فرهیختگان آنلاین: علیرضا زاکانی، شهردار تهران، چندی پیش اعلام کرد که ۷درصد از مساحت پایتخت را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد و ۱۷درصد از جمعیت ۹.۵میلیونی شهر، یعنی چیزی حدود ۱.۶۵میلیون نفر، در این مناطق زندگی می‌کنند. برای درک بهتر این عدد، جمعیت ساکن در بافت‌های فرسوده تهران از مجموع جمعیت ۱۳ استان کشور بیشتر است و تقریباً با جمعیت ۶ استان برابری می‌کند. به گفته سید مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی بافت فرسوده تهران، این مناطق بیشتر در مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲ و ۱۵ تهران متمرکز شده‌اند؛ مناطقی که همین حالا هم با تراکم جمعیت بالا و کمبود امکانات شهری دست‌وپنجه نرم می‌کنند. شهرداری برای نوسازی این بافت‌ها بسته‌های تشویقی مختلفی ارائه کرده، اما این طرح‌ها غالباً خانه‌های کوچک و ملکی مردم را به مجتمع‌های مسکونی پرتراکم تبدیل می‌کنند و به‌جای کاهش، تراکم جمعیت را در این مناطق بحرانی‌تر می‌کنند.

این شرایط نشان می‌دهد که سیاست‌های فعلی شهرداری تهران در نوسازی بافت‌های فرسوده، به‌جای حل معضل، بر شدت آن می‌افزاید. از طرفی، بسته‌های تشویقی برای نوسازی، معمولاً به سازندگان و سرمایه‌گذاران تعلق می‌گیرد که به دنبال سودآوری بیشتر هستند. این موضوع سبب شده است که به‌جای نوسازی اصولی و بهبود شرایط زندگی، مجتمع‌های مسکونی پرتراکمی ساخته شوند که علاوه‌بر افزایش مشکلات شهری، هزینه‌های زندگی را نیز برای ساکنان این مناطق افزایش می‌دهند. در واقع، سیاست‌های نوسازی فعلی نتوانسته‌اند پاسخی مناسب به چالش‌های موجود بدهند.

در این شرایط، شاید تنها راه‌حل پیش روی دولت، عرضه زمین و اعطای تسهیلات مناسب به مردم باشد. این اقدام نه‌تنها به کاهش تراکم جمعیت در مناطق فرسوده کمک می‌کند، بلکه فرصتی برای بازسازی یا تغییر کاربری این مناطق به وجود می‌آورد. مصطفی سعادت‌طلب، کارشناس مسکن، دراین‌باره گفت: «راه اصلی دولت برای برون‌رفت از این شرایط این است که آن ریل‌ها و محدودیت‌های قدیمی و کهنه محدوده شهری را کنار بگذارد. زمین هدیه خداوند به انسان است و ما بدون هیچ دلیلی با ایجاد محدودیت شهری از استفاده آن جلوگیری می‌کنیم.» تغییر کاربری برخی از این نواحی به فضاهای سبز، پارک‌ها و مراکز خدماتی، سرانه‌های شهری را افزایش می‌دهد و کیفیت زندگی را بهتر می‌کند. از طرف دیگر، ساخت خانه‌های تک‌طبقه حیاط‌دار و ایمن، نه‌تنها جایگزینی برای آپارتمان‌های ناایمن است، بلکه با افزایش عرضه مسکن در بازار، قیمت‌ها را کاهش می‌دهد و آرامش بیشتری را برای شهروندان به ارمغان می‌آورد.

وضعیت بحرانی سرانه‌های شهری در بافت فرسوده

سید مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی بافت فرسوده، مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲ و ۱۵ را به‌عنوان مناطقی با بیشترین بافت فرسوده در تهران معرفی کرده است. شهرداری تهران برای این مناطق بسته‌های تشویقی نوسازی را به‌عنوان راه‌حل ارائه داده است. اما این رویکرد به‌جای بهبود کیفیت زندگی، خانه‌های ملکی یک یا دو طبقه را به آپارتمان‌های پرتراکم تبدیل می‌کند. این در حالی است که این مناطق از قبل نیز با تراکم جمعیتی بسیار بالایی روبه‌رو هستند. علیرضا زالی، رئیس دانشگاه علوم پزشکی شهید بهشتی، محلۀ بهارستان در منطقۀ ۱۲ را متراکم‌ترین محلۀ ایران دانسته و نوسازی‌هایی از این دست می‌تواند تراکم را از وضعیت فعلی نیز بالاتر ببرد.

به گفتۀ زاکانی، ۱۷درصد از جمعیت پایتخت، معادل ۱.۶۵میلیون نفر، در بافت فرسوده زندگی می‌کنند. این تراکم بالا تنها نشان‌دهندۀ کیفیت پایین زیست شهری نیست؛ بلکه با افزایش جمعیت، سرانه‌های زیست شهری نیز کاهش می‌یابد. سعادت‌طلب بیان کرد: «درواقع بالابردن تراکم جمعیت، ازبین بردن بخشی از کیفیت زیست‌ شهری است.» برای نمونه، منطقۀ ۱۰ با ۰.۷۶ مترمربع سرانۀ فضای سبز به‌ازای هر نفر، کم‌ترین میزان فضای سبز را در میان مناطق ۲۲گانۀ تهران دارد. این عدد در مقایسه با میانگین ۱۷ مترمربعی فضای سبز در تهران و استاندارد جهانی ۵۰ مترمربع، بسیار ناچیز به نظر می‌رسد. این کاهش سرانه‌ها تهدیدی جدی برای کیفیت زندگی در این مناطق محسوب می‌شود. در نمودار زیر، جمعیت بافت فرسودۀ تهران با جمعیت سایر استان‌های کشور مقایسه شده است.

علاوه‌بر سرانۀ فضای سبز، وضعیت سایر سرانه‌های شهری در مناطق دارای بافت فرسوده نیز بحرانی است. عباس زارع، مدیرکل نوسازی مدارس تهران، اعلام کرده است که مناطق ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ کم‌ترین سرانۀ آموزشی را دارند. سرانۀ آموزش در شهر تهران تنها ۶.۱ مترمربع به‌ازای هر نفر است. از طرفی، به گفتۀ سوده نجفی، عضو شورای شهر تهران، مناطق ۹، ۱۷ و ۲۱ تنها یک بیمارستان دارند و از نظر سرانۀ درمانی در وضعیت بسیار ضعیفی قرار دارند. در چنین شرایطی، نوسازی‌هایی که منجر به افزایش تراکم جمعیتی شوند، نه‌تنها مشکلات موجود را برطرف نمی‌کنند، بلکه کیفیت زندگی را در پایتخت بیش از پیش کاهش می‌دهند. در جدول یک، سرانۀ فضای سبز مناطق بافت فرسودۀ تهران آورده شده است.

عرضه زمین؛ راهکاری اجتناب‌ناپذیر

در شرایطی که تراکم جمعیت در بافت‌های فرسوده بسیار بالاست و سرانه‌های زیست شهری در این مناطق به‌شدت پایین است، به‌نظر می‌رسد تنها گزینۀ پیش روی دولت، عرضۀ زمین باشد. این راهکار، با انتقال بخشی از جمعیت به مناطق جدید، فشار جمعیتی را کاهش می‌دهد و امکان نوسازی بافت‌های فرسوده را به شیوه‌ای اصولی فراهم می‌کند. از سوی دیگر، بخشی از بافت آزادشده می‌تواند به سرانه‌های شهری مانند فضای سبز، مدارس و مراکز درمانی اختصاص یابد، که خود گامی بزرگ در راستای بهبود کیفیت زندگی است.

حسین عبداللهی، کارشناس اندیشکده اقتصاد مقاومتی، با تأکید بر لزوم جلوگیری از بلندمرتبه‌سازی در بافت‌های فرسوده، معتقد است که این روش تنها به تثبیت مشکلات فعلی نظیر تراکم بالا و کاهش کیفیت زیست منجر می‌شود. او پیشنهاد می‌دهد که با عرضه زمین، امکان کاهش تراکم و نوسازی اصولی این مناطق فراهم شود. به گفتۀ او، ساکنان این مناطق که عمدتاً مالک خانه‌های خود هستند، می‌توانند با زمین‌های عرضه‌شده خانه‌های ویلایی بسازند و به این ترتیب، از تبدیل محله‌ها به مجتمع‌های پرتراکم جلوگیری کنند.

پرویز آقایی، مدیر کارگروه مسکن اندیشکده پایا، عرضه زمین را نه‌تنها یک انتخاب، بلکه ضرورتی اجتناب‌ناپذیر می‌داند. او معتقد است که تمرکز بر بلندمرتبه‌سازی به جای عرضه زمین، موجب افزایش مشکلاتی نظیر تراکم جمعیتی و کاهش کیفیت زندگی خواهد شد. به گفتۀ او، بسیاری از شهرهای ایران ظرفیت توسعه افقی دارند و جلوگیری از عرضه زمین، فشار بیشتری بر بافت‌های فرسوده وارد می‌کند. دولت، به گفتۀ آقایی، باید این سیاست را به‌عنوان راه‌حلی جدی برای کاهش تراکم و افزایش کیفیت زندگی در مناطق فرسوده در اولویت قرار دهد.

از سوی دیگر، طرح‌هایی که به جای توسعه افقی، به بلندمرتبه‌سازی اصرار دارند، معمولاً در کاهش قیمت مسکن نیز موفق نبوده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که مجتمع‌های پرتراکم، به دلیل هزینه‌های بالای نگهداری و امکانات، بیشتر مورد استفاده طبقات مرفه‌تر قرار می‌گیرند و خانوارهای کم‌درآمد همچنان توانایی استفاده از این واحدها را ندارند. این مسئله نیز یکی دیگر از دلایل ناکارآمدی سیاست‌های فعلی در حل بحران مسکن و بافت‌های فرسوده است. در نهایت، به نظر کارشناسان، سیاست عرضه زمین، نه‌تنها یک راهکار عملی، بلکه ضرورتی است که باید در اولویت برنامه‌های شهری و دولتی قرار گیرد. بدون این اقدام، بحران‌های ناشی از تراکم جمعیتی و کمبود سرانه‌های شهری، کیفیت زندگی شهروندان را بیش از پیش تحت تأثیر قرار خواهد داد.