به گزارش «فرهیختگان آنلاین»، براساس جدیدترین داده‌های مرکز آمار ایران، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران در پایان فصل پاییز به 18 میلیون و 733 هزار تومان رسیده که نسبت به فصل مشابه سال قبل 86.3 درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران طی پاییز سال جاری حدود 13 میلیون و 600 هزار تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال 97، حدود 45 درصد رشد نشان می‌دهد. اما مهم‌ترین بخش گزارش اخیر مرکز آمار ایران مربوط به تغییرات اجاره‌بهاست. براساس این داده‌ها، مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران به 44 هزار و 147 تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال 1397 بیش از 31 درصد رشد نشان می‌دهد. رشد 31 درصدی اجاره‌بها در پاییز سال جاری در حالی است که طبق این داده‌های آماری، طی 10 سال اخیر رشد اجاره‌ ماهانه به‌علاوه‌ سه‌ درصد ودیعه‌ پرداختی برای اجاره‌ یک مترمربع زیربنای مسکونی نسبت به فصل قبل نزدیک به 6 درصد بوده است. اما شاخص دیگری که نشان می‌دهد مستاجران در وضعیت بسیار نامطلوبی قرار دارند، شاخص نسبت «P» به «R» است. این شاخص درواقع نسبتی است که از حاصل تقسیم «ارزش متوسط هر مترمربع آپارتمان» (P) بر «متوسط اجاره سالانه یک مترمربع آپارتمان» (R) به دست می‌آید و به‌عنوان معیاری برای ارزیابی اینکه اجاره ارزان‌تر (یا گران‌تر) است یا خرید استفاده می‌شود. براساس داده‌های آماری وزارت راه‌وشهرسازی، طی دوره 28 ساله 1370 تا 1398 دامنه نوسان نسبت «P» به «R» بین حداقل ۱۴ و حداکثر رقمی حدود ۲۴ تا ۲۵ واحد بوده اما این میزان در پایان پاییز سال جاری به 26 و در دی‌ماه نیز به عدد 28 رسیده است که یک رکورد تاریخی طی 28 سال اخیر محسوب می‌شود. به‌عبارت دیگر، در حالی طی 28 سال اخیر قیمت هر مترمربع مسکن هفت‌برابر نرخ اجاره‌بهای سالانه یک واحد آپارتمان یا اجاره‌بهای سالانه معادل یک‌هفتم قیمت یک مترمربع مسکن بوده که این میزان حالا به بیش از یک‌چهارم رسیده است.

  اجاره مسکن رکورد 28 ساله را شکست

یکی از شاخص‌های وجود حباب در بازار مسکن، نسبت قیمت به اجاره (P/R) است. شاخص P/R درواقع نسبتی است که از حاصل تقسیم «ارزش متوسط هر مترمربع آپارتمان» (P) بر «متوسط اجاره سالانه یک مترمربع آپارتمان» (R) حاصل می‌شود و به‌عنوان معیاری برای ارزیابی اینکه اجاره ارزان‌تر (یا گران‌تر) است یا خرید استفاده می‌شود. همچنین نسبت قیمت به اجاره می‌تواند به‌عنوان معیاری برای ارزشمندی یا وجود حباب در مسکن مورد استفاده قرار گیرد. این نسبت، به بررسی نسبت قیمت به اجاره می‌پردازد و ممکن است در جایی قیمت مسکن و اجاره بالاتر باشد و در جایی دیگر قیمت مسکن و اجاره پایین‌تر باشد و در عین حال نسبت قیمت به اجاره یکسانی داشته باشند. با استفاده از نسبت قیمت به اجاره به‌عنوان شاخصی برای تشخیص دوره رونق و رکود و جریان نقدینگی در کنار دیگر شاخص‌ها می‌توان به تحلیل بازار پرداخت. درصورتی که بتوانیم دوره رونق و رکود بازار را پیش‌بینی کنیم، قادر خواهیم بود محل مناسب برای سرمایه‌گذاری را پیدا کنیم تا در دوره‌های مختلف بازار قدرت نقدشوندگی و ارزش پول‌مان را حفظ کنیم (و حتی به سودهای بالا برسیم). برای این‌گونه نسبت‌ها مقادیر کمی ثابتی را نمی‌توان تعریف کرد. بهترین روش استفاده از این‌گونه نسبت‌ها، بررسی گذشته آن است تا براساس سابقه تاریخی خودش سنجیده شود. با این حال جهت درک بهتر موضوع، مقادیر کمی نسبت قیمت به اجاره را مورد بررسی قرار داده‌ایم. بررسی نمودار P/R به ما کمک می‌کند به شکلی تاریخی بتوانیم زمان حداکثر و حداقل قیمت مسکن را کشف کنیم. برای هر کشور و هر منطقه از کشور این مقدار متفاوت است و باید ببینیم سابقه تاریخی آن به چه صورت است. درصورتی که این نسبت رقمی کمتر از 15 را نشان دهد، خرید از اجاره بهتر است و به همین دلیل به علت ارزندگی خرید در مقابل اجاره، تمایل برای خرید افزایش پیدا کرده و به‌دنبال آن حجم معاملات نیز افزایش پیدا می‌کند. اگر نسبت قیمت به اجاره در بازه ۱۵ تا 20 باشد، نشان‌دهنده آن است که هرچه به عدد ۱۵ نزدیک‌تر باشیم درواقع به سمت ارزندگی خرید رفته است. درنهایت اگر نسبت قیمت به اجاره عدد ۲۰ یا بیشتر از آن را نشان دهد، گویای این است که اجاره نسبت به خرید بسیار بهتر است. در این هنگام به علت اینکه کشش برای اجاره بیش از خرید است، معاملات خرید و فروش مسکن وارد رکود شده تا تعادل جدیدی بر اجاره و قیمت مسکن ایجاد شود.

در این زمینه بررسی‌های آماری دوره 28 ساله 1370 تا پاییز 1398 نشان می‌دهد نسبت P/R در سال 1370 حدود 22 بوده است که این میزان تا سال 74 به 20، تا سال 1378 به 16، تا سال 1380 به 17، تا سال 1384 به 16، تا سال 1388 به 15، تا سال 1392 به 18، تا سال 1396 به 14 و در پایان پاییز سال جاری نیز به 26 رسیده است. همان‌طور که نمودار پایانی نشان می‌دهد، شاخص 26 بالاترین رقم نسبت «قیمت به اجاره» یا همان P/R طی 28 سال اخیر است. البته با توجه به اینکه آمارهای مستندی از سال‌های قبل از سال 1370 در دست نیست، شاید عدد 26 بالاترین رقم P/R در 5 یا 6 دهه اخیر باشد.برای توضیح بیشتر باید گفت اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در سال 1370 در حالی حدود 183 تومان و مجموع سالانه آن حدود دوهزار و 192 تومان بوده که در همان سال قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی 47 هزار و 500 تومان بوده است. به‌عبارت دیگر، حاصل تقسیم عدد 47 هزار و 500 تومان به دوهزار و 192 تومان عدد 22 بود که این رقم را شاخص «قیمت به اجاره‌بها» یا همان P/R می‌گویند.همچنین در سال 1398 نیز براساس آمارهای مرکز آمار ایران، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی طی پاییز سال 98 در حالی 13 میلیون و 604 هزار تومان بوده که در همان پاییز، اجاره‌بهای هرمتربع ماهانه 44 هزار و 147 تومان و سالانه 529 هزار و 764 هزار تومان است؛ یعنی نسبت «قیمت به اجاره‌بها» 26 است.بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین نسبت «قیمت به اجاره‌بها» در بازه 28 ساله، یعنی طی دوره ۱۳۷۰-۱۳۹8 برابر 14.5 بوده است که رقم سال جاری 9 واحد از آن بزرگ‌تر است. این مقدار (17.4) را می‌توان نقطه تعادلی برای نسبت قیمت به اجاره انتخاب کرد که نقاط بالاتر و پایین‌تر از این مقدار را معیار تحلیل خود قرار دهیم. به‌عبارت دیگر، در دوره درازمدت 28 ساله در حالی قیمت مسکن هفت برابر یا نرخ اجاره‌بهای سالانه حدود یک‌هفتم قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی بوده که این میزان حالا در پاییز 98 به بیش از یک‌چهارم یا همان عدد 26 رسیده است.

  زمان خانه‌دار شدن به 20 سال رسید

شاخص دسترسی به مسکن که از حاصل تقسیم بهای یک مسکن متوسط به کل درآمد خانوار در یک‌سال به دست می‌آید، طی سال‌های اخیر (به‌دلیل افزایش قیمت مسکن) افزایش یافته است. به‌عبارتی، شرایط مساعد برای رسیدن به مسکن را از دست داده‌ایم، بنابراین به‌رغم بهبود شاخص‌های کیفی مسکن و نیز تولید و عرضه سال‌های گذشته که منجر به نابسامانی شاخص‌ها شده است، پدیده بدمسکنی به‌طور چشمگیری قابل مشاهده است، به‌طوری که حدود یک‌سوم جمعیت شهری کشور در سرپناه نامناسب (بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی) زندگی می‌کنند. علاوه‌بر این اقشار کم‌درآمد و خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی در مضیقه مسکن به‌سر می‌برند. کاهش درآمدهای نفتی و فزونی تقاضای سوداگری برای حفظ ارزش پول در مقاطعی از دهه‌های اخیر، منجر به افزایش قیمت مسکن شده و دشواری دسترسی به مسکن برای اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر را تشدید کرده است. همچنین عدم افزایش درآمد خانوار متناسب با تورم عمومی طی سال‌های گذشته از قدرت خرید خانوارها کاسته است، به‌طوری که تنها طی سال‌های 94 و 95، رشد درآمد واقعی خانوار به میزان بسیار اندکی مثبت بوده و در سال‌های قبل از آن فاصله قابل‌توجهی از تورم داشته است.

با بررسی ارقام خواهیم دید که مقدار این شاخص در سال 1371 عدد 6 بوده است. یعنی در سال 1371 کل درآمد سالانه یک خانوار حدود 354 هزار و 128 تومان و قیمت یک ملک 100 متری نیز دومیلیون و 170 هزار تومان بوده است. بر این اساس در همین سال قیمت یک واحد 100 متری 6.1 برابر کل درآمد یک خانوار شهری است.این شاخص تا سال 1380 به 4.3 و تا سال 1384 به 5.7 رسیده است. به‌عبارت دیگر، در سال 1384 هر خانوار ایرانی با محاسبه قیمت یک واحد نمونه 100 مترمربعی شامل پنج‌میلیون و 367 هزار تومان و درآمد سالانه خانوار نیز سه‌میلیون و 330 هزار تومان بوده است. بر این اساس شاخص دسترسی خانوار به مسکن 5.7 بوده که این شاخص در سال‌های اخیر حدود 5 تا 6 در نوسان بوده است.

شاخص دیگر در زمینه قدرت خرید مسکن، میزان «طول دوره انتظار برای خرید مسکن» است که همراه با شاخص «دسترسی به مسکن» محاسبه و سنجیده می‌شود. طول دوره انتظار به این معنی است که یک خانوار یا ذخیره یک‌سوم درآمد سالانه خانوار (سهم مسکن در سبد معشیت خانوار) چه مدت طول می‌کشد صاحب یک خانه شود.بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال 1370 طول دوره انتظار خانه‌دار شدن خانوار در شهرهای کشور 19 سال بوده که این شاخص تا سال 1373 به عدد 14، تا سال 1380 به عد 13، تا سال 1385 به 17، تا سال 1392 به 21، تا سال 1396 به 15 و در حال حاضر نیز عدد 20 رسیده است. به‌عبارت دیگر، اگر یک خانوار در سال 1397 از کل درآمد یک‌سال خود 33 درصد آن را ذخیره می‌کرد، او 20 سال آینده می‌توانست خانه‌دار شود. این موارد نشان می‌دهد قدرت خرید خانوارهای شهری ایرانی برای خرید مسکن به‌طور چشمگیری کاهش یافته است.

* نویسنده: مهدی عبداللهی، روزنامه نگار