به گزارش «فرهیختگان آنلاین»، هرچند دو نهاد مسئول انتشار آمارهای مسکن در کشور یعنی بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی هنوز آمارهای مربوط به معاملات و قیمت مسکن را در خردادماه منتشر نکرده‌اند، اما بررسی‌های «فرهیختگان» از داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (که مبنای تهیه گزارش‌های تحولات بازار مسکن است) نشان می‌دهد هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران طی خردادماه با رشد 8 درصدی (معادل یک‌میلیون و 400هزار تومان) نسبت به ماه قبل به 18 میلیون و 330 هزار تومان رسیده و رشد 38 درصدی را نسبت به خرداد سال گذشته نشان می‌دهد. به عبارتی دیگر، حالا برای خرید یک واحد مسکونی 60 متری در اغلب مناطق شهر تهران، حداقل یک‌میلیارد تومان بودجه نیاز است، رقمی که معادل 30 سال پس‌انداز کل درآمد یک خانوار کارگری و کارمندی است. البته با توجه به اینکه حدود 35 درصد از هزینه سبد معیشت خانوارها در استان‌های مختلف کشور صرف تامین مسکن می‌شود، با درآمد ماهانه 2.8 میلیون تومانی اغلب کارگران و برخی کارمندان، 85 سال زمان نیاز است که یک خانوار با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود بتواند یک خانه در مناطق جنوبی شهر تهران خریداری کند. نکته قابل‌تامل اینکه طبق آنچه در ادامه بحث می‌شود، اراده لازم برای استفاده از ابزارهای ساماندهی بازار مسکن در دولت که سیاستگذار این بازار است، دیده نمی‌شود.

  رشد 81 درصدی معاملات نسبت به خرداد 98

پایان اردیبهشت‌ماه سال جاری بانک مرکزی ایران و وزارت راه‌وشهرسازی با تحلیل و پردازش داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (متعلق به وزارت صنعت، معدن و تجارت-اتاق اصناف ایران)، میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران را نزدیک به  17 میلیون تومان اعلام کردند که نسبت به قیمت 15.3 میلیون تومانی فروردین، رشد 11 درصدی را نشان می‌داد. همچنین براساس گزارشی که دو نهاد دولتی منتشر کردند، طی اردیبهشت سال جاری بیش از 11 هزار فقره معامله مسکن در شهر تهران انجام شده بود که نسبت به فروردین، رشد ۸۱ درصدی و نسبت به اردیبهشت سال 1398 کاهش 7 درصدی را نشان می‌داد.

 با پایان خردادماه گرچه هیچ‌کدام از دو نهاد وزارت راه‌وشهرسازی و بانک مرکزی جزئیات قیمت و تعداد معاملات مسکن شهر تهران را هنوز منتشر نکرده‌اند، اما بررسی‌های «فرهیختگان» از داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد (پس از حذف برخی داده‌های آماری ناهمگون و نامتعارف یا اصطلاحا داده‌های پِرت)، طی خردادماه سال جاری 10 هزار و 835 فقره معامله مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به اردیبهشت سال جاری کاهش 4 درصدی و نسبت به خردادماه سال 1398 رشد بیش 81 درصدی را نشان می‌دهد.

درخصوص مناطق نیز طی خردادماه سال جاری مناطق 5، 2، 4، 10، 1 و 14 هرکدام به ترتیب با 1744 فقره، 966 فقره، 927 فقره، 886 فقره، 668 فقره و 619 فقره معامله مسکن، بیشترین معاملات را بین مناطق 22گانه تهران داشته‌اند. همچنین در مقایسه با اردیبهشت سال جاری، منطقه یک با 32 درصد افزایش، منطقه 21 با 24 درصد، منطقه 19 با 13 درصد، منطقه 22 با8 درصد و مناطق 10 و 5 نیز هرکدام با یک‌درصد افزایش، به‌ترتیب بیشترین افزایش تعداد معاملات مسکن را نسبت به اردیبهشت‌ماه سال جاری تجربه کرده‌اند. برخلاف این مناطق، در 16 منطقه دیگر شهر تهران تعداد معاملات نسبت به اردیبهشت سال جاری کاهش پیدا کرده‌اند که بیشترین آن مربوط به منطقه 18 با 19 درصد کاهش، منطقه 9 با 18 درصد، منطقه 17 با 17 درصد و مناطق 8 و 16 نیز هرکدام با 16 درصد کاهش بوده است. درخصوص افزایش معاملات مسکن در خردادماه سال جاری باید به دو نکته توجه داشت؛ نکته اول اینکه پس از شیوع ویروس کرونا میزان تقاضای مسکن در اسفند و فروردین به‌طور قابل‌توجهی کاهش یافت که بخشی از افزایش تقاضای فعلی معاملات مسکن می‌تواند ناشی از این انتقال تقاضای مسکن به ماه‌های اردیبهشت و خرداد باشد؛ اما نکته دوم و مهم‌تر اینکه با شیوع کرونا و افزایش نااطمینانی در اغلب بخش‌های مولد و به تبع آن افزایش سرمایه‌گذاری‌ها در بخش‌های غیرمولد و به‌ویژه با رشد بورس، نرخ ارز و قیمت طلا و سکه، بازار مسکن نیز در فقدان ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر عایدی سرمایه تحت‌تاثیر این فضا و تحت هجوم نقدینگی سرگردان قرار گرفته و در موج دوم التهابات در بازارهای غیرمولد (موج اول از سال 97 شروع شد و در اوایل سال 98 کمی از سرعت آن کاسته شد)، میزان تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در این بازار به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته و این امر در افزایش تعداد معاملات و قیمت مسکن طی اردیبهشت و خردادماه بسیار موثر بوده است.

 ناقابل متری 18 میلیون تومان

درکنار تعداد معاملات، شاخص بسیار مهم دیگر بازار مسکن، قیمت واحدهای مسکونی معامله شده است. در این خصوص بررسی‌های «فرهیختگان» از داده‌های آماری سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد طی خرداد سال جاری متوسط قیمت هر متر از واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران حدود 18 میلیون و 330 هزار تومان بوده که این میزان نسبت به قیمت 17 میلیون تومانی معامله‌شده در اردیبهشت سال جاری رشد 8 درصدی و نسبت به قیمت 12.6 میلیون تومانی معامله‌شده در خردادماه سال 1398 رشد 45 درصدی را نشان می‌دهد.

درخصوص مناطق نیز طبق داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، قیمت واحدهای مسکونی منطقه یک با متری 36 میلیون و 200 هزار تومان در رتبه اول بالاترین واحدهای مسکونی معامله‌شده شهر تهران در خرداد بوده است. در رتبه دوم، منطقه 3 قرار دارد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در این منطقه طی خرداد 32.9 میلیون تومان بوده است. در منطقه 2 نیز هر مترمربع واحد مسکونی طی خرداد سال جاری 29 میلیون تومان معامله شده است که این میزان، منطقه دو را در رتبه سوم گران‌ترین املاک معامله‌شده در تهران قرار می‌دهد. همچنین به‌جز 5 منطقه 16، 17، 18، 19 و 20 در سایر مناطق 22گانه شهر تهران میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده طی خردادماه بیش از 10 میلیون تومان بوده است. بین مناطق 22گانه، بالاترین رشد قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده طی خردادماه نسبت به اردیبهشت سال جاری مربوط به منطقه 10 با 14 درصد رشد، منطقه 12 با 12 درصد و منطقه 11 با 11.4 درصد بوده است.

 میلیاردرها در جنوب تهران چه می‌کنند؟

طبق آنچه پیش تر درخصوص قیمت مسکن گفته شد، همه قیمت‌های ذکرشده مربوط به میانگین و متوسط قیمت مناطق بود. اما بررسی داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نکته قابل‌تامل دیگری را نشان می‌دهد که نباید نسبت به آن بی‌توجه بود. موضوع از این قرار است که برخلاف قیمت‌های میانگین هر منطقه که تا حدودی برای اغلب ما شناخته‌شده و قابل تصور هستند، اما بررسی بالاترین قیمت‌های معامله‌شده در هر منطقه نشان می‌دهد قیمت هرمترمربع از این املاک در اغلب مناطق تا سه‌برابر قیمت میانیگن یا متوسط منطقه است. برای نمونه در منطقه 1 درحالی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده طی خرداد 36 میلیون و 267 هزار تومان بوده که بالاترین ملک معامله‌شده در این منطقه (پس از حذف داده‌های پِرت) بین 100 تا  110 میلیون تومان معامله شده است. در منطقه 2 درحالی میانگین منطقه متری 29 میلیون تومان بوده که در همین منطقه برخی املاک بین 88 تا 94 میلیون تومان معامله شده‌اند. در منطقه 3 نیز درحالی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 32.9 میلیون است که برخی واحدهای مسکونی بین 87 تا 90 میلیون تومان معامله شده‌اند.

 این وضعیت در همه مناطق 22گانه شهر تهران به چشم می‌خورد. برای نمونه در نیمه جنوبی شهر تهران یعنی مناطق 16، 17، 18، 19 و منطقه 20 درحالی متوسط قیمت هرمتربع واحد مسکونی معامله‌شده در خردادماه سال جاری به ترتیب 9.9 میلیون تومان، 9.5 میلیون تومان، 9.6 میلیون تومان، 9.8 میلیون تومان و 9 میلیون تومان بوده که بالاترین قیمت در این مناطق بین 14 تا 25 میلیون تومان برای هر مترمربع بوده است. ازجمله نشانه‌های جالب‌توجه وضعیت مذکور، این بوده از کل معاملات مسکن خردادماه سال جاری در 5 منطقه یادشده، 122 ملک بین یک تا سه‌میلیارد تومان (قیمت کل ملک) معامله شده‌اند. حال این سوال مطرح می‌شود که به‌راستی کدام کارگر و کارمند ساکن در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران توان خرید خانه‌هایی با قیمت بین یک تا سه‌میلیارد تومان را دارد. برای تصور درشتی این ارقام کافی است بدانیم یک کارگر با حقوق ماهانه 2.8 میلیون تومانی (در برآورد خوش‌بینانه) سال جاری، بدون حتی یک‌ریال هزینه از این حقوق، بعد از 357 سال قادر خواهد بود ملک یک‌میلیارد تومانی را بخرد.

همچنین بالاترین قیمت‌ها از این منظر که فرمول قیمت‌گذاری در مناطق مختلف شهر را تغییر می‌دهند، بسیار مهم هستند؛ چراکه این قیمت‌ها به‌نوعی نقش خط‌شکن قیمت‌ها را در منطقه بازی کرده و با قیمت‌سازی جدید و تعریف طیف جدید قیمت‌ها، موجب می‌شوند روند میانگین قیمت در منطقه افزایش یابد. در این زمینه برخی مشاوران املاک معتقدند این قیمت‌ها، قیمت‌های طلایی هستند که نبض کل سیستم قیمت‌گذاری مناطق را در دست دارند.

  ناکجاآباد طرح‌های دولت برای ساماندهی مسکن

در کنار بررسی قیمت‌های خردادماه، بررسی روند تحولات قیمت مسکن شهر تهران در سه‌ماه اخیر نشان می‌دهد قیمت مسکن از متری 5/15 میلیون تومان در فروردین با افزایش 20 درصدی به 18 میلیون و 330 هزار تومان در خردادماه رسیده است. برای تصور درشتی رقم 18 میلیونی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران کافی است بدانیم درحال حاضر برای خرید یک ملک 60 متری بیش از یک‌میلیارد و 99 میلیون تومان بودجه نیاز است که اغلب خانوارها در شهر تهران قطعا از عهده تامین این مبلغ برنخواهند آمد. در این خصوص اگرچه تحلیل‌های متفاوتی ازسوی کارشناسان بازار مسکن ارائه می‌شود، اما همه این کارشناسان درکنار کاهش عرضه مسکن، بر این امر متفق‌القولند که سرعت بالای رشد نقدینگی سرگردان (رشد 31 درصدی طی یک‌سال اخیر) منجر به افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای و فعالیت‌های سوداگرانه در این بازار شده و این موضوع تعادل در قیمت‌های بازار مسکن را به‌هم‌ریخته است. در این خصوص، برای ساماندهی بازار مسکن توجه به دو نکته حائز اهمیت است؛ اول اینکه در بخش عرضه دولت باید زمینه افزایش تولید و عرضه مسکن را فراهم سازد تا تعادل عرضه و تقاضا که با کاهش 40 درصدی ساخت‌وساز در سال‌های اخیر رخ‌داده، تا حدودی جبران شود. در این حوزه اجرای مالیات بر خانه‌های خالی هم که اخیرا از اجرای آن صحبت می‌شود، تا حدودی می‌تواند درکنار افزایش ساخت‌وساز موثر عمل کند و نکته دوم اینکه، ﺑﺨﺸﯽ از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ در حوزه تقاضا، مربوط به ﮐﻨﺘﺮل ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ است ﮐﻪ ﺗﻮﺳﻂ دوﻟﺖﻫﺎ ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد. این ابزار که در ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺗﻌﺒﯿﻪ ﻣﯽﺷﻮد، در ﺗﺠﺎرب ﮐﺸﻮرﻫﺎی ﺗﻮﺳﻌﻪﯾﺎﻓﺘﻪ ﻧﯿﺰ ﺑﻪوﺿﻮح ﻗﺎﺑﻞ ﻣﺸﺎﻫﺪه اﺳﺖ، به‌طوری‌که درحال حاضر به‌رغم فقدان این ابزار کارآمد در نظام مالیاتی ایران، در 187 کشور جهان مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) به‌عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد، بر درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری در تملک دارایی‌های سرمایه‌ای و ازجمله بخش مسکن وضع می‌شود.

در این خصوص، نگاهی به برنامه‌هایی که اخیرا ازسوی دولت برای ساماندهی بازار مسکن مطرح‌شده و البته هنوز به مرحله اجرا نرسیده، نشان می‌دهد بخشی از برنامه دولت فعلا مربوط به شرایط کرونایی است. در این خصوص قرار است دولت تسهیلاتی را که مخصوص شرایط کرونایی به مستاجران تخصیص دهد. برنامه دوم دولت مربوط به تسهیلات بانکی است که قرار است به سازندگان برای اجرا و تکمیل سریع‌تر و سهل‌تر پروژه‌های ساخت‌وساز مسکن تخصیص داده شود. برنامه سوم که هم‌راستای برنامه مسکن‌سازی دولت یعنی «اقدام ملی مسکن» است، دستور رئیس‌جمهور برای واگذاری اراضی در حریم و محدوده شهرها است که درحال حاضر دراختیار نهادهای دولتی و عمومی بوده و باید طبق قانون زمین شهری به وزارت راه‌وشهرسازی برای ذخیره‌سازی و تولید زمین برای عرضه مسکن واگذار شود. همچنین دولتی‌ها در رسانه‌ها از طرح‌های پلیسی نیز سخن می‌گویند که قرار است برای ساماندهی قیمت‌ها در بازار خرید و فروش و اجاره مسکن به‌کار گرفته شود. با این حال به‌نظر می‌رسد با کارنامه‌ای که دولت طی سال‌های اخیر از خود در حوزه مسکن به یادگار گذاشته، بعید به‌نظر می‌رسد اقدامات دولت به‌ویژه با بی‌توجهی که نسبت به تصویب و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه برای کنترل سوداگری و سفته‌بازی دارد، به نتیجه اثرگذاری دست یابد.

* نویسنده: مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد