مسکن؛ نام دیگر سرپناه و حرف آشنایی که به یک آرزوی دور و دیر برای مردم و حتی جوانان بدل شده است. براساس گزارش‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، تا پایان سال 1402 سهم مسکن از هزینه‌های سبد خانوار در مناطق شهری کشور به بیش از ۴۲ و در استان تهران به ۵۶ درصد رسیده است. حتی بعضا گفته می‌شود که این میزان در برخی دهک‌های ضعیف کشور به 80 درصد هم می‌رسد! این در حالی است که حد متعارف فقر مسکن در دنیا 30 درصد است.به عبارتی، اگر مسکن بیش از 30 درصد درآمد خانوار را ببلعد، خانوار دچار فقر مسکن شده و مجبور است برای تأمین هزینه اجاره‌بها از هزینه‌های سلامت، رفاه، تفریح، آموزش و حتی هزینه سلامتی خود بگذرد.
در شرایطی که برخی‌ها بحران فعلی حوزه مسکن را ناشی از بی ثباتی اقتصاد کلان می‌دانند اما عده‌ای نیز در مقابل معتقدند در کنار بی‌ثباتی اقتصاد کلان، محدودیت‌های شدید در توسعه شهر‌ها و ایجاد زمینه سفته‌بازی مسکن و زمین با سیاست‌های دولتی، عامل مهم دیگری است که سهم بسزایی در بحران فعلی بخش مسکن دارد. روزنامه «فرهیختگان» در همین راستا با محمد منان‌رئیسی، نماینده مردم قم در مجلس شورای اسلامی و نایب‌رئیس کمیسیون عمران گفت‌وگو کرده است. 

   شهر‌های ایرانی؛ بزرگسالانی در لباس کودکی! 
به‌عنوان اولین سؤال، یک آسیب‌شناسی از آنچه در حوزه سیاستگذاری بخش مسکن در این یکی دو دهه اخیر رخ داده را بفرمایید. 
 ما به لحاظ سهم مسکن از سبد خانوار در رده کشور‌های گروه آخر قرار داریم. در سطح جهانی میانگین هزینه مسکن در سبد خانوار کمتر از ۲۰ درصد است و در بیشتر کشور‌های دنیا این میزان حدود ۱۸ تا ۱۹ درصد است. اما در کشور ما همان‌طور که اشاره شد، سهم هزینه مسکن در مناطق شهری بالای ۴۰ درصد است و در تهران این سهم حتی به بیش از ۵۰ درصد می‌رسد. در برخی از مناطق تهران و برای برخی دهک‌های ضعیف جامعه، این رقم به ۷۰ تا ۸۰ درصد و حتی در مواردی به ۹۰ درصد از هزینه‌های خانوار می‌رسد.
نتیجه این وضعیت کاهش کیفیت زندگی خانوار‌هاست. وقتی که عمده درآمد یک خانواده صرف تأمین مسکن می‌شود، آن‌ها ناچارند از سایر هزینه‌ها مانند آموزش و تحصیل فرزندان، خوراک، پوشاک، تفریحات و سفر‌های زیارتی و سیاحتی صرف‌نظر کنند. درواقع چون مسکن یک نیاز ضروری است و نمی‌توان از آن چشم‌پوشی کرد خانواده‌ها به‌اجبار مجبور به کاهش کیفیت سایر بخش‌های زندگی خود می‌شوند. مثلاً ممکن است کمتر از گذشته گوشت مصرف کنند یا به جای سفر‌های متعدد سال‌ها نتوانند سفری به‌عنوان یک تفریح داشته باشند. این افزایش روزافزون سهم مسکن از هزینه‌های خانوار، به کاهش کیفیت زندگی مردم منجر شده است.
حال سؤال اینجاست که چرا هزینه مسکن در کشور ما اینقدر افزایش یافته است؟ دلیل اصلی به سیاست‌های اشتباه در حوزه شهرسازی برمی‌گردد. طبق آمار‌های موجود، در مناطق شهری کشور، بین ۶۰ تا ۸۰ درصد از هزینه تمام‌شده مسکن صرف هزینه زمین می‌شود. به عبارت دیگر، اگر یک ملک ۱۰ میلیارد تومان قیمت داشته باشد، ۶ تا ۷ میلیارد تومان آن فقط به قیمت زمین اختصاص دارد. این مسئله در کلان‌شهر‌ها و به‌ویژه تهران بغرنج‌تر است.
به‌عنوان مثال، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران طبق آمار رسمی به ۹۰ میلیون تومان رسیده است، درحالی‌که هزینه ساخت یک متر مربع مسکن معمولی حدود ۱۵ میلیون تومان است. این تفاوت ۷۵ میلیون تومانی به هزینه زمین مربوط می‌شود. در نتیجه، مشکل اصلی گرانی مسکن در کشور ما به مدیریت نادرست زمین و سیاست‌های ناکارآمد در این حوزه برمی‌گردد. 

   عاملان بحران مسکن 
چه نهاد‌هایی در بحران سیاست‌گذاری حوزه مسکن نقش داشته‌اند؟ جایگاه دولت و مجلس کجاست؟ 
 افرادی که در حوزه مدیریت زمین و شهرسازی مسئولیت دارند، به‌ویژه در دولت‌های گذشته، همچنان معتقدند افزایش قیمت مسکن تقصیر آن‌ها نیست. به‌عنوان مثال وزیر اسبق راه و شهرسازی، عباس آخوندی و دیگر مقامات دولتی بر این باورند که رشد قیمت مسکن به دلیل مشکلات اقتصاد کلان، سیاست‌های ارزی و پولی است.
به عبارت دیگر، همان‌طور که قیمت کالا‌هایی مانند لباس و خوراک افزایش یافته، قیمت مسکن نیز به همین دلیل افزایش داشته و آن‌ها در این زمینه مقصر نیستند. در پاسخ به این سخنان باید بگویم که بله، اقتصاد کلان کشور اشتباهاتی داشته است، اما وقتی قیمت زمین در کشور، به‌ویژه در تهران طی 30 سال اخیر 1100 برابر رشد کرده و این افزایش حتی از رشد قیمت طلا، سکه و دلار بیشتر بوده، نشان می‌دهد که مشکل فقط به مسائل کلان اقتصادی مربوط نمی‌شود. این واقعیت نشان‌دهنده آن است که در این زمینه سیاست‌های اشتباهی اتخاذ شده است. وقتی که قیمت زمین به‌مراتب بیش از نرخ عمومی تورم و سایر کالا‌ها افزایش پیدا می‌کند، این نشان می‌دهد سیاست‌های زمین و مسکن اشتباه بوده است.
در چنین شرایطی وقتی عرضه زمین و مسکن به اندازه نیاز بازار نباشد، منجر به جهش تورمی می‌شود. این دقیقاً همان اتفاقی است که در کشور ما در حال رخ دادن است. برای حل این مشکل، دو اقدام اساسی باید انجام شود؛ اولاً باید عرضه زمین به‌طور جدی افزایش یابد. در حال حاضر، محدوده قانونی شهر تهران (مصوب سال۱۳۴۲) حدود ۶۰ هزار هکتار است. این محدوده برای جمعیت امروز تهران که حدود 10 میلیون نفر است، کافی نیست. درواقع تهران یک فرد بزرگسال است که همچنان اصرار دارد لباس کودکی یا نوجوانی خود را بپوشد. به‌طور طبیعی با افزایش جمعیت، نیاز به زمین و مسکن نیز افزایش یافته است، اما این نیاز تأمین نشده است.
در نتیجه باید عرضه زمین به طور جدی افزایش پیدا کند تا از بحران افزایش قیمت‌ها جلوگیری شود. از سوی دیگر نیز باید بازار مسکن و زمین با سیاست‌های تنظیم‌گری و مالیاتی درست مدیریت شود. به‌طور خاص باید قوانینی برای جلوگیری از احتکار زمین و خانه‌های خالی تصویب شود. برای مثال، باید مالیات‌هایی بر زمین‌های بایر و خانه‌های خالی وضع شود و این مالیات‌ها به‌طور دقیق اجرایی شود.
در حال حاضر، متأسفانه این سیاست‌ها به‌درستی پیاده‌سازی نمی‌شوند. در این زمینه وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد اصلی متولی مدیریت زمین در کشور، باید مسئولیت بیشتری بپذیرد. شورای عالی شهرسازی و وزارت راه و شهرسازی باید طرح‌های توسعه شهری و الحاق زمین‌های جدید را به‌طور جدی پیگیری کنند. در حال حاضر، این نهاد‌ها در بیشتر دوره‌ها، سیاست‌های انقباضی در حوزه زمین را دنبال کرده‌اند که این امر باعث افزایش قیمت‌ها شده است.
شهرداری‌ها نیز در این فرایند نقش مهمی دارند. در بسیاری از کلان‌شهر‌ها، بیش از ۵۰ درصد از بودجه شهرداری‌ها از فروش تراکم، عوارض ساخت‌وساز و فروش زمین تأمین می‌شود. بنابراین شهرداری‌ها به‌طور غیرمستقیم از عدم عرضه زمین و محدودیت‌های موجود سود می‌برند. این سیاست‌ها باعث می‌شود قیمت‌ها به‌شدت افزایش یابد و در نتیجه، اقشار ضعیف جامعه قادر به خرید خانه نباشند. درنهایت، مردم در این معادله زیان می‌کنند. سهم مسکن از سبد خانوار روزبه‌روز بیشتر می‌شود، کیفیت زندگی کاهش می‌یابد و دهک‌های پایین جامعه در تأمین مسکن خود دچار مشکل می‌شوند.
در این شرایط، قوانین خوبی که در مجلس تصویب شده‌اند مانند مالیات بر خانه‌های خالی و زمین‌های بایر باید به‌طور دقیق اجرایی شوند. به‌عنوان مثال طبق برنامه هفتم توسعه باید سالانه حدود ۶۰ هزار هکتار زمین به محدوده شهری الحاق شود، اما متأسفانه در عمل وزارت راه و شهرسازی نتواسته است این هدف را محقق کند. طبق اطلاعات موجود، حتی در پنج ماه ابتدایی سال، تنها ۵ هزار هکتار زمین به محدوده شهری الحاق شده که این بسیار کمتر از مقدار مورد نیاز است. در این وضعیت، اگر وزارت راه و شهرسازی و دیگر نهاد‌های مرتبط نتوانند سیاست‌های مناسب را پیاده‌سازی کنند وضعیت مسکن کشور به همین شکل ادامه خواهد یافت. 

   شورای عالی شهرسازی؛ متهم ردیف اول مشکل مسکن
در یک ماه اخیر رسانه‌ها ازجمله روزنامه «فرهیختگان» و همچنین برخی از مقامات رسمی کشور همچون دکتر قالیباف به موضوع احتکار زمین توسط سازمان ملی زمین و مسکن از زیرمجموعه‌های وزارت راه اشاره داشتند. دیدگاه شما درخصوص این احتکار زمین چیست؟ مجلس چه اقدامات نظارتی می‌تواند انجام دهد؟ 
 شورای عالی شهرسازی و شخص وزیر راه و شهرسازی به‌عنوان رئیس این شورا، متهم اصلی در وضعیت کنونی مسکن و آلودگی هوا هستند. چرا؟ به‌طور خاص، سازمان ملی زمین و مسکن که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی است، دارای ۱۸ میلیارد متر مربع زمین است.
این عدد معادل 30 برابر مساحت فعلی شهر تهران است. اما با وجود این منابع عظیم، دست این سازمان برای استفاده از زمین‌های موجود بسته است. سازمان ملی زمین و مسکن، که حدود ۳۰ برابر مساحت تهران زمین در اختیار دارد، نمی‌تواند این زمین‌ها را به شهر‌ها الحاق کند، مگر اینکه شورای عالی شهرسازی اجازه دهد. این شوراست که تصمیم می‌گیرد کدام اراضی باید به محدوده شهری اضافه شوند و با چه ضوابطی. به عبارت دیگر، شورای عالی شهرسازی است که با سیاست‌های انقباضی خود مانع از الحاق زمین به شهر‌ها می‌شود. یکی از مهم‌ترین مسائل در این زمینه، نبود ضوابط صحیح در خصوص چگونگی ساخت‌وساز در این اراضی است. این شورا عملاً تصمیم می‌گیرد که باید به چه شکل و با چه استاندارد‌هایی ساخت‌وساز انجام شود. این تصمیمات، اغلب به سمت تراکم بالا و ساخت و ساز‌های عمودی رفته است، بدون توجه به نیاز‌های واقعی مردم.
در طول سال‌ها وزارت راه و شهرسازی به‌ویژه در دوره‌های اخیر سیاست‌های انقباضی در زمین‌داری و توسعه شهری را دنبال کرده است. این وزارتخانه در دوره‌ای که خانم صادق (وزیر فعلی) معاون شهرسازی آن بود، مقاومت زیادی در برابر توسعه مناطق جدید و الحاق زمین به شهر‌ها نشان داد. یکی از نمونه‌های بارز این سیاست‌ها، اراضی پردیسان در شهر قم بود که ایشان به‌شدت با توسعه آن مخالف بودند. این سیاست‌ها نه‌تنها تأثیری در بهبود شرایط مسکن نداشته، بلکه باعث تنگنا‌های بیشتری در زندگی مردم شده است. برای مثال در قم به دلیل این سیاست‌ها مردم مجبور شدند در آپارتمان‌های کوچک و با کیفیت پایین زندگی کنند. این رویکرد نه‌تنها باعث تغییر سبک زندگی مردم شده بلکه به بحران کیفیت مسکن و زندگی در این مناطق دامن ‌زده است.
یکی از تبعات بارز این سیاست‌ها افزایش تراکم جمعیت در شهر‌ها و به‌ویژه تهران است. این تراکم نه‌تنها باعث بروز مشکلات زیرساختی شده بلکه یکی از عوامل اصلی آلودگی هوا نیز به شمار می‌رود. تهران به عنوان یک کلان‌شهر با جمعیتی بالغ بر ۱۰ میلیون نفر، با سیاست‌های نادرست در ساخت‌وساز و عدم توسعه متناسب با نیاز‌های شهری، با مشکلات زیست‌محیطی شدید مواجه شده است. آلودگی هوا یکی از مهم‌ترین معضلاتی است که مردم تهران به آن دچار هستند. بر اساس آمار‌ها، سالانه حدود ۷۰۰۰ نفر به دلیل آلودگی هوا در تهران جان خود را از دست می‌دهند. اگر سیاست‌های توسعه شهری به‌گونه‌ای مدیریت می‌شد که پهنه‌های وسیع‌تری از زمین به شهر اضافه می‌شد، می‌توانست به پخش آلودگی هوا در سطح گسترده‌تری کمک کند و به این ترتیب از شدت آلودگی کاسته می‌شد. در حال حاضر با توجه به تراکم بالای ساخت‌وساز در برخی مناطق تهران مسیر‌های طبیعی جریان باد مسدود شده و این امر باعث تشدید آلودگی هوا در پایتخت شده است. این مشکلات نه‌تنها به دلیل سیاست‌های اشتباه در شهرسازی بلکه به دلیل فروش بی‌رویه تراکم به شهرداری‌هاست که از این طریق به منافع مالی کلانی دست پیدا می‌کنند.
مجلس شورای اسلامی در حال انجام اقداماتی برای تحقیق و تفحص در این زمینه است. به‌زودی طرح‌های مختلفی در این زمینه به دستورکار خواهد آمد و مسئولان وزارت راه و شهرسازی باید به پرسش‌ها و انتقادها پاسخ دهند. اگر این وزارتخانه نتواند اقدامات لازم را انجام دهد، استیضاح وزیر راه و شهرسازی در دستورکار قرار خواهد گرفت. این اقدامات برای رسیدن به یک نتیجه مثبت و تغییر در سیاست‌های اشتباه لازم است. درنهایت اجرای صحیح قوانین از جمله قانون افزایش ۳۳۰ هزار هکتار زمین برای الحاق به شهر‌ها یکی از راه‌های اصلی برای حل بحران مسکن و کاهش آلودگی هواست. اگر این قوانین به‌درستی اجرا شوند، می‌توان به بهبود شرایط مسکن و زیست‌محیطی مردم امیدوار بود.
مشکل اصلی در حوزه مسکن و شهرسازی به سیاست‌های اشتباه و نادرست در سطح مدیریت اراضی و توسعه شهری برمی‌گردد. وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی به‌عنوان ارگان‌های مسئول باید در برابر وضعیت کنونی پاسخگو باشند. تنها با تغییر در رویکرد‌ها و اصلاح سیاست‌های شهرسازی می‌توان به بهبود وضعیت مسکن و کیفیت زندگی مردم دست یافت. 

گزارش کامل پانیذ رحیمی، خبرنگار گروه اقتصاد را در روزنامه فرهیختگان بخوانید.