یک تیر و دو نشان رونق مسکن

به گزارش «فرهیختگان آنلاین»، همه کارشناسان اقتصادی در این امر متفق‌القول‌اند که یکی از مهم‌ترین عوامــــــل داخلی تــــــشـــدیدکننــده التهابــات بـــازار مسکن، ارز، طلا و سکه، سیل ویرانگر نقدینگی هزار و 500 هزار میلیارد تومانی است. نقدینگی سرگردانی که پس از درنوردیدن بازار مسکن، بازار ارز، طلا و سکه، با ایجاد جو روانی، سایر بخش‌های اقتصادی را نیز دچار چالش‌ کرده است. هیچ‌عقل سلیمی قبول نمی‌کند که این سیل ویرانگر نقدینگی سرگردان به‌صورت آنی و یکهویی خلق ‌شده است، آنچه مورد توافق اغلب کارشناسان بوده، این است که نقدینگی فعلی به دلیل عدم هدایت به بخش‌های تولیدی، طی سال‌های اخیر در نظام بانکی در قالب سپرده‌گذاری به کمین نشسته بود که با کاهش سود سپرده‌ها، سه بخش مسکن، ارز و طلا را سودآورتر از حبس در نظام بانکی دید و به این بخش‌ها حمله‌ور شد. در حال حاضر دغدغه این است که چگونه می‌شود این غول مالی را مهار کرد. در کنار راه‌حل‌های کوتاه‌مدت حقوقی- مالیاتی و جذب در بازار سرمایه و...، مسکن نیز بخشی است که هم توان مهار بخش قابل‌توجهی از نقدینگی سرگردان را دارد و هم آورده آن برای اقتصاد کشور بسیار مثبت و چندوجهی است.

نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر هم‌زمان با افزایش میزان نقدینگی، میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی نیز به‌طور قابل‌توجهی در ساخت‌وساز کاهش‌یافته است. بر این اساس طی سه سال اخیر میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن با کاهش 26 درصدی از 81 هزار میلیارد تومان در سال 93 به 60 هزار میلیارد تومان در سال 96 رسیده است؛ اما طی این مدت، میزان نقدینگی با رشد 90 درصدی از 782 هزار میلیارد تومان در سال 93 به هزار و 500 هزار میلیارد تومان در پایان سال 96 رسیده است. ممکن است که گفته شود رقم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن در مقایسه با میزان نقدینگی بسیار کم است، اما باید توجه داشت که با رونق بخش مسکن، تعداد 300 صنعت از سیمان و آهن و میلگرد و در و پنجره گرفته تا شیشه و رنگ و... رونق می‌گیرند که اگر اغراق نباشد حجم گردش سرمایه این 300 صنعت قطعا مساوی یا نزدیک به‌کل رقم نقدینگی فعلی است. همچنین در زمینه ساخت‌وساز، برخلاف مغالطه دولت مبنی‌بر زیادبود واحدهای مسکونی در کشور، واحدهای مسکونی نزدیک به 6 میلیون خانوار ایرانی در خطر تخریب ناشی از زلزله است و سالانه نیز 600 هزار زوج جدید متقاضی مسکن هستند.

  ساخت‌وساز 44 درصد کاهش‌یافته است

بررسی آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی دوره هشت ساله (96-89) تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده کل کشور از 234 هزار فقره (233,966 فقره) در سال 1389 به 224 هزار فقره در پایان دولت احمدی‌نژاد رسیده است. این میزان در دولت روحانی از 223 هزار و 828 فقره در سال 92 به 129 هزار فقره در سال 95 و 90 هزار و 736 فقره در 9 ماهه سال 96 رسیده است. بر این اساس تعداد پروانه‌های ساختمانی طی هفت سال اخیر (95-89) نزدیک به 45 درصد و تعداد پروانه‌های ساختمانی طی چهار سال دولت روحانی(95-92) 42 درصد کاهش‌یافته است که با توجه به صدور 90 هزار فقره پروانه ساختمانی در 9 ماهه سال 96، در پایان سال 96 نیز قطعا همین روند پایدار خواهد بود. با این ‌حال دولتی‌ها با استناد به آمار خانه‌های خالی و برخی واحدهای بدون متقاضی مسکن مهر معتقدند به‌قدر کافی مسکن ساخته ‌شده و در حال حاضر سه میلیون و 300 هزار خانه بیش از نیاز خانوارها در کشور وجود دارد و کمبود عرضه در بخش مسکن وجود ندارد.

 برخلاف استدلال دولت که معتقد به زیادبود عرضه در بازار مسکن است، چندین تردید در این ادعای دولت وجود دارد.

۱. کاهش 42 درصدی میزان ساخت‌وساز در دولت روحانی در حالی است که بر اساس آمارهای رسمی فقط سالانه حدود 600 هزار ازدواج صورت می‌گیرد که در کنار سایر متقاضیان مسکن، سالانه بیش از یک‌میلیون تقاضا در بازار مسکن ایجاد می‌کند.

۲. اینکه می‌گویند خانه‌های خالی زیادی وجود دارد، یک مغالطه برای شانه‌خالی کردن دولت از مدیریت تولید و عرضه مسکن توسط دولت است. چنانکه بخش قابل‌توجهی از این خانه‌های خالی مربوط به خانه‌هایی با متراژ بالاست که مصرف‌کننده واقعی چون مسکن اولی‌ها و زوج‌های جوان و سایر اقشار کم‌درآمد توان خرید این خانه‌ها را ندارند.

۳. نحوه شناسایی و شمارش تعداد خانه‌های خالی دارای شبهه آماری است، به‌طوری‌که اطلاق خانه خالی به یک واحد مسکونی عمدتا به یک‌سری اطلاعات «تقریبی» ماموران سرشماری وابسته است.

۴. بر اساس آمارهای رسمی وزارت راه و شهرسازی حدود 110 هزار از خانه‌های خالی، جزء مسکن مهر است که به دلیل توقف پروژه‌های عمرانی در این بخش و مکان‌یابی غلط، در حال حاضر فاقد متقاضی است و لحاظ کردن این بخش در ردیف عرضه مسکن، امری غلط و مغالطه آشکار است.

۵. بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی به لحاظ حقوقی دارای مشکل بوده و به‌عنوان عرضه موثر نمی‌توان منظور داشت. برای مثال بخش قابل‌توجهی از افراد ورشکسته یا بدهکار بانکی ملک خود را به‌عنوان ضمانت بانکی در اختیار بانک گذاشته‌اند که در حال حاضر به لحاظ حقوقی قابل‌فروش و واگذاری نیست.

 19 میلیون بدمسکن داریم!

 بیش از هفت ماه از زلزله ویرانگر شهرستان‌های استان کرمانشاه (21 آبان 96) می‌گذرد، با این ‌حال گرچه دولت برنامه بازآفرینی شهری 10 ساله در بافت‌های ناپایدار شهری را تدوین کرده است، اما اتفاق مهمی در عرصه‌های مدیریتی نیفتاده است. گویی فقط در چند روز اول وقوع زلزله، عمق این فاجعه برای مراکز مدیریتی کشور و در راس آن برای دولت مهم بود. اما برخلاف بی‌تفاوتی دولت و به‌ویژه وزیر راه‌وشهرسازی به خطر بالقوه زلزله برای اغلب شهرهای کشور، بر اساس اظهارات عباس آخوندی در حال حاضر 19 میلیون بدمسکن در 137 هزار هکتار از بافت‌های فرسوده و بافت حاشیه شهرها زندگی می‌کنند که با احتساب بعد خانوار 3/3 نفری سرشماری سال 96، حدود پنج میلیون و 750هزار خانوار بدمسکن در بافت‌های فرسوده و بافت حاشیه‌ای رسمی و غیررسمی شهرها ساکن هستند.

 وجود پنج میلیون و 750 هزار خانوار بدمسکن یعنی در حال حاضر نیاز به نوسازی این تعداد واحد مسکونی وجود دارد که با اجرای زمان‌بندی‌شده طرح‌های نوسازی، بخش بافت‌های فرسوده در کنار نیاز سالانه ساخت واحدهای مسکونی جدید در بخش غیربافت فرسوده، ظرفیت عظیمی برای جذب نقدینگی به بخش مسکن ایجاد خواهد کرد.

حال ضروری است خطر بالقوه سکونت نزدیک به 6 میلیون نفر از شهروندان کشور در بافت‌های فرسوده و بافت حاشیه‌ای رسمی و غیررسمی شهرها از سوی دولت به رسمیت شناخته شود و اختیار عمل بالقوه از دست زلزله و سایر مخاطرات گرفته و علاوه‌بر ایجاد امنیت مالی و جانی برای شهروندان کشور، زمینه رونق این بخش را فراهم سازد.

  66  سال زمان برای نوسازی بافت فرسوده تهران

با توجه به آنچه گفته شد بر اساس اظهارات عباس آخوندی 19 میلیون بدمسکن کشور وجود دارد که در نزدیک به 6 میلیون واحد مسکونی زندگی می‌کنند. موضوعی که در این ‌بین اهمیت می‌یابد، این است که بالاخره نوسازی بافت‌های فرسوده باید توسط چه کسی مدیریت و ساخته شود. براساس سه اصل سوم، سی و یکم و چهل و سوم قانون اساسی، یکی از وظایف دولت، تامین مسکن مناسب برای افراد بدون مسکن است. همچنین سایر قوانین اعم از برنامه‌های پنج‌ساله توسعه و طرح جامع مسکن نیز مقرراتی را راجع به مدیریت و سرعت‌بخشی و هدایت نوسازی بافت‌های فرسوده توسط دولت مقرر کرده است که بررسی آمارهای این بخش نیز نشان از کم‌کاری دولت‌ها به‌ویژه کم‌کاری دولت روحانی دارد. در این زمینه گرچه آمار رسمی از میزان نوسازی بافت‌های فرسوده در کل کشور وجود ندارد، اما بررسی روند نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران نشان می‌دهد در نوسازی بافت‌های فرسوده تهران، همه وظایف بر دوش سازمان نوسازی شهرداری تهران گذاشته‌ شده است و عملکرد این سازمان نیز با بی‌تفاوتی دولت در حمایت از این بخش، چندان چنگی به دل نمی‌زند.

به‌طوری‌که در دوره 16 ساله 80 تا 96 سازمان نوسازی تنها موفق به نوسازی 74هزار پلاک شده است که اگر نوسازی با همین روند فعلی (نوسازی سالانه 3900 پلاک) ادامه داشته باشد، حدود 66 سال برای نوسازی کامل 206 هزار پلاک باقیمانده زمان لازم است.

نکته قابل‌تأمل این است که در سال 92 تعداد 8800 پلاک نوسازی شده بود که این میزان با کاهش 55 درصدی، در سال 96 به 3900 پلاک رسیده است.

 بازار مسکن نسخه‌ای برجذب نقدینگی سرگردان

حال گرچه دولت با مغالطه و با استناد به آمار شبهه‌انگیز خانه‌های خالی ادعا می‌کند بازار مسکن کشور با زیادبود مسکن روبه‌رو است، اما توصیه به دولت این است که در کنار الزام ارگان‌های خود به تدوین و اجرای «منشور حقوق شهروندی»، این جمله را نیز با تیتر بزرگ بنویسید که نجات 6 میلیون شهروند بدمسکن ایرانی از خطر زلزله و مخاطرات طبیعی نیز جزء بدیهی‌ترین حقوق شهروندی مردم این کشور بوده و همه ارگان‌ها ازجمله وزارت تحت زعامت عباس آخوندی نیز شامل اجرای حقوق شهروندی می‌شود.

در این صورت یعنی قبول نوسازی بافت‌های فرسوده و نجات 6 میلیون بدمسکن از مسکن‌های فاقد استحکام به‌عنوان جزئی از حقوق شهروندی مورد حمایت دولت، ساخت‌وساز با جذب بخش قابل‌توجهی از نقدینگی رونق خواهد گرفت.

در این زمینه افزایش 90 درصدی نقدینگی طی سال‌های اخیر به‌موازات کاهش 26 درصدی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز نیز گویای این امر است که به لحاظ آماری بخش مسکن قادر است بخشی قابل‌توجهی از قدرت غول نقدینگی را مهار کند. چنانکه نمودار نشان می‌دهد طی سه سال اخیر میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن با کاهش 26‌درصدی از 81 هزار میلیارد تومان در سال 93 به 60 هزار میلیارد تومان در سال 95 رسیده است که پیش‌بینی می‌شود با روند فعلی صدور 90 هزار فقره پروانه ساختمانی در 9 ماهه سال 96، این کاهش سرمایه‌گذاری در سال 96 نیز به حدود ۵۵ هزار میلیارد تومان برسد.

 اما هم ‌زمان با کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن، طی این مدت میزان نقدینگی با رشد 90 درصدی از 782 هزار میلیارد تومان در سال 93 به هزار و 489 هزار میلیارد تومان در پایان سال 96 رسیده است. گرچه شاید تصور اولیه این باشد که میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز نسبت به میزان رشد نقدینگی رقم چندان زیادی نیست، اما نکته مغفول در این زمینه این است که به دنبال رونق در بخش ساخت‌وساز، بیش از 300 صنعت کوچک و بزرگ از صنعت سیمان گرفته تا در و پنجره رونق می‌گیرند که اگر اغراق نباشد می‌توان ادعا کرد گردش مالی این 300 صنعت، اگر هم به‌اندازه کل نقدینگی نباشد، چیزی کمتر از این رقم نخواهد بود.

در این زمینه گرچه آمار رسمی وجود ندارد، اما تصور کنیم که با رکود بخش مسکن در سال‌های اخیر چه تعداد از پیمانکاران بخش مسکن، ابرسازندگان و انبوه‌سازانی که صاحب سرمایه‌های کلانی بوده و با رکود بخش مسکن، این سرمایه‌ها را از بخش ساخت‌وساز خارج و همراه با نقدینگی سرگردان به جان بازار سکه، طلا، ارز و بورس‌بازی زمین و مسکن انداخته‌اند.

همچنین نکته قابل‌توجه این است که برخلاف بخش‌های دیگر تولیدی که در شرایط فعلی نیاز زیادی به ارز دارند، اما نوسانات ارزی فعلی در کوتاه‌مدت روی تولید در بخش مسکن اثر چندانی نخواهد داشت، زیرا طی سال‌های اخیر به دلیل رکود ساخت‌وساز، تجهیزات و مواد اولیه و مصالح ساختمانی وارداتی و تولید داخلی زیادی در انبارها وجود دارد که با رونق این بخش فعالیت خود را شروع خواهند کرد.

 طرح بازآفرینی سرعتش لاک‌پشتی است

بر اساس برنامه مدون بازآفرینی شهری، دولت در سال 97 قصد دارد طی چند برنامه شامل طرح پیشگام، مدل نماد، طرح مسکن پایاپای و... سالانه 100 هزار واحد مسکونی ازجمله در بافت‌های فرسوده و ناپایدار شهرهای کشور تحویل متقاضیان بدهد؛ با این ‌حال بر اساس آنچه گفته شد با نیاز سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی (600 هزار ازدواج و 400 هزار نیاز جاری) و همچنین با لحاظ قرار دادن فرسودگی مسکن و خطر زلزله و 6 میلیون خانوار بدمسکن در کشور، این میزان نوسازی رقم بسیار ناچیزی است.

 

 

* نویسنده : مهدی عبداللهی روزنامه نگار