یکی از آسیب‌های جدی اقتصاد در هر کشوری، پولشویی یا همان وارد شدن پول‌های کثیف به عرصه اقتصاد است. در ایران نیز این مساله بسیار جدی بوده و تبعات جبران‌ناپذیری را به همراه داشته است. در یک تعریف کلی، پولشویی فرآیندی است که طی آن شکل، مبدأ، مشخصات، نوع، افراد ذی‌نفع یا مقصد نهایی پول‌های آلوده تغییر می‌کند.

لزوم رسیدگی به علل پولشویی بر کسی پوشیده نیست، علاوه‌بر آن اگر با فعالیت‌های پولشویی مقابله نشود، می‌تواند نظام مالی را فاسد کند و فعالیت‌های مولد تولیدی را زمین بزند. در همین راستا یکی از حوزه‌های مستعد برای پولشویی در بازارهای توسعه‌نیافته، حوزه اموال غیرمنقول است.

از طرفی به گفته صاحب‌نظران، مهم‌ترین دلیل پولشویی در هر نظام اقتصادی، نبود شفافیت است. شفافیت در حوزه اموال غیرمنقول نظیر مسکن و زمین، نیازمند وجود یک نظام ثبتی پیشرفته است. این نظام ثبتی باید شاخص‌هایی مانند امکان دسترسی مردم به اطلاعات غیرمحرمانه درخصوص مالکیت اراضی و املاک، وجود مراجع صلاحیت‌دار درخصوص انجام معاملات انتقالی و پیش‌بینی ابزارهای تضمین مالکیت و استفاده از فناوری را داشته باشد. علاوه‌بر آن یکی از اصلی‌ترین کارکردهای نظام‌های ثبتی پیشرفته، امکان استعلام برخط اموال غیرمنقول و مالکیت‌های آنهاست؛ موضوعی که در شناسایی فوری و استعلام برخط اموال محکومان و بدهکاران بسیار موثر است.

برای اینکه نظام‌های ثبتی بتوانند چنین کارایی‌ موثری داشته باشند، نیازمند ابزاری به نام ثبت رسمی هستند تا از آن به‌عنوان گلوگاهی برای شناسایی و رصد نقل و انتقالات اموال غیرمنقول استفاده شود. درواقع حاکمیت از طریق ایجاد سامانه‌ای شفاف، بر انتقال مالکیت و نیز انتقال پول در حوزه اموال غیرمنقول، نظارت کرده و می‌تواند در صورت نیاز به استعلام‌ها به صورت برخط (آنلاین) پاسخ دهد.

از طرفی ایجاد سامانه ثبت شفاف در کشور ما با چالش بسیار بزرگی روبه‌رو بوده و همین چالش نیز سبب شده حوزه اموال غیرمنقول از حوزه‌های مستعد پولشویی باشد. به‌طورکلی برخلاف نظام‌های ثبتی پیشرفته، نظام ثبتی ایران مرجع اصلی ثبت معاملات و نیز صدور مجوز انتقال مالکیت نیست و افراد می‌توانند بدون نظارت حاکمیت نیز اموال غیرمنقول خود را معامله کنند.

بنابراین همه نقل‌وانتقال‌ها از طریق سیستم ثبت انجام نمی‌گیرد و راه دیگری نیز برای انجام معاملات وجود دارد. از این‌رو شناسایی مالکیت‌ها و اموال به ‌راحتی صورت نمی‌گیرد. حال سوال این است که چه ابزار دیگری به جزء سیستم ثبت رسمی برای انتقال مالکیت وجود دارد؟

برای پاسخ به سوال باید به این نکته توجه داشت که چه راهی را قانون جلوی متخلفان می‌گذارد. متاسفانه قانون به افراد اجازه می‌دهد خارج از نظام ثبت اسناد و املاک کشور، معاملات خود را به صورت غیررسمی (عادی) انجام دهند. شیوه کاری آنها نیز به این صورت است که هر فرد می‌تواند اموال خود را با استناد به یک تکه کاغذ نظیر قولنامه به افراد دیگری منتقل کند و جالب‌تر از آن این است که این تکه‌کاغذ که نه در سامانه‌ای به ثبت می‌رسد و نه کسی از آن اطلاع دارد، در دادگاه‌ها دارای اعتبار است. بنابراین شاهد شکل‌گیری دو نظام متفاوت در سیستم نقل و انتقالات املاک یعنی رسمی و غیررسمی هستیم.

در همین راستا، محسنی‌اژه‌ای معاون اول قوه قضائیه گفت: «بسیاری از معاملات غیرمنقول، قولنامه‌ای هستند و در بنگاه تنظیم می‌شوند، ثبت رسمی صورت نمی‌گیرد؛ بنابراین خریدوفروش به‌صورت سند عادی (قولنامه) انجام می‌شود.» درواقع در ایران سیستم ثبت موازی به نام ثبت غیررسمی با ابزار قولنامه وجود دارد که با وجود خارج بودن نقل‌وانتقال‌های انجام‌شده در آن از دید حاکمیت در نزد نهادهای حاکمیتی مانند دادگاه‌ها معتبر است.

   قولنامه مسبب اصلی پولشویی در اموال غیرمنقول

به گفته اهل ‌فن، سیستم ثبت غیررسمی اصلی‌ترین عامل ورود پول‌های کثیف در حوزه اموال غیرمنقول است. درحقیقت افراد می‌توانند با خریدوفروش قولنامه‌ای املاک و تطهیر پول‌های کثیف، آنها را وارد چرخه اقتصادی کرده و وجه قانونی به اموال نامشروع خود بدهند. حتی اگر فرد از سوی دستگاه قضایی، ممنوع‌المعامله نیز باشد به دلیل خارج دید بودن معاملات غیررسمی، باز می‌تواند از طریق ثبت غیررسمی (قولنامه) به خریدوفروش ملک اقدام کند. همه این مسائل باعث شده قولنامه به ابزار قانونی برای پولشویی در کشور تبدیل شود.

در همین راستا رحیم پیلوار، حقوقدان و عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران، معتقد است: «افراد پول‏های حاصل از جرم خود را به خرید زمین اختصاص می‏دهند و پول‌های آلوده را وارد چرخه خریدوفروش املاک می‏‌کنند. حسن واردکردن پول‏های آلوده به حوزه اراضی و املاک این است که اولا یک معامله به‌ظاهر می‏تواند درست انجام شود، ثانیا با همین اسناد عادی می‏توانند ملک را به افراد دیگری که دوست دارند بفروشند یا اینکه ظاهرا ملک به اسم کسی است ولی با سند عادی، مالک خودشان هستند. این تعارض هم درنتیجه عدم‌اعتبار شایسته به سند رسمی در کشور است.»

از سوی دیگر ابوالفضل ابوترابی، عضو کمیسیون قضایی مجلس درباره پولشویی به‌واسطه اسناد غیررسمی گفت: «یکی از مسائل در این زمینه پولشویی است. می‌بینیم یکی از قاچاقچیان مواد مخدر پول مواد مخدر را برای اینکه پولشویی کند با اسناد عادی که هیچ‌جا ثبت و ضبط نشده ده‌ها هکتار زمین حتی اموال منقول و غیرمنقول را خریداری می‌کند؛ با قولنامه‌ای عادی که مشخص نیست منشأ آن‌چه بوده است، به چه نحوی هزینه شده و پول آن از کجا آمده است.»

از سوی دیگر، خریدوفروش از طریق اسناد غیررسمی (قولنامه)، به مجرمان اطمینان‌خاطر می‌دهد که حتی در صورت دستگیری نیز اموال آنها شناسایی نمی‌شود یا به‌راحتی می‌توانند از طریق قولنامه با تاریخ مقدم بر دستگیری خود به‌صورت صوری اموال خود را به دیگری بفروشند. در این راستا محسنی‌اژه‌ای، گفت: «بسیاری از اوقات، افراد به علت داشتن سوءنیت، اموال را به نام خودشان نمی‌کنند. لذا شناسایی اموال آنها سخت است. یا زمانی که این افراد می‌خواهند از مسئولیت کیفری یا دین فرار کنند، قبل از اینکه پرونده‌ای برایشان تشکیل شود، به‌صورت صوری اموال را به نام فرد دیگری منتقل می‌کنند.»

حقوقدانان معتقدند تنها راه‌حل معضل پولشویی قانونی در حوزه اموال غیرمنقول و حتی برخی اموال منقول، بی‌اعتباری معاملات انجام‌شده از طریق قولنامه است. این درحالی است که در محاکم قضایی در موارد بسیاری با استناد به اعتبار اسناد غیررسمی (قولنامه)، اسناد رسمی تحت نظارت حاکمیت، ابطال می‌شوند. درحالی که ماده 22 ثبت ‌اسناد و املاک کشور مصوب 1310 به‌صراحت اعتبار اسناد غیررسمی را رد می‌کند. متاسفانه این ماده از سوی شورای نگهبان رد شده و به همین دلیل نیز هنوز اسناد غیررسمی در کشور اعتبار دارند.

* نویسنده : صمد محمدی کارشناس حقوق