اجاره‌داری در سوئد، وجود یک سیستم مذاکره جمعی است که مبنای آن قراردادهای توافقی بین انجمن مستاجران سوئد، شهرداری و مالکان خصوصی است. در این سیستم، اجاره تعیین‌شده توسط شرکت‌های مسکن شهرداری برای مالکان خصوصی نیز ملاک عمل قرار می‌گیرد. سیستم اجاره‌داری در این کشور به‌نحوی طراحی شده که مالکان را وادار کند تا بخشی از این سیستم مذاکره جمعی اجاره شوند. درصورت عدم پیوستن مالکان به این سیستم، مالک ملزم است برای رفع مشکلات احتمالی با مستاجر در هر اختلاف به دادگاه مراجعه کند. اگر طرفین معامله روی اجاره‌بهای بالاتر به توافق نرسند، مستاجر حق دارد شکایتی برای دادگاه تنظیم کند و این دادگاه با بررسی اجاره‌بهای واحدهای مسکونی مشابه که اطلاعات آن در انجمن مستاجران سوئدی موجود است، اجاره‌بهای منطقی را برای ملک موردنظر تعیین می‌کند. معمولا ارجاع فرآیند به دادگاه به‌نفع مستاجر تمام می‌شود.

در ایالات متحده آمریکا نیز در دهه 1920میلادی اولین قانون محلی کنترل اجاره اتخاذشده و از آن زمان تغییرات زیادی کرده است. این قوانین، در ایالت‌های مختلف متفاوت است به‌طوری که در کالیفرنیا، نرخ افزایش سالیانه اجاره‌بها به نرخ تورم به‌علاوه 5 درصد محدود شده است. از طرفی در برخی از شهرهای ایالت مریلند، نرخ افزایش ثابت نیست و ضریب افزایش اجاره به‌طور سالیانه تعیین می‌شود، به‌عنوان مثال ضریب افزایش اجاره برای قراردادهایی که از اول جولای 2۰۱9 تا 30 ژوئن 2020 انجام می‌گیرد،1.6 درصد تعیین شده است. در برخی شهرهای ایالت نیویورک، قانون کنترل اجاره برای ساختمان‌هایی که قبل از 1947 احداث شده‌اند و قانون ثبات اجاره برای ساختمان‌هایی که ما بین سال‌های ۱9۴۷و ۱9۷۴ احداث شده‌اند، اجرا می‌شود. در واشنگتن دیسی نیز قانون کنترل اجاره، حد سالیانه‌ای برای افزایش اجاره‌بها متناسب با شاخص هزینه مصرف‌کننده به‌علاوه 2 درصد تعیین می‌کند. برای مالکانی که دارای مستاجر سالخورده (بالای ۶2 سال) یا معلول هستند حداکثر افزایش سالیانه اجاره‌بها کمتر از شاخص هزینه مصرف‌کننده (حداکثر ۵ درصد) در نظر گرفته می‌شود.

 در فرانسـه قانـون اصـلاح وضعیـت مسکن (ELAN) مصـوب سـال 2018 بـه شـهرهای بـزرگ کـه تقاضـا برای مسـکن اجـاره‌ای در آنهـا بسـیار بـالاسـت؛ اجـازه داده تـا به‌صـورت آزمایشـی بـرای مـدت پنج‌سـال مقـررات کنتـرل اجاره‌بهـا را بــه اجــرا گذارنــد. در ایــن شــهرها میــزان اجــاره اولیــه (به‌جــز مــوارد اســتثنایی) درمحــدوده معینــی مشــخص می‌شــود. در کلمبیا نیز اجاره ماهانه نمی‌تواند بیش از یک‌درصد ارزش تجاری واحد مسکونی یا بخشی از آنکه اجاره داده شده باشد، همچنین برآورد ارزش تجاری مسکن نیز نمی‌تواند بیش از دوبرابر ارزش رسمی ملک در دفاتر مالیاتی بیشتر باشد.